パークホームズ杉並和泉ザ・レジデンス

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1128/

パークホームズ杉並和泉ザレジデンス
所在地＝東京都杉並区和泉4-245-4ほか
交通＝丸ノ内線方南町駅徒歩7分、京王線代田橋駅徒歩13分
総戸数＝174戸
間取り＝2LDK～4LDK（56.43～82.48平米）
完成・入居＝2016年3月下旬予定

売主＝三井不動産レジデンシャル、日本土地建物販売
設計・施工＝東急建設
管理＝三井不動産住宅サービス

[851: 匿名さん]

東側の2LDKもホームページを見ると若干残ってるみたいですね。

[852: 匿名さん]

じゃあもう少しっていうところなんでしょうか。
4期8次というふうになってきて、流石にここまで販売期が進むともう戸数も早々無いでしょうし。
販売数が未定となっているのでまだ全部出すわけではないのかしら…とも受け取れますが。
でもいずれにせよ、選択肢というものはなくなってきているという状況であるということです。

[853: 匿名さん]

やはり売れ残ってる部屋は割高すぎて普通の人は買わないよね。
うちは5500万の部屋で満足。

[854: 匿名さん]

さすがに方南町でこの値段はきついですよね

[857: 匿名さん]

きついかな？ここは安くしてあるほうだと思いますよ。
価格よりも人を選ぶのは環七沿いという立地だと思います。
小さな子供さんがいるような家庭では避けている人が多いのではと
予測します。喘息等は長い期間の環境が効いてきますから。

[858: 匿名さん]

東側でなければ影響少ないような。

[859: 匿名さん]

がんばるしかないよね。マスクがあれば軽減できますし。

[860: 匿名さん]

自分は環七沿いの別の地域に住んでいますが、震災の時は初めて環七沿いで、幹線道路沿いでよかったと思いました。
帰宅難民になって歩いて帰ったのですが、歩いている時にずっと他にも人がいましたから
心細くなかったというのが大きいです。
日ごろ暮らして行くには、音や排気ガスなど気になる要素も出てきますがもしもの時は心強かったです。

[861: 匿名さん]

>860
そうですね。毎日のことよりもあえてごく稀にしか起きない場合の時のことを考えるのもまた一つの考え方だと思います。
私はその逆でした。

[862: 匿名さん]

住友物件が出て、比較できそうです。
どれくらいの坪単価の差が出るかによって検討します。

[863: 匿名さん]

住友のほうは立地がいいですが、方南町なので安いかもしれませんね。

[864: 物件比較中さん]

>>863
駅が近いからとんでもない高値かもね
少なくともここより高い

[865: 匿名さん]

>>864
そりゃないわ。さすがに。
方南町は人気がないし利便性も悪いので賃料もやすいです。ここよりも条件が悪いですよ。
環七外側はもう完全なる郊外ですから。

[866: 匿名さん]

>>865
周辺環境と立地に関しては完敗ですよ
価格も凄い事になりそうです。
環七外っていったいどこと比較してるんですか？

[867: 匿名さん]

>>865
価格に関してはこちらの営業さんが350～下手したら400も？と言われてましたね

[868: 匿名さん]

400なんてあるわけない

[869: 匿名さん]

>>866
地元の人ではありませんね。立地と利便性はこちらのほうが圧倒的に上なのですが...
ただ、個人的にどう判断なさるのかはその人次第なので、どうぞそちらがよろしければそちらにいけば。

[870: 匿名さん]

方南町が坪400万なわけがない（笑）

[871: 購入検討中さん]

住友の物件、坪単価４００万までいかないまでも、こちらの物件よりも高くなるとは考えています。
こっちの方が割安な気がしてきました。

・住友不動産は、マンションの敷地を１０５億円で購入した
http://www.nikkei.com/article/DGXNASDF04009_U4A200C1PP8000/

・都内のマンションの土地と建築費は５：５くらい
http://allabout.co.jp/gm/gc/375986/2/

・住友の物件の総建設費は２１０億円と試算できる。
　１０５×２＝２１０億円

・住友のマンションは、総戸数２９９戸
　http://www.tomitataku.jp/blog/news/20140708211103.html

・一戸当たりの価格は、総建築費２１０億円÷総戸数２９９＝約７０００万円

・都内の３LDKの平均面積は、７０㎡
http://allabout.co.jp/gm/gc/377631/

・住友のマンションの１戸あたりの価格（推計）７０００万円÷平均面積７０㎡＝１００万円（１㎡あたりの単価）

・坪に換算すると、１００㎡×３．３＝３３０万円
↑↑
あくまで試算ですが、部屋によっては、もっと高くなるでしょうから、４００万も現実感ありますよね。
三井の物件は２７０〜２８０万円／坪　ですから、明らかに価格はこちらの方がお得ですよね。
駅近の住友にするか、迷います。

[872: 匿名さん]

またそういうしょうもない計算するからだめなんじゃないのかな

[873: 物件比較中さん]

＞＞８７１

参考になりました。ありがとうございます。住友は相当高くなることは覚悟しておいた方がいいですね。

[874: 匿名さん]

客観的に見て立地はこちらのほうが上だと思います。
ただ、スミフなので価格はむこうが上になるはずです。

[875: 匿名さん]

環七沿いで立地って...

