Tomihisa Cross Comfort Tower（富久クロス）Part18

[匿名さん]

いよいよ今週土曜日最終期抽選会！
検討板もこれがFinalですね！

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/408872/

所在地：東京都新宿区富久町500番地（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「新宿御苑前」駅 徒歩5分
東京メトロ副都心線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「曙橋」駅 徒歩9分
山手線 「新宿」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「新宿」駅 徒歩16分
埼京線 「新宿」駅 徒歩16分
東京メトロ丸ノ内線 「新宿」駅 徒歩14分
間取：2LDK～3LDK
面積：60.45平米～81.79平米
売主・販売代理：野村不動産
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：積水ハウス
売主・販売代理：阪急不動産
復代理：野村不動産アーバンネット

施工会社：戸田建設、五洋建設JV
管理会社：野村リビングサポート


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[104: 入居予定さん]

うちは30以下の中層階西側を購入しちゃいました。
けど、150m位は離れてるし、日照は確保されてるし、都心住居からの景観としてはマルだと感じています。

[105: 匿名さん]

手付金だしスレ違いだし、1割程度の額で準備もなにも送金するだけでしょう。
キャッシュが無いわけじゃあるまいし。

[106: 契約済みさん]

私は手付金を用意するために車を売りましたよ。資金計画は文字通り綱渡りです。

[107: 匿名]

えっ外れたらどうする。

[108: 匿名さん]

ATMから振り込める額ではないので
預金のある銀行の窓口から振り込まないといけないし、
私は定期預金を利率の良い別のネット銀行に預けていたので
窓口のある都銀の口座に移動しようと思ったら振込上限に引っかかり、
上限を緩和しようと思ったら書面での手続きが必要だったので、
準備にけっこう時間を要しました。

[109: 匿名さん]

>103
>106

そうでした。正確には、手付けでした。
いざ、手放すとなると惜しくなりますねぇ。
言っても、しょうがないんですが。

[110: 匿名]

赤都銀のネットバンキングであれば定期預金解約、振込上限変更ともにネット上で即反映でしたので、そこそこの銀行であれば当日でも何とかなるのではないかと思います。とは言いつつ、株売却のタイミングには気を付けましたが。

[111: 匿名さん]

なかなか一千万近いお金用意大変ですね

[112: 匿名さん]

窓口からの振込みには通帳と印鑑が必要です。
どの印鑑か分からなくなってたりするので、
その辺の確認含めての手付金準備でしょうね

[113: 匿名さん]

手付金の振込みは平日だから、奥さんを窓口に行かせようと考えてる人は要注意！
本人確認に大変手間取ります。
今回だけは、ってのが銀行は通用しないですから・・・
>110さんも書かれてることに類似の内容ですが、
赤都銀はネットバンキングなら確か上限1000万いけるはずです。

[114: 匿名さん]

不眠症で心療内科に通院していますが、心療内科の通院歴があると団体信用生命保険に入ることが出来ないのでしょうか。通院歴を隠して保険に入ったら、後からばれますか？

[115: 匿名さん]

何百万円もの余剰現金持ってるほどリッチでもないし、たしかに手付金づくりには苦労しました。私も「本人確認が取れない（妻では認められない）」可能性があるし、日にちの余裕もないし、会社休んで、通帳・銀行印握りしめ銀行窓口に行きました。

団体信用生命保険も微妙ですね。私は医者から「予防のために薬を飲みましょう」と言われているので、告知には「なし」と書きました。

[116: 匿名]

携帯からやれるよ。手数料も安いし

[117: 契約済みさん]

保険の告知義務違反がばれると、どうなりますか？保険料が支払われないだけでなく、掛け金も没収されてしまいますか？

[118: 匿名さん]

>117さん
自分でも調べる努力はしましたか？
ネットで【団体信用保険　告知違反】で検索すればヒントがいっぱいありますよ。

[119: 匿名さん]

手付金以外フルローン...他にもいらっしゃいますかー。

[120: 匿名さん]

