ザ・レジデンス津田沼奏の杜＜津田沼奏の杜“モリコア”プロジェクト＞ってどうですか？その２

[匿名さん]

ザ・レジデンス津田沼奏の杜＜津田沼奏の杜“モリコア”プロジェクト＞についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：千葉県習志野市習志野都市計画事業JR津田沼駅南口特定土地区画整理事業地内29街区1画地（他47画地）（仮換地）
交通：総武本線 「津田沼」駅 徒歩7分
京成本線 「谷津」駅 徒歩11分
京成本線 「京成津田沼」駅 徒歩17分
総武線 「津田沼」駅 徒歩7分
新京成電鉄 「京成津田沼」駅 徒歩17分
新京成電鉄 「新津田沼」駅 徒歩12分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.62平米～82.53平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主・販売代理：野村不動産
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
復代理：野村不動産アーバンネット


施工会社：フジタ
管理会社：三菱地所コミュニティ

【タイトルを一部修正しました。2014.2.24管理担当】

[501: 匿名さん]

土地区画整理事業、すなわち奏の杜ができる以前の津田沼駅徒歩１０分以内の分譲マンション相場は、㎡あたり大体５４～５万円。
ただ、数年前に販売された京成津田沼よりの分譲マンションは、これよりもずっと高額だったと聞く（それでも即日完売だったとか）。
隣のパークハウスは、震災直後の大型販売物件で、低層物件へのシフトに加え、景気も冷え込んでおり、土地区画整理事業地の高層マンションとしては、かなり買いやすい価格設定がされたのではないだろうか。

ここは、震災復興需要と好景気のため、やや割高になってしまった感はある。
不動産購入は、時期も大切だと改めて思う。
ただ、ここは奏の杜最後の高層免震物件なので、そういうマンションを求めている人は、買うしかない。

[502: 匿名さん]

津田沼徒歩7～8分圏で坪単価80万、という書き込みがあったのでのけぞってしまいました。
確かに条件の悪いところだとそうかもしれませんが…
現在の奏の杜の坪単価、相場は120万ですよ。
戸建用だと、50～60坪の土地が、6000～8000万の値段になっています。

嘘だと思うなら、ダイワハウスで検索してみてください。
奏の杜内、津田沼駅徒歩12分の44坪の土地が5060万で出ています。徒歩12分で坪115万です。
しかも出て間もないのに、2区画のうち1区画はもう売れてるし。

お隣のパークハウスは坪単価130万だったと聞きました。
ここは知らないですが、多分似たようなもんでしょう。

地盤は私も調べました。北口やパークハウスなら武蔵野台地の上ですから問題ありません。
ここでギリギリセーフぐらいでしょうか。
奏の杜1丁目の方になると、明治のころは池だったので、若干地盤は緩いと思います。

[503: 匿名さん]

502です。補足。
上で坪単価と書いたのは、すべて土地の坪単価です。（マンションではない）

[504: 匿名さん]

483
さあ、反論をどうぞ

[505: 匿名さん]

こんなに恥かかされてもう出れないしょ笑

[506: 匿名さん]

ここを割高だと感じる検討者は多いと思うけど、黙って検討から外すのではなく、何か言わずにはいられない人がいるんだよね。
自分には理解できないけど。

[507: 匿名さん]

しょうがないよ、買いたくても買えない人の方が圧倒的に多いから。

[508: 匿名さん]

立地は悪くないが規模がもう少し控えめで地権者を優遇するようなマンションじゃなかったら良かった。
子供がうるさいマンションは嫌だし、地権者を優遇するようなマンションはもっと嫌だもの。

[509: 匿名さん]

教えを請うならそれなりの言い方があるのだろうけど、高圧的な言い方をしている段階で本当に教えてもらいたいと思っているわけではなく、反証出来るものならしてみろよという意図を感じるよね。
でも、検討板をのぞき、書き込みしている時点で、私もあなたもどんぐりだと私は思いますよ。

[510: 匿名さん]

まあね。人間の妬みや僻みはキリがないからね。

[511: 匿名さん]

カキコミって人柄でちゃうよねぇ、、

[512: 匿名さん]

