ザ・レジデンス津田沼奏の杜＜津田沼奏の杜“モリコア”プロジェクト＞ってどうですか？その２

[匿名さん]

ザ・レジデンス津田沼奏の杜＜津田沼奏の杜“モリコア”プロジェクト＞についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：千葉県習志野市習志野都市計画事業JR津田沼駅南口特定土地区画整理事業地内29街区1画地（他47画地）（仮換地）
交通：総武本線 「津田沼」駅 徒歩7分
京成本線 「谷津」駅 徒歩11分
京成本線 「京成津田沼」駅 徒歩17分
総武線 「津田沼」駅 徒歩7分
新京成電鉄 「京成津田沼」駅 徒歩17分
新京成電鉄 「新津田沼」駅 徒歩12分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.62平米～82.53平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主・販売代理：野村不動産
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
復代理：野村不動産アーバンネット


施工会社：フジタ
管理会社：三菱地所コミュニティ

【タイトルを一部修正しました。2014.2.24管理担当】

[481: 匿名]

やはり駐車場に外れた場合が気がかり。敷地外の月極駐車場では利便性も半減。せっかくあれだけの敷地があるのだから、あと２０台分くらい増やせないものなのだろうかと思います。そうすれば不安なく申し込みができるのに。

[482: 匿名さん]

同じ津田沼でも前原怪し過ぎ
格下間違いなしでいいから住むなら南口がいい

[483: 社宅住まいさん]

どうも、まともにQに対してAを出せる人がいないようですね。
というか、何を言われてるか理解出来ていないのかな。
そもそも、津田沼徒歩７～8分圏(600m～700m圏)の地価は坪単価60万～90万程度(平均80万弱程度)です。
特に谷津側は地盤に難がある習志野エリアということもあり、地価は北側より低く、2013年でいうと取引価格が50万程度のところもあります(調べれば誰でもわかります)。
(地価の高い)北側に30坪の土地と家を建てても、実勢価格は3000万円台～4000万円台ってのが実状(実際の取引水準もその程度)なのに、
地盤に難がありしかも強風でかつ交通量の多い京葉道路･船取線(若松)･14号なんかの排ガスが浜風で流入するような公示価の低い谷津側エリアで、
こんな狭小マンションですら極めて割高に設定されているようなところをあえて購入する理由は何ですか？と言ってるんです。
北側の一部エリア(みずほ裏からホテルマリオンあたりまでの道が狭い&一部に風俗店舗があるエリア)が嫌だとか、北側はごちゃごちゃしてるなんてのは、｢だから習志野エリアを市価よりもはるかに割高に買う｣という理由にはなりませんよね？
広い戸建てよりも手狭なマンションのほうがいいって言うのも、結局理由になっていませんよね？
中には>>469のように見当違いなコメントをする人や>>468のようなコメントの水準の人もいるようですし。
津田沼は個人的には千葉で検討するなら市川(総武･東西線エリア)･船橋駅周辺･浦安(京葉･東西線エリア)よりも地盤が良く、
柏や流山のように放射線の心配も低く、複数路線の始発駅で都心アクセスも良好なので(自分で買う気はさらさらありませんが)買うにはいいエリアかなと思います。
そうであっても、わざわざ地盤のいい津田沼まで来て敬遠される安い干潟側エリアを割高で買うからには、何かしら明確な理由があってのことかと思ったんですが。
まあでも、｢論理的かつ明確な回答を出せるような人は買おうとしている層にはいない、というのが回答｣ってことでいいのかな。
ある意味とても参考になりました。

[484: 匿名]

で、社宅住まいさんの結論は何？
｢論理的かつ明確な回答を出せるような人は買おうとしている層にはいない、というのが回答｣
ってのが結論？笑

てか、検討スレなのにね笑

[485: 匿名]

補足

あと、Qを本当の質問として捉えてるのがうける笑
めっちゃ釣られてだけなのに…

[486: 匿名さん]

483は人の質問には答えずに、自分の質問にだけ答えを求める自己中心的な人ですね。

[487: 匿名さん]

>483

偉そうなこと言う前に
もうちょっと不動産を勉強してから
教えを乞えよ。

[488: 物件比較中さん]

＞483はさらさら買う気がないんだから
単なる嫌がらせと断定。以下スルーで。

[489: 匿名さん]

