パークホームズ杉並和泉ザ・レジデンス

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1128/

パークホームズ杉並和泉ザレジデンス
所在地＝東京都杉並区和泉4-245-4ほか
交通＝丸ノ内線方南町駅徒歩7分、京王線代田橋駅徒歩13分
総戸数＝174戸
間取り＝2LDK～4LDK（56.43～82.48平米）
完成・入居＝2016年3月下旬予定

売主＝三井不動産レジデンシャル、日本土地建物販売
設計・施工＝東急建設
管理＝三井不動産住宅サービス

[162: 匿名さん]

どれくらいなんでしょうね。
1期8次とものすごく細かく販売している状態なので
まだまだあるんじゃないかなぁと。
入居自体、ずっと先の話（1年後くらい？）ですから。

普段使いの駅は方南町になるのかな。
代田橋だと10分越えになってしまうので。
一応歩けることは歩ける距離かしら、とは感じていますが
日常的に通勤通学で歩いていくのはどうかな。

[163: 匿名]

先月MRに行った者です。
西向きの棟はほとんど販売済ですね。
南向きと東向きの棟はまだまだ残ってます。（これから販売。）

東向きの棟は2LDK中心なので、
3LDKを検討しているなら早めに動いた方が良いと思います。

駅は、方南町メインで考える人がほとんどじゃないでしょうか。
最寄駅には何百回何千回と行くことになるので、
自分は駅から7分以内が絶対条件です。
（今住んでいるマンションが駅徒歩7分で、それより遠くなるのはNG。）
ただ、代田橋も歩けるので、電車が止まった時とか考えると、2路線使えるのは安心ですよね。
個人的には、新宿発の京王線終電が0時50分台まであるので、丸の内線の終電を逃しても電車で帰れるのが助かります。

[164: 匿名さん]

東向きで4,400万円ってまだ残ってるんですかね？

[165: 匿名さん]

誤「4400万円」→ 正「4400万円台」→予定「4498万円」

[166: 匿名]

>>164
オフィシャルサイトに4400万円台販売予定とあるので、残ってますね

[167: 匿名さん]

あるみたいですね。

ここで２LDKでその価格なら数字だけ見るのならかなりお得な感じはすると思います。

３LDKだと5300万円台～。ボリュームゾーンは６５００万円台なので
かなり価格に開きがあるのだなぁと思います。

専有面積の違いもあるので、等しく比べられるわけではないでしょうけれど。

[168: 契約済みさん]

先週、見学に行き契約する事に決めました。
60平米未満の2LDKで4700万、環七沿いなど気になる
ところはありますが、2路線使える利便性、駅周辺の
雰囲気に魅力を感じた事が理由です。
これから、方南町が開発されてゆく事を願います。

[169: 匿名さん]

メリットとデメリットが同居しているような感じではあるのですよね。そのバランスが良いと感じるかどうかは、何を重視するかにかかってくるのかなぁ。環七沿いということで、交通量は昼間は断然あると地域だし、夜も夜で交通量は落ちるものの、実際はどうなのかっていうのは判りにくいですし。実際に確かめてみることが大切になってくるのかな。大通り沿いでなければ、もっとここは高くなってくるのでしょうけれども。

[170: 匿名さん]

ここの物件に「ケチ」をつけるなら、幹線道路沿いによる車の騒音・排ガスしかないのかなぁとながめています。
構造的なことや施工業者への難点を指摘するレスもないですし、その辺りは厳しい皆様から「合格印」をいただいている物件ということなのでしょうか。

無駄な設備への管理費負担ががなく、ライブラリー・レンタサイクル・カーシェアリング・トランクルームなど実用的な共有サービスに好感が持てます。電気代も料金削減できることは長期的な視野で魅力です。
「幹線道路沿い」という負い目の故か、価格的には我が家でも「検討の余地あり」となっています。

[171: 匿名さん]

マイナス面としては、
直床構造→ふわふわ床、リフォーム困難
環七沿い→騒音、排ガス
手洗いカウンター無しのトイレ→グレード低
といったところでしょうか。

あとは、共用廊下側の部屋の日当たりと、窓が共用廊下沿いなのでプライバシー面も少し気になります。

現地に行ってみましたが、西棟と南棟は騒音・排ガスともそんなに気にならないと思いました。
距離があるのと、他の建物が壁になってくれていると感じました。
東棟は部屋にもよりますが、それなりに影響がありそうでした。環七に直接面している物件よりはマシだと思いますが、空気清浄機を置いたり、ドラム式洗濯機で乾燥までとか、防音カーテンとか、欲しくなってくるかも知れませんね。

