ザ・レジデンス津田沼奏の杜＜津田沼奏の杜“モリコア”プロジェクト＞ってどうですか？その２

[匿名さん]

ザ・レジデンス津田沼奏の杜＜津田沼奏の杜“モリコア”プロジェクト＞についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：千葉県習志野市習志野都市計画事業JR津田沼駅南口特定土地区画整理事業地内29街区1画地（他47画地）（仮換地）
交通：総武本線 「津田沼」駅 徒歩7分
京成本線 「谷津」駅 徒歩11分
京成本線 「京成津田沼」駅 徒歩17分
総武線 「津田沼」駅 徒歩7分
新京成電鉄 「京成津田沼」駅 徒歩17分
新京成電鉄 「新津田沼」駅 徒歩12分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.62平米～82.53平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主・販売代理：野村不動産
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
復代理：野村不動産アーバンネット


施工会社：フジタ
管理会社：三菱地所コミュニティ

【タイトルを一部修正しました。2014.2.24管理担当】

[743: 匿名さん]

新船橋とかイオンとか、ほんとどうでもいいです。

[744: 匿名さん]

人気が購入者に関係するのは分かるけど、ここは人気じゃないの？坪単価215万円で200戸以上売れたって、異常な人気に感じるけど。千葉で前例あるのかな？
賃貸で貸したり売却したりする時の需要と新築時の人気って必ずしも影響しないよ。そりゃ販売価格より高値で売却しようとしたり、すごいマーケットアウトの賃料設定したら苦戦するけど。
マーケットなりの値付けにすれば、売ったり貸したりはできる。ちがうのかな？ここが第一期300戸売れてたら、賃料いくら上がるわけ？（笑）

[745: 匿名さん]

市川や新浦安も千葉ですが。

[746: 匿名さん]

>>744さん
坪単価はセンターレジデンスの最上階でも214万だったので平均はもっと安いです。

市川、本八幡、昔の新浦安ならいくらでも前例あるのでは？
本八幡のグランドターミナルタワーなんかは中古で坪単価280万くらいですが新築時はいくらだったんでしょうね。

[747: 匿名さん]

グランドターミナルタワーは、ゲインはないと思うけど。
人気そんなにないでしょ。

[748: 匿名さん]

>740

733だけど、気を悪くしたなら申し訳ない。単に話をモリコアに戻したかっただけなんだが・・・。書き方が悪かった。

ちなみに何でご指名受けたのか分からないけど、住んでもないマンションの住民板に書き込んだことなんて一度もないよ。

[749: 匿名さん]

船橋のイオンはゴーストタウンってことはないから、かみつかれても当然だよ～

[751: 匿名]

船橋イオンはテナントの退店が相次ぎ
どこも赤字ですよ…

[752: 匿名さん]

>749
いやいや、あの歯抜けのテナントはヤバイって。ゴーストモールだよ。

[753: 匿名さん]

店舗が続々と撤退していることを言ってんるでしょ
ちょっと誇張しただけで、ここまで出張して噛みつくほどのものでもないと思うけどね
ここで新船橋のことがどう書かれようと検討者には関係ないんだけど

[755: 匿名さん]

新船橋プラウドとイオンの話いい加減にやめたらどうかな？みんな津田沼南口に集合！！

[756: 匿名さん]

新船橋プラウドとイオンの話いい加減にやめたらどうかな？みんな津田沼南口に集合！！

[757: 匿名さん]

モリシアの1Fもかなりの歯抜け状態だしよそ様の事は言わない方がいいよ！

[758: 匿名さん]

話聞いていると、ここはプラウド船橋の住民板を覗いてる奴多いみたい。
余程羨ましいのでしょうね。
またプラウド船橋の住民板に文句書き込みしてるし。
住民でないのに、津田沼の恥さらしだからいい加減止めなさい。

[759: 匿名さん]

>757
モリシアの１Ｆが歯抜け状態ってのは地域の情報でいいんだけど、そのことと新船橋が関係あるの？
あなたは新船橋と津田沼の住民が地元の良さを争っているような前提で「新船橋が落ち込んでいることを書いたら津田沼だって言い返されるよ」と牽制しているけど、検討者にとっては「へえ、どっちもそんな状態なんだ。まあ新船橋なんてどうでもいいけど」ってことにしかならない。

