住宅ローン・資金計画 総合相談スレ(1)

[匿名さん]

どなたでもお気軽に相談いただければお答えしますよ。

[26: 買い換え検討中]

№２１、２４です。

すみません。
スレッドに「気軽に相談して」とありましたので、本当に気軽に相談してしまいました。


はい、ローンは６５歳で完済できるように組みたいと思っています。
建替えなので引っ越し２回必要で仮住まい費用も考慮しないといけません。

そういった諸条件含め、どれくらいに抑えれば安全か、相談にのっていただきたかったわけです。



１００％あてにはできませんが、相続で少なくとも１０００万円くらいは将来的に収入が見込めると思います。

先に書いた貯蓄以外に教育資金として長子が１６歳の時に３００万円保険が満期となります。

教育資金のシミュレーションでは、高校までは公立、大学は私大理系でを想定しています。
（できれば大学も国立で）


今支払っている保険類は全て６０歳までには払い済みとなり、保証は終身です。




２年後にもしローンを完済すると、貯蓄残は７００万（＋妻貯金２００万）。
そこから建替えとして新たなローンを組んでも、長子の大学受験までにはまだだいぶ年数があります。

保育料を払っても今２００万／年貯蓄ができているので、今後保育料がかからず妻がフルタイムに
戻れば、大学受験前までは今後塾や食費、部活で支出が増えてもトントンで２００万/年貯蓄ペースを
守れるのではと考えています。



と、自分では考えてはいるのですけれど客観的にみると甘すぎますか？

[27: 匿名さん]

ザックリ旦那さんの年収のみで２年後（年収は今と同じと仮定）、24年ローン金利2.5%とすると借入額3000万位、２馬力なら5000万位でしょうか。あくまでもザックリ。
仮住い敷金礼金含め100万、往復の引越30万。尚、仮住いは大家さんが短期過ぎて嫌がる事が有るので見つけるのに手間かかるかも。

[28: 買い換え検討中]

＞№２７様

№２６です。
１馬力で３０００万、というのは今のローンを完済後に新たに組むローンという考えですか？
それとも、残債７００万＋新たなローン２３００万ということですか？


仮住まいはHMの方から、仮住まい専用の物件はあるようなので、心配しなくても大丈夫と言われました。



それから、２馬力ローンについて。

夫が亡くなった場合、妻には遺族年金という制度や母子家庭が優遇されたり、何かと女性の方が
経済的に困らないようになっている気がします。

そう考えると、妻が亡くなった場合を想定した方が、家庭内が悲惨になると思っています。
（妻に万が一があると、夫の場合、残業で帰宅時間が遅い、家事育児も不慣れなど）

そうすると、妻のローンは補助的というよりも半々あるいは多めにしておいた方が安心感があるような
気がするのですが・・・。
こういう考えはあまり世間では一般的ではないですけど、どう思いますか？

[29: 匿名さん]

仮住まいはHMの方から、仮住まい専用の物件はあるようなので、心配しなくても大丈夫と言われました。＞
自分も昨年大手HMだったので安心してましたが、３月という人移動の時期も原因していたとは思いますが、ろくな処ばかりで
結局自分の伝で探しました。HMでは数ヶ月だから使い勝手の悪いところでも安きゃいいという発想みたいでしたね。

[30: 匿名さん]

28>建替えローンで残債あろうが、新規ローンだろうが1馬力なら3000万ぐらいという意味でしょ。想定金利を低くしたり期間を長くしたりすればもう少し借入額は増えるだろうけど。また、奥さんの年収は700とか800万とか飛躍的に増えないでしょ、400万位なら対して借りれないよ

[31: 買い換え検討中]

>№28です。

夫婦ローンで3000万以内かなと漠然と思っていたので、半々くらいで組めればいいかなと思います。
これくらいならなんとかなりそうなんですね。

仮住まいは我が家は短期ということで割り切っています。
幸い電車通勤ではないので、辺鄙なところでも大丈夫かと。

初めてのローンが1300万だったため、3000万もローンなんて大丈夫なの？？と夫婦でビクビクしてました。

[32: 匿名さん]

２馬力の場合、ペアローンか合算かとか検討必要ですね。また総額も消費税込みで考えてないと。

[33: 匿名さん]

利息を払いたくないので現金一括購入を考えたが、5年全額繰上返済すると総額で30万ほど安くなる。
もちろんローン保証料込みで。
もっといい方法があれば教えてください。

総額5800万、ローン金利は5年固定0.45%で計算

[34: 匿名さん]