マイナス面ばかり書いてしまいましたが、全体的なバランスは悪くないと思います。
色々見てますが、やはり相場は上がってきていて、ここは割安感も出てきたように感じます。

[172: 匿名さん]

どの部屋を選ぶかによっては環七の影響はかなり小さくなるっていう感じになるのかしら
洗濯物が外で干せるような感じが一番良さそうですね。

全体的には値段相当な感じでしょうか。周りが上がって来ているっていうのはありますけれどね。
杉並のマンションだと思うといい方だとは思います。

[173: 契約済みさん [男性 30代]]

中古の不動産仲介会社に勤めています。
モデルルームと現地を確認して即決し契約をしました。
いろいろな物件を見ていますが、建物の仕様と立地と価格を勘案するとお手ごろだと思います。
これから円安、資材高等、職人さんの手間賃の値上がり（東北の復興が要因）を考えると
買い時だと思います。ただ、窓を閉めれば音は気にならないと思いますが、、、、

[174: 匿名さん]

キッチンのディスポーザー◎、浄水器一体型のシャワー水洗◎、バックカウンター◎、食洗機付き◎。
バスルームの浴室暖房乾燥機◎、手すり◎。バスルームについては欲を言えばミストサウナを標準装備して欲しいけど。。
電気代を削減できる電力供給システム◎、使用料なしのトランクルーム◎・・・など魅力ある仕様だと思います。
ふわふわ床と言われる直床構造はあまり気にならないし。ただNo.171さんの「リフォーム困難」と言われることは理由が知りたいですが。

独自のチェックリストでは大方◎付けることができるのに、トイレは×。
手洗いカウンターがないことよりもチョロッと壁にぶら下がっているレバーは、
子供のおチ〇〇ンを連想してしまい、どうにも許せません。
キッチンはセンスよくまとめたのに、何故？何故？この様なダサいトイレでＯＫが出たんだろうか？！
目をつぶって水を流せばすむ問題なのだろうか？？
評判の悪さでトイレの仕様変更にはなっていかないかしらんと本気で思います。

[175: 匿名さん]

>>174

171です。
直床は、配管の位置を動かすのが難しいため、二重床に比べてリフォームが困難になるようです。
また、同じ内容のリフォームでも、直床は二重床よりもコストがかかるのが一般的なようです。

買ってすぐは表面に出てきませんが、例えば20年後、30年後に大掛かりなリフォームをしようと思った時に影響を受けることになります。
また、将来売りに出した時、買い手はリノベーション前提で中古マンションを探す事も多いと思いますので、
直床は避けられる傾向があるようです。

以上から、永住目的でも住み替え前提でも、二重床の方が望ましいと思います。


トイレのデザインですが、私もいまいちだと思いました。
174さんも仰る通り、キッチンは良いので、トイレももっとセンス良くまとめられましたよね。

[176: 匿名さん]

171の175さん、回答ありがとうございます。
直床のデメリット、理解できました。住宅に詳しい方は他にもＭＲや現地を見る視点が違うのでしょう。

173さんは、中古の不動産仲介会社にお勤めとのことですが、中古マンション事情に精通されている方は
直床についてはどの様なご意見でしょうか。
ご自身は永住目的ではなく、初めから住み替えを念頭にいれていらっしゃるのでしょうか。
なお且つ中古事情を知りえるから短期間で住み替えを繰り返していくのがベストなマンションの住まい方なのでしょうか。

直床について知識は得ることができましたが
aaa、やっぱりトイレの方が残念！

[177: 契約済みさん]

>>176
173です。
直床に関しては一長一短だと思います。
経年劣化してくると、どちらも傷み方は変わらないですね。二重構造の方が後々床の沈みとかが出てきます。
直床は配管を動かしにくいというデメリットがありますね。再販売時の査定には価格に影響はないです。査定項目に直床とか二重床という項目がありません。

トイレに関しては、皆様のお考えもあるとおもいますが、停電の時や断水を考えるとレバー式の方〔タンク式〕がいいと思いました。当方の家内もトイレに関してショボイと言っておりましたが、、、オちん◯んは想像できませんでした。ほとんどのトイレが子供のオちん◯んですから〔笑〕
杉並区でも、和泉は人気はないです。しかし、利便性など総合的に勘案して決めました。100%希望の物件がないことは当たり前ですし、どこで妥協できるかだと思います。
西永福のパークホームズも考えましたが値段的に買えませんでした。

[178: 匿名さん]

