Tomihisa Cross Comfort Tower（富久クロス）Part18

[匿名さん]

いよいよ今週土曜日最終期抽選会！
検討板もこれがFinalですね！

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/408872/

所在地：東京都新宿区富久町500番地（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「新宿御苑前」駅 徒歩5分
東京メトロ副都心線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「曙橋」駅 徒歩9分
山手線 「新宿」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「新宿」駅 徒歩16分
埼京線 「新宿」駅 徒歩16分
東京メトロ丸ノ内線 「新宿」駅 徒歩14分
間取：2LDK～3LDK
面積：60.45平米～81.79平米
売主・販売代理：野村不動産
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：積水ハウス
売主・販売代理：阪急不動産
復代理：野村不動産アーバンネット

施工会社：戸田建設、五洋建設JV
管理会社：野村リビングサポート


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[601: 匿名さん]

めっきりレスが減りましたね。以前送られた空撮写真だと東～北東の高層階は眺望が抜けているようでした。スカイツリーよく見えそうですね。西～北西はコマ劇場やヨドバシクロスやAPAホテルなど高い建物の影響はでそうかな。二期で人気の方角はどちらだったのかな？

[602: 匿名さん]

空撮写真が送られたんですか？
見たことないなあ。

[603: 匿名さん]

二期低層階の倍率は過去レスにあるとおり。間取りによって差はあるが全体的に見ると西側の倍率が高かった。

[604: 匿名さん]

富久クロスの空撮です。都庁からの富久クロスも、ありますよ。参考になりました。
http://livedoor.blogimg.jp/bluestylecom/imgs/1/6/164cf2ad.jpg

[605: 匿名さん]

低層で広い眺望が臨めないなら、断然西ですよね。
賃貸棟より上の階なら、敷地面積分は永久的に何も立たないし、
厳しい西日は敷地外の高いビルが遮ってくれるだろうし。
２期で人気が出たのは分かります。

[606: トミヒサクン]

＞厳しい西日は敷地外の高いビル

15階くらいの建物しかないよ

[607: 匿名さん]

ヨドバシビル待ちでしょう。

[608: 匿名さん]

ヨドバシも15階くらいだろうな
勝手に高くしていいならTOTO跡地も
50階建てになってたんじゃない？？？

当初の目的通りカメラ博物館を建てて
閉館→売却しかないんじゃないかな？

今の状態ならマンションで買い手が付きそうだが
オフィスでは難しい立地だね

[609: 匿名さん]

元祖・激安の殿堂のヨドバシカメラさんが、15階の小ぶりで終わらせるはずない。

[610: 匿名さん]

約30階位は建てるでしょうね、

[611: 匿名さん]

私は既に1期で契約済みだし、物件は既に完売・400人のキャンセル待ちと言うし、検討スレも存在意義が無くなってきましたね。でも契約できたのが嬉しくて・時間が経って他物件を色々見てると、ここの良さが益々際立ってくるように思います。契約者限定スレも盛り上がらないし、なんかアマロス気分です。

[612: 購入検討中さん]

400人のキャンセル待ちですか！
驚きですね。

[613: 匿名さん]

400人のキャンセル待ちというのはどこからの情報ですか？
聞いたことがありませんので教えてください。

[614: 匿名さん]

＞609
＞610

法治国家なので気合いと根性では建たないよ

[615: 匿名さん]

過去レスで、敷地面積からの緩和で建てられると書いてあったと思うが。

[616: 匿名さん]

高層ビル建ったってええやん。東京！って感じでさ。

[617: 匿名さん]

そうね、ちょっと離れてるしね。

[618: 匿名さん]

管理人様
この掲示板の冒頭に「いよいよ今週土曜日最終期抽選会！ 」と書いてるけど、今週じゃないよね。アップデートをお願いします。

[619: 匿名さん]

都心のマンションは世界どこでもお見合いです。それが都心というものです。眺望なら郊外か湾岸でしょ。最近は湾岸でもお見合いだけどね。

[620: 匿名さん]

この中にドーンとトミヒサクンが建つのか〜
楽しみだ

http://www.youtube.com/watch?v=uBLWfRnB76Y

文京シビックセンターからの撮影らしい

[621: 匿名さん]

