パークホームズ杉並和泉ザ・レジデンス

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1128/

パークホームズ杉並和泉ザレジデンス
所在地＝東京都杉並区和泉4-245-4ほか
交通＝丸ノ内線方南町駅徒歩7分、京王線代田橋駅徒歩13分
総戸数＝174戸
間取り＝2LDK～4LDK（56.43～82.48平米）
完成・入居＝2016年3月下旬予定

売主＝三井不動産レジデンシャル、日本土地建物販売
設計・施工＝東急建設
管理＝三井不動産住宅サービス

[181: 匿名さん]

>>179

断熱性は、省エネ等級4なので良いですね。

[182: 購入検討中さん [男性 20代]]

179です。
貴重なご意見をありがとうございます。
南西から日が当たりだすことを期待しているのですが、西日が
目の前の大きな木に遮られてしまうかなと心配しております。
西向きはほとんど売れており、1階の1番奥の方（南から遠い方）のみ
空いておりました。
ただ、180さんがおっしゃる通り、この立地での広い専用庭＋大きな共用庭に
とても魅力を感じております！
MRのマンション模型で再度確認してみます！！

[183: 購入検討中さん [男性 20代]]

>>181

179です。
教えていただき、ありがとうございます。
断熱性が良いとのことで、安心いたしました。
これなら直床でも特に問題なさそうなので、だいぶ前向きになりました！
ありがとうございます！！

[184: 購入検討中さん [男性 20代]]

179です。
皆様、他にも何か当物件の情報がございましたら、教えてください。
よろしくお願いいたします。

[185: 物件比較中さん]

なぜ、このマンションは「建物の長寿命化」が星1つなのですか？
他のマンションは、だいたい星2つのような気がするのですが。

[186: 匿名さん]

>>185
要因の１つとして直床なのが原因かと思います。

[187: 匿名さん]

>>185

私も気になって、営業の方に質問しました。
共用配管の維持管理対策等級が１の為、★（星１つ）になっているとの事。

配管の維持管理が２～３に比べて面倒になるようですが、
このマンションは通常よりも高品質で長寿命の配管を利用しているので、
★は少ないが問題はないというような回答でした。

鵜呑みにしてよいものか分かりませんでしたが、
直床等のコストダウンも見られますし、この部分もコストダウンでこのような設計になったのかも知れませんね。



参考までに、ガイドラインの該当部分をコピペしておきます。


★・・・・・下記を下回る水準
★★・・・・劣化対策等級３かつ維持管理対策等級２～３相当
★★★・・・劣化対策等級３かつ維持管理対策等級３で、間取り、又は、用途変更に
支障のない階高及び梁下の高さの設定

※ 劣化対策等級３
通常想定される自然条件及び維持管理条件の下で、３世代（概ね 75～90 年）
まで、躯体自身の劣化に起因する大規模な改修工事を必要としない対策が講じ
られている。

※ 維持管理対策等級２
専用・共用配管の維持管理が躯体に影響を及ぼすことなく行える。また、専
用配管については、他の住戸専用部分に立ち入ることなく維持管理が行える。

※ 維持管理対策等級３
専用・共用配管の維持管理等が躯体等に影響を及ぼすことなく行える。また、
専用配管については、他の住戸専用部分に、共用配管については、専用部分に
立ち入ることなく維持管理が行える。

[188: 物件比較中さん]

三井は直床が多い気がしますね！

[189: 匿名さん]

晴海のタワーも長寿命化☆一つだったし、
三井はコストダウンに舵を切ったのかもしれませんね。

地所や住不だと長寿命化が☆一つってことはありえないですし。

[190: 購入検討中さん [女性 40代]]

>>189さん
住友さんや三菱さんは直床物件はあまり無いのですか？パークハウス、シティハウスといったものですよね。

確かに最近は三井さんの物件は直床が多い気がしますね。
知人が検討していた(結局契約したのかは不明ですが)西葛西の物件も直床って言っていました。

おっしゃるようにコストダウン方向で考えているんですかね？それが嫌ならパークコートを買いなさいってなるんでしょうか。

でも直床物件に住んでいる人に伺うと普通に快適に暮らしている感じで問題ないのかなって思っちゃいますけれどね。

[191: ほぼ決まり [男性 40代]]

ほぼここに決めたんですけれど、どんな世帯が多いんでしょうか？
私たちがMR見に行ったときは、決まってDINKSっぽい人が多かったのですが、営業さんは、子供が独立した夫婦とかも多いと言っていましたが。
ギャーギャー騒ぐ子供のいる世帯が近所に来ないといいなと、それだけが心配で。

[192: ご近所さん]

