ザ・レジデンス津田沼奏の杜＜津田沼奏の杜“モリコア”プロジェクト＞ってどうですか？その２

[匿名さん]

ザ・レジデンス津田沼奏の杜＜津田沼奏の杜“モリコア”プロジェクト＞についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：千葉県習志野市習志野都市計画事業JR津田沼駅南口特定土地区画整理事業地内29街区1画地（他47画地）（仮換地）
交通：総武本線 「津田沼」駅 徒歩7分
京成本線 「谷津」駅 徒歩11分
京成本線 「京成津田沼」駅 徒歩17分
総武線 「津田沼」駅 徒歩7分
新京成電鉄 「京成津田沼」駅 徒歩17分
新京成電鉄 「新津田沼」駅 徒歩12分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.62平米～82.53平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主・販売代理：野村不動産
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
復代理：野村不動産アーバンネット


施工会社：フジタ
管理会社：三菱地所コミュニティ

【タイトルを一部修正しました。2014.2.24管理担当】

[51: 匿名さん]

津田沼駅〜谷津干潟の路線バスで
モリコア前にバス停造ればいいのでは？
もちろんバス運賃は市側負担で

[52: 匿名さん]

普通なら勝手にそこにマンションを建てるデベ(プラス住民)の負担で当然と思うのですが、ここはずっと前からの市も絡んでの再開発地区なので市側にもそれなりの負担はおって欲しいと個人的に思います。
まあ私個人がそう思ったところでどうにもなりませんが。
ほんと津田沼駅から徒歩5分の奏の杜にあるということ以外は色々と残念なところがある物件です…。

[53: 匿名さん]

間違い
徒歩5分→徒歩7分

[54: 匿名さん]

船橋にあるプラウド(みらさと)が、路線バスを使っているみたいなので、ここもそうなる可能性が高い気がします。

[55: 匿名さん]

新船橋の物件の時は、バス通学なんて、大人の都合で子どもを犠牲にする親が買う物件なんて、書かれてたけど、ここもそんな風に言われてしまうのでしょうか。

[56: 匿名さん]

>50
アンチ？なんにでも噛み付くのはどうなのよ？古株さん！

[57: 匿名さん]

>47
徒歩で向山小も可能ですよ。
ただ数年後にタワマンの子が行くようになって児童数が増えると、どうなるかはわかりませんが。

>49
一中でもピーク時は教室は足りません。
ただあまり騒がれていないのは、一中は広くてプレハブ建てるスペースがあるとか、私立に行く子が多いと予想しているから?

>54
みらさとは路線バスでなく、デベ負担で15年間、じゃなかったでしたっけ?

[58: 匿名さん]

そうです。

[59: 匿名さん]

一中も直前になって大騒ぎ、、なんてことにならないといいですね、、心配です。

[60: 匿名さん]

５４です。
みらさとの小学生の子どもは路線バスを無料で乗って、学校に通ってるって営業さんに聞きました！その運賃はデベ負担なのかは聞くのを忘れましたけど。

[61: 匿名さん]

>60

その営業、不勉強すぎるね。プラウド船橋は、デベ負担で管理組合がスクールバスを運営。ただ、１５年分を管理組合に渡して後はよろしくってことなので、物価上昇があったら１５年も持たないってのと、その後については住民任せ。

デベ負担と言っても販売価格に上乗せだろうけど。

[62: 匿名さん]

みらさとは、森のシティの絵がデザインされた新車の専用バスが数台運行しています。
また、マンション専用のバス費用は管理費から支払われるのが一般的ですが、みらさとの場合は、15年間分の運行費用が野村から管理組合に支払済であり、別途住民が管理費で負担することはありません。

[63: 匿名さん]

>52

奏の杜って、基本的には民間による区画整理事業。それにあわせて都市計画としての道路整備とかを市が行っている形。市が主体の再開発事業ではなくて、マンションはデベが勝手に建てているって扱いだよ。

[64: 匿名さん]

60です。
61さん、62さん、ありがとうございます！そうなんですね…。情報をありがとうございました。
ここも野村が絡んでいるから、そうなりますかね。
学童に行っている人にも対応しているのか、との、色々気になることが多いです。ここは、これから入居までに決めて行くことだと思うのですが。。