487さん
私は483ではないですが、どこらへんが不動産の勉強が足らないのでしょうか？教えてください。

[490: 匿名さん]

483 津田沼徒歩10分以内、眺望最高、スーパー、公園隣接、綺麗な街並み、安全な道路。それでいて静か。北口の戸建じゃ無理。てか、総武線沿でもなかなかないよ。

[491: 匿名さん]

>453
地盤が良くないのは4号線から向こう側ね。
いい加減なこと書かないように。

[492: 匿名さん]

北側の一部エリア(みずほ裏からホテルマリオンあたりまでの道が狭い&一部に風俗店舗があるエリア)が嫌だとか、北側はごちゃごちゃしてるなんてのは、｢だから習志野エリアを市価よりもはるかに割高に買う｣という理由にはなりませんよね？

↑
なりますよ。
ファミリーはたとえ割高でも道が狭くて風俗がある地域より、街並みが整備された地域を選びます。

調べれば誰でもわかると言われましたが、探しかたが悪く私にはわからなかったので津田沼徒歩7分圏内で坪80万の土地を紹介していただけないでしょうか？
そこを真剣に検討したいと思います。
よろしくお願いいたします。

[493: 匿名]

490さん
確かに490さんが言ってるメリットは私も同意ですが、マイナス面は一切ないの？
小学校問題、駐車場問題、地主優先による賃貸問題など。
それともこれらのマイナスよりもあげていただいたメリットが凌駕するの？

[494: 匿名]

ここを干潟側エリアと言っている時点で単なる無知ってことでしょう。
市川駅南口の物件を工業地帯側と言うようなもの。

[495: 匿名さん]

＞493
それをここで云々はナンセンス。
何を重視するか個人の判断の話。

[496: 匿名さん]

私は心配性なので地盤は自分でも調べ、営業さんにポーリングデータも見せてもらいましたがここの地盤(N値、層質)は北口と変わりませんでしたよ。
もうちょっと南に行くと地名通り谷地になったり、干潟の近くになって弱くなります。
北口でも局所的に盛土や谷地になっているところがあるので地域全般ではなく自分の検討する土地がどうなのか調べることがだいじです。
そもそも総武線は別に地盤の境目を走っているわけではないので(埋立地境目と交差してますから…)北口、南口に分けて地盤を語るのはナンセンスです。
そして北口と変わらない地盤で表層の地盤改良を行っており免震構造なので北口のマンションより地震には強いです。

心配性な私は首都圏直下型地震で一番の死因となる延焼リスクも調べましたが、総武線全般弱いのですが津田沼北口も例に漏れず火災には弱いです。
奏の杜の延焼リスクハザードマップは見つけられませんでしたが街並みを見れば北口より強いのは明らかでしょう。
液状化では死にませんが(そもそもここは液状化リスク低いですが)、大規模火災では家も命もなくなります。

割高についてはたしかにここは割高です。
しかしモリシア裏のなかよし幼稚園跡地のタワーはここよりつぼ20万以上高くなると聞いています。
公示額を絶対的指標としている社宅住まいさんには信じられないかもしれませんが実際の不動産価格はそういうものです。

とここを擁護するようなことを書きましたが別に前向きに考えているわけではありません。
地権者、駐車場、小学校、供給過多といった問題がありますからね。

[497: 匿名さん]

お金はそれなりにあるし多少の割高でも、環境、安全優先！という人が買えるマンション。
北口3000万台狭小戸建が良ければ、そこを買えばいいだけ。

[498: 匿名さん]

493さん 地主優先による賃貸問題って具体的に何でしょうか？

[499: 匿名さん]

>498
過去レス参照してください

[500: 匿名さん]

津田沼って東京には遠いけど、もともと千葉に住んでいるとあまり感じないんだろうなとは思う。

[501: 匿名さん]

土地区画整理事業、すなわち奏の杜ができる以前の津田沼駅徒歩１０分以内の分譲マンション相場は、㎡あたり大体５４～５万円。
ただ、数年前に販売された京成津田沼よりの分譲マンションは、これよりもずっと高額だったと聞く（それでも即日完売だったとか）。
隣のパークハウスは、震災直後の大型販売物件で、低層物件へのシフトに加え、景気も冷え込んでおり、土地区画整理事業地の高層マンションとしては、かなり買いやすい価格設定がされたのではないだろうか。