176です。
177さん、回答ありがとうございます。
175さんもお二方共丁寧にわかりやすく説明していただき勉強になりました。
マンションはメリット・デメリット必ずと言っていいほどありますね。
個々に価値観違いますし、住まいに対する優先順位も違うので。
予算のことを考えたりしたら、注文住宅でもおそらく100％の満足度ないかもしれません。
すでに皆様は当然のごとくされていることでしょうが、私は一方通行ではない
住まい選びの知識を増やし、もう一度しっかりＭＲ見学したいと思います。
ありがとうございます。

[179: 購入検討中さん [男性 20代]]

この物件の西向き1回庭付き３LDKの購入を検討中です。

・日当たりは、問題ないでしょうか？
・直床だと、遮音性は普通の二重床よりも優れていると考えておりますが、断熱性はいかがでしょうか？
・将来売る場合には、魅力的な中古物件になりますでしょうか？

皆様、教えてください！！

[180: 匿名さん]

>>179

西向き１階ですと、日当たりは西日中心、
また、共用廊下側の部屋は東棟の影響で、朝日が入らない可能性が高い。
日当たりが良い部屋、とは言えないような気がします。
ただ、専用庭と、その奥の広い共用庭は貴重で素晴らしいと思いますので、大きなプラスではないでしょうか。
（駅遠物件、郊外物件であれば、珍しくは無いと思いますが、立地を考えるとかなり貴重かと。）

MRのマンション模型をじっくりとご覧になって、日当たりについて問題がないか、許容範囲か確認されると良いと思います。

[181: 匿名さん]

>>179

断熱性は、省エネ等級4なので良いですね。

[182: 購入検討中さん [男性 20代]]

179です。
貴重なご意見をありがとうございます。
南西から日が当たりだすことを期待しているのですが、西日が
目の前の大きな木に遮られてしまうかなと心配しております。
西向きはほとんど売れており、1階の1番奥の方（南から遠い方）のみ
空いておりました。
ただ、180さんがおっしゃる通り、この立地での広い専用庭＋大きな共用庭に
とても魅力を感じております！
MRのマンション模型で再度確認してみます！！

[183: 購入検討中さん [男性 20代]]

>>181

179です。
教えていただき、ありがとうございます。
断熱性が良いとのことで、安心いたしました。
これなら直床でも特に問題なさそうなので、だいぶ前向きになりました！
ありがとうございます！！

[184: 購入検討中さん [男性 20代]]

179です。
皆様、他にも何か当物件の情報がございましたら、教えてください。
よろしくお願いいたします。

[185: 物件比較中さん]

なぜ、このマンションは「建物の長寿命化」が星1つなのですか？
他のマンションは、だいたい星2つのような気がするのですが。

[186: 匿名さん]

>>185
要因の１つとして直床なのが原因かと思います。

[187: 匿名さん]

>>185

私も気になって、営業の方に質問しました。
共用配管の維持管理対策等級が１の為、★（星１つ）になっているとの事。

配管の維持管理が２～３に比べて面倒になるようですが、
このマンションは通常よりも高品質で長寿命の配管を利用しているので、
★は少ないが問題はないというような回答でした。

鵜呑みにしてよいものか分かりませんでしたが、
直床等のコストダウンも見られますし、この部分もコストダウンでこのような設計になったのかも知れませんね。



参考までに、ガイドラインの該当部分をコピペしておきます。


★・・・・・下記を下回る水準
★★・・・・劣化対策等級３かつ維持管理対策等級２～３相当
★★★・・・劣化対策等級３かつ維持管理対策等級３で、間取り、又は、用途変更に
支障のない階高及び梁下の高さの設定

※ 劣化対策等級３
通常想定される自然条件及び維持管理条件の下で、３世代（概ね 75～90 年）
まで、躯体自身の劣化に起因する大規模な改修工事を必要としない対策が講じ
られている。

※ 維持管理対策等級２
専用・共用配管の維持管理が躯体に影響を及ぼすことなく行える。また、専
用配管については、他の住戸専用部分に立ち入ることなく維持管理が行える。

※ 維持管理対策等級３
専用・共用配管の維持管理等が躯体等に影響を及ぼすことなく行える。また、
専用配管については、他の住戸専用部分に、共用配管については、専用部分に
立ち入ることなく維持管理が行える。

[188: 物件比較中さん]

三井は直床が多い気がしますね！

[189: 匿名さん]

晴海のタワーも長寿命化☆一つだったし、
三井はコストダウンに舵を切ったのかもしれませんね。

地所や住不だと長寿命化が☆一つってことはありえないですし。

[190: 購入検討中さん [女性 40代]]