>191
ファミリー向け物件なので、
子供のいる世帯、もしくは、入居後に子供のできるであろう世帯が大部分になるでしょう。
元々この地域は、子育て世帯が多いので、
それが心配であれば、山手線の内側など、
もう少し都心の物件を検討した方が良いかもしれませんね。

[193: 匿名さん]

>>188
ここって直床なんですか？公式HPを見ても書いてなかった様に思いますが。

>>191
やはり契約時に隣戸の家族構成は教えて貰えないものなのですかね？

[194: 購入検討中さん [男性 20代]]

>>193

直床です。MRに行ったときにもらう資料には「直床を採用」と書いてあります。
隣戸の家族構成等は、個人情報とのことで教えてくれませんでした。

[195: 匿名さん]

ゆったり暮らすならいい環境ですが年月を重ねると逆に駅に近くいろいろ便利な方がいいかもしれませんね。庭で四季を感じアクティブに暮らせるならいい環境かもしれません

[196: ほぼ決まり [男性 40代]]

先日、営業マンに電話してもう一度聞いてみたのですが、うっすらとですが、子供はいるがもうすぐ社会人（今年の春）になるので夫婦二人になる予定で、近所の一戸建てを売却の上こちらに引っ越してくる世帯、と教えてくれました。正確には教えてくれたわけではないのですが、情報を総合するとそんな感じの世帯かと。
そういう、一戸建てを処分して引っ越してくる世帯も結構いる、と聞きました。
小さな子供のいる世帯は、低層階に多いという話も耳にしました。MRで、妻が隣のブースで話しているのを聞いたのだそうです。

[197: 購入検討中さん [ 30代]]

値引きはしていますか？三井不動産は売れないと対応が早いので。

[198: 匿名さん [ 30代]]

>>197

現時点で値引きは無理でしょうね。
来年度に売る為の在庫を残しておきたいくらいだと思いますよ。

10月竣工で12月入居なので、売れ行き次第ではお盆過ぎたくらいには値引きがあるかも。

[199: 匿名さん]

>>196

174戸の規模で、2LDK～4LDKまであって、価格も4,400万円台～7,400万円台まであるので、色んな人が入居すると思います。
DINKSや老夫婦も入ると思いますが、子育てファミリーが一番多くなる物件だと思います。

上階からの足音が問題になる事が多いと思うので、ここを買うなら最上階を購入した方が良いのでは？

この物件は、それなりの収入が無いと買えないと思いますし、
ここより安価なファミリー向け物件に比べて静かで、騒音等のトラブルも少ない期待が持てるんじゃないでしょうか。
子育てファミリー世帯でここの3LDKを買う人は世帯年収1,000万円位がボリュームゾーンになるはずで、
安定した職業についている常識的な方が大半になると思います。

それと、子どもが煩いのは仕方ない事で、親の躾が大切と思います。
私はマンションで育ちましたが、子どもの頃騒いでいると
親から、「○○さんに迷惑が掛かるから静かに！」と何度も注意されたのを覚えてます。
下階の○○さんがどう感じていたか分かりませんが、特にクレームやトラブルになるような事は無かったはずです。

[200: 購入検討中さん]

1000万の年収で環七沿いは買わないだろう

[201: 購入検討中さん]

＞197
値引きは無理じゃないですかねぇ。まだ完成まで１年弱ありますし。



市場は上昇傾向だと思いますが、１期販売より値段が高くなっているとうことはないですかね？

[202: [女性 30代]]

市場が上がってるので、それに合わせて柔軟な値付けが出来るように少しずつ販売してるみたいですよ。まだ未販売の部屋も多く、2月に出される次の販売は少し値上げが予定されてるようです。
市場の変化からもあまり値下げが出来る状況ではない感じがしますね。

[203: 物件比較中さん [男性 40代]]

昨日MR訪問したら、西棟はほぼすべて真っ赤なバラがついていました。
リビオ〇塚と比較しているうちに、気になっていた部屋がすでに埋まってしまった！
やっぱ、西棟は人気なんですかね？
キャンセルでないかな～

[204: 匿名さん]

つい最近まで、ここの近く、環七沿いマンション（4階）に住んでいたけど、
子どものころ夏場は光化学スモッグ警報がよく出てたし
すこしでも窓が空いていると黒すすが部屋に侵入してきて大変だったなぁ。

子育て世代で、この立地を買うのはちょっと厳しいんじゃない。
ただでさえ、アレルギーもちの子供が多い時代だし。

[205: 匿名さん]

あ、そうですか(笑)

[206: 匿名さん]

