プレミスト浦和常盤

[匿名さん]

＜物件概要＞
所在地：埼玉県さいたま市浦和区常盤10-120-1（地番）
総戸数：86戸
交通：JR京浜東北線「北浦和」駅から徒歩5分

売主：大和ハウス工業株式会社
施工：株式会社長谷工コーポレーション
管理：大和ライフネクスト株式会社

公式URL:https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/saitama/ut10/index.html

[82: 匿名さん]

軽く年収１０００万円の人たちが住んでいた社宅が無くなり
そこに年収６００万円の人たちでも住めるマンションが建つ
その繰り返しで勘違いしたモンスターペアレントがあふれ学校のレベルが低下。
常磐小学校はもはや優等生の学校ではない。
文教地区とはよく言ったモンだよ。
埼玉でも馬鹿にされるような田舎から引っ越したうちの子が
落ちこぼれるどころか周りのレベルの低さに驚くって。

引っ越してくるときは、かなりレベルの高い小学校だと聞いてうちの子ついていけるかな？って心配してたけど
うちの子塾に通わさなければ先々苦労するのかなって心配しなけりゃいけなくなるとは思ってなかったよ。

引っ越してくる人は気を付けて。
不動産屋さんの言う「文教地区です」には「昔はですけどね」ってのが含まれてるよ。
保護者には勘違いしてる庶民がたっぷり。
保護者会なんて過半数が劣等感の固まりみたいな昔のヤンキー奥さん

まじめに受け答えするのがばかばかしい。
でも。そんな素振りは見せたら最後。
クラス替えまできっと村八分。
面倒くさいったらないよ

[83: 匿名さん]

昔からの住民は高齢化していますからね。昔は小学校のレベルも高かったんだろうけど、その方たちに期待は出来ない。
引っ越してくる人が小学校をつくってくんですから。
近隣は敷地が広い戸建が沢山あるし商店も公園も近いし住環境はいい方か。

[84: ご近所の奥さま]

>82さん

図星すぎて笑えます。何年生ですか。

ほんと勘違いな人が多すぎだよね。

どいつもこいつも、何かあるとすぐに先生に相談と称して作り話って思うくらい話をしてる。
誰とは同じクラスにするな、席を離してくれとか。何様ですか。
聞いてる先生も可笑しいだろうにね。

勘違いした保護者が多いので、賢い方はおつき合いを一切していませんね。
近所ママとのタグ付けFacebookとか、笑えるわ。ラインも覗ける状態なってるし。電話番号メール交換なんて恐ろしい。
お金があれば、中学で出るのが賢明な地域ですわぁ。

[85: 主婦さん]

＞８２、８４さん
　浦和近隣で探している小学生持ちですが、
　高砂小学校と埼玉大学付属小と常盤小なら
　どこが一番いいのでしょうか？
　岸町が埼玉県では一番地価が高いと聞きましたが・・・。
　

[86: 購入検討中さん]

旧浦和市の小学校ならどこも平均以上だと思いますよ。
その3つなら附属が一番でそれ以外2つは同じくらいだと考えます。
ただ高砂のほうが浦和駅に近く地価も高い所にお住まいの方が多いので比較的裕福な子供が多そうな印象です。
常盤はそれに比べたらかなり庶民派な印象かと思います。
庶民といっても上下スウェットでドン・キホーテに行くような人達はいないかと。

[87: 匿名さん]

埼玉でもこのあたりは都会のイメージがします。
やはり、首都圏ということもあり、洗練されている感じがします。
学区も人気がある地域なので、転居を考えている人も多いと思います。
後は、家族で過ごしやすいかどうか、ということが重要になってきそうです。

[89: 主婦さん]

高砂小学校より常盤小学校のほうがおすすめですか？

[90: 匿名さん]

>>89
そこまで神経質になることじゃない。
住みたい場所があればそのほうが大事だろう。

そもそも北浦和は昔の私が知ってるときはここでは
話題に上がらないような駅から遠い場所の一軒家からのほうが
バンバントップクラスの私立いってましたけどね…

[91: 匿名]

今週プロジェクト説明会に参加された方いらっしゃいますか？
価格設定とか発表あったのでしょうか？

来週参加予定ですが、かなり強気な設定と噂に聞いたので、
検討候補から外すべきか悩んでます。

[92: 匿名さん]