[65: 匿名さん]

>64

基本的には販売時までに決めておくこと。スクールバスを運行するなら重要事項として説明して、それで判断して契約するって順序。例えば何も決まってなくて、スクールバスを運行するから費用負担してくださいなんて入居のときに言われたら困るでしょ。

[66: 匿名さん]

65さん、ありがとうございます。
確かにそうですね。では販売までに早急に決めるのかな。

[67: 匿名さん]

学校行事とか親が学校に行くのも大変。あと学童はどうなるのか？夜に徒歩で30分以上とかあり得ない。

[68: 周辺住民さん]

ちなみに隣のパークハウスは
鍵の引渡し時の説明会でこっそりと
学区変更の可能性を示唆する書面にサインさせていますので
油断は禁物です。

[69: 匿名さん]

余談だけど重要事項説明って契約の直前に説明があるってパターンが多いけど、なるべく早く、できれば登録時点で入手して読んでおいたほうがいいよ。あと、管理規約（案）と契約書も。

野村って重要事項説明を登録前に行うんで評価してたんだけど、物件によってなんだよね。確か新船橋はやってなかった。全物件でやればいいのに。

[70: 匿名さん]

向山がおすすめ。
踏切がそれほど危険とは思わない。

[71: 匿名さん]

>68

それ販売時点で分かっていてやったのなら重要事項説明義務違反だね。地所の得意技だけど。

[72: 匿名さん]

68
そんな事実はありませんよ。デタラメ言わない。

[73: 匿名さん]

63
マンション建つには行政の許可がいるはず。
知らないでは無責任。

[74: 周辺住民さん]

デタラメって何を根拠に否定するの？
デベに確認してみたら？
ちょうどここも隣も同じデベだから確認できますよね？

[75: 匿名さん]

開発許可は開発によって環境とかに影響がないかといった観点だけ。縦割り行政だから開発によって学校不足になるなんてのは気がつかぬまま。

[76: 匿名さん]

何を根拠って、隣の住人に聞いたから、直接。
あなたは何の目的でそんな嘘を書き込むの？

[77: 匿名さん]

>75
一般論はともかく、今回は人的な問題。
現在の谷津小校長が教育委員会にいる時、あまりもいい加減な見通しを出したことが原因。

[78: 匿名さん]

隣の住人に確認してってことだとレスが早過ぎないか。

[79: 匿名さん]

いや、確認しましまよ。早すぎと言われても。
ここにはどうしても事実を捻じ曲げたい人がいるみたいですね。目的は何なんでしょう。

[80: 匿名さん]

>78
あまりかかわらない方がいいと思うよ。
普通じゃない気がする。

[81: 周辺住民さん]

人から聞いた話だけであなた自身は直接確認されたのですか？
私は教育委員会に直接確認しましたよ。
その回答内容を基にいろいろ調べてみると・・・っ！？て感じです。

これ以上詳しく書くと特定される可能性があるのでこれ以上はやめときます。

[82: 周辺住民さん]

三丁目のテラス住民です。横から失礼します。気になってちょくちょくのぞかせてもらってます。テラスは最初、谷津小と説明されていましたが、要望書出した後くらいに状況が変わり、デペから向山学区の可能性があると説明を受け、重要事項説明にも記載がありました。重要事項なので当然署名捺印しています。参考までに。

[83: 匿名さん]

隣から失礼します。

うちは後半の引渡しでしたが鍵の引渡し時の書類に
変更事項の案内というかたちで学区変更の可能性を示唆した記載がありこれにサインしてます。
内容かなりオブラートな言い回しで分かりづらいですね。

うちは直接関係なかったので気にとめてませんでしたけど。

[84: 匿名さん]

>75
それを行政の怠慢という。
デベはマンションが売れるかの観点だけ。民間企業だから。
と言われたら怒るでしょう？

学区問題の責任の所在は明らかに行政の怠慢。

[85: 匿名さん]