>>204

ディーゼル規制やエコカーの普及で、以前に比べたらかなりマシになりましたけど、
家族に喘息持ちがいたりすると、この立地は検討難しいですね。

このマンションは旧環七沿いで、環七には直接接していないので、それでどれくらい影響が小さくなるのか気になりますね。
西棟は環七から遠くなるから、人気がある（？）のかも。

[207: 匿名さん]

光化学スモッグ警報は排気ガスが影響して起こる現象なんですね。
症状を調べてみましたら、目のチカチカ、喉の痛み、咳が初期症状で
重症化すると呼吸困難や頭痛、めまい、嘔吐なども起きるそうです。
環七沿いに住む方の全員がこのような症状に悩まされている訳では
ないでしょうが、アレルギーのリスクがある方は注意ですね。

[208: 匿名さん]

排ガスとかによる影響は長年蓄積差されていくため怖いですね。気づいた時にはかなり冒されてるでしょうし

[209: [女性 50代]]

光化学スモッグを気にしたら関東には住めないですね

[210: 匿名さん]

光化学スモッグなんて夏は毎日のように出るし
気になるなら東京以外に住んだ方がいいよ

[211: 匿名さん]

光化学スモッグ注意報は東京だけでなく埼玉の方でも出ていますよ。
夏場の、特に気温が上昇した日は100％発令されます。
酷暑であれば大人はエアコンの効いた室内にいるでしょうし、
学校などでは外に出ないよう指導してもらえるようなので
特に被害は出ていない模様です。

[212: 購入検討中さん [男性 30代]]

いま販売中の同価格帯の都内新築マンションのＭＲ、かなり行きました。
結局、大きくは、利便性を取るか、環境を取るか、と思いました。

私は今後の相場を考えて、値崩れが少なそうな物件を選ぼうと考えており、
本物件は捨てがたい魅力があります。環境を取るといっても都心では
正直、空気は汚いんじゃないかと思ったりもしますし（見えないだけ）。

おそらく投資マネーが届かず、実需に支えられる立地でありながら、
高い高いといわれつつ、サラリーマンで手が届く価格帯の本物件は
やはり候補に残る物件となっています。

とはいえ、決断するには勇気のいる価格ですねえ。。

[213: 土地勘無しさん [男性 30代]]

ここ検討中です。 モデルルームに行って物件周辺は
歩いたのですが、「環七うるさいけど可もなく不可もなくって感じかなぁ」 という印象でした。
あまり土地勘が無いエリアなので、詳しいことはわからないのですが、友達曰く「甲州街道近くは雰囲気が。。。」的な話もありエリアとしてどういう雰囲気の場所なのか知りたいと思っています。 この辺に詳しい方、土地柄、雰囲気など教えてください！

[214: ご近所さん]

>213
地味だけど便利、アットホームな雰囲気だと思いますよ。
方南町周辺は、商店街やスーパーもあって生活利便施設がそろっています。
代田橋駅周辺や甲州街道沿いは昔ながらの雰囲気。区画整理がされていない中に住宅がたくさんあるイメージ。
駅前の居酒屋もアットホームな雰囲気ですよ。
大きな駅や人がたくさんいて賑わっている街が好きな人には向いていないと思いますが、スーパー、ホームセンター、コンビニ、病院、銀行、レストランなど一通りそろってて住みやすいですよ。
環七は多少音は気になりますが、私の生活には影響はありません。

[215: 土地勘無しさん [男性 30代]]

>>214
ありがとうございます。
環七の物件前あたりはやっぱり交通量多いんですかね？
近くの大原の交差点が東京で交通量一番っていうくらいなのでそこから流れて来るのもきっと多いんでしょうね。。
西側の棟なら静かそうですけど、価格安めなのは全部売れたみたいですね。専用庭付きの一階とかいいんだけどな〜。

[216: 匿名さん]

>>215 環七は環八と同様交通量が非常に多い道路です。 個人的にですけど、騒音や振動はともかく排ガスに関しては長い間住めば住むほど それは蓄積されていくものですから特にお子様が小さいとかでしたらもしかしたら 喘息なりアレルギーなりが発症する可能性はあるかもしれないです。 もちろんならないかもしれません。個人差もあることでしょうし。 ただ部屋の位置や階数、向きでも変わってくるので少しでも離れた場所にしたいところですね。 価格的には安いですし利便性はいいともうので。

[217: 購入検討中さん]

環七は環八や甲州街道よりも交通量は全然少ないと思います。トラックも少ないと思います。また現地まで歩いてみましたが歩道も広く。臭いも気になりませんでした。
またここは内装、設備が良いと思います。バックカウンターつきっていいですね。