[876: [男性 40代]]

人によって重視するところは異なるとは思いますがこちらの方が立地が良いというのは疑問です。現地は見に行っていますが気付かなかったこともあると思います。参考にしたいので教えてください。

[877: 匿名さん]

全く同感です。
参考にしたいので、こちらの立地が良い理由を是非教えてください。

[878: 匿名さん]

>>877
都心部に近く、環七ほぼほぼ線上なので郊外扱いにはならない。
ゆえに資産価値も高いし実際都心に出やすい。
周辺は利便性が高い商業施設もおおく病院も多いので生活するのに安心。
宗教的要素が高い方南町だが、こちらはその影響管理下にない。
全てにおいてこちらのほうが立地的素性は高く、スミフの立地など論外になる。
建物においてはどういう仕様でくるのか不明だがスミフであれば一般的に
エントランスだけが豪華であとしょぼい、といういわゆるびんぼっちゃまスタイル
なので言うに及ばずこちらのほうが良いことは自明である。

[879: 匿名さん]

都内なのに直床、柱めり込みよりはましな建物作ってくると思けど？
騒音も向こうは無さそうだし、思い込みって凄いなってことは理解しましたよ。

[880: 匿名さん]

>>878
三井でここほど駆体のコストカットしてしまった所は23区内じゃ近年無いと思うんだけど、他を見たことない人なのかな？
住友や野村の長谷工物件でもここよりは仕様良いと思う。
駆体は完全郊外向け仕様ですよ。

[881: 匿名さん]

>>880
はい？何もわかっていないですね。私はスミフの物件と比べたのですよ。なに勝手に比較対象を買えてるの?おかしいんじゃないん?

[882: 匿名さん]

>>881
住友のレベルを落としてまで説明して貰えているのに理解が追いついてないんですね。
方南町の住友は低層なのに長谷工ではなく三井住友建設使ってきているのですよ。
仕様差がどうなるのか自明でしょう。
もう少し察しましょう。

[883: 匿名さん]

こちらは、平均坪単価約280万
最安値は環七側1階264万
最高値は南向き最上階で351万
駅7分環七沿いで、この価格でほぼ完売
未販売（＝売れ残り）は4戸。

駅前の住友は、平均坪単価320～330万
最安値は、地下住居を作るようなのでパンダ部屋で290万
最高値は、南向き最上階、住友なので驚きの価格設定で400万超。
マイナーで、人気とは言い難い方南町とは言え、杉並区駅近でこの規模は希少なので、これくらいの価格でくるんじゃないですかね。

[884: 匿名さん]

>>882
いや、全然違うんですけど。こことスミフの方南町計画の物件を比較してるんですよ。
ここはスミフではなく三井だし、三井の他の物件と比べても意味がない。ここよりもランクの低い物件もあれば高い物件だってありますから。
それと、長谷工と三井住友建設を比較して優劣決めてるっていったいどうしたの？いったい何を言ってるんだか。。。

[885: 匿名さん]

>>881
客観的に見ておかしな事をおっしゃられているのは貴方のように見受けられます。
ケンカ腰にならず、理性的な反論はできないものでしょうか？
思い通りにならなくて駄々をこねている様にしか見えません。

ここは中心層を狙った物件だと思っていますので、今の相場や価格を考えるとそこまで悪いとは思っていません。
仕様が多少悪いのも総額を抑える為にそこまで悪い選択ではないのではと感じています。
住友不動産の方南町マンションは場所が近いだけで、価格的にも想定されているターゲットでも検討者層は被らないのではないでしょうか。
他は他でいいんじゃないですかね。

[886: 匿名さん]

>>885
それはこちらのセリフです。（笑）
スミフが良いならそちらに行けばいいだけだし比較検討するなら事実に基づいた論評でおねがいしますね。
あなたの発言は根拠もなく無用にここを貶めているだけです。

[887: 匿名さん]