ここは、震災復興需要と好景気のため、やや割高になってしまった感はある。
不動産購入は、時期も大切だと改めて思う。
ただ、ここは奏の杜最後の高層免震物件なので、そういうマンションを求めている人は、買うしかない。

[502: 匿名さん]

津田沼徒歩7～8分圏で坪単価80万、という書き込みがあったのでのけぞってしまいました。
確かに条件の悪いところだとそうかもしれませんが…
現在の奏の杜の坪単価、相場は120万ですよ。
戸建用だと、50～60坪の土地が、6000～8000万の値段になっています。

嘘だと思うなら、ダイワハウスで検索してみてください。
奏の杜内、津田沼駅徒歩12分の44坪の土地が5060万で出ています。徒歩12分で坪115万です。
しかも出て間もないのに、2区画のうち1区画はもう売れてるし。

お隣のパークハウスは坪単価130万だったと聞きました。
ここは知らないですが、多分似たようなもんでしょう。

地盤は私も調べました。北口やパークハウスなら武蔵野台地の上ですから問題ありません。
ここでギリギリセーフぐらいでしょうか。
奏の杜1丁目の方になると、明治のころは池だったので、若干地盤は緩いと思います。

[503: 匿名さん]

502です。補足。
上で坪単価と書いたのは、すべて土地の坪単価です。（マンションではない）

[504: 匿名さん]

483
さあ、反論をどうぞ

[505: 匿名さん]

こんなに恥かかされてもう出れないしょ笑

[506: 匿名さん]

ここを割高だと感じる検討者は多いと思うけど、黙って検討から外すのではなく、何か言わずにはいられない人がいるんだよね。
自分には理解できないけど。

[507: 匿名さん]

しょうがないよ、買いたくても買えない人の方が圧倒的に多いから。

[508: 匿名さん]

立地は悪くないが規模がもう少し控えめで地権者を優遇するようなマンションじゃなかったら良かった。
子供がうるさいマンションは嫌だし、地権者を優遇するようなマンションはもっと嫌だもの。

[509: 匿名さん]

教えを請うならそれなりの言い方があるのだろうけど、高圧的な言い方をしている段階で本当に教えてもらいたいと思っているわけではなく、反証出来るものならしてみろよという意図を感じるよね。
でも、検討板をのぞき、書き込みしている時点で、私もあなたもどんぐりだと私は思いますよ。

[510: 匿名さん]

まあね。人間の妬みや僻みはキリがないからね。

[511: 匿名さん]

カキコミって人柄でちゃうよねぇ、、

[512: 匿名さん]

絶対的に予算が合わなくて買わない人と、予算的には範囲内だけど検討から外す人では反応が違うかな。
前者は書き込んでも虚しくなるから静かにフェイドアウト。
後者は購入可能な資金があるだけに、欠点を論って自らの判断をＰＲすることがありそう。

[513: 匿名さん]

俺は福利厚生充実のいい会社に勤めてるぜー！調査力もあるし、論理的思考もできるぜー！
ってのをアッピールしたかっただけでしょ。
本当かどうかは別にしてw
どっちも中途半端だったね、惜しかった！また頑張れ？

[514: 匿名さん]

奏の杜の地価１３０万円／坪はさすがにバブル。
東南角なんかでは一時期売れてたけど、トヨタホームの坪１２８万の物件は1年以上買い手がつかず。
売る方も全然焦っていないから、長きに渡りインターネット上に晒されている。

アゼストの物件の値付けに注目。
（住所は谷津7丁目だけど、実質奏の杜で駅近）
ダイワの物件は坪１１５万だけど、建築条件付きで場所も今一だったからよく売れたと思う。

[515: 匿名さん]

JR総武線快速停車駅で徒歩圏内でこれだけ整った環境は他にないから、希少価値もあってこの地域の地価がはね上がってるんでしょうね。
だからこそ、モリコアの小学校、地権者、駐車場問題は残念です。個人的には前者2つは譲れても、週末車が必須の我が家では、敷地内駐車場無しは考えられない。数年間の賃貸ならともかく、永住前提ですから。

[516: 匿名さん]

駐車場の何が問題なんですか？
100%設置していなかったこと？
地主入れても実質7割程度は普通ですよ。

[517: 匿名さん]