>>189さん
住友さんや三菱さんは直床物件はあまり無いのですか？パークハウス、シティハウスといったものですよね。

確かに最近は三井さんの物件は直床が多い気がしますね。
知人が検討していた(結局契約したのかは不明ですが)西葛西の物件も直床って言っていました。

おっしゃるようにコストダウン方向で考えているんですかね？それが嫌ならパークコートを買いなさいってなるんでしょうか。

でも直床物件に住んでいる人に伺うと普通に快適に暮らしている感じで問題ないのかなって思っちゃいますけれどね。

[191: ほぼ決まり [男性 40代]]

ほぼここに決めたんですけれど、どんな世帯が多いんでしょうか？
私たちがMR見に行ったときは、決まってDINKSっぽい人が多かったのですが、営業さんは、子供が独立した夫婦とかも多いと言っていましたが。
ギャーギャー騒ぐ子供のいる世帯が近所に来ないといいなと、それだけが心配で。

[192: ご近所さん]

>191
ファミリー向け物件なので、
子供のいる世帯、もしくは、入居後に子供のできるであろう世帯が大部分になるでしょう。
元々この地域は、子育て世帯が多いので、
それが心配であれば、山手線の内側など、
もう少し都心の物件を検討した方が良いかもしれませんね。

[193: 匿名さん]

>>188
ここって直床なんですか？公式HPを見ても書いてなかった様に思いますが。

>>191
やはり契約時に隣戸の家族構成は教えて貰えないものなのですかね？

[194: 購入検討中さん [男性 20代]]

>>193

直床です。MRに行ったときにもらう資料には「直床を採用」と書いてあります。
隣戸の家族構成等は、個人情報とのことで教えてくれませんでした。

[195: 匿名さん]

ゆったり暮らすならいい環境ですが年月を重ねると逆に駅に近くいろいろ便利な方がいいかもしれませんね。庭で四季を感じアクティブに暮らせるならいい環境かもしれません

[196: ほぼ決まり [男性 40代]]

先日、営業マンに電話してもう一度聞いてみたのですが、うっすらとですが、子供はいるがもうすぐ社会人（今年の春）になるので夫婦二人になる予定で、近所の一戸建てを売却の上こちらに引っ越してくる世帯、と教えてくれました。正確には教えてくれたわけではないのですが、情報を総合するとそんな感じの世帯かと。
そういう、一戸建てを処分して引っ越してくる世帯も結構いる、と聞きました。
小さな子供のいる世帯は、低層階に多いという話も耳にしました。MRで、妻が隣のブースで話しているのを聞いたのだそうです。

[197: 購入検討中さん [ 30代]]

値引きはしていますか？三井不動産は売れないと対応が早いので。

[198: 匿名さん [ 30代]]

>>197

現時点で値引きは無理でしょうね。
来年度に売る為の在庫を残しておきたいくらいだと思いますよ。

10月竣工で12月入居なので、売れ行き次第ではお盆過ぎたくらいには値引きがあるかも。

[199: 匿名さん]

>>196

174戸の規模で、2LDK～4LDKまであって、価格も4,400万円台～7,400万円台まであるので、色んな人が入居すると思います。
DINKSや老夫婦も入ると思いますが、子育てファミリーが一番多くなる物件だと思います。

上階からの足音が問題になる事が多いと思うので、ここを買うなら最上階を購入した方が良いのでは？

この物件は、それなりの収入が無いと買えないと思いますし、
ここより安価なファミリー向け物件に比べて静かで、騒音等のトラブルも少ない期待が持てるんじゃないでしょうか。
子育てファミリー世帯でここの3LDKを買う人は世帯年収1,000万円位がボリュームゾーンになるはずで、
安定した職業についている常識的な方が大半になると思います。

それと、子どもが煩いのは仕方ない事で、親の躾が大切と思います。
私はマンションで育ちましたが、子どもの頃騒いでいると
親から、「○○さんに迷惑が掛かるから静かに！」と何度も注意されたのを覚えてます。
下階の○○さんがどう感じていたか分かりませんが、特にクレームやトラブルになるような事は無かったはずです。

[200: 購入検討中さん]

1000万の年収で環七沿いは買わないだろう

[201: 購入検討中さん]

＞197
値引きは無理じゃないですかねぇ。まだ完成まで１年弱ありますし。



市場は上昇傾向だと思いますが、１期販売より値段が高くなっているとうことはないですかね？

[202: [女性 30代]]