>>884
住友は都心近郊物件では価格を抑えたいときに使う長谷工でも直床なんて作ってきませんよ。
ましてや多少気合い入れるときに使う三井住友で低仕様で来るわけがないでしょう。
狭小の部屋を多く作ったりで揶揄られているだけで、都心物件の住友の建物の作りはかなり上質です。
方南町では80㎡超の部屋もあるあたりかなり高仕様でしょう。
別に説得しようとは思っていないので、ここまで言っても理解できないのであればわかりあえることはないでしょうね。

[888: 匿名さん]

あちらとこちらだとターゲット層が全然違うんだから比較してもしょうがないじゃないの？

[889: 匿名さん]

>>886
造りも立地もここが上と言ったのはあなたでしょ？発言に責任は持ちましょうよ。
で、どのあたりが根拠無しなの？ スミフがびんぼっちゃまの根拠はあって言ったのでしょう？
ちゃんと示しなさいよ。

[890: 匿名さん]

>>880
>駆体は完全郊外向け仕様ですよ。
ネガるならもう少し説明したらどう？郊外仕様ってなんだよ。

[891: 匿名さん]

>>889
喧嘩腰はやめたらどうでしょうか？他人の意見も尊重すべきだと思います。

[892: 匿名さん]

>>890
都心の三井でコスト高になる二重床を採用していないマンションがどれだけあるの？
郊外に二重床がどれだけあるの？
前者については、最近では私はここ以外に１件しか知りません。

[893: 匿名さん]

>>891
尊重しているからこそ根拠を尋ねているのだと思えますが？
まさか無根拠じゃないでしょうし

[894: 匿名さん]

二重床って。直床のここをディスりたいだけじゃん

[895: 匿名さん]

二重床ではないここを貶めるのに必死な人がいるようですね。嫌な感じです。もうほとんど完売ですけどね。

[896: 匿名さん]

HP見る限り残り3戸でしょうか。

[897: 匿名さん]

環七沿いだったので苦戦するかと思いきや早かったですね！

[898: 匿名さん]

直床は踏み心地が、
ふわふわして、好きです

[899: 匿名さん]

>>898
ふわふわは二重床の方です

[900: 匿名さん]

上階やお隣りの物音、どれくらいでしょうか？
直床だとソファー周りにアクセント的にラグを敷くより、
ダイニングテーブル下も含めダイニングチェアーの音が
響かないようにした方が良いのでしょうか？

[901: 匿名さん]

ふわふわは直床の方ですよ。

直床か二重床かで、遮音性に差が出るわけではなく、
スラブ厚や、床材の仕様、施工の良し悪し等で差が出てきますよ。

窓は二重窓で防音仕様になりますが、床が二重床かどうかは防音にあまり関係ありません。

[902: 匿名さん]

直床だとフロアマニキュア等で汚れにくいようにした方がいいんでしょうか。

[903: 匿名さん]

たまにシートフローリングなのにワックスをかける人いるよね。一番やっチャァいけないパターんです。

[904: 匿名さん]

確かにワックスいらないとは言われました。

[905: 匿名さん]

>>904
いらない、ではなくて「してはいけない」です。
シートフローリングはその名の通り特殊コーティングをしたシートを合板か硬化ダンボール（MDF）の上に貼ってます。
フロアワックスってのは無垢材の上から生木をより美しく長持ちさせるためのコーティングであってシートフローリングにはしてはいけない。するにはそのシートフローリングに合ったコーティングにする必要があるが一言でシートフローリングと言ってもシート部分の材質や属性はそれぞれ。それにシートフローリングってのは無垢材の欠点（反る割れる色ムラ手間）を改善させるために誕生したわけで言い換えればそこがシートフローリングの売り。最初から特殊コーティングしてあるから余計なことは逆にシートフローリングの性能劣化を招くだけ。それと無垢材のフローリングと違って経年変化による味わいは一切でないのもシートフローリングの特徴。故に単なる消耗品でしかないので悪くなったら張り替えるのみ。張り替えたくない人はワックがけなんてしないでカーペットでも引いてシートの摩耗、破れを防ぐことだけですよ。
無垢材のフローリングにワックスがけをするのは単に長持ちのためのバリアだけではなく木そのものが持ってる味わいをより高めるためにあるんですから。

[906: 匿名さん]

フロアマニキュアも不要ですか？
シートフローリングって汚れは水拭きで大丈夫なのでしょうか？

[907: 匿名さん]