価格はまだのようでした。
ただ口ぶりからかなり高額な設定であることは伺えました。
建築費や資材の高騰を考えるとお隣を上回ってくるんじゃないでしょうかね。

[93: 匿名]

まさか、トレサージュを超えてくるとは・・・
その価格設定なら、高砂のプラウドの方がいいのではと
思えちゃいますね。

[94: 匿名さん]

私も価格の大まかな感触を知りたいです。あと日本住宅流通の営業さんがどう対応してるかも。
以前別のプレミストのプロジェクト発表会に参加して、価格は全く教えてもらえず、競合の物件よりも遥かに高いので、覚悟してください、本気で買う気があるなら予算はもっと頑張っていただかないと、、、みたいな対応をされたことがあります。その後もしつこく予算を値踏みされて、何度か通ってやっと提示された予定価格が結構なお値段で、営業さんに本当に買えます？みたいな態度をとられたので、主人が切れて結局買いませんでした。予算を余力を残して低めに伝えてたので、そのせいもあるかもしれませんが。

営業さんの資質にもよると思うので、今度は良い営業さんにあたるといいなとは思ってます。

[95: 匿名さん]

そんなに高額になるんですか。。
北浦和にそこまでの価値があるのか、よく見極めなくてはならないですね。。

[96: 購入検討中さん]

私もさすがにブランド力的にプラウドを超えてくることは無いだろうと思ってましたが、超えてきますか。
まぁ市場の流れとしては妥当かもしれないですね～。
やはり最近の値上がりを考えると、同じ立地なら早く出た方を買うのが吉だったか。。。
でもまだ超えるとは決まってないし、超えたとしてもこの立地が欲しいから買っちゃうでしょうけど。
うーん、プラウド買っておけば良かったよ。

[97: 匿名さん]

後に出来る方が高いのは物の道理ですが、いろんな情勢で急に上がった感があります。
北浦和の価値というよりも土地、建築費、消費税が上昇してきての結果ですから、これをNOと判定されたら新規物件はあきらめなければなりません。
都心の上昇に比べれば小さいし、落ち着いた住宅街ということで都内からここを検討されるかたがライバルとなりそうですね。
土地、建築費、消費税はまだ上がるかもしれませんから、うーんと長く待つか、もうこの辺が限界か。

[98: 銀行関係者さん]

うーんと長く待つのも手かもしれないですね。
10年もすれば価格は今より下がる可能性があります。
ただ好景気が継続して今の価格がスタンダードになってしまってたら更に長く待つことになるでしょう。
この物件に限らず数年後に買うのなら今買った方が低価格で買える可能性が高いです。
極端なことを言うと、現状ですと全く同じ条件なら明日よりも今日、今日よりも昨日出た物件のほうがほぼ確実に価格は低くなります。

[99: 匿名さん]

ダイワは数年前に野村の元副社長の高井さんを招聘してから、地域で一番の良い場所を高値でどんどん入札し高値でプレミスト売ってブランド構築する戦略になったように見受けられます。
なので、ブランドで見劣りするから適正な値段で、、、というのは期待しないほうがいいです。立地は良いので、高くても買う人は買いますから。土地代プラス、建築費の高騰で、予定価格はびっくりするお値段になると思いますよ。

[100: 購入検討中さん]

マジですか～。
そんな情報あるのならもっと早く教えてよ～。
こんなことならトレサージュ買っておけば良かったよ・・・
でももはやこの付近の物件はここしかないから多少高値になっても買うしかないけどね。
大和さんもその辺を見越しての値付けしてくるんだろうなぁ。

[101: 匿名さん]

浦和は都内へのアクセスが良くなりましたし、子育て世代には住環境と教育環境が良いので、勤務地の都内に加えて出身地である浦和～北浦和も含めて探しています。プラ○ド浦和高砂とシティハ○ス浦和高砂は都心並みの価格設定であるのは想定内でしたが、北浦和も意外にしますね。それでも都心物件と比べて安いでしょうし、駅近物件としても立地と環境が良く魅力を感じています。説明会に参加しても未だ具体的な価格提示は無いそうでが、印刷物になっていなくても、口頭での提示も全く無いのでしょうか？何しろ、休日時間を作って都内から出掛けて行くことになるので、肝心な価格情報がつかめないと…。

[102: 匿名さん]