市場が上がってるので、それに合わせて柔軟な値付けが出来るように少しずつ販売してるみたいですよ。まだ未販売の部屋も多く、2月に出される次の販売は少し値上げが予定されてるようです。
市場の変化からもあまり値下げが出来る状況ではない感じがしますね。

[203: 物件比較中さん [男性 40代]]

昨日MR訪問したら、西棟はほぼすべて真っ赤なバラがついていました。
リビオ〇塚と比較しているうちに、気になっていた部屋がすでに埋まってしまった！
やっぱ、西棟は人気なんですかね？
キャンセルでないかな～

[204: 匿名さん]

つい最近まで、ここの近く、環七沿いマンション（4階）に住んでいたけど、
子どものころ夏場は光化学スモッグ警報がよく出てたし
すこしでも窓が空いていると黒すすが部屋に侵入してきて大変だったなぁ。

子育て世代で、この立地を買うのはちょっと厳しいんじゃない。
ただでさえ、アレルギーもちの子供が多い時代だし。

[205: 匿名さん]

あ、そうですか(笑)

[206: 匿名さん]

>>204

ディーゼル規制やエコカーの普及で、以前に比べたらかなりマシになりましたけど、
家族に喘息持ちがいたりすると、この立地は検討難しいですね。

このマンションは旧環七沿いで、環七には直接接していないので、それでどれくらい影響が小さくなるのか気になりますね。
西棟は環七から遠くなるから、人気がある（？）のかも。

[207: 匿名さん]

光化学スモッグ警報は排気ガスが影響して起こる現象なんですね。
症状を調べてみましたら、目のチカチカ、喉の痛み、咳が初期症状で
重症化すると呼吸困難や頭痛、めまい、嘔吐なども起きるそうです。
環七沿いに住む方の全員がこのような症状に悩まされている訳では
ないでしょうが、アレルギーのリスクがある方は注意ですね。

[208: 匿名さん]

排ガスとかによる影響は長年蓄積差されていくため怖いですね。気づいた時にはかなり冒されてるでしょうし

[209: [女性 50代]]

光化学スモッグを気にしたら関東には住めないですね

[210: 匿名さん]

光化学スモッグなんて夏は毎日のように出るし
気になるなら東京以外に住んだ方がいいよ

[211: 匿名さん]

光化学スモッグ注意報は東京だけでなく埼玉の方でも出ていますよ。
夏場の、特に気温が上昇した日は100％発令されます。
酷暑であれば大人はエアコンの効いた室内にいるでしょうし、
学校などでは外に出ないよう指導してもらえるようなので
特に被害は出ていない模様です。

[212: 購入検討中さん [男性 30代]]

いま販売中の同価格帯の都内新築マンションのＭＲ、かなり行きました。
結局、大きくは、利便性を取るか、環境を取るか、と思いました。

私は今後の相場を考えて、値崩れが少なそうな物件を選ぼうと考えており、
本物件は捨てがたい魅力があります。環境を取るといっても都心では
正直、空気は汚いんじゃないかと思ったりもしますし（見えないだけ）。

おそらく投資マネーが届かず、実需に支えられる立地でありながら、
高い高いといわれつつ、サラリーマンで手が届く価格帯の本物件は
やはり候補に残る物件となっています。

とはいえ、決断するには勇気のいる価格ですねえ。。

[213: 土地勘無しさん [男性 30代]]

ここ検討中です。 モデルルームに行って物件周辺は
歩いたのですが、「環七うるさいけど可もなく不可もなくって感じかなぁ」 という印象でした。
あまり土地勘が無いエリアなので、詳しいことはわからないのですが、友達曰く「甲州街道近くは雰囲気が。。。」的な話もありエリアとしてどういう雰囲気の場所なのか知りたいと思っています。 この辺に詳しい方、土地柄、雰囲気など教えてください！

[214: ご近所さん]

>213
地味だけど便利、アットホームな雰囲気だと思いますよ。
方南町周辺は、商店街やスーパーもあって生活利便施設がそろっています。
代田橋駅周辺や甲州街道沿いは昔ながらの雰囲気。区画整理がされていない中に住宅がたくさんあるイメージ。
駅前の居酒屋もアットホームな雰囲気ですよ。
大きな駅や人がたくさんいて賑わっている街が好きな人には向いていないと思いますが、スーパー、ホームセンター、コンビニ、病院、銀行、レストランなど一通りそろってて住みやすいですよ。
環七は多少音は気になりますが、私の生活には影響はありません。

[215: 土地勘無しさん [男性 30代]]

