住宅ローン・資金計画 総合相談スレ(1)

[匿名さん]

どなたでもお気軽に相談いただければお答えしますよ。

[66: 契約済みさん]

No65を拝見して、私も同じような状況でしたので、初めて投稿します。
（アドバイスではなく、横からの質問で恐縮です）

No.65さんは、購入される物件価格が、(現在の頭金＋売却資金)の範囲内
に収まっているので、ローンは全く問題ないように思います。将来、金利
が大きく上昇する場合には、ローン返済額が増えますが、払えなくなる
可能性は低いように思えます。どうしても払えない場合には、賃貸から売却
に切り替えられるよう定期借家にしておく手もありますが、定期借家だと
相場より１～２割安くなるので、私ならそこまでしません。

私の状況も書いておきますと、新築マンションを契約し入居待ちの状態で、
とりあえず、現在のマンション（残債無し）は保有したままで住宅ローン
を組もうと考えています。

物件価格 9500万(諸経費含まず)
頭金 4200万
年収 950万(本人45才　会社員)
家族 妻、娘(小学生)

現マンションを賃貸にすると月25万円程度、売却すると6200万円程度。
（不動産業者見積もりの最低額）

悩んでいるのは、以下の点です。

○マンションを賃貸に出すか、売却すべきか？
　a)賃貸に出す場合
　　・表面利率が5%程度。不動産所得で税金を払っても年間約200万益。
　　・新築物件の住宅ローン5600万を長期で組み、永久に賃貸収入を狙うか、
　　　10年程度の固定低金利を組み、10年後を目処に売却。

　b)売却する場合
　　・現在売却すると、売却益で税金がかかる。（新築の住宅ローン
　　　控除を使いたいので、3000万円特別控除は併用不可）
　　・4000万円で長期住宅ローンを組んで、10年後一括返済。

結局、不動産価格が上がるかどうかが一番の要因なので、正解はないのかも
しれませんが、アドバイスがあればお願いします。

[67: 働く女子さん]

田舎に中古の戸建てを購入しようと思い、ローンの事前審査中で緊張しすぎて、なにも手に付きません。
この土日が凄くもどかしいですw

独身女性 32歳
年収 250万円
借入額 1,000万円(本当は、900万円程ですが、不動産屋さんが多めにした方が…ということで
25年ローン
借入なし ただし、10年ほど前に過去に債務整理しています
貯蓄 300万円程度

このスペックだと、住宅ローンは通りますかね？
ちなみに、地銀で申し込みをしました。

[68: 匿名さん]

普通年収の４倍なら楽勝。
もし、通らない場合、安定収入じゃないと見なされるか、過去の債務整理ぐらいが原因。

[69: 働く女子さん]

>>68
ありがとうございます。
少し安心しました。
はやく、連絡が来ると良いのですが。

[70: 匿名さん]

老後資金のhappy予備軍の幾つかある共通点のひとつ、住宅ローン借入は年収の４倍以下です。

[71: 匿名さん]

>>67
田舎の中古戸建てって、都心の中古マンションより何かメリットある？
1000万の価値ホントにあるのかね？

[72: 働く女子さん]

>>71
そこは、かなりの悩みました。
実際、中古のマンションも探していました。
今のアパートでの騒音問題で悩んでいることやペットの多頭飼いをしたいので、最終的に一戸建てにしました。
そして、1,000万円のうち約半分は、リフォーム代です。

[73: 67]

減額されましたが、無事通りました！
ご意見、ありがとうございました。

[74: 匿名さん]

年収の○倍は目安としてはいいけど、本気で自分に当てはめないようにね。
年齢、可処分所得額、昇給度合、扶養人数および年齢などパラメータは山ほどあるから。

[75: 匿名さん]

無謀でないローンならここのスレでですね。

[76: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

ローンの借り入れ、返済プランについて相談です。

夫28歳 年収700万
妻28歳 年収600万 退職の予定無し
子供1歳 第二子も希望
物件4500万 貯金 1500万 頭金1000万の予定
ローンは3500万をペアローンで夫婦で半分ずつにする予定です。
ローンの返済期間と金融機関で悩んでいます。
プランでは固定20年と変動20年で借り入れをして、当初は繰り上げ返済をせず、住宅ローン減税の10年後に金利市況から得な方をまとめて、返そうかと思っています。
また金融機関は住信SBIを候補にしていましたが事務手数料が高いことを知り、他金融機関も再考しようかと思っています。
年数、変動計画、金融機関含めアドバイスを頂けたらと思います。

[77: 匿名さん]

１０年後繰り上げするなら全負債を当初固定にするか、変動でいくかじゃない！？また、頭金１５００にするとか。

半端に固定と変動分けるメリットって無いでしょ！？

[78: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

76です。

全て固定で組むと金利が高いのでもったいない、かと言って全て変動だと、万が一の金利上昇が、不安ということから半々の予定でした。

デメリットはありますか？

[79: 匿名さん]

フラット35と変動でいいと思う。私もそれにする予定。

[80: 匿名さん]

>>78
其々のメリット、デメを抱えちゃうのでチャラでどちらかに決めた方が良いのでは？特に金利上昇の不安があるなら低金利時代だから固定にするとか！２０年ローンなら７９さんのいうフラッとも充分低いよ。

[81: 匿名さん]

足して弐で割るどっち付かずのpattern。
1750万なら金利上昇局面でも不安なしと言うことなら足して弐で割るんでもいいんじゃない。

[82: 匿名さん]

たぶん78、79も考え方は基本固定なんだろう。でも上がり始める前までは変動でも借りておき、少しでも負担を減らしたいって意図では。35sなら当初10年は1％以下になりそうだし、悪い方法じゃないと思うけど。

[83: 匿名さん]

ローン金利は固定金利の方から先に上がるからね。

[84: 匿名さん]

初心者です。
半々にするデメリットって手続き煩雑程度なのでしょうか。もちろん互いのデメリット(変動より高い金利、金利上昇リスク)は半分ずつ受けるとは思いますが、それ以外に。

[85: 76]

ありがとうございます。

考え方としては82さんの思考です。
84さんの質問のように、デメリットがなければいいのかなぁと、、安直ですかね。