ザ・レジデンス津田沼奏の杜＜津田沼奏の杜“モリコア”プロジェクト＞ってどうですか？その２

[匿名さん]

ザ・レジデンス津田沼奏の杜＜津田沼奏の杜“モリコア”プロジェクト＞についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：千葉県習志野市習志野都市計画事業JR津田沼駅南口特定土地区画整理事業地内29街区1画地（他47画地）（仮換地）
交通：総武本線 「津田沼」駅 徒歩7分
京成本線 「谷津」駅 徒歩11分
京成本線 「京成津田沼」駅 徒歩17分
総武線 「津田沼」駅 徒歩7分
新京成電鉄 「京成津田沼」駅 徒歩17分
新京成電鉄 「新津田沼」駅 徒歩12分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.62平米～82.53平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主・販売代理：野村不動産
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
復代理：野村不動産アーバンネット


施工会社：フジタ
管理会社：三菱地所コミュニティ

【タイトルを一部修正しました。2014.2.24管理担当】

[338: 匿名]

真剣に検討中ですが、もし敷地内の駐車場が外れたらというのが懸念材料です。

[339: 匿名さん]

業者の施工不良の心配はもちろん、地区の開発計画も行政が見切り発車的に業者を誘致して進めてるから、将来不安になる開発計画だよね。
それぞれのマンションも全体の統一感がないから、ごちゃごちゃした雑多な印象は避けられないし。
駅やホーム、通勤ラッシュ時の総武快速線の混雑も尋常じゃないだろうね。
何かあっても習志野市は逃げる姿勢が見え見えだから騙されて移り住んだ住人は泣き寝入りさせられそうだから不安なんだよね。

[340: 物件比較中さん]

戸数分の駐車場がついてる（設置率100％）マンションで無い限り、
駐車場の確約がある新築マンションなんてないですもんね。

ましてやここの駐車場は設置率が他の奏の杜のマンションより低いし、
トドメに地主用住戸の専用権まで設定されていますから、
入居前の抽選で駐車場に外れるリスクはかなり高いと言わざるを得ないと思います。

向かいのパークハウスでは721戸に対して548台分の駐車場があった（76％）し、
地主さん向けの優先区画なんてありませんでした。
今回は869戸に対して597台（68％）しかない上に、
地主さん向けの優先権なんて、ちょっと条件下げ過ぎではないでしょうか。
最終的には優先区画の数次第なんですが、単純計算で50～60台不足する可能性があります。

販売を始める前から駐車場不足が明白なのに、
自走式駐車場をもう1階高くするとか対策を講じることができたのでは？と残念です。

ましてや向かいのパークハウスだって、同じ会社で販売したのですし。

[341: 匿名さん]

学校問題、駐車場問題、地主優遇問題、非常に厳しそうな環境ですね…

[342: 匿名さん]

地主優遇のマンションは後で絶対に揉めるから止めた方がいい。
あれやこれやで口を挟んできて優遇しろと言ってくるよ。

[343: 匿名さん]

>340

うちは駐車場必要ないので聞いてないのですが、
ここは更新は無くて最初の挑戦に漏れたら空きが出るまで待ち？

[344: 匿名さん]

徒歩5分圏内の月極駐車場はほぼ無いのに等しいので
抽選に漏れたら車売却するしかないでしょう。

しかも地主優遇なので再抽選なんて絶対ないだろうし…

[345: 匿名さん]

揉めるの覚悟で規約変えたらどうでしょう。
外れたらずっとそのままというのは不公平だし。

[346: 匿名さん]

>345

ヒント
駐車場当選者数＞駐車場落選者数

[347: 匿名さん]

毎年、再抽選すると敷地内の駐車場使用してる人があぶれるって事態になって混乱しちゃうんだよね。車持ってるわけだから外れたらどうにかしなきゃならない。

基本的には駐車場が不足する状態が問題なので、モデルルームに行ったときにとっている駐車場利用希望のアンケートの結果を契約前に確認して、それで判断するしかないでしょ。

[348: 匿名さん]

>339

基本的な認識が間違ってると思う。ここは行政主体の再開発ではなくて、民間による区画整理事業。それに乗っかった形で、行政が道路整備とかをしてるだけ。その部分が再開発事業ってなってるから勘違いしがちだけど。

[349: 匿名さん]

駐車場の抽選方法を規定するとしたら管理規約ではなく使用細則でかな。その場合でも、管理組合総会で過半数の賛成が無いと議決できない。駐車場を使用している2/3以上を占める既得権者は賛成しないでしょ。

[350: ご近所さん]

地権者が偉そうなマンションはろくなもんじゃない。

[351: 匿名さん]

348
ソースは？

[352: 匿名さん]

>351
周知の事実

[353: 匿名さん]