>>214
ありがとうございます。
環七の物件前あたりはやっぱり交通量多いんですかね？
近くの大原の交差点が東京で交通量一番っていうくらいなのでそこから流れて来るのもきっと多いんでしょうね。。
西側の棟なら静かそうですけど、価格安めなのは全部売れたみたいですね。専用庭付きの一階とかいいんだけどな〜。

[216: 匿名さん]

>>215 環七は環八と同様交通量が非常に多い道路です。 個人的にですけど、騒音や振動はともかく排ガスに関しては長い間住めば住むほど それは蓄積されていくものですから特にお子様が小さいとかでしたらもしかしたら 喘息なりアレルギーなりが発症する可能性はあるかもしれないです。 もちろんならないかもしれません。個人差もあることでしょうし。 ただ部屋の位置や階数、向きでも変わってくるので少しでも離れた場所にしたいところですね。 価格的には安いですし利便性はいいともうので。

[217: 購入検討中さん]

環七は環八や甲州街道よりも交通量は全然少ないと思います。トラックも少ないと思います。また現地まで歩いてみましたが歩道も広く。臭いも気になりませんでした。
またここは内装、設備が良いと思います。バックカウンターつきっていいですね。

[218: 匿名さん]

>>217
環七が交通量全然少ないって？冗談にもほどがある。

[219: 匿名さん]

それにしてもココ盛り上がらないですね。
環七沿いとはいえ駅近、交通の便もまあまあなのにね。
値段もサラリーマンで届く範囲。
一応三井ブランド。
なんででしょう？
何か問題のある地域とかなんですかね？

[220: 匿名さん]

>>219
1. 最寄駅が方南町。どこそこ？
2. 環七が交通量全然少ない？んな、ばかな
3. 杉並和泉？ん？どこそこ

[221: 匿名さん]

環七の交通量が少ないとは思いませんが、私も甲州街道と環八よりは交通量少ないイメージです。
この付近を自転車で通勤していた事があるんですが、大原交差点を境に北側は少し車の量減りますね。
環七を南から走ってきて、甲州街道と井の頭通りで曲がるからだと思いますが。

あと、甲州街道の初台～上北沢や、246の渋谷～駒沢大学は高速と並行していて、こっちの方が騒音も空気も酷いと思います。

[222: 匿名さん]

>>221

環八やら環七やら、道路全体で語るのやめたほうがいいと思います。
どちらも、局所的に、比較的交通量が少ない箇所、多い箇所、渋滞する箇所、などがあるわけですし、
重要なのはこの物件の周辺がどうなのか、ってところでしょう。そしてここの周辺が混む場所だから
敬遠されているわけでしょう。

こういう掲示板で問題なのは多くの人は比較する粒度（範囲）が大きすぎることでしょうね。
たとえば、ここは杉並区の物件ですが、なぜか杉並区全体とか杉並区vs他の区で語り出す人とかもいます。
そんなのはどうでもいいのですよ。この物件の周辺が生活する上でどうか？ってところが大事なわけですから。
マクロな視野で平均や全体像なんて言っても意味がありませんよ

[223: 物件比較中さん]

ここの掲示板はいつも環七の話題が取り上げられますね。
排気ガスは目に見えないし、蓄積されるかもしれない。子供がいれば気になりますよね。
ただ、環七、環八、甲州街道、山手通、都内の幹線道路沿いは似たようなものだと思います。
以前、首都高沿いに住んでいましたが、騒音が気になりました。現地歩きましたが、ここは高架がないので、
それほど気になりませんでした。
環七から一本奥に入っているし、排気ガスも窓を閉めておけばいいやと思っています。
掲示板で議論するのもいいですが、現地歩いてみることをお勧めします。

[224: 購入検討中さん]

盛り上がらない理由？う~ん、

・見る人が具体的な数値やファクトのない話に乗る意味を感じてない。
・見る人は近隣住民の割合が他より高いから、生活の実感値をここに頼る人の割合が小さい。
・競合他社の営業がここを競合物件と見てないから、ネガティブに話を振るコメントが少ない。
・見る人がいい物件と感じているので、物件を見てよいと思ったことを書いて自分の敵を増やさない。
・あまり宣伝もしていないし、街が若干マニアなとこ？なので、根本的に物件が多くの人の目に止まりにくい。

と適当な予想をタラタラ書いてもしょうがないので、交通量や光化学スモッグなら私は以下を見てます。

【交通量調査】５年に１回やってます。かなりピンポイントの数値はわかります。
http://www.mlit.go.jp/road/census/h22-1/
【光化学スモッグ】
http://www.ox.kankyo.metro.tokyo.jp/

