共有施設

[01]

・パーク
・噴水
・100％の駐車場
・洗車場
・シアタールーム
・カラオケルーム
・パーティルーム
・プール
・緑化
・ショッピングモール
・温泉
・コンビニ
・フロントサービス
・フィットネスクラブ
・バーベキュースペース
・保育施設
・診療所
・レンタカーサービス　など。

どの大型物件も、これらいくつかの共有施設を持ち資産価値と言いますが、疑問に思っています。
管理費の見積もりも80〜100％ですし…
数件競合状態であり、数百戸のマンションが100％近い入居率とは、とうてい考えられない。
これらの施設は本当に必要でしょうか？
何十年と考えた時、そこまで維持ができるでしょうか？
営業的なお答えではなく、実状に近いお答えがあると嬉しいです。

[2: miu]

私が見に行ったうちのひとつが温泉がうりのマンションでした。
管理費のうち３０００円が温泉の維持費，さらに一回入るごとに２００円必要です。
お年より以外は，ご近所付き合いしてる方と一緒にお風呂に入りたいとは思わないだろうし
そのうち温泉が理由で管理費破綻しそうだったのでやめましたが。。。

[3: 匿名さん]

＞これらの施設は本当に必要でしょうか？

必要かどうかは人によるんじゃないでしょうか？
全部ついてなければ満足度を得られない人もいるでしょうし、
何一つなくても不自由しない人もいるでしょうし。
人によって価値観は違いますからね！

[4: 匿名さん]

パーティールームなどのスペースとして提供しているのは、
管理者が居れば必要経費としてはその程度でしょうが、
プール、温泉、医療施設は、ランニングコストが掛かります。
利用率が上がらなければ、費用は全て居住者の負担になりますよね〜
新しい間は、興味的に使用しても、本質的に生活週間に乗らない
設備は、負担と思われます。
個人的には、周辺の環境で対応できるのであれば、
必要ないのではと思いますが．．．？

[5: 匿名さん]

共用施設については03さんの言う通り自分が必要と思うかどうかが大きいと
思います。01さんが例で書かれているものでも、自分だったら洗車場はある
と嬉しいですし。

結局はメリットとコストのバランスで判断するというところでしょうか。

[6: 01]

皆さん、ご回答ありがとうございました。
個人的な考えでは、周辺環境で足りるのならそれで十分だと思っているのですが。
価値観は人それぞれですし、豪華な施設はランニングコストがかかるのはわかっています。
ですが、純粋にマンションを気に入っても付いているのです。
いらない共有施設が。
「やめてくれ！、作らないでくれ！」と言ったこともありましたが、無駄でした。
自分で調べた限りでは、維持しようと思ったら「水物」はかなりヤバいですね。
やはり、王道をいっているマンションを探した方が賢明のようです。
私の場合はマンションは気に入ってても、いらない共有施設があるばかりに他を探すという、奇妙な？現象です。

[7: 05]

＞01さん
そうですね、発表段階で計画した共用施設など(に限りませんが)を変更すると
いうのはふりだしに戻るようになりますから、よほどの問題がないと無理ですよ
ね(それを気に入って来るお客さんも居るでしょうし)。

あくまで個人的な印象ですが、確かに「水モノ」は大変みたいですね。水道代が
かかりすぎて水を止めてしまったとかいう話も聞いたことがあります。あとは敷
地内の砂場(砂の消毒や入れ替えに結構コストがかかるようです)。
コンビニ・カフェ・バー・などは住民だけの利用では自ずと売り上げが限られる
でしょうし、健全な競争のない店舗はあまりメリットが出ないようにも思います。
温泉・大浴場などもマンション住民同士で入るのは落ち着かなさそうですし、
利用者の規模を考えればコスト高になりそうな気がします。

集会室・シアタールームにパーティルームは建設費については部屋分のコスト
が各住戸の価格に乗せてあるでしょうし、多少なりとも清掃などはコストがかか
ります。ゲストルームも一瞬憧れたりしますが(^^;)やはり清掃や維持のコストは
相応にかかりそうですし、宿泊施設なりの問題もありそうです。

一部の超高級マンションでしかなしえなかった豪華施設が一般のマンションに
取り入れられたという部分が顧客の関心を引くため大規模物件ではこういった
豪華施設を取り込んでいるというのがここしばらくのトレンドだと思いますが、
段々こういう部分(サービスはタダじゃない)を理解してきた顧客が増えていくに
つれて販売に効果が出ないとなれば、デベロッパーも無駄に豪華な施設を作ら
ない方向に行く(既に行っている??)ようにも思います。

個人的には70〜100世帯くらいで、少し見栄えの良い玄関と吹き抜けのあるロ
ビーがあり、こじんまりとして品もある中庭と華やかな照明計画、洗車場付きの
屋内駐車場なんかがあればもう最高なのですけど。

[8: 01]

>>05さん
再びありがとうございます。
その後なのですが、共有施設が駐輪場とエントランスのみという物件を見つけました。
遊んでいるスペースが勿体ないということで、集会場すらありません。
その時は、市役所の会議室を利用してください、と。
車は隣りに駐車場があり、オーナーさんには全戸対応をお願いしてありますので個々に契約してください、と徹底しています。
洗車場も、歩いて数秒のガソリンスタンドにあります。
駅前なので周辺環境が整っており、その他全く不自由はなさそうです。
そんな訳で、建設コストが各部屋にかけられるということで、内装は２グレード上の感じです。
それと、土地の購入や優良な施工会社との契約，外装にお金をかけられたのも、不要な共有施設を省いたからとの事でした。
販売価格の上昇も抑えられているとのことで、共有施設って相当コストがかかるんですね^^;