いや、この中には立たないのではないかな。
左で見切れてる辺りが富久だと推測。

[622: 匿名さん]

＞614
＞法治国家なので気合いと根性では建たないよ

ここら辺は不便な土地だから、トミヒサの様子を伺ってからだよね。いよいよか。
絵画館の高さ制限があるせいで、逆に敷地いっぱいに長方形の壁になっちゃうでしょ
ヨドバシカメラは最近すごいよ。梅田でも150mの複合ビルを建てる。

[623: 匿名さん]

620　621
いやいや、文京シビックから見えないよ。
飯田橋ファーストビル(その動画の左手前にある一番邪魔なビル)で完全に隠れる。

[624: 匿名さん]

ファーストビルより左では？
画面から見切れて見えないのではないでしょうか？

[625: 北海道から九州まで]

トミヒサの購入者は北海道から九州までいるとのことでした。
使い方は、別荘の人が多いのでしょうね。
私も地方の購入者の一人です。

申込み、重要事項説明、契約と青春１８きっぷを使って
長距離を何度も東京に足を運びました。

トミヒサは、庶民的な感じのするマンションです。
契約会に参加してトミヒサの購入者は、
身の丈にあった生活をしてる人が多い感じがしました。

湾岸マンションの方が洗練されている感じがします。
トミヒサは愚直なイメージマンションですね。
それに癒しを感じて、思わず買ってしまった人が多いと思います。

[626: 匿名さん]

新手ですねwww

[627: 匿名さん]

連続申込登録完売日本一ってなんのこと？

http://www.proud-web.jp/mansion/tomihisa/

[628: 匿名さん]

キャンセル待ちは400組以上いるらしいですから、入居まで、なりすましのネガは続くのでしょうねww

[629: 匿名さん]

>611さん
キャンセル待ちは400組以上、の根拠か情報のソースを知りたいです。
無いと単なる購入者の自作ポジにしか見えないような気がします。

[630: 匿名さん]

キャンセル待ち４００戸ってすごすぎるね。

[631: 西向き契約者]

ヨドバシの件についてですが、
何階建てられるか気になってしようがないから
自分なりに下記の通りに整理してみました。
建築の素人なんで、
間違えたところがあればご指摘頂ければと思います。

①敷地の建築条件について：

http://www.sonicweb-asp.jp/shinjuku/preview?theme=toshikeikaku&layers=...,th_1088&pos=139.7112255755727,35.69201669574331&scale=2500&size=563,958&template=A4P#layers=th_1088&ek=3070731aa92511e3b68fe0cb4e0c4446

用途地域：商業地域
容積率：500%
建蔽率：80%
高度制限：なし※1
面積：6,152㎡※2
地主：ヨドバシカメラ
開発計画：不明

※1聖徳記念絵画館眺望保全誘導区域につき、最大88mしか建てられない可能性があります。
詳細は下記資料のp.1-8および契約者掲示板No.405さんの計算をご参照。
http://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000029133.pdf
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/374153/34

※2
http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2012/08/post-ee3c.html


②マンションを建てる可能性と可能な高さ

ヨドバシカメラが所有土地でマンションを建てた実績も計画もないので、
可能性が低いと推測。
ただし、転売されるとマンションが建つ可能性が十分あります。
その場合、何階まで建てられるかというと、

富久クロスの近くにザ・センター東京の事例があり、
敷地面積はヨドバシと同じく約6000平方メートルで、地上38階建て（130m！）
ただし、それは総合設計制度適用により容積率350％が650％に緩和されたことで生かしものなので※3
比較対象としてはよくないかなと思います。

実は住宅の共用廊下、階段などは容積対象外になり、
富久クロスの全体概要を見ると
建築延床面積138,965㎡の内、容積対象外面積38164㎡があります。
というと、建築延床面積：容積対象外面積＝1:0.38
この比率をマンション建築の経験則として、
ヨドバシの場所で計算してみると、
最大可能建築延床面積＝
敷地面積6,152㎡×容積率500%×1.38＝42,448㎡

仮に建築面積を3000㎡※5とすれば、
42,448÷3,000＝14.14
すなわち、非常に細いビルでない限り、だいたい15階ぐらい建つでしょう。
一階につき3.2mで計算すると高さはだいたい48mになります。
だとすると、インパクトそんなにないじゃないかなと思いますが。。。

※3
http://www.re-port.net/topics.php?ReportNumber=8374

※4
http://www.aml.co.jp/condominium/preview/the-center-tokyo%E3%82%B6%E3%...