結論は、「ここを検討していないなら見る必要ないでしょ」

[760: 匿名さん]

>758
違うね。
プラウド船橋住民がここで邪魔をしてる

[762: 匿名さん]

この前奏住民の友人が、駅前のモデルルームの道が以前より風が強くて、前にまともに歩けないと言ってました
確かにいつも風が強い感じはしますが、パークハウスの影響？なんでしょうか
レジデンスが出来たら、風がさらにパワーアップするんでしょうかね
確かに海抜14メートルの液状化や地質、さらに津波の心配がない希少な駅近物件なんですけどね
レジデンスの高層階は、窓も開けられない位の風が来たら、嫌だなと危惧してます
呑気に蛸あげとかしてますが、逆に風が強いことを証明しちゃってる感が否めないです

[763: 匿名さん]

ここは発言が野蛮な感じ悪い人が多い.....

[765: 匿名さん]

よく奏を散歩しますが、ビル風もあるとは思いますが、穏やかな日もあります。
風が強く感じるときは他の地域もだいたい強いかな。
市川、船橋、津田沼、稲毛あたりは特に風が強い地域に感じます。

[766: 匿名さん]

風が強くて困る日は、年に何回も無かったかと。

[767: 匿名さん]

>>759

全員が言い争っているとは言わないが、この板でよそのマンションの文句言わないでいいんじゃないってこと。
総武線の駅からの距離が価格な差なだけで船橋も津田沼もそんなに大して変わらないでしょ。

[768: 匿名さん]

通勤で通るけど南側の雰囲気はいいよね。そして谷津小の交差点から先がなんか残念な感じになる。

[769: 匿名さん]

765、766

ありがとうございます、それほど気にならないって事ですね
この前に風が強いと感じた日は、反対側の船橋では穏やかだったんで、奏特有の事なのかと危惧してました

[770: 匿名さん]

765、766に反した意見で申し訳ないですが、
風、強いと思います。
低層階だったら、住宅地が風を遮ってくれますが、
高層階は海からの南風や南西の風がまともに当たります。

まあ、バルコニーの作りにもよるし、
前に住んでいた地域と比較しての感じ方だから
人それぞれでしょうが。

[771: 匿名さん]

770
ありがとうございます
高層階は眺望がぬけて眺めは最高でしょうけど、逆に遮るものもないから風が強いのはある意味仕方ないのかと理解します
しかし気になるのは、街自体、特に駅前通りの風が強いのは何故なんだろうという事です
土地の作りなのか、海から段々と緩やかに登った岡の先に奏があるからなのか？地元の方から情報知りたいですね

[772: 匿名さん]

パークハウスができる前から南口の通りは風が強いですよ。
ユザワヤとモリシアの間なんて突風が吹くことがあり、子供を乗せた自転車ごと倒されそうになったりと、気をつけないとこわいこともありました。
前からいる住民は皆さん知ってると思いますよ。
モリシアに停めていた自転車の子供用クッションが飛ばされて無くなっていたこともありました。
パークハウスができてから益々強くなったかもしれませんね。

[773: 匿名さん]

この土地に住んで長いですが、特に風が強いと思う日は年に数日あります。

特に夏に多いような気がします。

風が抜ける部屋の向きだと、個人差はあると思いますが、夏場でもクーラーをつけなくても過ごせる日があります。

[774: 匿名さん]

津田沼、船橋共に北口側は遮るものがあるので、南口より風は穏やかです。
でも、どっちに住みたいですか？
南口でしょう。
風が強くて困る日は月に数回です。それをどう判断するかでしょうね。

[775: 匿名さん]

お隣の高層階でもベランダに洗濯物を
干してる家庭も多いので
穏やかな日も多いのではないかと
思いますよ

[776: 匿名さん]

風が通るメリットもあるしそこまで気にすることもないかなと。夏場は風が通らないと不快指数MAXだと思いますね。
砂埃とかは掃除が増えて大変だろうな。
結果スロップシンクが欲しい…。ってなる。

