パークホームズ杉並和泉ザ・レジデンス

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1128/

パークホームズ杉並和泉ザレジデンス
所在地＝東京都杉並区和泉4-245-4ほか
交通＝丸ノ内線方南町駅徒歩7分、京王線代田橋駅徒歩13分
総戸数＝174戸
間取り＝2LDK～4LDK（56.43～82.48平米）
完成・入居＝2016年3月下旬予定

売主＝三井不動産レジデンシャル、日本土地建物販売
設計・施工＝東急建設
管理＝三井不動産住宅サービス

[601: 匿名さん]

>>600
この図面の何処が茶色の格子なのでしょうか？

[602: 検討中]

>>601
色までは知りませんが図面には格子となっていましたので...
違ったらごめんなさいね。

[603: 匿名さん]

バルコニーのアルミ格子 の事ですね。2階以上は 磨りガラスになってますが西棟一階だけアルミ格子になってます。 戸境はペラボーで2階以上ではつく茶色の格子は付きませんよ。

[604: 購入検討中さん]

現地を拝見しましたが、南棟はペラボーじゃなくてコンクリ壁では？
東側もコンクリにして欲しかった・・・。仕方ないですね。

[605: 匿名さん]

アルミ格子って何色でしょうか？

[606: 匿名さん]

>>605
銀色

[607: 物件比較中さん]

ここのディスポーザーは自動給水のタイプでしょうか？

[608: 匿名さん]

アルミ格子が錆びたらどうするんでしょう？？

[609: 匿名さん]

>>608
コーティングされてるのでめったに錆びませんがそうなったら交換したらいいのではありませんか？

[610: 匿名さん]

このマンションは、壁に絵を飾るときはどのようにしたらいいのですか？
釘を打てるんですかね？
そもそもマンションってコンクリートだから・・・どうすればいいんですか！？
初めてマンションに住もうとしているので、教えてください！！

[611: 匿名さん]

>>610
コンクリート打ちっぱなしの部屋だったらドリルに穴を開けてそれ用のボトルフックを付けるだけです。
超簡単

[612: 匿名さん]

>>610
このマンションは、戸境壁は基本的にコンクリ壁で、
部屋の間仕切り壁はプラスターボード（石こう）壁になってますね。

石こう壁用のフック、コンクリ壁用のフックが販売されているので、それを使えば大丈夫です。

それか、ピクチャーレールを取り付ける方法もあります。
壁に取り付ける事が多いですが、天井に取り付ける方法もあります。

[613: 匿名さん]

ホームページ見るとまだ10戸以上残ってるようですね。販売期も細かく刻み過ぎ。。
売れてないのかな。

[614: 匿名さん]

>>613
ここに来て苦戦ですかね。

[615: 匿名さん]

2DKの間取り表示はHPから1つ減ったみたい。

[616: 匿名さん]

結局あと何戸残ってるんですかね？

[617: 匿名さん]

>610さん
壁に絵を飾るならピクチャーレールでしょう。
マンション規約で壁に穴を開けるのがNGなら天井から吊り下げる、
軽量の絵であるならコマンドフックを利用するなどの方法があると
思います。
まあ、オプションで取り付けてもらうのが安心かと思います。

[618: 匿名さん]

壁に穴を開けたら、売るときにマイナスだったりするのでしょうか？

[619: 匿名さん]

>>618
穴の程度にもよるでしょうが中古の場合はそれ自体でマイナスになるとかそういうのはありません。総合的判断です。買う方も新築じゃないのはわかってるので汚れや破損なんかは当然折込済みです。あとは価格が買う側にとって妥当かどうかなだけです。
逆に言えば穴が一切無く新築相当の綺麗さがあっても新築価格では普通は売れないです。そこはやはり中古なので。
中古を買う人は値段が全てですよ。安く買うためだけに中古を選んでますから。

[620: 匿名さん]