[218: 匿名さん]

>>217
環七が交通量全然少ないって？冗談にもほどがある。

[219: 匿名さん]

それにしてもココ盛り上がらないですね。
環七沿いとはいえ駅近、交通の便もまあまあなのにね。
値段もサラリーマンで届く範囲。
一応三井ブランド。
なんででしょう？
何か問題のある地域とかなんですかね？

[220: 匿名さん]

>>219
1. 最寄駅が方南町。どこそこ？
2. 環七が交通量全然少ない？んな、ばかな
3. 杉並和泉？ん？どこそこ

[221: 匿名さん]

環七の交通量が少ないとは思いませんが、私も甲州街道と環八よりは交通量少ないイメージです。
この付近を自転車で通勤していた事があるんですが、大原交差点を境に北側は少し車の量減りますね。
環七を南から走ってきて、甲州街道と井の頭通りで曲がるからだと思いますが。

あと、甲州街道の初台～上北沢や、246の渋谷～駒沢大学は高速と並行していて、こっちの方が騒音も空気も酷いと思います。

[222: 匿名さん]

>>221

環八やら環七やら、道路全体で語るのやめたほうがいいと思います。
どちらも、局所的に、比較的交通量が少ない箇所、多い箇所、渋滞する箇所、などがあるわけですし、
重要なのはこの物件の周辺がどうなのか、ってところでしょう。そしてここの周辺が混む場所だから
敬遠されているわけでしょう。

こういう掲示板で問題なのは多くの人は比較する粒度（範囲）が大きすぎることでしょうね。
たとえば、ここは杉並区の物件ですが、なぜか杉並区全体とか杉並区vs他の区で語り出す人とかもいます。
そんなのはどうでもいいのですよ。この物件の周辺が生活する上でどうか？ってところが大事なわけですから。
マクロな視野で平均や全体像なんて言っても意味がありませんよ

[223: 物件比較中さん]

ここの掲示板はいつも環七の話題が取り上げられますね。
排気ガスは目に見えないし、蓄積されるかもしれない。子供がいれば気になりますよね。
ただ、環七、環八、甲州街道、山手通、都内の幹線道路沿いは似たようなものだと思います。
以前、首都高沿いに住んでいましたが、騒音が気になりました。現地歩きましたが、ここは高架がないので、
それほど気になりませんでした。
環七から一本奥に入っているし、排気ガスも窓を閉めておけばいいやと思っています。
掲示板で議論するのもいいですが、現地歩いてみることをお勧めします。

[224: 購入検討中さん]

盛り上がらない理由？う~ん、

・見る人が具体的な数値やファクトのない話に乗る意味を感じてない。
・見る人は近隣住民の割合が他より高いから、生活の実感値をここに頼る人の割合が小さい。
・競合他社の営業がここを競合物件と見てないから、ネガティブに話を振るコメントが少ない。
・見る人がいい物件と感じているので、物件を見てよいと思ったことを書いて自分の敵を増やさない。
・あまり宣伝もしていないし、街が若干マニアなとこ？なので、根本的に物件が多くの人の目に止まりにくい。

と適当な予想をタラタラ書いてもしょうがないので、交通量や光化学スモッグなら私は以下を見てます。

【交通量調査】５年に１回やってます。かなりピンポイントの数値はわかります。
http://www.mlit.go.jp/road/census/h22-1/
【光化学スモッグ】
http://www.ox.kankyo.metro.tokyo.jp/

が。私は地元住民の欲目で、「まあ良い街だな」って思っているからここが購入検討範囲になります。
掲示板のコメントは、具体的な数値がないモノはスルーですね、

[225: 匿名さん]

現地歩いて見るのもいいですけど、交通量は時間帯によっても違うし排ガス等の問題は
単純な交通量だけの問題で済む話でもないのでそこが不安になるわけですよね。
数値上で問題ないとか言ってる人は政府が原発問題で問題ないって言ってるのと
まぁ大差ありません。

[226: 匿名さん]

駅近にできる住友はいくらぐらいになるんでしょう。
三井の営業は坪単価400もあり得るといってましたが
それは無いですよね。350ぐらいはあるかな。
ココは坪単価260台からあるから
住友と比べて割安感出てくれると良いんだけど。

[227: 匿名さん]

安いのは安いなりに理由があるんですけど。

[228: 購入検討中さん [男性 20代]]

＞＞227
どんな理由ですか？
詳しく教えてください。

[229: 匿名さん]

>>228
そりゃ立地ですよ。

[230: 購入検討中さん [男性 20代]]

＞＞229
そんなに立地悪いですか？
東側は確かにうるさいと思いますが。