絶対的に予算が合わなくて買わない人と、予算的には範囲内だけど検討から外す人では反応が違うかな。
前者は書き込んでも虚しくなるから静かにフェイドアウト。
後者は購入可能な資金があるだけに、欠点を論って自らの判断をＰＲすることがありそう。

[513: 匿名さん]

俺は福利厚生充実のいい会社に勤めてるぜー！調査力もあるし、論理的思考もできるぜー！
ってのをアッピールしたかっただけでしょ。
本当かどうかは別にしてw
どっちも中途半端だったね、惜しかった！また頑張れ？

[514: 匿名さん]

奏の杜の地価１３０万円／坪はさすがにバブル。
東南角なんかでは一時期売れてたけど、トヨタホームの坪１２８万の物件は1年以上買い手がつかず。
売る方も全然焦っていないから、長きに渡りインターネット上に晒されている。

アゼストの物件の値付けに注目。
（住所は谷津7丁目だけど、実質奏の杜で駅近）
ダイワの物件は坪１１５万だけど、建築条件付きで場所も今一だったからよく売れたと思う。

[515: 匿名さん]

JR総武線快速停車駅で徒歩圏内でこれだけ整った環境は他にないから、希少価値もあってこの地域の地価がはね上がってるんでしょうね。
だからこそ、モリコアの小学校、地権者、駐車場問題は残念です。個人的には前者2つは譲れても、週末車が必須の我が家では、敷地内駐車場無しは考えられない。数年間の賃貸ならともかく、永住前提ですから。

[516: 匿名さん]

駐車場の何が問題なんですか？
100%設置していなかったこと？
地主入れても実質7割程度は普通ですよ。

[517: 匿名さん]

問題になるか否かはそのご家族によりけりでしよう。
普通であるかどうかとは関係ありませんよ。

[518: 匿名さん]

パークハウスの実績（10台程度不足したと聞いています。）からすると、50台以上不足する可能性ありますよ。
地権者をのぞいて、約10人に1人はババ引く計算です。あくまで予想てすが。

[519: 匿名さん]

駐車場が100%じゃないことなんて、当初から分かってたはず。何故いまでもここにいるの？
516さんみたいに言いたくなりますよ。

[520: 購入検討中さん]

>515

この周辺の地価は、地上げによるものです。
仕入が高かったみたいですから。
地上げで高騰したタイミングで買うのはどうなんでしょうね。

[521: 物件比較中さん]

>>516
515さんと同様の懸念を抱いた者です。
別に100%設置なんて要求していないと思いますよ。
将来の空きのデメリットのほうが大きくなるし。

前回のパークハウスですら不足していたという結果が出ており
三菱がそれを知らないはずが無いにもかかわらず、
何故か大幅に設置率を下げた挙句、
地権者優先なんてふざけたルールを導入していることこそが大問題。

売主サイドに問題解決を図る気が全く無いと思わざるを得ない、
売ったらその後のトラブルなんて関係ない、売りっぱなしの極み。
地権者優先なんて設定するなら設置率をむしろ上げるべきだったし、
上げないならそんなルールを導入すべきでは無かったのでは？

パークハウスより値段が高くなるのはタイミングもあるから仕方ないけど、
その上に中身も無いように感じてしまうんです、ここは。
奏の杜の他の物件（パークホームズ・パークハウス・ブランズ）と比べても
駐車場や地権者のデメリットが多すぎて、ババ抜きのババに見えてしまった。

それが見送った理由です。

[522: 匿名さん]

521
駐車場設置率はマンションの設計段階（隣のパークハウスの実績が分かる前）から決まっていたことだと思います。
さらに地権者優遇の話は、もっと前（土地の売買契約の段階）から決まっていたはずです。パークハウスの結果見て変えられるものでもないでしょ。

[523: 物件比較中さん]

時系列的には>>522のとおりでしょうね。
じゃあ単に見通しが甘かった、てことですか。

でも、奏の杜の物件の設置率がどこも70～75％なのに、
かつ、地権者優遇も初めから決まっていたことなのに、
設置率が68％の建築設計をした理由の説明にはなりません。
>>521にあるとおり、地権者優遇を設定しつつ設置率を下げたことが問題です。