周知の事実というか区画整理事業ってそういうもの。

[354: 匿名さん]

行政が主体の開発であれば、学校が足りませんなんて噴飯ものでしょ。

[355: 購入検討中さん]

出たよ
この期に及んでネガが多い＝人気が高い

[356: 匿名さん]

倍率下げのネガって厄介だよ。自分だけ当選すればいいって考えの輩。そんな人が将来のお隣さん候補。

[357: 匿名さん]

プラウド船橋のときは相当ひどかった

[358: 匿名さん]

352,353
つまり、根拠ないんだ。

[359: 匿名さん]

プラウド船橋は、ここのお隣さんとの中傷合戦ってのがあったけどね。今回は呉越同舟。

[360: 物件比較中さん]

駐車場不足、地権者住戸の多さ、小学校へのバス通学は明確な根拠のあるデメリット。

抽選の倍率が高いとか低いとか、人気・不人気かどうか、それには根拠なし。
というか売り手が人気アピールをしている以上、知りようが無い事実。
どうせ来場数や契約数もウソなんだろうし、
販売が終わったら「即日完売」って出るんだろうから。

[361: 匿名さん]

358
根拠はあるが言えない。

[362: 匿名さん]

ネガはあるにしても、この御時勢に値段を下げるのだから、苦戦をしているとは言えるだろうね。

[363: 匿名さん]

361
じゃあ無いのも一緒。
それとも、××さんから聞いたとか？
結局推測、噂話の類い。

[364: 購入検討中さん]

このタイミングでこの書き込みの多さ。
やっぱり人気なんじゃん。

[365: 匿名さん]

>362
マンション探すの初めて？
価格なんて最初は業者がふっかけて少しずつ下げて調整を図るものだよ。

[366: 匿名さん]

>359
ちょっと違うね。
予算的に隣を買えなかった新船橋検討者が
ひがみと妬みでストーカーしていた感じ。

[367: 匿名さん]

まあ完売できるといいね。
でも正直スレの雰囲気悪い物件ってどうなんだろ？

[368: 匿名さん]

昨日から今週土曜日にかけて、市が小学校問題の説明会をやってますよ。
現在習志野市に住んでなくても、誰でも行けるので
小さなお子さんをお持ちの方、またはこれから予定される方は行かれてはどうでしょうか。
バス通学等に関して、市に意見を言うには良い機会だと思います。

詳しくは市のホームページで。

[369: 匿名さん]

>365

予定価格を提示してその反応を見て価格調整するのはどこもそうだけど、それは部屋ごとに人気が偏ったりしないためのもの。平均価格が下下座るを得ない状況は人気とはいえない。

[370: 匿名さん]

>331

来場者数2500組ってのを見ると知らない人は多いようにかんじるかもしれないけど、一般的にモデルルーム来場者に対して契約までにいたる人の割合って一割程度。一期の販売戸数261戸だから妥当なところ。むしろそう販売戸数の４割弱ってのがポイント。半数も販売できないようだと時間かかるよ。一期はある程度の数が売れるけど、その後ジリ貧になるのが常だし。

[371: 匿名さん]

暇そうにびっしりとネガネタを書き続ける人の意図は何だろね？
検討してないのにそんな一生懸命自己主張しなくてもと思うんだけど。
妬んで邪魔したいとか？

[372: 匿名さん]

>369
調整って、下げることでしょ。

[373: 匿名さん]

で、結局ここは価値が価格を上回ってるの？
それとも価格が価値を上回ってるの？

[374: 匿名さん]

>373
それを判断するのはあなたです。
人によって価値観は違いますから。

私は少し高過ぎると思います。

[375: 匿名さん]

価値観は人それぞれです。
私も少し高いかナーと感じています。
小学校問題・賃貸住宅問題・駐車場問題･･･
とりあえず少し様子を見てみます。
売り切れるわけではありませんので、第２期以降でチャレンジします。

[376: 匿名さん]

>372

特定の部屋に人気が集中したら上げて、他に誘導するってこともあるよ。人気がある場合は全体的にあげるってことも。倍率つきすぎると収拾がつかなくなるしね。

[377: 匿名さん]

1度提示した価格って後から上げられないでしょ。
誘導するには下げるしかないんだよ。

[378: 匿名さん]

予定価格だから上げることもあるし、下げることもある。下がるのが当然って誘導したいのか必死だね。

[379: 匿名さん]

知らなかっただけなのに、そんな嫌味な言い方しなくても…
ちっちゃ！

マンション販売では価格が上がることもあるらしいですよ。

[380: 物件比較中さん]