※5ザ・センター東京はオープンスペース1500㎡を設けたうえで建築面積が2899.35㎡。
http://www.mec-h.com/m_selection/detail/in_tatemono_no/M0054


②オフィスや商業施設を建てる可能性

ヨドバシカメラの業態から考えれば可能性十分あるでしょう。
ただし、住宅と違って共用廊下、階段などは容積計算対象外にならないので、
建てても旧厚生年金会館や近くの商業ビルぐらいの高さになるでしょう。
商業施設やオフィスとも階ごとに広い面積を確保したいから
極端に高くは建てないでしょう。
（あの150mのヨドバシ梅田計画は容積率1250%!に対して、ここは500%）

③その他の可能性

いろんな手法で容積率緩和が可能とはいえ、
富久クロスのように道路建設まで協力するも625%までしか緩和されないことから
民間企業のヨドバシカメラに容積率500%以上の優遇を与えることが難しいでしょう。

長文ですみませんが、ご意見を頂ければ幸いです。

[632: 匿名さん]

631さん
ありがとうございます。とてもわかりやすいです。ちょっとあんしんですね。何が建つかいつになれば分かるんですかねー。

[633: 匿名さん]

625
ちょーウケるんですけどー(*≧∀≦*)
湾岸買っちゃって、トミヒサに憧れてるんですね(’-’*)♪
醜いです。

[634: 匿名さん]

ザ・センター東京ですが
建築延面積53224.12㎡/建築面積2899.35㎡＝18.35なので
大体19階という計算になりますが
実際には地上38階地下2階建です
何ででしょうね？

[635: 契約済みさん]

633
醜いって？性格悪くない？
こんな人が近所に居るのイヤです。
625は、本当にこんな方がいると思いますよ。
地方の方っぽいひと多かったです。

[636: 匿名さん]

625さんは契約会に出席したとなってますから
皆さんのお仲間ですよ。

[637: 匿名さん]

625さんの書いた青春１８きっぷには利用期間に制限があり、
申込・重説・契約の全てできっぷを利用するためには
3月1日の最終期最後の申込日に申し込むしか有り得ません。地方から来てハードなスケジュールですね。

[638: 匿名さん]

635，636
自演が過ぎますよw

[639: 物件比較中さん]

ここ、住みたくは無いけど
遊びに行くだけなら面白そう。

[640: 匿名さん]

公式ＨＰはまだ閉鎖されていないようですが、ヤフー不動産などのトミヒサ案内用ＨＰは閉鎖されましたね。
完売確定。
お疲れ様でした。

[641: 匿名さん]

611です。キャンセル待ち400人と書きました。最近電話での雑談の中で営業さんから聞きました。

[642: 物件比較中さん]

営業トークだね（笑）
それだけで信じたんですか？

[643: 契約済みさん]

公式ホームページ、大きいフォントで価格が
出ちゃってるから早く閉じて欲しい。

[644: 匿名さん]

早く価格引っ込めないと
他のマンションが売れない(>_<)

[645: 匿名さん]

611さんはちゃんとソースを書いた。
642さんの営業トークだねのソースは？

[646: 契約済みさん]

積水ハウスさんのwebに、完売とありますね。
http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/

[647: 物件比較中さん]

価格ひっこめないと友達にも言えない。

[648: 匿名さん]

地方の購入者はほとんどいないでしょう。一期の購入者層は報道発表されている通り、67％が23区内居住者。残りの多くは東京市部、神奈川、千葉など東京近郊居住者と思われる。
http://www.nomura-re.co.jp/cfiles/news/n2013092600728.pdf

ここの購入者を装った湾岸購入者のネガですねw

[649: 匿名さん]

↑648は625に対して。

[650: 匿名さん]

完売みたいですね。各所閉鎖され出してきた