問題になるか否かはそのご家族によりけりでしよう。
普通であるかどうかとは関係ありませんよ。

[518: 匿名さん]

パークハウスの実績（10台程度不足したと聞いています。）からすると、50台以上不足する可能性ありますよ。
地権者をのぞいて、約10人に1人はババ引く計算です。あくまで予想てすが。

[519: 匿名さん]

駐車場が100%じゃないことなんて、当初から分かってたはず。何故いまでもここにいるの？
516さんみたいに言いたくなりますよ。

[520: 購入検討中さん]

>515

この周辺の地価は、地上げによるものです。
仕入が高かったみたいですから。
地上げで高騰したタイミングで買うのはどうなんでしょうね。

[521: 物件比較中さん]

>>516
515さんと同様の懸念を抱いた者です。
別に100%設置なんて要求していないと思いますよ。
将来の空きのデメリットのほうが大きくなるし。

前回のパークハウスですら不足していたという結果が出ており
三菱がそれを知らないはずが無いにもかかわらず、
何故か大幅に設置率を下げた挙句、
地権者優先なんてふざけたルールを導入していることこそが大問題。

売主サイドに問題解決を図る気が全く無いと思わざるを得ない、
売ったらその後のトラブルなんて関係ない、売りっぱなしの極み。
地権者優先なんて設定するなら設置率をむしろ上げるべきだったし、
上げないならそんなルールを導入すべきでは無かったのでは？

パークハウスより値段が高くなるのはタイミングもあるから仕方ないけど、
その上に中身も無いように感じてしまうんです、ここは。
奏の杜の他の物件（パークホームズ・パークハウス・ブランズ）と比べても
駐車場や地権者のデメリットが多すぎて、ババ抜きのババに見えてしまった。

それが見送った理由です。

[522: 匿名さん]

521
駐車場設置率はマンションの設計段階（隣のパークハウスの実績が分かる前）から決まっていたことだと思います。
さらに地権者優遇の話は、もっと前（土地の売買契約の段階）から決まっていたはずです。パークハウスの結果見て変えられるものでもないでしょ。

[523: 物件比較中さん]

時系列的には>>522のとおりでしょうね。
じゃあ単に見通しが甘かった、てことですか。

でも、奏の杜の物件の設置率がどこも70～75％なのに、
かつ、地権者優遇も初めから決まっていたことなのに、
設置率が68％の建築設計をした理由の説明にはなりません。
>>521にあるとおり、地権者優遇を設定しつつ設置率を下げたことが問題です。

最初の抽選で外れた人は、延々と空くあての無い空き待ちになるだろうし、
当選した人も将来中古で売るときは駐車場無しのマンションとして売ることになるから
売りにくさ、資産価値にも影響を避けられない。
一方で地権者はのうのうと既得権益に与り続けるわけで。

なんでそんな残念な造りにしちゃったんだろうなぁ・・・
大手3社の実績・ノウハウの結集を謳いながら、お粗末過ぎる。

[524: 匿名]

大手が3社も絡むからでしょ。
大手が3社も絡んだら蜜な連携なんてとれるわけない。

[525: 物件比較中さん]

事実、三菱1社で販売したパークハウスの方が良い物件なのは確かだ。

[526: 匿名さん]

>521
>523
え？中身理解してないですね。
設置率68%にはならないですよね。
要は「地主優遇」という言葉が気に入らないだけで、本質を理解しないまま、買いもしないのに問題化して大騒ぎしているということですか。

[527: 匿名さん]

ふと疑問に思ったのですが、モリコアでもお隣のパークハウスでもですが抽選に当たって駐車場を契約している分譲者がいるとします。

その人がマンションを中古で売った場合契約していた駐車場はどうなるんだろう。

1）管理組合に一度返却さて、駐車場空き待ちの先頭（抽選？）の人が借りられる。
2）中古マンション購入者がそのまま利用できる。

分譲とはいえそれなりに人は入れ替わるので1のケースならいつかは駐車場が空くかもしれない。

[528: 匿名さん]

>527

分譲割り当て分は1だけど、地権者優先割り当て分は賃貸用に確保のために２といったように不平等かもね。

あと、空き待ちの人が多いと、中古で販売したときに敬遠される。

[529: 匿名さん]

ここで文句を垂れている輩は何が目的なん？

[530: 匿名さん]

1が正解。ホント何も知らない人が騒いでるなぁ。