>114
>117
http://allabout.co.jp/gm/gc/385014/2/

上記記事の補足として、一般的には、あなたが死亡する前に保険会社が告知義務違反を調査することはありません。告知義務違反は、死亡診断書を書いた病院のカルテ提出を求められ、そこの診療開始日からバレることがほとんどです。

要は、契約から2年以内に告知義務違反した病気が原因で死亡しないかぎり、保険金は支払われる可能性が高いです。

告知は義務です。しかし、こちらは保険の素人なので過失もあるでしょう。よって、保険のプロである保険会社より保護されています。判例もたくさんあります。

[121: 匿名さん]

＞119さん、

はーい、私は手付以外はほぼフルローンです。フラット35利用で限度額の8000万円借ります。それでも300万円ほど足りないので、引き渡し前に用意しなくてはなりません。

[122: 匿名]

フルローンです。物件価格の2割ぐらいは用意できそうなのですが、富久クロスの中では安い方の部屋であり、住宅ローン減税を限度額ぐらいまで貰い続けられるよう意図的に残す
つもりです。

ネット銀行で住宅ローンを組み方はいますか？

[123: 匿名さん]

＞120さん

117です。大変参考になりました。ありがとうございます。

[124: 匿名さん]

皆さん資金繰りギリギリなんですね。ここは維持費がかかるから自己資金は物件価格の50パーセントくらいはないとキツイですよ。

[125: 匿名さん]

2割だけ頭金で用意して、今後の不安はないのですか?
会社にしがみつくようになり、仕事にも影響しそうですね。

[126: 匿名さん]

逆にフルで8000万借りられるのはすごい信用力だと思います。

[127: 匿名]

>93

86です
北角のポジしたことなんてないよ。
俺は一期○次のとある部屋の抽選参加者なので、一期○次の北角の申し込み状況がいかほどだったかは前に書き込んだよ

逆にこちらも質問しますが、あなたはなぜ根拠もなく物事を断定して書くのですか？推測するのはよいですが断定すると逆に皆に怪しんで見られかねませんよ

[128: 匿名さん]

せっかく流れが角部屋の話題から離れたのに戻さないでくださいよ
しつこい

[129: 匿名さん]

ローンでいっぱいいっぱいだと、修繕積立金があがったときに未払いなんてことも。未払いは個人だけでなくマンション全体の問題。恐ろしいことだ。

[130: 匿名さん]

だって、人気なんだもん。仕方ないんじゃない？

[131: 匿名さん]

管理人様

スレッド名が「Part 18」になっていますが、正しくは「Part 20」ではないかと。

[132: 匿名さん]

不消化スレはノーカンです

[133: 匿名さん]

ノムコムを見ると富久クロスも高級マンションのカテゴリーなんですね。

[134: 匿名さん]

>130
また角部屋ポジか。いい加減にしろ、角部屋契約者。

[135: 匿名さん]

>130

人気で購入希望が多ければローンでカツカツの人にリスクを負ってまで売る必要はないと思うけど。ローン特約でローン審査NGだと売る側も痛いはず。

仮審査があるって突っ込みは無用。仮審査を通っても本審査に通らないケースもある。

[136: 匿名さん]

ローンカツカツでも買いたいって抽選申し込んでくるお客を
売り手が拒むのは無理でしょ。

[137: 匿名さん]

野村だと見込み客でない場合、例えば次回の予約をしないとか遠まわしに拒むってことをする会社。そのハードルを下げてるってことは・・・。

[138: 匿名さん]

三井だと何を質問しても答えられない派遣のおばさんを当てて、相手の購入意欲をそぐとか。断るやり方はいろいろある。

[139: 匿名さん]

>129
修繕計画では積立がちゃんと余るように計画されてるよ
資料見たことないでしょ〜

[140: 匿名さん]

作成された長期修繕計画よりも後にはエレベーター、機械式駐車場、竪排水管の交換といった大物が控えてる。計画以上の値上げは必至ということを知っておくべき。

[141: 匿名さん]