最初の抽選で外れた人は、延々と空くあての無い空き待ちになるだろうし、
当選した人も将来中古で売るときは駐車場無しのマンションとして売ることになるから
売りにくさ、資産価値にも影響を避けられない。
一方で地権者はのうのうと既得権益に与り続けるわけで。

なんでそんな残念な造りにしちゃったんだろうなぁ・・・
大手3社の実績・ノウハウの結集を謳いながら、お粗末過ぎる。

[524: 匿名]

大手が3社も絡むからでしょ。
大手が3社も絡んだら蜜な連携なんてとれるわけない。

[525: 物件比較中さん]

事実、三菱1社で販売したパークハウスの方が良い物件なのは確かだ。

[526: 匿名さん]

>521
>523
え？中身理解してないですね。
設置率68%にはならないですよね。
要は「地主優遇」という言葉が気に入らないだけで、本質を理解しないまま、買いもしないのに問題化して大騒ぎしているということですか。

[527: 匿名さん]

ふと疑問に思ったのですが、モリコアでもお隣のパークハウスでもですが抽選に当たって駐車場を契約している分譲者がいるとします。

その人がマンションを中古で売った場合契約していた駐車場はどうなるんだろう。

1）管理組合に一度返却さて、駐車場空き待ちの先頭（抽選？）の人が借りられる。
2）中古マンション購入者がそのまま利用できる。

分譲とはいえそれなりに人は入れ替わるので1のケースならいつかは駐車場が空くかもしれない。

[528: 匿名さん]

>527

分譲割り当て分は1だけど、地権者優先割り当て分は賃貸用に確保のために２といったように不平等かもね。

あと、空き待ちの人が多いと、中古で販売したときに敬遠される。

[529: 匿名さん]

ここで文句を垂れている輩は何が目的なん？

[530: 匿名さん]

1が正解。ホント何も知らない人が騒いでるなぁ。

[531: 匿名さん]

１でも地権者は賃貸用に確保し続けるかも。

[532: 匿名さん]

531 検討中なら規約読めば分かる。

[533: 匿名さん]

検討中でも規約読めるんですか？
無知でした。。

[534: 匿名さん]

533は何も知らないんだね
検討してないなら帰りなさい

[535: 匿名さん]

駐車場って地権者分(約50人)でなく地権者用住戸分(199戸)優先なのでしょうか？
そうだとすると一般の人分の設置率は、販売総戸数670対し駐車場595-199＝396で59%
確かに船橋、津田沼、千葉市辺りのマンションの中では低いですね。

うちは週末たまーに乗る程度で外れたら維持費の分繰り上げ返済できて余裕が生まれるからいいかと考えてますが。
車本体価格分もありますしね。

[536: 匿名さん]

優先するなら地権者用住戸分でないと意味ないよ。賃貸に出すとき駐車場付きって出すためだもの。

他にも地権者優遇あるかもしれないから、要確認だね。

[537: 匿名]

でも、もしあなたが地権者だとしたら…
きっと手厚い見返りをねだるんでしょうね…笑

[538: 匿名さん]

まともな投稿にかならず釣り糸を垂らすキミは福利厚生くんかな？

[539: 匿名]

福利厚生くんって何？
ただ地権者は何も悪くなくない⁉ってことが言いたいだけ。
地権者優遇の話はどうしようもらないので、それを踏まえたうえで
検討しようよ！って思って。

[540: 購入検討中さん]

535さん 地権者住戸は199ですが、駐車場総数÷総戸数の比率に199をかけた駐車場数(確か135くらいだった)が最初に地権者で抽選。残りは分譲で抽選となります。また地権者が賃貸に出した場合、駐車場は最初の借主が使用できますが、借主が変わった場合は駐車場は引き継がれないようです。

[541: 匿名]

はたからみれば538も537も同類。
同じフィッシングマン！

[542: 匿名さん]

540さんの言う通りなら、全然地権者優遇じゃないじゃん。ごく普通。
しかも賃貸だと借主は頻繁に変わるから、分譲で外れて最初から待っている人は
数年で自分の番になる可能性が高そう。
一方、地権者は2回目以降は、自分の賃貸物件を駐車場なしで貸さないといけない。
最終的には長く住む分譲購入者はほぼ駐車場確保、賃貸者は多くが駐車場なしってことになるのかな。