[777: 匿名さん]

皆さん、色々とご意見ありがとうございます
だいぶ、スッキリしました

[778: 匿名さん]

そうですね。都内から引越してきて千葉は涼しいなあと思いました。海風のせいだと思っていました。
確かに月に何度かの強風の日はベランダに洗濯物は干せません。
そして風のある日は砂ぼこりがすごいです。
工事が全て終わればなくなるのでしょうか。
公園側は相変わらず砂ぼこりあるのかな。

[779: 匿名さん]

都内はコンクリート反射熱、ヒートアイランド現象だからね。

[780: 匿名さん]

窓ガラスと網戸がすぐに真っ黒になってしまうのです！
ここの土地はこれが普通なのかな・・・

[781: 匿名さん]

網戸で開け放しておくとフローリングがジャリジャリすることもあるよ。
街の完成後はどうなるかね。

[782: 匿名さん]

今は空地も多く、農地や公園予定地などからの砂埃などありそうですよね。
公園ができて芝生などになれば少しは違いますかね。
風通りがすごくいいので、北側の部屋の湿気対策にはいいと思い、
私はよしとしています。

[783: 匿名さん]

結構農地が残るので砂ぼこりは完全にはなくならないでしょうけど、農地があるのも環境的にはいいですよね。

[784: 匿名さん]

農地では、区画割で家庭菜園なんかできるんでしょうかね？そしたら農地はウエルカムかな
地権者用だったら、あまり意味ないですけど…

[785: 匿名さん]

農地を使って地域のみなさんと家庭菜園させてもらえたりするのかなーと期待していますが、農地はどこが管理しているのか、地権者のものでそれ以外の者には全く関係ないのかが知りたいです。

[786: 匿名さん]

相当でかい公園が目の前にあるマンションってなかなか無いですよね
建設予定図はギャラリーで見せてもらえます
お子さんのいる家庭では、最高の環境では？
芝生を植えれば、砂埃はあまり無くなるのではないかと思いますよ

[787: ご近所の奥さま]

隣の低階です、風で洗濯物が干せないということはこの一年間ありませんでした。ただ、冬は朝早く干さないと乾きにくかったです。上階の友人は洗濯物が巻き上がって干せない時があると話していました。(ただし良く乾く)

たしかに以前からこのあたりは風が強い日があり、ユザワヤ前の突風？も経験あります。パークハウス建設後はバス通りに面した棟の前がより強風になった気がします。(マンション内を通って風を避けています。戸建ゾーンを通ればそれほど強風ではないのでビル風なのでしょうね、、)

[788: 匿名さん]

公園の図面見ましたが多分それほど多くの芝は入らない気がします

芝生の小山広場辺りと遊歩道の周りだけで
多目的広場や遊具広場は
土か砂利だと思いますよ
明記されていなかったので
最近出来ている辺りの公園を見るとですが

[789: 匿名さん]

多目的広場は小学校のグラウンドになるから、土じゃないですか？

[790: 匿名さん]

農地は貸し出さないでしょうね。
今までがそうだったので・・・
数年前は谷津幼稚園の園児が収穫体験とかさせてもらえたと思うのですが今もやってるのかな。
というか谷津幼稚園て存続するんでしたっけ。

[791: 匿名さん]

公園目の前はいいけど、虫と子供のギャーギャー声がうるさいだろうね。
高層階なら問題ないけど。

[792: 匿名さん]

谷津幼稚園は存続します。
音は高層階のほうが響きます。意外でしたが、、
検索なさってみてください。

[793: ご近所さん]

谷津7丁目の住宅条件付きの価額は４８００円と、駅前の不動産屋（アゼスト）が言っていました。

[794: 購入検討中さん]

やすいな。おい。

[795: 匿名さん]

前にグラウンドの前のマンション３階に住んでいた時は
てんとう虫が大量に家の中に入ってきました。
暖かい所に集まるようで。
サッシの溝にびっしり張り付いてたりしたのですが
ここもそうなっちゃうのかな。
だったらある程度高い階がいいよね。

[796: 購入検討中さん]