北側の1LDKを契約済み。
もっとお金があれば更に買いたいけれど無理。
それだけお金はない。

はっきり言って、ここは買えば値上がり確実。
金持ちは何戸もここを買って、ますます金持ちになる。

[142: 匿名さん]

>141さんは、その北側の1LDKに自分で住むの？

[143: 匿名さん]

不動産価格って経済情勢に大きく影響されるからね。

ウクライナの政権崩壊、中国の影の銀行、ビットコインとリスクはいっぱい。なかでもアメリカの財政の壁が一番大きいかな。キャピタルゲイン狙いの不動産投資は博打に近い。

[144: 匿名さん]

なので日本の不動産が安心って思う人がどれだけいるかで決まる。

[145: 匿名さん]

>140
給、排水管の交換は40年目に計画されてる
それ以外は30年目に計画済み

40年目は建て替えか修繕かでみんなで考えるんじゃないかな？
その時購入者は何歳だろう…

[146: 匿名さん]

オーバーエイティ

[147: 匿名さん]

本物件の話だったところから突然日本の不動産全般の話されてもね。極論すぎて。
投資目的と居住目的では全く論点が異なるので、できれば住む前提の話をしたいです。個人的には。

それにしても抽選て気疲れするね。
うちは嫁さんも私もちょっとゲンナリしてます。
購入を決心しても外れたときのくたびれ儲け感凄そう。

[148: 匿名さん]

オーバー70!

[149: 入居予定さん]

デベが作った管理、修繕計画のままじゃダメでしょ。

グループ会社の野村リビングサポートに管理委託してる時点で、ボラれてる気がする。相見積取って決まったのかも不明だし。

法定でもない専門管理者とやらを設けて、年額約900万。
植栽管理で年額約900万。

上記費用は年額約7200万の管理委託料とは別で発生するからね。

[150: 入居予定さん]

確かに、ココの管理費用は高い！！
入居したら、即管理者は削減。

[151: 匿名さん]

その管理者がもし
契約者スレのNo.372レスの記事に書かれた管理者のことなら
消滅は無理。

[152: 匿名さん]

>149

長期修繕計画は国土交通省のガイドラインで５年ごとに見直すことが推奨されている。販売時はデベが作成するけど、それを引き継いで運用するのは管理組合＝区分所有者のお仕事。

あと、入居時の管理会社はデベ指定だから、子会社を使うってことで相見積もりなんてとらない。

[153: 匿名さん]

>150
購入前に予算的に買えそうな物件幾つか見たけど
トミヒサの管理費は高くないよ‼︎

これは皆さん他のモデルルーム回ってるから知ってるか…

[154: 匿名さん]

非常用のバッテリーは交換が必要だし高価。巨大な発電機はメンテに金がかかるし。
それらは管理費というより、修繕費に乗ってくるのかな？ローン以外のコストがすごそう。
数十年とか百年に１度の大災害に備えて、やりすぎ感が・・・

[155: 匿名さん]

>159

モニタしてるのは夜間だと警備員だから専門管理者じゃないよ。マンション管理士なら常駐してもらわないで、コンサル的な仕事を非常勤で行ってもらったほうが効率的かも。野村と関係ない人にお願いすれば、管理会社の問題点も指摘してくれるはず。

[156: 匿名さん]

>154
発電機は20年
太陽光発電も20年
交換するのが長期修繕計画に載ってる

後のことは組合員で決めればいいので
防災に金かかってるのは確かだね

[157: 匿名さん]

東京湾北部地震の発生確率は極端に低いが、発生したときの被害が甚大だろうから備えようというのが正しい予測で、向こう30年で何十%というのはミスリード。
むしろ南海トラフを心配するのが先だとすればやはり防災費用のバランスは悪いですね。

[158: 匿名さん]

54さん、
エレベータパーキングは、図面から見ると①だと思います。

[159: 匿名さん]

防災はこんな感じ

新宿「トミヒサクロス」――最新技術で災害対応（空間新景）

「日常生活への早期復帰」を掲げ、
…世界に先駆けた防災システムも注目を集めそうだ

引用元　https://messe.nikkei.co.jp/ss/i/news/126648.html

[160: 匿名]