>61,>69あと多分>76
数年前からここと船橋プラウドのスレの間を行き来してる迷人物ですから、スルーが一番。
慣れたもんで投稿規定に引っかからない程度に毒を吐いてますから。

[86: 匿名さん]

85
あなたは違うの？

[87: 匿名さん]

83
うちは前半入居組でしたが、サインした記憶はないです。
手元にある資料一式、以前学区問題で揉めた時にひっくり返してじっくり見直しましたが、そういう書類はなかったです。

[88: 匿名さん]

83
ウチも後半組みですが、そのような書類へのサインはなし。
参考までに。

[89: 匿名さん]

ここに書いてあることが全て本当なら、学区変更可能性が途中で出てきて、可能性が出てきたあとの後半組には引き渡し時にオブラートにつつんだ表現で署名を求められたってことですかね。
小学生の学区はその他事項だと思うので告知するかはデベの裁量になるのかと思います。
バス費用に関しては管理費に関わることなので契約前に明らかにしていないとNGですが。
(仮に管理費から出るのなら)

[90: 匿名さん]

バスの運行費用を管理費から拠出しますなんて言ったら、ますます人気が無くなるし
学童のいない世帯から不満がでるから、まずその案はないね。

[91: 周辺住民さん]

読売新聞に奏の杜の学区についての記事が出ていました。その中で「市教育委は通学バスを運行させる。」との記載がありました。

[92: 匿名さん]

市の負担でとは書いてありません。
もし、市でバスを運行するなら以前どなたがレスしたように不動産会社が
分譲価格にプラスした分を市へ寄付するんでしょうね。

[93: 匿名さん]

通学バスの費用は難しい問題ですね。

全額市の負担だと奏の杜に関係ない住民は不満だし、モリコア住民で負担するなら小学校に関係ない世帯が不満。

それより私が心配なのは将来中古物件として売る時が来たらどうなるかって事。
バス通学の中古マンションは敬遠される気しかしない。まあ基本的に終のすみかとして購入するつもりですけど。

将来奏の杜の小学生が減った時に谷津小学区に戻してくれればいいんだけど学区変更は大変みたいだから難しいかもしれないですね。

[94: 周辺住民さん]

93
大丈夫です。16年間の暫定措置ですから。新聞にも市議のブログにそのように書いてます。

[95: 匿名さん]

>93

終の棲家のつもりの購入であっても人生何があるか分からない。いざというとき売りに出せないと身動きが取れなくなる。売却のことは考えておいて損はない。

[96: 匿名さん]

たしかに>95はちょくちょく出てくるね。
何をしたいのだろうか。

[97: 匿名さん]

まあ、なんだかんだ言っても売れると思いますよ、ここは。便利だから。小学生以下の子供がいない世帯なら学区問題も関係ないし。

[98: 匿名さん]

>>94

ブログ確認しました。期間限定の暫定処置だったのですね。
ちょっと安心しました。ありがとうございます。

[99: 物件比較中さん]

16年って・・・
ずいぶん長い『暫定』ですね。

ウチの5歳児が成人式終わってて、自分が五十路か～
イメージ沸かないなぁ・・・

[100: 匿名さん]

バスはモリコアだけでなく
奏の杜で谷津南に通う子が乗るんですよね

その場合
バスは一般客は乗せないスクールバスになるのだろうか？
日中帯はバスは無し？
用事などで遅れる場合は歩いて通う？

逆に日中帯もバスが走るなら
遅れる子がいなかったら空のバスが走る？

更にじゃぁ一般客も乗せるなら、通学する子が
乗れなくなる可能性もあり？
通学時間帯はスクールバスにするとかですかね

[101: 匿名さん]

今週末に要望書受付の状況発表でしたよね？
人気具合はどうかな？小学校問題は影響があるのかな。

[102: 匿名さん]

物件購入する前に固定資産税のだいたいの金額わかる方法ないですかね。

営業に聞いても年間で20万くらいじゃないですかとしか答えてくれない。

[103: 匿名さん]

２０万円って大体の金額出してもらってるじゃない（笑）。

お隣さんに売主関係者が住んでるかどうか聞いて、実際の金額を確認してもらうとか。

[104: 購入検討中さん]