[543: 匿名]

このスレを見ていると、少なからず地権者の部分はネガティブに感じます。

[544: 匿名さん]

>540さん
ありがとうございます。
駐車場も住戸も地権者への割当割合は同じということですね。
一般向けも設置率68%ですね。

[545: 匿名]

540は営業マンに違いない！
ナイスな火消し。

[546: 匿名さん]

私も540さんと同じ説明を受けましたよ。だから全然地権者優先じゃないです。

[547: 匿名さん]

結局第一期は全部売れたのかな？

[548: 匿名]

そんなに気になるなら見に来れば？

[549: 匿名さん]

なかなかこれない距離の人もいるだろうに、意地悪いいなさんな。お里が知れますよ

[550: 匿名さん]

見にこれないけど気になってしまった方のために大体で、第一期販売260くらいで1倍は200くらい。それと抽選で当たった人とハズレたけど妥協して他の部屋に決めた方加えても完売は無いかなと。

[551: 匿名さん]

>>550さん
ありがとうございます。
ちょっと遠くて気軽には見に行けない者です。
第一期直前に観にいって焦りそうになりましたが部屋もたくさんあるし冷静になって2期まで待つことにしました。

思っていたよりは低調ですね。。。
高層はだいぶ安くなったのに。
24階建てで1階と最上階で500万しか違わないのって高層狙いの人には魅力だと思います。
個人的にはモリコアまでは大丈夫で今後出るタワー等は超苦戦すると思っていたのですが。

[552: 匿名]

現状、消化率70%くらい。

[553: 匿名さん]

４月５日(土)営業担当から当選の電話連絡がありました。
来週の土曜日は重要説明会、再来週の土曜日は、契約会のスケジュールですね！

[554: 匿名さん]

センターレジデンスの70.62m2の部屋、1階が坪193万で最上階24階が坪214万
確かに高層は安くなりましたね。
当初は平均で坪210万と言われていましたから。

[555: ご近所さん]

１７戸が売り出ししてた頃はＡ棟が１７７戸中０戸、Ｂ棟が２５８戸中０戸、Ｃ棟が１６０戸中１１戸、Ｄ棟が１２６戸中６戸という惨状でした。

[556: 匿名]

ん？17戸？
売り出したばかりで？
もはや廃墟…

[557: 匿名さん]

すみません。意味がわかりません。
A・D棟、売ってないですよね・・・

[558: 匿名さん]

部屋の数も合いませんね
ご近所さんは自分のマンションの話をしてるのかな？
それでも意味分かりませんが

[559: 匿名さん]

ほんとに意味が分かりません。

[560: 匿名さん]

エイプリルフールはもう終わったんだけどな。

[561: 申込済みさん]

次はオプション選定ですが
高いですねぇ

オプションはローンに含められないそうなので
後で設置できるものは他で安くできないか
探そうかと思っていますが
みなさんどうされますか？

[562: 匿名さん]

オプション悩みますよね！
モデルルームのように・・としたい所ですが，
現実は難しく・・・
とりあえず後悔しないように
後で設置が難しい部分は頑張りたいと思っております。

[563: 匿名さん]

オプション色々つけちゃうとかなりの金額になりそうですもんね。うちも後で設置できるものは他で頼んで節約したいです！

[564: 匿名さん]

モデルルームに足を運べば、営業が各部屋の金額教えてくれます。先日、モデルルームに行きましたが、東棟、西棟はほとんど地権者の部屋でした。価額を抑えて購入を考えている方は早めに情報収集のためにモデルルームに行くべきです。営業担当が言っていましたが、今後奏の杜には、三菱のマンション等が建設されるが、販売価額は、右肩上がりでモリコアより高く設定すると発言していました。第２期販売はGW以降で、１２階から１回を部分的に販売するそうです。現状は、ブロードレジデンス(南西側)は1回階が上がること２０万円価額が上向きとなっていますが、今後はどうなるか(センターレジデンスの価額低下の影響で)要注意です。