泣いても笑っても明日全部終わりだね。
みんなお疲れさまでした。

[161: 匿名さん]

ローレルコートとお見合いしてるからスカイツリーも見えないけれど、
東京タワーも、赤坂のタワマンと完全にかぶって見えないって本当ですか？
お隣のローレルコートから見ると、ギリギリらしいですが。

[162: 匿名さん]

無抽選の可能性が高いところと、自分が納得できるところ。バランスに悩みましたが、今はすっきりです。明日で終わりですね。
あとは振り込んでしまって、リフォームとかインテリアのことを考えるのが楽しみです。

[163: 匿名さん]

抽選から手付金送金までタイトなのは用意できなかった場合に落選者を繰り上げる都合もあるのかね。完売という箔のために。

[164: 匿名さん]

つまらないこと書きますが、前の方で「手付金＋フルローン」て書いてる人がいたけど、フルローンって物件価格100％のことを言うはずです。でも富久クロスは手付金10％必要なので、この時点でフルローンでは無い、90％のローンならまずまずではありませんか。

[165: 匿名さん]

ttt（ザ・トウキョウタワーズ）は管理組合がかなりしかりしていて、管理会社（確か住商建物）は変わっていないけど、色々相見積もりをとって、実際の費用を大幅に下げさせています。ここもしっかりした管理組合にしたいと思います。

[166: 購入検討中さん]

>164さん
5000万の物件で、500万手付けで払いつつ5000万のフルローンを組むことも出来るはずですよ
例えば親戚から手付金を一時的に借りて、ローン借りた段階で親戚に返すとか。

[167: 匿名さん]

166さん、素晴らしい!!!　その通りですね。　銀行によってはあり得ますね。どこの銀行ならやってくれますか？

[168: 匿名さん]

＞１６４さん、

一般にフルローンと言うとその通りですが、質問者の方は「手付以外はフルローン」の方と聞いていますので、物件価格の９０％をローンで借りる人がどのくらいいるか知りたかっただけです。資金計画としては１００％フルローンと同じようにカツカツですね。

[169: 匿名]

2年後の経済（金利）情勢にもよりますが、手付金が戻ってきた段階で株か為替に振り替え、文字通り100%フルローンを組む予定です。住宅ローンは全額変動35年ローンであり、親からの援助もなく、全く心配していません。ネガさん、管理費・修繕積立金の滞納候補者としてどうぞ叩いてください。

消費税8%で購入したにも関わらず、住宅ローン減税の控除額を減らす必要はないと考えています。住宅ローンの金利分を一切支払うことなく、10年後ぐらいに享受し切った段階で買い替えしようと考えています。

[170: 匿名さん]

全額キャッシュと、ローン減税を利用するのはどちらが得ですか？

[171: 匿名さん]

金利電卓を持っていないので概算ですが、5000万円を金利0.775％（仮に変動ないとして）35年でローン組むと、支払総額は約5710万円です。35年間の金利は710万円です。当初の年間の金利分支払は約40万円のはずです。一方充分税金（所得税）払っていれば（消費税8％で）減税は年間40万円、10年で多分400万円になると思います。このくらい金利が安いと、運用に自信があればキャッシュは投資（例えば不動産投資）にでもまわし、自宅は住宅ローンが良いと、私は思います。

[172: 匿名さん]

>171
ご意見、有難うございます。
私は運用はしていないので、やはりキャッシュの方が良さそうですね。

[173: 匿名さん]

銀行に払う、保証料でしたか。5000万借入ると、100万くらいかかりませんか？
キャッシュあれば、そのほうがいいのか？私も迷うとこです

[174: 匿名さん]

>172
キャッシュで買うなら5%のときに買うべきだった。消費税は建物部分にしかかからないとはいえ高額な買い物。差額の3%をどぶに捨てるようなもの。もったいないことするねー

[175: 匿名さん]

171の言うとおり。住宅ローン控除の恩恵をフルに受けるためにあえて借入額を増やす。10年後に繰り上げ返済するのが一番得。

[176: 匿名さん]