要望書状況見てきました
1期販売の6割くらいにバラが着いていて、下から埋まってましたね
特に縦リビングの洋室タイプに人気が集まっていたようです

我が家は小学校問題があるので、見送りました。

それしても、高いです。津田沼にこんな金額を出す気にはなれないですね。。

[105: 匿名さん]

1期販売の6割ってちょっと静かな感じだよね。

[106: 匿名さん]

やはり、人気の場所は高いですね。まあ、近くでこれだけ便利で綺麗な場所はないからなあ。

[108: 匿名]

谷津南小は東日本大震災の際に液状化して大変だったと聞きました。
今後予想されている南海トラフも首都直下地震もこの辺りは東日本以上の震度と予測されていたと思いますので、子供を持つ身としてはとても心配になります。
学校にいる時に被災した場合、バスで帰宅も困難ですよね。
小学校問題は大きいと思います。

[109: 匿名さん]

先日ＭＲにいった感想を
日曜なのにＭＲは空席が多く閑散とした感じでした。

評価できる点
　アウトフレーム工法で梁の出にくい設計
　駅から近い（フォルテの裏を通るルートで徒歩７分／メインエントランスまで）
　大規模であること（自走式駐車場、修繕費など）

イマイチな点
　全体の４分の１が事業協力者住戸（実質賃貸）
　小学校の学区変更問題／子育て世帯（ここに限らず、未入居の200弱、300弱含む）
　割高（200万円／坪オーバー）

子育て世帯についての小学校問題もそうですが、全体の４分の１が実質賃貸となるとかなりのリスクと感じます
皆さんはどう思われているのでしょう？

全体的には勢いが無いように感じられました。
要望書が6割（？）もう少しあったように思えました（うろ覚えです）が、少なくは感じました。

[110: 匿名さん]

6割ですか。。営業マンさんからは8割くらい埋まってるぽいお話だったので、びっくりです。。

[111: 匿名さん]

6割ともう少しって意味では？でも8割はないのかも。
8割でもちょっと失速という気もするけれど

[113: 匿名さん]

第一期で6割はちょっと少ない気が…
今後700戸？のタワーもあるのに津田沼大丈夫でしょうかね…
値崩れしないか不安です。

[114: 109]

109です。

要望書について（補足）
>104に6割と書かれていたので、それよりは多かったのではないかという意味です。

12階まではそれなりに埋まっていて、13階以上はあまりなかったと記憶してます。（南向き）
西向きはよく見ていないので、記憶にありません。

ＭＲ公開初期は見学予約も埋まってましたが、今は土日でも席が埋まるというようなことはありませんね。
いつ見ても公式ＨＰから来場予約が可能です。

[115: 匿名さん]

お隣のパークハウスの後に出来た三菱、三井のマンションが即日完売だったことを考えると勢いはないね。

場所はいいと思うけど販売価格からみて中古価格が値崩れしないかは微妙な所。

地権者が50名に対して地権者住居が200戸ということは少なく見ても150は賃貸に回される。
途中で売りに出す地権者もいるだろうから中古市場には結構な頻度で売り物件が出回るし、かなりの供給増なので賃貸家賃がいくらになるかも問題。

お隣のマンションは入居後に3LDKの家賃が18万で出されてたけどここはどんなもんだろう。
津田沼で家賃18万で150戸も借りて付くかな。

どっちにしろ谷津小学区に戻るまで中古で売った場合お隣のマンションより安くなるはずなのでその覚悟は必要。

[117: 匿名さん]

団地ではないかと

[118: 匿名さん]

団地ではないと思います

[119: 匿名さん]

モリコアが谷津南に決まった時、朝日新聞には、団地って書いてありました…。新聞だから？
お花はほとんどついていた気がします。私も８割強はついていた印象です。小学校問題があっても人気なのね、って思いました。うちは見送ろうかと思います。いくら市が出すスクールバスと言えども、運用が色々決まってない中で買うのは、不安です。

[120: 匿名さん]

ろくに取材もしないで書いた記事なんじゃないの。

[121: 匿名さん]