ブロードレジデンス(南西)の低層階は、公園の砂で影響があるかも！
中層階以上は全く問題ないですね！
問題は、地権者の部屋がほぼほぼ賃貸であることです。
重要説明会で、三菱の担当が言っていた。説明も事務的で声も小さく伝わりにくかった。

しかし、東京から約30分で、津田沼駅からも近いので、京浜地区に比べたら絶対にお買い得な物件です。

[797: 購入検討中さん]

安いですけど、建築会社が2～3流ですよね。

営業の接客態度は5流ですよあすこの会社は・・・

[798: 匿名さん]

建築会社が百流で営業が千流でも安い
って、まあ単なる間違いね。
４８００万円

[799: 匿名]

>797 798

日本語でＯＫ

[800: 匿名さん]

>799
流れが全く読めてない？
アゼストの関係者？

[801: 匿名さん]

またそっち系に話がどーしてもずれますねー。
皆様お仕事熱心ですね。

真面目な検討者にしてみればうざいしかないな。。

[802: 匿名]

安くないのに5流って…ことは丸儲けのボッタクリマンション？

[803: 匿名]

五流はあぜすとの話でしょ。

[804: 匿名さん]

祈祷師の住んでいた家の跡地が４８００万。
まあ場所は悪くない。
モリコアが建つまでは2回から富士山が見えた。

[805: 匿名さん]

戸建の話は、戸建掲示板がありますよ。

[806: 匿名さん]

契約会に参加しましたが、何席か空席がありました？
管理費・修繕積立金の内訳は、全体で使用するスペースは全体で割り、各棟で使用するものは各棟で割るので、規模が大きい棟程、価額が抑えて設定されておりました。

[807: 匿名さん]

棟毎で修繕だと、棟毎にばらばらって可能性もある。極端な例だと吹きつけの物件で塗り替えるときに色が違ったなんてケースも。まあ、ここはタイルなんでそれはないと思うけど、何かあるかも。入居時期が違うなら分かるけど、同じなのに解せないやり方。

管理組合も棟毎なのかな？

[808: 匿名さん]

修繕計画は管理組合が引き継ぐ
だろうから棟毎でしょうね
小さい棟は回ってくる順番が早そう

[809: 匿名]

地権者が他人の棟の修繕費を払いたくないからでは…

[810: 匿名さん]

修繕計画は棟毎でも、管理組合は一つなんだから特に問題ないでしょ
修繕費についても月数円程度の差でしょ

[811: 匿名さん]

>810

逆にそれが問題になるかも。管理組合が一つなのに、修繕が棟毎だと修繕のときだけ別組織で活動するのかな。あと、積立金の管理も棟毎になるわけでしょ。

[812: 匿名さん]

共用施設部分の修繕をどうするかってのもあるし、ややこしいことになるかもね。

[813: 匿名]

だからー何をするにも地権者優先なのさ！
買った後に驚くだろな笑

[814: 匿名さん]

センターレジデンスとブロードレジデンスはスケールメリットがある分修繕積立金が安いですね。
今の金利だと住宅価格100万円あたり月の支払い2700円違うと言われている中で修繕積立金が数千円違うのはでかい。

[815: 匿名さん]

日常の修繕は管理費からで、大規模修繕は修繕積立からなんで、管理組合の理事の棟毎の力関係で確実に問題起きるだろうな。例えば共用廊下の床が気がついた場合、力のある棟は日常の修繕で対応、力のない棟は日常の修繕では対応せずに大規模修繕で棟毎の費用で出してねって力のある棟の理事から言われるとか。

[816: 匿名さん]

区分所有法では原則、持分割合に応じて管理費、修繕積立金を負担なんだけどな。

[817: 匿名]

このままいくと、地権者が多い棟を買ったは人は
地権者への不満に巻き込まれて何かと損をすることが
増えてきそうですね…
でも見方を変えれば、逆に地権者優遇の恩恵をうけることが
あるかもしれないし。

[818: 匿名さん]

長期修繕計画は売主が作成して、引渡し後は住民が引き継いで運用していくことになるんだけど、問題を含んでいると引き継いだ後が大変かも。管理規約に積立額が記載されていると、長期修繕計画の変更は特別決議が必要になって3/4以上の賛成が必要。1/4を占める地権者が反対したら何も決められなくなっちゃうって事態もありうる。