が。私は地元住民の欲目で、「まあ良い街だな」って思っているからここが購入検討範囲になります。
掲示板のコメントは、具体的な数値がないモノはスルーですね、

[225: 匿名さん]

現地歩いて見るのもいいですけど、交通量は時間帯によっても違うし排ガス等の問題は
単純な交通量だけの問題で済む話でもないのでそこが不安になるわけですよね。
数値上で問題ないとか言ってる人は政府が原発問題で問題ないって言ってるのと
まぁ大差ありません。

[226: 匿名さん]

駅近にできる住友はいくらぐらいになるんでしょう。
三井の営業は坪単価400もあり得るといってましたが
それは無いですよね。350ぐらいはあるかな。
ココは坪単価260台からあるから
住友と比べて割安感出てくれると良いんだけど。

[227: 匿名さん]

安いのは安いなりに理由があるんですけど。

[228: 購入検討中さん [男性 20代]]

＞＞227
どんな理由ですか？
詳しく教えてください。

[229: 匿名さん]

>>228
そりゃ立地ですよ。

[230: 購入検討中さん [男性 20代]]

＞＞229
そんなに立地悪いですか？
東側は確かにうるさいと思いますが。

[231: 匿名さん]

>>230
感じ方は人それぞれですが、需要と供給を考えて市場原理に照らせば資産背が低い不人気エリアであるからこそ、そういう値付けがなされているわけです。
かりにデベが何らかのツテか運で格安でこの土地を仕入れることができたとしてもそこが高く売れるようなエリアであれば利益最大化のためにギリギリの値付けをして来ますし、逆に売れにくいエリアであれば低く設定せざるを得ませんよ。

ただ売れるか売れないかっていうだけの資産性観点、利便性だけの話であって個人が住みやすいかどうかは当然別の話ですよ。自分が良いと思えば良いわけでそういう方にとってはお手頃で買えていい買い物になります。格安食品でも品質や安全性に問題ないしと判断したら買うのと同じことです。

[232: 匿名さん]

方南町が丸ノ内線始発駅となれば便利で良さそうですね。

[233: 匿名さん]

>>232

そういう単純な問題じゃないんだよね。地勢ってのもあるから。

[234: 物件比較中さん]

本当に資産性が低いんですか？

[235: 匿名さん]

低いからこの価格なんでしょ。

[236: 匿名さん]

場所、建物仕様、デベ、施工、そして相場。
相合わせてみると、まあ値段なりなんじゃ
ないでしょうかね。これから値が上がる要素も
薄いし、始発化して駅力上がっても価格
反映はそんなにないでしょう。
逆に緩やかに開発は進んで行くエリアだから
急激に資産価値が目減りする可能性も低い。
今は相場が高いからここも若干高いけど、
湾岸、世田谷の上昇からすると比率は抑えめ。
ただ、下がり相場になったときに資産が保てる物件では
ないだろうから永住ではないなら売り時が大事かな。
それはこの物件に限らずだけど。

[237: 匿名さん [男性 40代]]

ここに決めた人たちは、近隣の人たちが多めの印象。理由はありませんが、営業氏の口ぶりから推測。
かくいう自分も、徒歩圏内からの引っ越し組ですが。

そうならば、あまり相場とか資産価値とかではなくて、長い目で見ている人たちに合わせた価格設定もされているのではないかな。

いずれにせよ、いわゆる人気エリアでもなく、新興住宅地でもないので、急激に目減りするとも思えず、かといって、土地柄、急上昇するとも思えず。

特に、同じ和泉４丁目でも神田川から南は、下町＋住宅地／２みたいな土地柄で、おしゃれでもないし、人気エリアでもない、でも、活気がないわけでもない、そんな中途半端といえば中途半端な町です。
あまり引っ越して出ていく人もいない代わりに、入ってくる人も他よりも少ない印象。
永福町みたいな人気エリアに近いけれど、ちょっと忘れ去られた感がある、というか。

よって、一旦入居開始されれば、住民の回転は遅いのではないかと、勝手に考えてます。

[238: 匿名さん]

>>237

そのとおりですね。悪く言えば変化しない面白みもないですが、逆に言えば安定している。
住環境において安定していることは大事だと思いますのでそこは新興住宅街とは違う良さがあります。

[239: 購入検討中さん [男性 20代]]

駅力が上がるからことで住民が増え、地価も上がるでしょう。駅前の住友物件とその近くにもう一つ大きな用地がありますので。

[240: 匿名さん]

立地はまぁいいのだけど設備もう少しあげてくれてもよいのにね。そこが残念なり。

[241: 匿名さん]