最低限、通学バスの運用が決まるまでは様子見かな。

好調に売れた第一弾のパークハウスだって1年かかったことを考えると、
条件が落ちて値段の高いここは来年9月の完成までの完売は厳しそうに思える。

建物が完成してもまだ販売中、なんてことになれば値引きも視野に入ってくる。

[381: 匿名さん]

＞380
甘すぎ。後悔するなよ

[382: 周辺住民さん]

ここの完売が遅れると間接的にメリットのある私は、出来る限り売れないでほしい。
（ここが完売するまでは三菱が次に予定している３００戸弱は動き出さないよね？）

客観的に見てもちょっと高いと思うけど、3社ＪＶさん高値で突っ張ってね。

[383: 匿名さん]

駐車場の設置率がこのレベルでも低いと言ってる人がいることに驚き。将来的な世代構成とか管理費負担とか何も考えてないんだろうなと思っちゃいますよ。まあそういうレベルの住民層ということかな。

[384: 匿名さん]

>383
足元の現実の生活を考えたら、この田舎で車がないと辛い。
子供がいる世帯なら尚更。
あなたがどの様なレベルの人間か知らないけど、駐車場が外れるリスクはマイナス面として考慮されて当然だよ。

[385: 匿名さん]

駐車場の抽選でもと地主が優遇されているのは本当なのでしょうか。
本人が住まない賃貸物件は優先されませんよね。
所有者ではなく、賃貸の人が優遇されているのは間違っていないか。
もしそうなら賃貸を借りた方が良いかも
２ＬＤＫでいくらなのでしょうか。

[386: 物件比較中さん]

>>383
火消しに必死な営業さんかな？

第1弾のパークハウスでも駐車場が若干不足していたのにもかかわらず、
後発のこの物件では設置割合が大幅に下がって、更に地主優先なんてふざけたルールがあるのは事実。
ちなみのここの物件の設置割合は奏の杜のマンションの中でも最低レベル。

その弱点を払拭する理屈が「将来的な家族構成」なんて漠然としてるんじゃ、
入居後の生活に切迫した不安を抱えてるお客さんは説得できないよ。30点。
そもそもまだ契約もしてない721世帯の将来の家族構成が分かるって凄いけどね（笑）

[387: 物件比較中さん]

>385さん

地主の取り分の部屋である201戸は、ほとんどが賃貸に出て来ると思われます。
それなりに高い家賃設定になるのでしょうから、
募集時に駐車場が確保できないと
借り手がつきにくくなってしまいます。
それを防ぐための地主優先ルールでしょう。

そんな風に旧地主が既得権を保持したまま、
管理組合の総数の1/4近くを占める状態って、
歪な運営にならざるを得ないのではないかと心配ですね。

[388: 匿名さん]

それが本当なら賃貸人は車を所有し、地主以外の所有者は車を売るしかないのかな。
地主が実際に住むのであれば優先もありうるでしょうが、賃貸人は優先されないのではないかと思いますが・・・

[389: 匿名さん]

地主が優先される ＝ 地主が出した賃貸を借りた賃貸人が優先される

[390: 匿名さん]

>386

そもそも販売戸数を知らない人の
話を信用できるわけが無い。0点。

[391: 匿名さん]

地主優遇の部屋の内装は最初からアップグレード…

[392: 匿名さん]

他業種勤めですが一時期デベさん(ここの3つの販売会社の1つ)と仕事したことがありそのときに聞いた話です。
販売価格の調整ですが、人気が出たから高くするということはまずしません。
人気が出なくて下げることはします。
それに伴い、他を上げることはあります。
例、角住戸を高く設定しすぎた、100万下げよう→同じフロアの他の部屋10万ずつアップ。
全体的に下がるのはやむなくですね。
まぁ、あくまで私が聞いた話でデベによって違うかもしれませんが。

兄弟が検討してるのでちょっと覗いたついでに書かせてもらいました。

[393: お隣さん]

地権者とか賃貸とか駐車場とか、いろいろ悩ましいことはあるようですが、奏の杜はとても便利で住みやすい所ですよ。
毎日新しくできるマンションをちょっとうらやましく思いながら見おろしてます。
ちなみにうちの場合は、家具等一式揃えてしまったらあまり車に乗らなくなっちゃいました。
日常必要なものは歩ける距離で買えちゃうので。
ディズニーランドとか遠くに行く時に便利だから所有してますけど、無くてもなんとかなりそうな気がしますよ。
カーシェアリングもあるし。
こちらのマンションはそういうのあるんでしょうか？

[394: 匿名さん]

杜コアを見下ろせる場所に住んでいて、カーシェアリングあるなら、
なぜカーシェアリングあるのかを聞く？

[395: 購入検討中さん]

>394

理解力無いひと？

[396: 匿名さん]

ここの低層階に住むと、見下ろされるのね。
わかっていたけど、こう書かれるとね・・・

[397: 匿名さん]