朝日新聞とかいろんな意味でまともじゃないから信用しなくて大丈夫。

[122: 匿名さん]

結局金持ちしか買えないね。

[123: 匿名さん]

待てる人は待てばよろしい。
７５０戸タワー、３００戸、２００戸の大規模が控えてますので。
ここを入れると２０００戸販売予定です。

[124: 匿名さん]

一期販売予定が決まっていて要望書ってなんだろう。要望書って購入希望があるから、その部屋を次期販売での販売対象にしてねって要望するのが本来の意味。購入希望調査ならちゃんとそういえばいいのに。

[125: 匿名さん]

>119
新聞では大規模な集合住宅ということで「団地」と表現されますね。
以前、新船橋のマンションからバス通学する小学生の写真も「バス通学する団地の子」というタイトルが付けられていた。
（船橋市長選の特集記事）
団地ってそんなにネガティブなイメージ？

[126: 匿名さん]

物件概要見てみれば分かるけど一団地認定とってるでしょ。法律的には一つの敷地に複数の建物があれば団地。

一般的には団地って公団住宅みたいに、同じ建物がずらっと並んで建ってるイメージなんだろうけど。

[127: 匿名さん]

プローラ前の三角地のブランズシティ？の近隣住民へ資料配布があったそうです。
100戸ちょい位なので谷津南小ですね。
またバスを出すのでしょうか。
モリコアより駅近で、ブランズも安くないと思うのですが…
完成が27年３月だったと思うので、そろそろ詳細を出して欲しいところです。

[128: 匿名さん]

27年ではなく、28年３月ですね。
モリコア完成の半年後です。

[129: 匿名さん]

とりあえす賃貸に住んで谷津小に入れ、あとでマンション購入すれば大規模だろうが谷津小だよな。まだ、ブランズ2号とパークハウス3号が残ってるようだし。

と、思ったけど、同じマンションの子達と違う学校ってのもね。私立ならともかくなあ。

[130: 匿名さん]

ミニショップの廃止。

うちのマンションには竣工時にはアスクって会社のやっている
ミニショップってのがあって、せっせとパンを焼いていたんだけど
あまりにも管理組合に負担を強いる施設だったので１年半で有人店舗
としては廃止されている。

http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11421871679.html

[131: 匿名さん]

>115
始めから一部賃貸有りのマンションと割り切って考えればいいんですよね。
今は住宅を購入しないでずっと賃貸のままにする人が増えてるそうです。
これから何があるか分からないから、資産は手元に残しておきたいとかで。
そういう選択もアリだと思います。
ここの賃貸料はそれなりに高めでしょうから、あまり素行の良くない人は入ってこないんじゃないでしょうか。

[132: 匿名さん]

分譲でも、賃貸でも、素行の良くない人はいるでしょうから、そこは運でしょう

ただ、「賃貸」はマイナス要素にはなっても、プラス要素になる事はほぼないのでは。

[133: 匿名さん]

分譲マンション賃貸化のトラブルとは？
http://allabout.co.jp/gm/gc/27915/

[134: 匿名さん]

>115

地権者が販売する可能性はゼロではないけど、現金を得たいなら区画整理事業のときに等価交換して部屋を持つことはせずに土地の権利を売ってしまう筈。そのほうが早く現金化できる。

[135: 匿名さん]

土地の権利を売ってしまえば南青山みたいな施工トラブルを追うリスクも回避できるしね。建て替えで開発パートナーとして地所を選択した物件が他にもあるけど、後悔してるだろうな。

[136: 不動産業者さん]

ここは入居後も色々問題が出てくること間違いなし。
相当もめるだろうなぁ。

後悔先立たず。

[137: 匿名さん]

津田沼南口でほしいかどうか。
どのタイミングで入居したいか。
それだけでは？

[138: 匿名さん]

津田沼にこだわるなら、高くてもここという人はいると思う。

[139: 匿名さん]

>137
その通りだと思いますよ

購入者全員が当物件のメリット、デメリット、リスク等々をちゃんと理解して購入するわけですから、後からもめることなんてありえないですよね！！

[140: 匿名さん]