>>906
全て不要です。そういったフロアコーティング系の業者や商品を売ってる会社のほとんどは、
仕事がなくなってきたから、シートフローリング専用！とかわけがわからん謳い文句で営業してるだけです。
っていうのも、いまや戸建もマンションもほぼすべてといっていいほどフローリングはシートフローリングですから。
汚れは水拭きでいいんですよ。傷や凹みができたら補修は実質不可能なのでなにもしないでそのままでよいです。
なんども言いますが、痛みがいやならカーペットを敷き詰めるなどしてただの床として使うことです。
あのシートフローリング特有の「つっるつる」は無駄な磨耗もできるだけしないようにしているわけですが、
だんだん表面のシートコーティングもすり減ってくるし経年劣化と太陽光などで剥がれてきます。そうなったらもう
「交換時期」だという認識をしてください。もはや、「木」ではないのですから。工業製品ですから。
ちなみに、交換するのに材料費はめちゃめちゃ安いです。２０畳のリビング全面張り替えるのに最高グレードの
シートフローリングを選んでも20万もしません。高く付くのは施工費ですね。あと荷物全部どかさないと剥がせないので
そこも面倒です。

[908: 匿名さん]

906です。
907様、詳しく説明していただきありがとうございます。

ペットの粗相があるのでフロアマニキュア検討中でした。
ただシートの継ぎ目にはしみ込んでしまうということでしたので
臭いは残るでしょうから迷っていました。

種類がいろいろあり耐久年数も、５年、１０年、２０年と様々です。
およそのめやす期間ということで、費用をかけても
もっと短期間に不都合になる場合があるようで、壁紙と同様に
「汚れたらリフォーム」という気持ちに切り替えました。
ありがとうございました。

[909: 匿名さん]

20万円で張り替えられるならフロアマニキュアとあまり値段が変わらないからいいですね。

[910: 匿名さん]

>>909
材料費は、と書きました。施工費はそれなりにかかるので20万では張り替えはできないです。

[911: 購入検討中さん]

その後、残りの部屋は売れましたでしょうか？

[912: 契約済みさん [女性 40代]]

内覧会行って、見て、リビングと隣の部屋の境の壁を取り、リビングを広げたいと思いました。工事はやはり施工会社の東急建設にお願いした方が安くできるのでしょうか？
なるべく安く、キレイにして欲しいと思いますが、良い方法をご教授願います。

[913: 匿名さん]

部屋と部屋の境の壁を取り除くこともできるんですか。
そこまで出来ないものと思っていましたが、そういうのが出来るのって良いですね。
リビングがかなり広くなるから開放感も出て気分も開放的かなぁ。
ところで、その壁は直ぐに取り外せるのでしょうか。

[914: 匿名さん]

リフォーム業者数社に見積もりを依頼し、内容と価格を比較して決めるといいですよ。

壁を取るだけではなく、床も張替になるでしょうし、
壁紙の張替、コンセントボックス等の移設も必要になります。

費用は50～100万円くらいかな。

[915: 匿名さん]

実際に作業する下請会社/職人に直接連絡取るのが、一番安上がりだと思います。

ただし、
・人脈が必要（ベテラン営業ならば人脈を持っている可能性が割とありますので相談価値あり）
・特に職人に直接お願いする場合は契約リスク/連絡がぶっきらぼう等のデメリットあり
なので、フツー（？）に依頼する場合との相見積は取った方がよいです

[916: 契約済みさん [女性 40代]]

色々アドバイスをいただきありがとうございました。
参考になりました。

[917: [女性 40代]]

ここの杭打ちはどこの会社なんですか？

[918: 買い換え検討中]

>>917
気になりますね。

この土地はもとは会員制高級スポーツジムででかい建物が建っていたのですが、営業担当からその建物の基礎を残してその上に建てたと聞いた気がしています。うろおぼえですが。。今となってはこの話をもう一度詳しくききたいですね。何か覚えていらっしゃる方はおられますか。

[919: 匿名さん]

高級スポーツジムの跡地ですが、こんなに大きい建物ではなかったし、高さも４階建てくらいだし、西側や南側の棟のあたりなんかは完全に駐車場だったので、スポーツジムの基礎だけではないと思いますよ。

[920: 匿名さん]

三井、終わった

新たに45本のコンクリート量も偽装改ざんが発覚
http://www3.nhk.or.jp/lnews/yokohama/1056892051.html

[921: 匿名さん]

>901

直床そのものは軽量衝撃音に弱い。その対策としてフローリング材の下に遮音材をいれるのでふわふわになる。で、トータルの遮音性としては差がないってのが正しい。

ちなみに入居してふわふわに初めて気が付く人もいる。モデルルームではスリッパを脱いで体感しておかないと。

[922: 匿名さん]

杭の状況気になります。

[923: 匿名さん]

