パークホームズ杉並和泉ザ・レジデンス

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1128/

パークホームズ杉並和泉ザレジデンス
所在地＝東京都杉並区和泉4-245-4ほか
交通＝丸ノ内線方南町駅徒歩7分、京王線代田橋駅徒歩13分
総戸数＝174戸
間取り＝2LDK～4LDK（56.43～82.48平米）
完成・入居＝2016年3月下旬予定

売主＝三井不動産レジデンシャル、日本土地建物販売
設計・施工＝東急建設
管理＝三井不動産住宅サービス

[222: 匿名さん]

>>221

環八やら環七やら、道路全体で語るのやめたほうがいいと思います。
どちらも、局所的に、比較的交通量が少ない箇所、多い箇所、渋滞する箇所、などがあるわけですし、
重要なのはこの物件の周辺がどうなのか、ってところでしょう。そしてここの周辺が混む場所だから
敬遠されているわけでしょう。

こういう掲示板で問題なのは多くの人は比較する粒度（範囲）が大きすぎることでしょうね。
たとえば、ここは杉並区の物件ですが、なぜか杉並区全体とか杉並区vs他の区で語り出す人とかもいます。
そんなのはどうでもいいのですよ。この物件の周辺が生活する上でどうか？ってところが大事なわけですから。
マクロな視野で平均や全体像なんて言っても意味がありませんよ

[223: 物件比較中さん]

ここの掲示板はいつも環七の話題が取り上げられますね。
排気ガスは目に見えないし、蓄積されるかもしれない。子供がいれば気になりますよね。
ただ、環七、環八、甲州街道、山手通、都内の幹線道路沿いは似たようなものだと思います。
以前、首都高沿いに住んでいましたが、騒音が気になりました。現地歩きましたが、ここは高架がないので、
それほど気になりませんでした。
環七から一本奥に入っているし、排気ガスも窓を閉めておけばいいやと思っています。
掲示板で議論するのもいいですが、現地歩いてみることをお勧めします。

[224: 購入検討中さん]

盛り上がらない理由？う~ん、

・見る人が具体的な数値やファクトのない話に乗る意味を感じてない。
・見る人は近隣住民の割合が他より高いから、生活の実感値をここに頼る人の割合が小さい。
・競合他社の営業がここを競合物件と見てないから、ネガティブに話を振るコメントが少ない。
・見る人がいい物件と感じているので、物件を見てよいと思ったことを書いて自分の敵を増やさない。
・あまり宣伝もしていないし、街が若干マニアなとこ？なので、根本的に物件が多くの人の目に止まりにくい。

と適当な予想をタラタラ書いてもしょうがないので、交通量や光化学スモッグなら私は以下を見てます。

【交通量調査】５年に１回やってます。かなりピンポイントの数値はわかります。
http://www.mlit.go.jp/road/census/h22-1/
【光化学スモッグ】
http://www.ox.kankyo.metro.tokyo.jp/

が。私は地元住民の欲目で、「まあ良い街だな」って思っているからここが購入検討範囲になります。
掲示板のコメントは、具体的な数値がないモノはスルーですね、

[225: 匿名さん]

現地歩いて見るのもいいですけど、交通量は時間帯によっても違うし排ガス等の問題は
単純な交通量だけの問題で済む話でもないのでそこが不安になるわけですよね。
数値上で問題ないとか言ってる人は政府が原発問題で問題ないって言ってるのと
まぁ大差ありません。

[226: 匿名さん]

駅近にできる住友はいくらぐらいになるんでしょう。
三井の営業は坪単価400もあり得るといってましたが
それは無いですよね。350ぐらいはあるかな。
ココは坪単価260台からあるから
住友と比べて割安感出てくれると良いんだけど。

[227: 匿名さん]

安いのは安いなりに理由があるんですけど。

[228: 購入検討中さん [男性 20代]]

＞＞227
どんな理由ですか？
詳しく教えてください。

[229: 匿名さん]