天井高250は欲しかったですよね。 直床はまあ
いいとしても、トイレの仕様とか、そこはコスト
ダウンしなくても、、、 と思ったとこが幾つか。
トイレはいまどきの手洗いカウンター付きにしても一戸あたり10万も変わらないだろうに。

[242: 匿名さん [男性 40代]]

最寄駅は方南町ですが、物件周辺と駅周辺とは、別の街と感じています。なので、駅周辺がどんどん活気に満ちてきて、物件周辺はあのままでいてほしいと、わがままな希望をもってます。

とはいえ、方南町の駅力が上がってそのおこぼれを頂戴できるのであれば、それはそれでうれしいですね。

[243: 契約済みさん]

西向きの部屋で契約した者ですが、ここのマンションあと何戸残ってるんですかね？ モデルルームにはだいぶ行って無いので最近の販売状況わかる方いらしたら教えてください。

[244: 匿名さん]

>>241
同意。トイレがひどいよ。大した差額じゃないのに

[245: 匿名さん]

>>226

駅前の住友はその時の相場にもよるでしょうが、
坪330位じゃないですかね？
駅近、スミフで強気な価格になりそうですが、方南町の相場からかけ離れ過ぎると見向きされないでしょうし。
配棟プランを見ると結構詰め込んでる印象で、戸数を多くして、薄利多売的な売り方を考えてるように感じました。

パークホームズ杉並和泉は、坪260から最上階ルーバル付は坪350位まであって、最多価格帯は坪270～280台位ですが、
駅前の住友は、坪300前半スタート、ルーバル付や南向き角は坪400、最多価格帯は330位かなと私は予想してます。
パークホームズ杉並和泉より坪50くらい高く、平均的な３LDKで1000万前後高くなる感じかなと。

ここを検討していて予算に余裕が無い人は、こっちを買っておかないと、住友は手が出なくなるんじゃないですかね。

[246: 匿名さん]

>>245
そことここは違いすぎるので検討者は被らないですよ。

[247: 匿名さん]

>>243

西棟はほぼ完売、南棟と東棟は折り返しくらいです。
全体だと7割弱くらいの進捗でしょうか。
あんまり盛り上がってない物件ですが、地味に売れている印象。

西棟は庭に面していて、環七の影響も少ないので、買えた人がうらやましいです。

[248: 匿名さん]

>>247
西棟が一番いいですよ。日当たり的にもそうですし、おっしゃるとおり環七の影響を最小限にできます。

[249: 匿名さん]

方南町の駅上にできる駅ビル？ってエスカレーター
あるんですかね？ スーモなどに出ている簡単な完成予想図だと地下に降りるにはエレベーターしか無さそうに見えるのですが… 後 方南通りのちかを横切る連絡通路も幅2メートルと当初の計画には書いていて 狭くない？って思ったのですが、詳しいところご存じの方いらっしゃいませんか？

[250: 匿名さん]

>>249

方南町駅の新出口は、エスカレーターも設置される予定ですよ。
上りと下りのどちらなのか、両方なのかは分かりませんが。

方南町の駅前は杉並区のバリアフリー推進地区に指定され、駅だけでなく、これから環七の電線地中化や歩道の段差や勾配の改善が進められるので、駅までの道のりは今よりも安全快適になります。

[251: 匿名さん]

>>250
どうせなら荻窪駅もバリヤフリーにして欲しいですね！杉並区内の駅はメトロもJRも私鉄も全部古すぎるし使い勝手最悪です。

[252: 購入検討中さん]

昔からの住宅地ですからね。これから順次改修工事が入ればいいなと思っています。

[253: 匿名さん]

>>252
それがねー、ここ３０年まったく改修されず。それが杉並区内にある駅ですよ。

[254: 購入検討中さん]

メトロに後回しにされてるんでしょうかね。

[255: 匿名さん]

>>254
でも杉並区、だけなんですよね。どうも区から拒否されてるとか敬遠したい何かが
あると思わずにはいられないです。

[256: 匿名さん]

>>250
環七の電線地中化っていつ頃実現される予定なのでしょうか？

[257: 匿名さん]

>>256
一生無理

[258: 匿名さん]

この辺りはあまり裕福なところじゃないみたいですね

[259: 匿名さん]

>>258
そりゃそうでしょ。
裕福エリアを希望するならこの辺は選ばないでしょう。

[260: 匿名さん]

>>259
杉並区なのでどこも裕福だと思ってました

[261: 匿名さん]

杉並区自体そんなに高級住宅街は多く無いよ。
一般的な大衆街がほとんど。