住宅ローン減税と繰り上げ返済はどちらを優先させるとよいか、悩んでいます。どう考えたらよいか教えてください。
繰り上げ返済すると利息分が節約できるから繰り上げ返済を私は優先した方がいいように思っています。
アドバイスお願いします。

[35: 匿名さん]

繰上は借入の１０％１５％とかでしょ。繰り上げた分の減税はなくなるが減税がゼロに成る訳じゃない。早めに元金減らした方が節約に成るはずですが。保証料も繰上分戻ってきます。何れにしても繰上シミュレーションと減税比較してみるといいですよ。

[36: 匿名さん]

返済からまだ1年経ってないのですが、借り換えを検討するのはまだ早いでしょうか？
ちなみに現在は変動で0.975%です。

[37: 匿名さん]

>>34
繰り上げ返済で、返済期間の短縮をした結果、
借入期間が１０年を切ってしまうと
減税が受けられなくなるから、その点は気をつけて。
もっとも、３５年ローンとかだと
多少の繰り上げでは、借入期間が１０年を切ることは
ないと思うけど。

>>36
検討するだけなら問題ないですが、
借り換えするメリットがあるのかな？

[38: 匿名さん]

36>その％では借り換え手数料、抵当権など再手続きの経費考えたらメリット無いぞ。

[39: 申込予定さん]

おすすめの返済計画を教えて下さい。
(できれば、銀行なども)

私(33歳) ... 年収600万
妻(31歳) ... 年収150万
貯蓄 ... 1800万程度
子無し(2人はほしい)

物件は3000万となります。

[40: 匿名さん]

頭金８００～１０００万投入、期間１５とか２０年。
１５年なら変動でも当初１０年固定でも自由。

[41: 匿名さん]

ローン減税を考慮して35年で、繰上でしょう

[42: 契約済みさん]

39です。

>>40
>>41
回答有難うございます。

ローン減税を念頭に、10年後に返せるだけ返すのが良さそうだと思っていました。

以下が魅力的と感じましたが、どうでしょうか？

◯ソニー銀行 10年固定
　10年固定で実質金利がいちばんやすそうなので。。

◯三井住友信託銀行 5年固定
　各所で評判が良さそう
　5年間は安いし、やばくなったらできるだけ繰り上げ返済すればリスクはないのかな。。

◯ろうきん 10年固定
　不動産の営業に勧められた。

[43: 匿名さん]

ろうきんも九州は低いみたいだけど
競争激化で、0.48とか0.599、8疾病0.65
となると、選択肢からははずれるかな

[44: 匿名さん]

39>借入額、ローン期間で利子総額、手数料が違うので
自己資金がそれ位有れば、選択肢は多く成る。あとはあなたの性格で決めれば良いんじゃないの。

[45: 匿名さん]

変動金利を固定の如く長期計算するのはいいが、固定金利と勘違いしないこと。

[46: 匿名さん]

3000万に対して1800万自己資金があるなら
ローン減税目的の借入3000万、
変動か短期固定しかないでしょう。

実質1200万の借入、年間150万入金していけば、5年後、実質的な金利リスクのある残債は400万ぐらい（繰上資金を差し引き）

金利リスクなんて考慮不要な額と思う

[47: 匿名さん]

住宅ローン利用はの50％が頭金が1割以下（頭金無しが23%)ということですが、これは結構怖いことだと思いますよ。
やむをえない事情が無い限りはセオリー通り２割以上の頭金を確保して住宅ローンの借り入れをするようにしたいものです。

[48: 契約済みさん]

39です。

みなさんご意見ありがとうございます。とても参考になります。

とりあえず以下の様なことを考え、仮申請してみました。

◯三井住友信託銀行 5年固定
　2014年5月お借入の場合　年0.50%　5年経過後も店頭表示金利より最大年1.7%金利引き下げ
　　変動で借りるよりやすそうだし。終わった後の優遇も悪くないのでは？
　　普通に行けば、10年後できるだけ繰り上げ返済。
　　5年後とんでもないことになってたら、そこからできるだけ繰り上げすればよいか。。

　団信：ガン保障50%給付型+入院保障 +0.1%
　　生命保険代わりに。ここは無料じゃないのか。。

　元金均等返済
　　保証料を多少下げられるぽい。

http://news.mynavi.jp/news/2014/05/01/145/
こんな記事がありまして、計算すればいいんでしょうけど、ちょろちょろと繰り上げ返済してったほうが、住宅ローン減税を受けるメリットより、実は特だったりするんですかね。

[49: 匿名さん]

３５ですが、繰上に関しては４８さんの通りです。

[50: 匿名さん]