休日にわざわざ時間を作ってマンションギャラリーへ行くのは都内の人でも近隣の人でも同じです。
自分の足を使って情報を得ましょう。

[103: 物件比較中さん]

野村が入札で負けた土地ですからね。まあ高いでしょう

[104: 匿名さん]

私の予想としては、条件良い部屋はプラウドの１割増し、その他の部屋はプラウドの条件良い部屋並み位で最初の予定価格出すのではと考えてます。
条件良い部屋はそれでも買い手がつくと思うので、そのままの価格か見込み客の食い付き次第で若干上げる方向で、その他の部屋は感触に応じて微調整かな。

あと、競合のプラウドに販売期間をぶつけると、割高さが際立って見込み客が逃げるので、プラウドがはけるのをじっくり待っていたんでしょう。

おそらく当初の予定価格では客付けに相当苦労すると思うので、価格の調整で販売時期が延び延びになる可能性もあります。

まずは正式な予定価格待ちですね。

[105: 購入検討中さん]

あの野村不動産が入札で負けた土地なの？そりゃ高そう。
建設費の高騰もあるから販売価格もそんなに下げられないですね、きっと。
トレサージュを見送った人の中にはプレミストが出るからそちらに期待、という人も多そうですから大和としては作戦通りな流れだなぁ。
でももう常盤10丁目では物件がここしかないからトレサージュより高くても買うしか選択肢がない。。。

[106: 匿名さん]

さすがにプラウドの1割増しだと最上位の部屋が7000万を超えてくるからそこまではいかないんじゃないの？
とかいう淡い期待をしてみたりして。
でも今後は更に高くなってくるだろうし、ここらで手を打たないと当分買えなそうだし・・・難しいな。

[107: 匿名さん]

野村の営業さんが、野村の入札額の遥か上なので恐らくプラウドより高くなると言ってましたが、その通りになりそうですね。

こうやって相場破壊は進むのね。

プレミストがプラウド並みと期待して、プラウド見送り待ってた方は御愁傷様です。でもここが欲しいなら買うしかないですね。

[108: 物件比較中さん]

御愁傷様も何も、まだ価格出てないからわからないでしょ。
もしかしたら設備をぐっと落として、かなり低い金額で出てくることだってあるかもしれないですよ。
でもいくらで出てきても後がないので私は買います。せっかく待ったのですから。

[109: 匿名さん]

プラウド並みの価格で設備仕様を思いっきり落とされると、それはそれで御愁傷様だと思うんですが。

まあ予定価格と設備仕様の発表待ちですね。

[110: 購入検討中さん]

価格が多少高くても買います！
デベさん良いものを造ってください。
良い物件なら価格が多少高くても買う人は必ずいます。

[111: 匿名さん]

管理費と修繕積立金はどうなんだろう？
低く抑えられていたら、プラウドより物件価格が高くてもランニングが安くなるからありかも。
月に1万円違うだけで30年経ったら420万違うから価格差なんて飲み込んじゃうような気がするけど。

[112: 匿名さん]

間違えた、360万ですね。
どんな計算したんだ、俺は。。。

[113: 匿名さん]

皆さん、凄い分析(予測？）ですね。北浦和西口常盤エリアの駅近かつ第一種住宅地物件は、今後暫く出てこないでしょうから、今買いたいヒトにとっては、大袈裟でなく最後のチャンスかもしれませんね。倍率高くなりそうですね。

[114: 匿名さん]

思いっきり高くてもいいから設備仕様を充実させるか、思いっきり仕様を落として少しでも安くするか、価格高めで仕様もそこそこに落ち着くかは、見込み客の多数意見に左右されるのでしょうかね？
それとも大まかにはもう決まってて、これからの反応見て微調整の段階なのかな？

長谷工施工の他のプレミストの仕様から見て、二重床だが最低限の天井高、アンボンドスラブ工法で基本はフラットだが大梁にかかる下がり天井がとても低くなる、壁は直貼りではなく二重壁、スロップシンクなし、手洗いタンクありの節水型トイレットなどはほぼ確定だとは思いますが、その他の設備は充実路線で頑張って欲しい所です。

せめて床暖房、食洗機、カラリ床、保温浴槽、ソフトクローズのシステムキッチン位は標準装備だと思いたい。ディスポーザは厳しいかな。天然石のキッチン天板、ミストサウナなどは恐らくオプションでしょうね。