[819: 匿名さん]

長期修繕計画に限らず特別決議を要する事柄については地権者と分譲購入者の利害が対立
したら何も決められなくなる。そういうのは覚悟しないと。

[820: 匿名さん]

5年単位で管理費等の見積もり計算されていました。

[821: 匿名さん]

地権者うんぬんではなく、棟毎にデべが違うからでしょう。

[822: 匿名さん]

積立金は段階的値上げかな。実はあれって問題。上がって支払えなくなる人がでてきて未納となったら、その人だけでなくマンション全体の問題に。あと計画通りに上げられずに、積み立て不足なんてケースも。

そういうことがあるから国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。

[823: 匿名さん]

どこか忘れましたが自分が見たMRで他にも棟毎に修繕積立金が違うとこありました。
修繕積立金の差については別に地権者は関係ないんじゃないですか？

[824: 匿名さん]

>819
具体的にどんなとき？

[825: 匿名]

地権者は賃貸がメインなんだから、計画外の決議案は全部あてはまるんじゃない？

[826: 匿名さん]

例えばどんなケース？

[827: 匿名さん]

そもそも4分の1の権利を持った地権者達は考えや方向性って一緒なんですかね？

[828: 匿名さん]

地権者だって同じマンション所有者なんだから、同じ課題にぶつかったら、良心的な人もいることを信じたい
ってのは甘いかな？
賃貸メインだからって、困ることは一緒でしょうから…

[829: 匿名さん]

賃貸に出してここにすまなかったら管理組合総会に委任状すら出さずに欠席かもね。そしたら特別決議が必要な総会そのものが成立しなくなる。

[830: 匿名さん]

賃貸の家賃でもと取れればあとのことはどうでもいいって考えだったら、修繕積立金の値上げには反対するかも。

[831: 匿名さん]

オプションで外せないものって何なんでしょうか
後からやった方が安いって説もあるし、でも新築時の工事しか出来ない？ものもあるかと思いますし
なかなか金額も張るから悩みます

[832: 匿名さん]

オプションでできるものは基本的にあとからでもできるよ。

[833: 匿名さん]

引き渡し後にすぐに引っ越すのであれば
食器棚や壁の下地、コンセント増設の
オプションなんかは
事前にやった方がいいかもしれません

生活に直接関係ないベランダタイルや
畳なんかは後から安い業者探した方が
とくになるかもしれませんね

[834: 匿名さん]

床のコーティングはオプションでやった方が良いですよ。
入居してからだと、ダンボール山積みになったり家具が置かれてしまってコーティングが大変になってしまいますから。
コーティングした後も丸一日くらい乾かさないといけないし。

[835: 匿名さん]

>834
鍵の引渡しを受けてから引っ越す間にやれば良いのではないでしょうか？

[836: 匿名さん]

ベランダタイルはエアコン室外機を設置する前がオススメです。

それから、大規模マンションでは鍵の引渡し後、引越優先で家具やリフォーム業者の出入り(エレベーターの利用)が制限されることがあります。

引越の日程も希望を出して抽選になるのが一般的です。

[837: 匿名さん]

ベランダタイルなんてDIYでできるでしょ。

[838: 匿名さん]

>836
室外機ってタイルの上に置けませんよね？
直にベランダの上に置いて、足の周りを覆うようにタイルを切って並べるのが普通ではないですか？
だから、室外機の設置=>タイル敷き の順番だと思うのですが。

[839: 匿名さん]

タイルの上に室外機置けるよ。

[840: 匿名さん]

コンセント増設、ベランダタイル、床コーティングですか。
参考にさせて頂きます。
ものによってオプションなのか、後付けなのか見極めないとですね！

[841: 匿名さん]

プリント合板のフローリングにコーティングは不要というか無駄だよ。そういうのオプションにしてボッタクリって構図。

[842: 匿名さん]

もしお風呂テレビ入れるのであれば
後付だと配線工事に結構お金が
かかるので事前にやったほうが安いですね
床暖房の増設も後付のほうが
お金がかかりますね