＞48
その手の例、金利を注意してみないと
優遇の無い2%とか、あり得ない高金利の例だから
いまは、0.48%-1%のマイナス0.52%とかなので

繰上るほど、減税分が減ってしまう。

頭金入れて借入減らすのも、
1カ月後に同額繰上するのも同じ
5年後に繰上すると、実質マイナス金利、減税差額分が得
10年後は、経済情勢次第で、決めればよいと

いずれにしても、余裕をもった借入なら、一番有利な選択ができます

[51: 捕らぬ狸]

◯三井住友信託銀行 5年固定 ＞よく見ようよ。0.5%から0.8%ですよ。その後の優遇金利も-1.3から-1.7%　
個人の楽観バイアスは構わないが、銀行の審査次第で変わるので自分が最大優遇とは限りませんよ。

[52: 匿名さん]

物件価格１００

流動固定預金９０から頭金諸経費５５予定
ファンド３５
６０才払い終了予定の保険評価７５
ローン２０年、当初１０年の手取りに対する返済率２２％
後半１０年は金利タイプ未定。

[53: 匿名さん]

無謀でのスレチの為、上げ。

[54: 無謀でしょうか]

物件価格８０００万円
年収１１００万円（夫のみ）
手元資金８０００万円
家族（夫４４、妻４２、子７、子５＝いずれも中学から私立を予定）
リセール価値の高い駅前マンションを購入しようと思っています。
無謀でしょうか。
いまは家賃１５万円（勤務先より１０万円の補助あり）の賃貸マンション暮らしですが、
勤務先が遠いので、引っ越しを考えました。

[55: 匿名さん]

自己資金からの頭金とかローン期間とか金利とかどんな予定なの？

[56: 無謀でしょうか]

>>54です。
８０００万円の物件について、
頭金５０００万円、
ローン期間２０年
固定金利１０年あるいはフラット３５
を考えています。
理屈の上では、ほぼ全額をキャッシュで購入することも出来るのですが、
住宅ローン減税などを考えると、どの程度を借りるのがベストでしょうか。
ご教示ください。

[57: 匿名さん]

ローン控除は残債4000万以下（長期優良又は低炭素住宅なら5000万）この範囲で選択。
緊急用、解約すると損な預貯金商品なども含み、頭金充当をどのくらいにするかは個別判断ですね。
また、個人が借入出来るローンの中で住宅ローン金利は低利なので、老後資金から残債の繰上返済が可能でも無理に繰上しない方が良い場合もある。団信もあるし。

[58: 無謀でしょうか]

>>57
ありがとうございます。
ローン控除を考慮し、４千～５千万円を借りた状態を続けた方がいいということですね。
勉強になりました。

[59: 匿名さん]

５８さん、その範囲で決めれば良いんじゃない。
老後安心派の共通点は借入額が年収の４倍以下ですので。

[60: 匿名さん]

素朴な疑問なんですけど…。

皆さん頭金や貯蓄の残額って、独身時代の貯蓄も入れて考えてるんですかね？それとも、結婚後の共同の貯蓄だけ？
この板でも年収の割に少ない人がよく見受けられるけど、もしかして独身時代の貯蓄は別口で置いてあるのかな…？と思ったもので。

ちなみに我が家は、夫婦の通帳全部かき集めて全力で頭金にしました。(嫁さんはまだヘソクリ残してるかもしれませんが。)
皆さんどうされてるんでしょうか？
置いとくのが「普通」なら、ちょっと情けない。

[61: 匿名さん]

うちなんて、主人の借金で450万なくし、結果諸経費かかるから、頭金ゼロで買いますよ。
あれがあれば家具もいいの買えただろうなぁ〜。無念！
ちなみに私の独身時代の貯金は、置いてても仕方ないから学資保険にしてしまいました。

[62: 匿名さん]

>>61
返信ありがとうこざいました。
すべて家族のために供出された感じですね。

皆さんあまり関心がないのか、「頭金は人それぞれ」と言う感じなのか、若干スレチだったのか、それともスレ自体が過疎ってるかなのか…ともあれ、あんまりレス付かなかったですね…。
周りには聞きにくいので、教えてほしかったのですが。

[63: 匿名さん]

>>60さんへ
うちは私（妻）が独身時代に元カレに騙されて多額の借金を背負い
それを主人が結婚直前に300万ほど肩代わりしてくれて完済させたので
私の貯蓄は０円でした。
結婚後は家計は私が管理してますので、へそくり等はお互いにありません。
結婚直後の貯蓄700万円⇒5年で2200万円まで貯まりましたので
先日新築マンションを契約しました。
物件価格3200万円ですが、ローンは2500万円借りる予定です。

[64: 匿名さん]