[565: 匿名さん]

>564

そりゃ、これから販売する物件のほうがお得ですよなんていう馬鹿な営業はいないよ。

[566: 匿名さん]

オプションについては、自分でリフォーム会社とかに手配したほうがまず安く上げられる。キッチンとか面材を合わせたかったら、営業にメーカーと型番を確認して、業者に伝えれば対応してくれる。デベに依頼しないとできないってのも基本無いし。

[567: 匿名さん]

564さん A棟とD棟の詳細が出ているのであれば教えて下さい。

[568: 匿名さん]

ここは小学校問題で非常に残念なことになってしまった。

奏の杜には足を運んだ事があるけど、津田沼駅からほど近く電線地中化で綺麗な風景はとても魅力的だったのに。

[569: 匿名さん]

小学校問題があってもここを購入しよう、した方に聞きたいのですが、決め手は何ですか？
私は駅近などの立地条件がよかったからなんですが、そんなに小学校が変わってしまうことはこどもに影響があるのでしょうか…今更不安になってきました。

[570: 匿名さん]

仮設の校舎をグラウンドに建てたり、校庭がないから奏での杜の広場で運動させたり、通学がバス便だったり不便だからじゃないでしょうか。

それより、こんな強風のところを買った方はどう折り合いをつけたのでしょうか？

[571: 匿名さん]

小さい子供が多いと何かとうるさいし
小学校問題は願ったり叶ったり。ここは
若い夫婦が無理して買うマンションじゃない。

[572: 匿名さん]

谷津小と谷津南小がごっちゃになってるような。

徒歩通学は出来るけど、児童数が増加しすぎて、
仮設校舎をグラウンドに建てたり、校庭が無くなって近隣公園で体育をするのは谷津小。
でもここは谷津小には行きません。

ここの指定校区は谷津南小。バス通学になります。
現在空き教室がいくつもあるので、ここや今後の奏の杜1丁目のマンション群の子供たちが行っても
教室が足りなくなることはありません。
学校自体の環境は谷津小より良いと思います。
バス通学だって、徒歩通学よりむしろ安全かと。
バス通学の詳細が決まってないのと、親が学校に行く際に不便だというのが難点でしょうね。

小さい子供が多いとうるさいですが、マンションの購入層自体が、小さい子供のいる親がメインですからね。。。
小さい子のいない、大人ばかりの新築マンションというのがあり得ないかと。

[573: 匿名さん]

>親が学校に行く際に不便

親だけでなく、何かあって遅れて行くときとか、帰りが遅くなってバスが無くなったときに子供も困るでしょ。

[574: 匿名さん]

現状でも谷津南小から奏の杜まで路線バス走っているけど。

[575: 匿名さん]

こちらの物件を購入される方は年収800ぐらいですか？

[576: 匿名さん]

そんなの聞いてどうするの？あなたはいくらですか？

[577: 匿名さん]

まさに800で検討中ですが、無謀なのか悩みます

[578: 匿名さん]

本人の年齢、子供の数や年齢、貯蓄や資産等、いろいろな要素があるからねえ。
自分は年収1300だけど、ぎりぎりな感じ。

[579: 匿名]

そんなの自分で決めれなきゃ買うな！

[580: 匿名さん]

>578
年収1300でぎりぎりなら50台それも中盤以降か。ならここも良いかもね。
30台から40代前半で1300ならここは楽勝だし、そのレベルだとそもそもよほどの（地・血）縁でもなけりゃ津田沼でマンションって選択にはならないと思う。

>577さん無謀でもなんでもないと思います。その年収なら貴方は見事にアッパーミドルです（ここでは）。是非一度隣のスタッツ読んでみてください。

[581: 匿名さん]

＞580
野次馬は邪魔だよ。気持ち悪い。
余計なお世話

[582: 匿名さん]

>577さん
感覚的には、自分がもし30代前半で年収800だったら、住宅ローンが2000万円台で済む頭金、諸費用があれば検討します。
一般的には毎月の返済が手取り収入の2割なら余裕、2.5割が平均的、3割超すと厳しいらしいですよ。
自分ならこれを全期間固定で借りたとすると月いくら返済か、の金額で判断します。