難点は、外装デザインが自分好みではないということでしょうか…(^^;
でもラッキーです。
一時は仕方がないと妥協しようとも思ったのですが、やっと希望に近いマンションがみつかり、本格的な契約交渉ができそうです。

[9: 匿名さん]

まだ、あまり見かけませんが工作室欲しいです。
工具揃えても、所詮はハンド工具で素人には精度出ませんし
日曜大工を趣味にしている方も多いのではと思います。
子供への教室や、夏休みの工作にも使えます。
ちよっと修理も出来ますよ

問題は、事故や機材の破損なんですよね〜
手や指なんか一瞬ですからね

[10: 匿名さん]

>>01さん
参考までに教えて頂きたいのですが、
その見つけられたマンションの管理費っていくらぐらいなんでしょうか？

[11: 01]

>>その見つけられたマンションの管理費っていくらぐらいなんでしょうか？

9000円から15000円です。
5年おきに見直さられる管理規則です。

[12: 匿名さん]

個人的には集会室や駐車場ぐらいはあってもいいかなーと思います。
9000円から15000円とのことですが、最近の大規模マンションでも
そのぐらいの管理費かと思いますし、同じ額を払うならそこそこの
共用設備があってもいいかと思います。

[13: 01]

私が調べた限りでは、共用設備がある物件は管理費を80〜100％で見積もっています。
例えば200戸駐車場100％付きで、無料か破格で駐車場を利用できます。
が、駐車場の管理費を80％で見積もっていた場合、160台以上の利用がないと赤字です。
100％の見積もりなら199台の利用で赤字です。
営業は、空き駐車スペースは賃貸に回せるという、希望を確実なことのように話します。
それも例えば機械式が100台以上、ランニングコストがかかり将来の破たんは目に見えています。
雨ざらしなら、10年後は機械式の全交換です。
相当の駐車場料金をもらうか、管理費を上げなければ維持ができません。
営業トークの「大規模だからこそ、管理費が並み程度に抑えられているのです。」という言葉は信じられません。
と、私は判断した訳です。

入居率との関係は、80％の入居率で80％の駐車場利用。
160戸入居して、160台の車だそうです。
一家に一台で、車持っていない入居者はいないそうです。
（そもそも物件が競合しているのに、160戸も入居するのか？）
大概は、こんな感じではないでしょうか？
営業に突っ込むと、「販売努力をします。」というマニュアル的な答え。
「住居も駐車スペースも、空きは賃貸で対応できます。」と。。。
私はそれが気になったのです。

私が探したマンションの管理費は、純粋にマンションを維持するためだけに見積もられています。
マンションは、大型といわれる程大きくはありませんが、小さくもありません。
見積の内容は、今判断できるところではありましたが確実です。
共有施設の不確かなのもがないので、私は安心です。
最初は同じくらいの管理費でも、年々歴然としてくるのでしょうね。

なんとか、自分なりの結論が出すことができました。
ご回答してくだいさいましたみなさま、ありがとうございました。

[14: 匿名さん]

＞０１さん。
私が営業さんから聞いた時は、駐車場の場合だけですが、
木場駅３分物件で利用率５０％、池上駅徒歩５分で６０％で
駐車場は想定していたそうです。（機械式２＆３段）
どちらも新興系ではなくて従来の大手系でしたがそれでも
将来の値上げは覚悟してくださいと言われました。
場所にも寄るのでしょうが８０％というのは相当きついという
判断はうなずけますね。
＞１２さん。
全部投稿読みました？？９０００〜１５０００円の管理費が高いか
安いかとか同じ管理費なら様々な共用施設があれば良いと言う
話ではないんです。

[15: 匿名さん]

共有施設についての興味深い記事がありましたよ
http://www.asahi.com/housing/zasshi/TKY200303260187.html

[16: 匿名さん]

うちは５５０戸くらいの規模の大規模マンションで、共用施設もいろいろ
あります。ジム・体育館・カラオケ・和室・キッチンスタジアム・宿泊施設
などです。他の中小規模のマンションと管理費が同じくらいだったので
別にあってもいいかなと思いました。
最近話題の温泉つきって、どうなんでしょうね〜。
私はご近所さんとハダカのお付き合いは嫌ですね。
それとも水着着用のお風呂なのかしら。

[17: 管理人]

旧関東板をご利用の皆様へ

当スレッドをご利用頂きましてありがとうございます。
マンションコミュニティはお役に立っておりますでしょうか？

さて、関東圏のマンション板につきましては、各県の板を用意させて頂きましてから
半年が経過致しました。
既に多くのマンションにおいて各県の板に移行頂いておりますが、投稿数が規定数に
達していないものなどまだ旧関東板をご利用頂いております。

より多くの皆様が該当するマンションの掲示板を探して頂けますようにタイトル検索
を用意させて頂きましたが、それでも各県からお探しの場合もあるかと思います。

御手数ですが、今後は各県に新たにスレッドを立てて頂きまして、新しいスレッドを
ご利用頂きますよう何とぞご協力宜しくお願いします。
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※こちらのスレッドは1週間程度様子を見て閉鎖させていただきます。