>>228
そりゃ立地ですよ。

[230: 購入検討中さん [男性 20代]]

＞＞229
そんなに立地悪いですか？
東側は確かにうるさいと思いますが。

[231: 匿名さん]

>>230
感じ方は人それぞれですが、需要と供給を考えて市場原理に照らせば資産背が低い不人気エリアであるからこそ、そういう値付けがなされているわけです。
かりにデベが何らかのツテか運で格安でこの土地を仕入れることができたとしてもそこが高く売れるようなエリアであれば利益最大化のためにギリギリの値付けをして来ますし、逆に売れにくいエリアであれば低く設定せざるを得ませんよ。

ただ売れるか売れないかっていうだけの資産性観点、利便性だけの話であって個人が住みやすいかどうかは当然別の話ですよ。自分が良いと思えば良いわけでそういう方にとってはお手頃で買えていい買い物になります。格安食品でも品質や安全性に問題ないしと判断したら買うのと同じことです。

[232: 匿名さん]

方南町が丸ノ内線始発駅となれば便利で良さそうですね。

[233: 匿名さん]

>>232

そういう単純な問題じゃないんだよね。地勢ってのもあるから。

[234: 物件比較中さん]

本当に資産性が低いんですか？

[235: 匿名さん]

低いからこの価格なんでしょ。

[236: 匿名さん]

場所、建物仕様、デベ、施工、そして相場。
相合わせてみると、まあ値段なりなんじゃ
ないでしょうかね。これから値が上がる要素も
薄いし、始発化して駅力上がっても価格
反映はそんなにないでしょう。
逆に緩やかに開発は進んで行くエリアだから
急激に資産価値が目減りする可能性も低い。
今は相場が高いからここも若干高いけど、
湾岸、世田谷の上昇からすると比率は抑えめ。
ただ、下がり相場になったときに資産が保てる物件では
ないだろうから永住ではないなら売り時が大事かな。
それはこの物件に限らずだけど。

[237: 匿名さん [男性 40代]]

ここに決めた人たちは、近隣の人たちが多めの印象。理由はありませんが、営業氏の口ぶりから推測。
かくいう自分も、徒歩圏内からの引っ越し組ですが。

そうならば、あまり相場とか資産価値とかではなくて、長い目で見ている人たちに合わせた価格設定もされているのではないかな。

いずれにせよ、いわゆる人気エリアでもなく、新興住宅地でもないので、急激に目減りするとも思えず、かといって、土地柄、急上昇するとも思えず。

特に、同じ和泉４丁目でも神田川から南は、下町＋住宅地／２みたいな土地柄で、おしゃれでもないし、人気エリアでもない、でも、活気がないわけでもない、そんな中途半端といえば中途半端な町です。
あまり引っ越して出ていく人もいない代わりに、入ってくる人も他よりも少ない印象。
永福町みたいな人気エリアに近いけれど、ちょっと忘れ去られた感がある、というか。

よって、一旦入居開始されれば、住民の回転は遅いのではないかと、勝手に考えてます。

[238: 匿名さん]

>>237

そのとおりですね。悪く言えば変化しない面白みもないですが、逆に言えば安定している。
住環境において安定していることは大事だと思いますのでそこは新興住宅街とは違う良さがあります。

[239: 購入検討中さん [男性 20代]]

駅力が上がるからことで住民が増え、地価も上がるでしょう。駅前の住友物件とその近くにもう一つ大きな用地がありますので。

[240: 匿名さん]

立地はまぁいいのだけど設備もう少しあげてくれてもよいのにね。そこが残念なり。

[241: 匿名さん]

天井高250は欲しかったですよね。 直床はまあ
いいとしても、トイレの仕様とか、そこはコスト
ダウンしなくても、、、 と思ったとこが幾つか。
トイレはいまどきの手洗いカウンター付きにしても一戸あたり10万も変わらないだろうに。