>>63
>>60です。返信ありがとうございます。
大変な目に遭われましたね。
しかし、頭金にドラマ有りですね…。
ご主人の甲斐性が天晴れです。

5年で1500万、年に300万円の貯蓄ですか！頭が下がります。
そして、比較的手元にお金を残されるんですね。堅実だと思います。

[65: 買い換え検討中]

物件価格 8000万(諸経費込)
頭金 4500万(諸経費や引っ越し代含む)
住宅ローン 3500万 期間28年 金利0.7%(変動)
年収 720万(本人52才 公務員)
家族 妻50歳 専業主婦 子供なし
管理費、修繕積立、固定資産税(月割)の合計は6万くらいになりそうです。
無理に繰り上げ返済せずにもしもの時は団信のお世話になろうと考えています。

年齢も年齢ですしローン自体無謀でしょうか？

また、現在の住居(都内マンション)を賃貸にしてローンの足しにするか、売却してローンに充てるか迷っています。
ちなみに不動産屋で賃貸すると月16～18万、売却するなら3800～4000万との査定をもらっています。

[66: 契約済みさん]

No65を拝見して、私も同じような状況でしたので、初めて投稿します。
（アドバイスではなく、横からの質問で恐縮です）

No.65さんは、購入される物件価格が、(現在の頭金＋売却資金)の範囲内
に収まっているので、ローンは全く問題ないように思います。将来、金利
が大きく上昇する場合には、ローン返済額が増えますが、払えなくなる
可能性は低いように思えます。どうしても払えない場合には、賃貸から売却
に切り替えられるよう定期借家にしておく手もありますが、定期借家だと
相場より１～２割安くなるので、私ならそこまでしません。

私の状況も書いておきますと、新築マンションを契約し入居待ちの状態で、
とりあえず、現在のマンション（残債無し）は保有したままで住宅ローン
を組もうと考えています。

物件価格 9500万(諸経費含まず)
頭金 4200万
年収 950万(本人45才　会社員)
家族 妻、娘(小学生)

現マンションを賃貸にすると月25万円程度、売却すると6200万円程度。
（不動産業者見積もりの最低額）

悩んでいるのは、以下の点です。

○マンションを賃貸に出すか、売却すべきか？
　a)賃貸に出す場合
　　・表面利率が5%程度。不動産所得で税金を払っても年間約200万益。
　　・新築物件の住宅ローン5600万を長期で組み、永久に賃貸収入を狙うか、
　　　10年程度の固定低金利を組み、10年後を目処に売却。

　b)売却する場合
　　・現在売却すると、売却益で税金がかかる。（新築の住宅ローン
　　　控除を使いたいので、3000万円特別控除は併用不可）
　　・4000万円で長期住宅ローンを組んで、10年後一括返済。

結局、不動産価格が上がるかどうかが一番の要因なので、正解はないのかも
しれませんが、アドバイスがあればお願いします。

[67: 働く女子さん]

田舎に中古の戸建てを購入しようと思い、ローンの事前審査中で緊張しすぎて、なにも手に付きません。
この土日が凄くもどかしいですw

独身女性 32歳
年収 250万円
借入額 1,000万円(本当は、900万円程ですが、不動産屋さんが多めにした方が…ということで
25年ローン
借入なし ただし、10年ほど前に過去に債務整理しています
貯蓄 300万円程度

このスペックだと、住宅ローンは通りますかね？
ちなみに、地銀で申し込みをしました。

[68: 匿名さん]

普通年収の４倍なら楽勝。
もし、通らない場合、安定収入じゃないと見なされるか、過去の債務整理ぐらいが原因。

[69: 働く女子さん]

>>68
ありがとうございます。
少し安心しました。
はやく、連絡が来ると良いのですが。

[70: 匿名さん]

老後資金のhappy予備軍の幾つかある共通点のひとつ、住宅ローン借入は年収の４倍以下です。

[71: 匿名さん]

>>67
田舎の中古戸建てって、都心の中古マンションより何かメリットある？
1000万の価値ホントにあるのかね？

[72: 働く女子さん]

>>71
そこは、かなりの悩みました。
実際、中古のマンションも探していました。
今のアパートでの騒音問題で悩んでいることやペットの多頭飼いをしたいので、最終的に一戸建てにしました。
そして、1,000万円のうち約半分は、リフォーム代です。

[73: 67]

減額されましたが、無事通りました！
ご意見、ありがとうございました。

[74: 匿名さん]

年収の○倍は目安としてはいいけど、本気で自分に当てはめないようにね。
年齢、可処分所得額、昇給度合、扶養人数および年齢などパラメータは山ほどあるから。

[75: 匿名さん]

無謀でないローンならここのスレでですね。