>138
真っ先にそう考えた人が買ったのが隣のパークハウスなんですよね。

逆に買わないで後で買っておけば良かったという後悔もあり得ます。
高い買い物だから慎重に検討しないと。

[141: 匿名さん]

もめることがあり得ないとも言えないけど、もめること間違いなしとも言えないよね。

万事塞翁が馬。

[142: 匿名さん]

パークハウス販売時との比較で言えば、奏の杜開発の進捗の違い。
街の様子が具体的に見えてきたので、当時よりも良さを実感できる。
一方で小学校問題が顕在化したので、当事者となる家庭にとっては大きなマイナス。

あとは土地の取得コストや消費税、景気動向の判断とかが合わされて販売価格が決まったのでしょう。

[143: 匿名さん]

確かにあの時あったようなバラ色感は薄れているね。
絶対津田沼っていう人は地元民には多いかもしれないが、外部からは薄くなるんだよね。

[144: 匿名さん]

そもそも「絶対津田沼」なんて人は稀有な存在。
東京から30分圏で生活環境がそこそこな現実的に購入可能エリア、という絞り込みの結果が津田沼というのが実態じゃないのかな。

[145: 匿名さん]

総武線沿線で考えているなら今買うしかないでしょ。

船橋や市川にはこんな大規模な開発ができる土地はありませんよ。

これから建つ２００弱、３００弱、タワマン７５０戸とどんどん価格はあがるでしょう。

供給過多？そんなことなんてありません。むしろ少ないくらいです。大人気の津田沼「奏の杜」ですから。街も出来上がってきて、新生活をイメージしやすくなったでしょう。

この物件の２００戸賃貸もすべて埋まるでしょう。賃料相場はお高くなるので、素行の悪い人は入ってきませんし、適度な人の入替があって街は活性化するでしょう。

大規模ならではのメリット、自走式駐車場や設備で修繕積立金も安くすむ予定です。

都心への通勤・通学も便利で安心です。ＪＲは津田沼始発があります。

小学校問題はむしろバス通学の方が安全でしょう。バス運用の詳細は未定ですが、習志野市にすべてお任せしてますので安心です。

価格？適正です。

[147: 匿名さん]

145は思いっきり営業って感じである意味清々しいな。

確かに総武線の駅徒歩10分以内でこれだけ大規模な開発は他にはなさそう。
今後の物件価格は分からない。さすがにタワマンは高いだろうけど、他は建物の仕様にもよるし、ここの売れ行きも影響を与えそう。

街の姿が見えてきたことは確か。
個人的には住みやすそうに感じる。

賃貸が多いのは明らかにデメリットが大きい。

大規模であることはそれなりのメリットはあるでしょう。

通勤時間ピーク時に始発で座るためには１０分以上並ぶ必要あり。
（並びさえすれば確実に座れるというのはメリットだけど）

小学校は大問題。
バス通学のほうが良いなんて考えられない。

価格？
まさに検討者の判断ですね。

[148: 匿名さん]

>145
事業協力者住戸が全て賃貸になるわけじゃないんだから、いい加減な事言ったらいけないよ。
事業協力者は他に家を所有している人が多いので、賃貸になる「可能性」が高いだけ。

それに営業マンは賃貸になるとか価格があがるなんて断言しない。あくまでも「可能性がある」と言うだけ。

[149: 匿名]

営業さんが書きこんだと仮定すると、
焦りが出始めているということでしょうか。

どんなうまい口車も営業トークもお仕事上仕方ないと思いますが、子供の安全だけは正しい情報を伝えていただきたいと思います。
谷津南小の液状化のこと、向山小にしても線路を越えて歩道のない道路を歩くこと、谷津小にしても日本で一番多い児童数2000人になるのに
校庭がなく、体育は道路を渡った公園内を借りる予定です。
今までに全国でも例がありません。
マンモス校になるのに校庭もない。
休み時間に体も動かせない。
子供達のストレスも心配です。
道路を渡っての体育。
以前事故のあった横断歩道を毎回渡ります。
心配はつきません。

[150: 匿名さん]

高い割には、向きは悪いか、眺望が悪い。
もし両方がOKであれば高くても、大人気だっただろう。