現地徹底レポートっていうブログ、まだ更新中となってますね。
本当に続くんでしょうか。
なんとなく気になっているタチです。

[621: 契約済みさん [男性 70代]]

方南町はバリアフリー化重点整備地区でかなり良くなる様ですね

[622: 匿名さん]

>>620
たしかにそう。
途端に更新されなくなった。
ある程度販売の見込み立ったからもういいやってことなのかな。

[623: 匿名さん]

>>621
そういえば池袋直通化の工事って予定通り進んでるのでしょうか？
予定では2016年度中ってことだったので
2017年の4月からはダイヤ改正だと思うのですが
ホームの工事って全くしてませんよね。
だいぶ遅れるのでしょうか。
まあメトロの予定は大体2年ぐらいは遅れるしょうもない事前計画立ててること多いですけど。
誰か情報お持ちの方いませんか？

[624: 匿名さん]

方南町はかなり良くなっていっていいなーと思います。

直通の工事ってどうなんでしょうね？
ホーム自体を長くするという話があったような気がしますが…。
日常的に方南町を使っていないので良く判らなくて。

[625: ご近所さん]

＞623
方南町駅周辺では、深夜に毎日工事していますね。新たな改札口の部分から工事をしているようですから、ホームの延伸工事はまだ先でしょうね。
今の方南町のホームは、すでに１００ｍくらいあるので、大規模な工事をして新たに鉄道トンネルを掘らなくても、現在の駅務室のあたりまで、トンネル内の構造を改良すれば、６両対応できそうですね。
たぶん、今の駅務室やトイレが撤去されて、ホームになるんだと思います。
方南町のホームが６両編成に対応すれば、今の「中野富士見町行き」が「方南町行き」になって、池袋直通化されるんでしょうね。
詳しくはこちらをご覧いただければ。
http://mirai-report.com/blog-entry-1318.html

要するにホームの工事が進んでいないからといって、工事が遅れているというわけではないと思います。
そのほかの部分で遅れているのかはわかりませんが。。。

改良工事に併せて、古くて暗いトンネルっぽい駅通路が明るくきれいになると期待しています。

[626: 購入検討中さん [男性]]

>>616
ざっくりとMRのバラの数を見る限りでは、後20戸ぐらいでしょうか。

[627: 匿名さん]

>>626
ありがとうございます。
結構残っていますね。
竣工まで完売するでしょうか、、

[628: 購入検討中さん [男性]]

>>627
どうですかねー。登録抽選の状況を見てると、毎週2〜6戸ぐらいのペースで売れてるようですから、竣工までには完売するようような気はします。

[629: 匿名さん]

少しずつではありますが、売れている感じはするかな～という感じでしょうか。静かに売れて行っている、といいますか。
竣工までに売れて、入居してすぐに皆さんで管理組合を結成できるというのは1つの目標的な物にはなります。
とはいえ、全員そろうかどうかなんて、デベさん次第だから、何とも言えないですが…（汗）

[630: 匿名さん]

3LDKが残り2戸になりましたね。
残り7戸ということなのでしょうか。
2LDK＝3戸，3LDK＝2戸，4LDK＝2戸
でも，4LDKはCかDは一度間取りリストから消えたことがあった気がします。
キャンセルになったのかしら。

[631: 匿名さん]

>>630
まだまだありますよ。
スマホサイトの間取りの所を
見ると4期販売予定で10戸出てきますから。
626さんが言う通り20戸くらいはあるのでは？
ダラダラ売りますよね。
売りづらいところが残ってしまってるんでしょうけど。

[632: 匿名さん]

ここのマンションて高いんですか？

ここより更に郊外(市部)で、駅徒歩6分の物件を検討していましたが、そこが70平米3LDKの一番安い部屋で5400万でした。
そこも外廊下で共用施設は充実しておらず、また全戸西向きで線路と大通りに挟まれたマンションなので、考えておりました。
ちなみに新宿までは日中なら30分はかかりませんが、通勤時間だと40分もかかってしまいます。