[115: 匿名さん]

管理費と修繕積み立て費用は機械式駐車場59台があるので平均か若干高めかも。ディスポーザがついたり植栽が豊かなら、高めになるかなあ。86戸の中規模なので、共用設備を簡素化するなら適正なレベルに落ち着きそうな気もします。

修繕積み立て費用の計画については、ダイワネクストライフの見積りは40年計画で出してきますが、35年目ごろまではなだらかに上がるよう設定し、それ以降は思いっきり引き上げる傾向があります。まあ大抵は35年も住まないと思うので、そこまで気にする必要はないかと。

[116: 匿名さん]

逆に言うとこのくらいの規模の機械式駐車場で修繕積立金が低かったらヤバいかもね。
後々積立金が足りなくなって大変、って話よく聞くよね。

[117: 匿名さん]

115ですが、修繕積み立て費用の値上がり率が上がるのは31年目以降でした。失礼。

ダイワネクストライフは、野村リビング等と同じく費用積み立てを多目にするので、不足ということはないと思います。というか、サービスレベルが高めのデベ系列管理会社は、修繕積み立て費用を多目に積み立てさせて、計画的に全ての費用を消化していくというビジネスモデルなので、取りっぱぐれのないよう費用が足りなくなる計画はたてないと思いますよ。

機械式駐車場の台数が、プラウドは戸数の半分、プレミストは戸数の約3/4なので、プラウドが小規模でスケールメリットがないというのを差し引いても、維持費は同等になる可能性はありますね。早く情報公開して欲しいですね。

[118: 匿名さん]

今の時代、管理費等の金額でとやかく言っている人は
後々、支払いがきつくなるからやめたほうが良いかも。
資金力があれば、まず住まい心地。
あんまりミクロ目線ではないのでは。

[119: 匿名さん]

こちらの書き込みは面白いですね。
今回はじめてマンション購入を検討しているものです。

説明会は、間取りくらいしか情報はなかったように思います。
魔法瓶のお風呂とカラットでした。洗面台は三色から選べました。
長谷工基準ではなく大和基準で作っていてアンバンドではないとのことでした。

修繕費は安かったように思います。
ある程度の値段設定もお伺いしました。
やはり、この地でそれくらいなのかーと思いました。

プラウドよりプレミストの方がいいのでしょうか。

[120: 匿名さん]

↑値段設定いくらぐらいですか？

[121: 匿名さん]

無理して頑張った予算で買う人多そうだから、維持費は割安なほうが良いってことじゃないのかな。

[122: 匿名さん]

修繕積み立て費は最初５年間は七千円～八千円くらいで設定されます。その後どんどん値上がりするので、購入時の額より5年毎にどの程度の値上がりを計画しているかが重要なのですが、それは教えてもらったんでしょうか？
あと、管理費は㎡単価で200円越えるぐらいですか？

[123: 匿名さん]

修繕積立金より本体価格教えて。

[124: 匿名さん]

値段は、まだ決定してないけれど
4LDKで6000-7000
3LDKで4000-6000
くらいかなーとのことでした。
あとは、オプション設定するかなどは
まだ検討段階らしい。
モデルルーム公開頃には値段も、オプション
なども決定しているだろうと言ってました。

あの規模でエレベーター一台というのは、
結構あるもんですか？

機械式は、パズル式でした。
トイレは、手洗いタンクなし。

あんまり、情報を書かない方がいいんですか？

[125: 匿名さん]

プレミストの方がいいですか？
プラウドの残りを買った方がいいですか？

[126: 匿名さん]

124さん
ありがとうございます。
思った程の高額ではないみたいですね。
後は各人の判断になりますね。

[127: 匿名さん]

個人的にはここよりもプラウドの先着順のほうに惹かれるかな。
南側が近隣商業地域という点、銭湯が近すぎるという点、1階が実質は半地下という点、建物が長すぎてエントランスまでの移動が長いという点が気に入らない。

[128: 匿名さん]

124さん、私の聞いた金額とは少し違うような。。。

[129: 匿名さん]

128さん
124です。
本当ですか？営業マンによって違うなんてことありますか？
何て聞きました？

[130: 匿名さん]

128さん、少し違うというのは、もっと高い、もっと低いのどちらだったですか？

[131: 匿名さん]

128さん、隠さず教えてよ。情報共有しましょ。