[583: 匿名さん]

年収800万の30代前半で、2000万以上貯金がある人なんて、ほぼいないでしょ。
582は相当世間感覚からずれてるよ。

[584: 匿名さん]

577です。
本気で悩んでいたので真面目にレスしてくださった方ありがとうございます！
嫁専業、就学前2人いるので厳しいですね。
582さんの計算だと3割超えてしまいました。
事前審査が通ってうかれてしまったんですね…

[585: 匿名さん]

582
それは不動産やなどが適当に言ってるレベルなので、殆んど参考になりませんよ。
子供一人を大学卒まで育てるには、全て公立や国立で3000万円近くかかると言われてます。三人なら9000万円ですから、マンションの価格差で1000万円とかなら段違いです。子供の人数の方が重要かなと思います。

[586: 匿名さん]

住宅ローンは長いですし、生活スタイルがどう変化するかいろいろ検討する必要がありそうです。
どれぐらいにするかは、家族の考え方によっていろいろ違いそう。
子育てに向いている環境かなって、感じましたがいかがでしょうか。
ショッピング施設がそばにあるので、いいなって思いました。

[587: 匿名さん]

585
うちの子は公立小中高、国立大学（自宅）ですが、3000万なんてかかりませんでした。
習い事もし、塾も予備校も行きました。食費・医療費いれてもそんなには。
2000万弱ぐらいじゃないかと思いますが。
アナリストさんの評価基準がわかりませんが、それぞれのご家庭で
ライフプランにあったマネープランをたてることが肝要かと。

[588: 匿名さん]

自宅通学の国公立って一番安いパターン。結果的にそうなれば良いけど、プランを立てる頃はまだ子供が生まれてないか未就学児が多数。やっぱり１人3000万で想定しておいた方が良いでしょうね。

[589: 匿名さん]

事前案内会から行ってましたが決めきれず第1期終了…
決めきれなかったのは転勤の可能性が少しあるため。
賃貸を考えた場合地権者住戸が大量に賃貸に出されることで値下がりしないか。
売却を考えた場合今後モリコアの後に奏に1300?戸供給されることで供給過多になり値下がりしないか。
転勤の可能性ゼロなら決めてました。

[590: 匿名さん]

>589
それを考えてたら、供給の多い都内や快速停車駅ではとても買えないですね。
供給の少ない希少立地で高額のものを買うか、
供給の少ない安いエリアで安物を買うか。

[591: 匿名さん]

>>589

モリコア後の1300戸による過剰供給もそうだけど、モリコアの地権者住居(特に賃貸用)も売りに出される可能性もあるからね。
※例えば相続人が複数いる場合や相続税払えないケースなど。

地権者住居(特に賃貸用)を考慮すると将来的な売り圧力はモリコアが一番高いと思う。

そうゆう意味でモリコアは中古売却時の値段は低くなるので見送って正解かも。

[592: 匿名さん]

総武線快速停車駅（始発あり）の徒歩10分圏内で
このほぼ全て揃った素晴らしい環境は他にはないと思うので
悩みます。

[593: 購入検討中さん]

>592

そうかな？

問題まだ解決してないし、まだ他に問題爆発するかも知れないのに

[594: 購入検討中さん]

>593
プラウド船橋みたいにイオンモールがゴースト化し始めたような問題？

[595: 購入検討中さん]

>594

ノー天気で呑気な奴

[596: 匿名さん]

595
さっそく釣られて恥ずかしいね笑

[597: 購入検討中さん]

全くもってその通りですね。色々あるからなぁ…

[598: 匿名さん]

592さん
私もここの利便性や周辺環境、免震などは他には無い魅力だと思ったので購入しました。
色々問題はありますが、ここを逃したら他はないと思えたので、購入出来て良かったと思っています。

[599: 匿名さん]

新船橋の失敗例とはちょっと違うかもね。
こちらは開発途中でまだ先が見えない不安がある。

[600: 匿名さん]

自分も入居した翌年から小学生になるこどもがいますが、小学校問題を重く受け止めつつ
購入決意しました。
南小のほうがのびのびできるかも…？と、期待をこめて！