そうしたことを考えると、ここの物件は都心に近いわりにはお安いのではと思うのですが…

[633: 契約済みさん]

単純比較で、新築なら野村の阿佐ヶ谷より安いかと。比較対象が中古で良いなら同じ三井のタワーが方南通りはさんで反対側１０分弱のところにあるんで比較されてみてはどうでしょう？

朝の通勤は、中野坂上で乗り換えても新宿駅まで１５分かかりません。通勤ラッシュ時は殆どのケースで中野坂上に支線と本線にほぼ同時に電車が来ますので、乗り換え自体が大きなストレスになったことはないです（乗り換えが無いよりはストレスですが）。地下鉄って優秀だなと。

街がマイナーなのは事実でしょう。グルメ本で方南町の店が出ているケースは殆どないです（ラーメン屋が２軒程度）。そのせいか賃貸家賃水準も近隣より安いです。

[634: 匿名さん]

この辺りはあまりマスコミにスポットライトを当てられることは…ないですものね。
アド街でもあまり取り上げられていない？
地味と言えば地味だけれど、
それが暮らしにくいかと言えばまた別のお話。
落ち着いて暮らすことが出来る、という事なんじゃないかと思っています。

[635: 購入検討中さん [男性 30代]]

このマンション検討しています。

気になったのですが、このマンションは環七沿いですが音は気にならないレベルですかね…
二重サッシじゃなくて大丈夫なのでしょうか？

立地、価格を考えると魅力的なのですが、そこが引っかかってます。
どうなんでしょう。

[636: 匿名さん]

>>635
窓開けたら気になるんじゃないですかね
個人差はありますが閉めてるときはそんなに気にならないかも。
南棟ならほとんど気にならないんじゃないかとは思います。

[637: 匿名さん]

>>635
南棟と西棟はあまり気にならないと思います。
東棟は場所によってはそれなりに音がすると思います。
音は個人差が大きいので、ちょっとでもダメな人もいると思うし、気にならない人もいると思いますが。
東棟でも、昼間はそんなに気にならないと思いますが、夜が心配ですね。
特に環七沿いのベッドルームで安眠できるかどうか。

音の問題が出た場合でも、
インプラスで二重窓、防音カーテン、防音の換気扇など、
色々対策はあるので、最悪の場合を考えてそのコストも含めて考えてみては？

私、明大前から笹塚辺りの甲州街道沿い、環七沿いの物件に実際に住んだり、
何件か内見した事がありますが、
甲州街道沿いは首都高から地鳴りのような音がして、二重窓が必須と思います。
甲州街道沿いの一重窓賃貸マンションに引っ越して、一瞬で他の所に引越した友人がいます。
全然寝られなかったそうです。
環七だと首都高沿いよりは音が酷くは無いので、個人的には新築のマンションであれば一重窓でも問題ないと思います。

それと、時間があれば、環七沿いの築浅賃貸マンションを実際に内見してみると結構参考になると思います。

[638: 匿名さん]

そもそも論ですが、大通りを気にしなくていい善福寺川緑地のパークホームズがいいと思うんですが。

[639: 匿名さん]

>>638
価値観次第ですが、駅遠い、高圧線
の2条件でアウトな人多いのでは。
日常の買物も不便そうだし。

[640: 匿名さん]

>>638
立地をみてみたらすぐにわかる酷さ。駅遠商業施設０で文字通り善福寺緑地という環境だけが売りなのにまさかの
高圧線＋鉄塔で台無し。

[641: 匿名さん]

>>638
私も一瞬そちらも検討物件に入れて見たんですが、残念な感じ（高圧線の健康被害の恐れ）でしたので即検討終了した次第です。

[642: 購入検討中さん [女性 40代]]