一期一次にはずれて、2次で購入出来たのですが、野村の戦略で良く考えられていて3%の差を
感じさせないように、微妙に間取り、単価の条件が良くなり逆に満足してます。

[177: 匿名さん]

北角はリフォームされる方が多いみたいですが、どのようにされる予定ですか？ダイレクトウィンドウの部屋をつなげる以外に何かした方が良いことはありますか？

[178: 匿名さん]

金利はらうのバカらしいからキャッシュで考えています
実際どっちがお得ですか？その辺りのことに疎いもので、

[179: 匿名さん]

最終は来年に決めるので契約者板でゆっくり意見効果しましょう！

[180: 匿名さん]

>177
北角はそのままじゃ使いづらい間取りですよね。私は一期でセレクトプランを選んだので、リフォームはしません。二期で買うと自分でリフォームする必要があるからたいへんですね。

[181: 匿名さん]

>176
よくそんな嘘が言えますね。一期一次と一期二次の価格表、両方持ってますが、間取りも単価も変わってませんよ。単純に5％を8%に換算しただけ。

[182: 匿名さん]

>179

キャシュ購入できる資金があるなら、預金連動型ローンを利用してローン減税っててもある。研究してみたら。減税額と手数料に差額があればメリットがある。

[183: 匿名さん]

>182さん
ご教示有難うございます
銀行に相談してみます

[184: 匿名さん]

>174
172です。一期一次に外れたので仕方がありませんでした。
差額の数百万は正直痛いですよ。

[185: 匿名さん]

今さらですが、３月までに契約は5%にしてくれたらいいのに…

[186: 匿名さん]

富久は無理ですが、竣工済みまたは建築中で3月末までに引き渡しが完了な物件なら5％で買えますよ。そういう物件って、要は売れ残りだから大幅値引きも期待できるし、案外狙い目かもしれません。4月になってしまうと売る方も8％で売らなきゃいけなくなるから必死で3月中に処分しようとする。

[187: 匿名さん]

今日泣いても笑っても最終日ですね！夜抽選行きます

[188: 匿名さん]

倍率、1倍も結構あるのかな？早くに申し込みしたので、どのくらいになってるかも抽選会場に行かなければ分かんないのかな？

[189: 匿名さん]

倍率は担当営業に聞かれたら宜しいかと思います。

[190: 匿名さん]

申し込みしたなら、営業さんに電話すれば
現状は教えてくれますよ。
夕方の駆け込みとかは営業さんも忙しいと思うのでた対応してくれるかは分かりませんが。

[191: 匿名さん]

当落どちらも経験しておりますが、
当選時は電話が凄く早かったです。
落選時はもうすぐ日付が変わる位に来ました。
申し込み数がそこまで多くないと思うので
ここまで遅い時間の連絡と言う事は無いと思いますが、
こちらの掲示板で抽選終了の情報が出ているのに
いっこうに電話が無い方は覚悟した方が良いかと。
ご参考までに。

[192: 匿名さん]

今日17時締め切りですね！

抽選に行かれた方最高倍率の倍率と部屋番号を
教えて下さい。

今年は御苑の桜が楽しみだ

[193: 匿名さん]

私も知りたいです！宜しくお願いします～

[194: 購入検討中さん]

抽選始まりました！

[195: 匿名さん]

>191

まず、当選者に連絡して申込意思を確認、申込意思がなかったら次点の人って順に連絡していくからね。最終的に落選が確定するのは時間がかかることもある。

[196: 購入検討中さん]

実況中継よろしくお願いします。

[197: 匿名さん]

実況待ってます、北角高層階の倍率わかりましたら是非
教えてください。

[198: 匿名さん]

抽選落ちた時の心境ってどんなもんですか？

[199: 匿名さん]

全体として、倍率高いのかな？無抽選半分位あるのでしょうか

[200: 入居予定さん]

当たりました！
四倍でした。

[201: 匿名さん]

角部屋？

[202: 匿名さん]

4倍当たったんですか？羨ましい

[203: 入居予定さん]

角部屋ではないです。