>>922
どうなんでしょう。
ここに旭化成建材が関わっていたか知っているかたいらっしゃいませんか？

[924: 匿名さん]

>>922
>>923
営業さんから連絡ありましたね。旭化成建材は関わっていないようですよ。

[925: 契約済みさん]

杭、本当に気になります。
違ったとしても、この件で三井の信用が地に落ちたので
住み替えしようとしても、売りにくそうな気が。。。
かなり後悔。。。。。。

[926: 匿名さん]

旭化成建材つかっていない＝問題ないってわけじゃないんだよね。不具合がすり抜けちゃったってのは事実なんだから、販売中の全物件再チェックぐらいすればいいのに。あと、過去に販売した物件も。

[927: 匿名さん]

>>924

個人的には、「旭化成建材が関わっていたか否か」よりも「このマンションの杭が支持層にちゃんと届いているか否か」
の回答が知りたいですね。

[928: 匿名さん]

明日改めて連絡して聞いてみましょうかね。
せっかくの時期なのになんか微妙な気分です。

[929: 匿名さん]

こんな時だからこそデベロッパーは頑張るんじゃ？
安心ですよ、こちらでもきちんと確認しましたよ、と。
逆に安心できる時期なんじゃないでしょうか。
いずれにせよ、きちんと対応しているのかというのはチェックポイントになってくると思います。

[930: 匿名さん]

>929

残念ながらそれは甘い。去年、地所が南青山で施工ミスが赫々した後、他物件の契約者に確認したけど問題ありませんと連絡。しばらくして新子安で同じ問題が露見。

データ改ざんを見過ごしてたわけだから、この際全物件、第三者検証するくらいのことしてくれないと信用は回復しないでしょ。契約者だったら、再確認してエビデンスを示さないと引き渡しを受けないくらいのことやらないとダメかも。引き渡し後に問題が発覚したら、横浜みたいな目に合う。

[931: 匿名さん]

>>929
その通りですね。

ところで電話では確認中とのことでしたが、どのような形で確認するのでしょうかね。
是非とも内部での確認ではなくて第三者機関による調査をし、文書にて安全性を証明していただきたいものです。

[932: 匿名さん]

他物件板見てると今確認できてるのって問題を起こした旭化成建材の杭を使ってないってレベル。その程度だと問題ないことの証明にはならない。ちゃんと確認するとしたら数か月はかかる。それまでデベがどういう対応をして問題のないことを確認するかを見て判断でしょ。

[933: 匿名]

>>911
直近でMR行きました。花がついてる掲示板をざっと確認したところ、未販売住居が3邸、先着販売住居が1邸だったかと思います。
未販売住居は南最上階も含まれています。販売時期公表すればすぐにでも売れてしまいそうだけど、周辺物件の動きでもみてるのかしら。

[934: 匿名さん]

1ヶ月くらい前に見に行ったときとあまり状況が変わってないようですね
駅近の住友の価格が出てくれは諦め組も流れてくるような気もしますが、まだ4戸あるなら竣工在庫が出そうですね

[935: 匿名さん]

今この時期に三井物件買う人いるかな。

[936: 匿名さん]

買わないですよね～。
密かなルートで1000万くらい値引きして売り切るんじゃないかな。

[937: 匿名さん]

>>936
値引きはして欲しく無いですね。

[938: 匿名さん]

値引きせずに売れ残っても入居者にはデメリットがある。値引き販売は悩ましい問題。

[939: 匿名さん]

>>938
密かにやってもらう分には誰もわからんでしょ

[940: 匿名さん]

5000マン切ってくるかもね。

[941: 匿名さん]

それくらいは余裕でいくでしょうね。

[942: 匿名さん]

値引き目当てだけがうようよ来たら　三井が引き取って社宅にするかも

[943: 匿名さん]

>>941
ホントですか？
それなら買いなんですが。

[944: 匿名さん]

過去に三井は売れ残り物件を系列の仲介会社経由で大量に賃貸に出して、賃貸で借りた業者がマンション内で風俗営業なんてことがあった。

新築直後にそれやられると、管理組合がまだ立ち上がって十分機能していないから対応が後手後手に。

[945: 匿名さん]

>>944
いつの時代の話をしてるのか知らんけど今の居住用マンションは賃貸でかりたやつでビジネスするのは認められない。所有権持っていても。

[946: 匿名さん]

彼らはルール違反を承知でやってる。そういう人たちに貸しちゃったってこと。

[947: 匿名さん]

>>946
うん、だからそういう人がいても今はもう無理だからね。

[948: 匿名さん]

ダメなことでも、新築直後だとダメだという人がいないんだよね。管理組合が機能するまでは。