本物件を購入するか大変迷っている者です。
10年程度で住み替えを考えているため、最も気になるのは資産価値です。
環七向きの東棟2LDKは10年後3500程度で売れるでしょうか？そんな未来の事はわからん！と思われるでしょうが、皆さんの予想を聞きたく。
方南町という駅力のなさ、環七、がマイナスと思うのですが、とはいえ三井ブランドで東急建設が建てたまあまあの仕様（ディスポーザー、食洗機、などなど）で10年後に3500を切るとはおもえないのですが、何せ初心者なので、どなたかご教示頂けると嬉しいです。
方南町にケチ付けるような書き方してしまいましたが、私自身は住んだ事もあり、かなり好きな街です。なので迷っています、、

[643: 匿名さん]

>>642
資産価値に関しては今後大化けしたりこのエリアが特段の人気になることはないと思います。すでに成熟してますしもともとそんなに人気があるようなエリアではなく杉並では穴場的存在です。
が、逆に暴落するような理由も見当たらないので、10年後も3500万円程度では売れると思いますよ。もちろんその時の経済事情も加味されるので将来のことは誰んもわからないということは
ありますけどね。

[644: 匿名さん]

ただ覚えておきたいのは環八や環七といった幹線沿いにあるマンションは将来中古では売れにくいという事実です。
新築とちがって中古の場合はその時に売りに出てるマンションってのは運になりますが、幹線沿いのマンションは
わざわざ中古で買うほどか！って判断されることがほとんどです。自分で考えてみてもわかります。

[645: 匿名さん [ 30代]]

>>642
10年後に3500万で売れる可能性は十分にあると思いますよ。
私は特に不動産に関する仕事や資格を持っている訳ではありませんが、マンションの資産性を色々と調べていますので、
多少は参考にしてもらえるかと。

このマンションの平均坪単価は280万くらいですので、坪単価280万、5000万の2LDKを購入したとします。
東棟の2LDKだと、5階か6階の中住居がこれくらいの坪単価ですね。

新築の価格を100とすると、10年後は23区のマンションであれば平均で80くらいになります。
（東京カンテイ社のデータを根拠にしています。）
ここ数年、マンションの相場が上がっている事はご存じだと思いますが、方南町駅の相場が上がる前の新築坪単価は240～250万位です。

比較的保守的なシナリオとして、10年後に新築の100から、築10年の80になり、
坪単価280が10年後に240に戻ったとすると、5000万は3400万になります。

あとは、10年後を予想して、このマンションが平均を上回るか、下回るかという事になると思いますが、
環七沿い、直床構造といったデメリット、
方南町は知名度は低いですが、駅の改良や街のバリアフリー化も予定されていますし、駅力はそんなに低くないと思います。
駅徒歩7分、三井物件、杉並区では比較的珍しい174戸の規模を考えると、
平均を下回る可能性は低いと思います。

ただ、大人気、注目されている、今後大きく伸びる事が期待されるような、
物件、地区、駅ではないので、大きな期待は禁物でしょうね。

[646: 購入検討中さん [女性 40代]]

皆さんご意見ありがとうございます。大変参考になります。
やはり幹線道路は嫌がられるでしょうし、もう少し検討してみます。
都内の新築マンションではお買い得な値段なので悩ましいです。中古でも良いマンションは4000万円はしますし。。物件選びは難しいですね。

[647: 匿名さん]

難しいです。ただ小さなお子様がいるご家庭だと幹線沿いは環境的に不安がつきまといますよね。安心して暮らせるように本質的な所は見誤らないようにしたいです。マイホーム購入は手段であって目的ではありませんから。

[648: 買い換え検討中]

先月見学に行ったときはベビーカーの人が多くて驚きました。こどもの喘息とか気にしないのかな。

[649: 匿名さん]

人間は目の前に実害が出ない間は誘惑に負ける人が多いからですよ。せっかくハザードマップ等で情報を公開しても買う人が後を絶たないでしょう？そういう事です。でもそれで良いんです。将来の事ばかり考えていたら何も出来ない。これもまた事実ですからね。

[650: 匿名さん]

皆さんのおっしゃることをまとめると、
パークホームズ杉並善福寺川緑地が良いと言うことではないかと思うんですが。