そんなのお互い様でしょ。

[398: 匿名さん]

高層階に住んでる人から「見下ろす」って言われるのはちょっと抵抗ありますね。
あなたは高いところに住めて良かったですね。
普通に「見る」って言えばいいのに。

[399: 匿名さん]

同じくお隣さんです。(うちは低階層)
親戚がこちらを検討中のためのぞいています。

我が家は車を所有しておりませんが、たしかに日常生活には不自由しません。ほんとうにこの辺りは便利です。でも子どもが小さいのであったらやっぱり便利だろうと思いますよ。

カーシェアリングは一度利用しましたが、車内がタバコ臭く、チャイルドシートは自前なのでいちいち設置が面倒で(子ども連れて、荷物持ってチャイルドシート持って大変でした)以降利用していません。結局タクシー利用です。駅が近いのですぐ来てくれますし、車を所有するよりは経済的です。こんなに頻繁に利用するなら車寄せのある棟にすれば良かったと、そこが後悔です。ご参考になれば。

[400: 匿名さん]

お隣が何故覗いてんの？
見下したり覗いてたり怖いんですが

[401: 匿名さん]

399です。ほかにも参考になるかもと思うことを書き込みます。

洗面所は我が家は開き戸ですが、そう不自由は感じていません。開けっ放しです。(引き戸だったらもっと使い勝手良かっただろうとは思いますが)

我が家「は」ですが、上階(お子さんいらっしゃいます)からも隣からも音はほんどしません。階段、エレベーター、近いですがこれも静かです。

ゴミ捨て24時間は思った以上に快適でした。ディスポーザー、便利ですが、氷では汚れは落ちず、漂白剤の類は使えないので掃除がとても手間です。

断熱がしっかりしていて、冬場はエアコン不要でした。ガスは安く光熱費下がりました。

浴室乾燥機は2時間ですっかり乾きます。便利です。

収納スペースがこちらに比べると少なく、結局収納家具を入れざるを得ないので部屋が狭くゴチャつき、その点こちらがとても羨ましいです。

免震、揺れたの気がつかない時があったぐらいです。すごいなーと感じました。

来客用駐車場、ゲストルーム、殆ど予約取れません。週末や長期休みのシーズンは三週間前でも取れないことありました。

フローリングの床なりが酷いです。アフターサービスで対応してくれるのかな？半年のアフターサービス時は壁紙の浮きなどきちんとやってくれました。

掲示板みてるとトラブルばかりに見えますが、実際は住民層は良く、皆さん概ね常識的で雰囲気は悪くありません。お子さんもお行儀良い子が多く挨拶もきちんとしてくれ癒されます。

[402: 匿名さん]

401さん
ご丁寧に色々とありがとうございます！とても参考になります！

[403: 匿名さん]

隣人の情報なんて最も信憑性があって有益じゃないの？
本当の検討者にとっては

[404: 匿名さん]

隣人っていっても違うマンションなわけで、
さらにその違うマンションの内装の話をされても…

環境面の現状報告であれば有益ですが…

[405: 匿名さん]

設備、内装、殆ど隣と同じようなものでした。
スラブは違うので上階からの音は参考にならないかも。

[406: 匿名さん]

>400

何言ってんの？
どうせ買わないんだろ？

お隣さんにはぜひ参加いただき
色んな話を聞きたい。

[407: 匿名さん]

本当にお隣さん？
小さい子がいて、車持ってないのにチャイルドシートは持っていて、
頻繁にタクシーを使う・・・（どこに行くのかな）
こんな人が津田沼に住んでいるんだ！

自分は貧乏人なんで、車なかったらきっと電車とバスで移動だな

[408: 匿名さん]

本当に隣りに住んでます！

[409: 匿名さん]

399です。
車は越すときに手放したんですよ。
車の維持費をローン返済に回そうと、、うちもやりくり大変です。固定資産税そろそろ来ますね。ビクビクしてます。

タクシーは子どもの通院時に使いました。この冬、使いまくりました。ベビーカーは嫌がるし、抱っこは重いし、歩かせるのも可哀想で。ちなみに北口の津田沼子どもクリニックをかかりつけにしています。ちょっと遠いけどおすすめです。

[410: 匿名さん]

タクシーで片道いくらかかりますか？タクシー会社、どこ使ってます？

[411: 匿名さん]

ここは賃貸が大量に入るから共用部傷だらけになりそう。
自分の資産でないから大事に使ってくれにいんだよね。

[412: 匿名さん]

>411
と、検討者が思ってくれたらいいなーって思ってるんですよね？（笑

[413: 匿名さん]

いよいよ今日から申込みですね。
本日の申込みの状況はどうだったのでしょうか。
ガラガラなのか、混んでいたのか。
知っている方は情報を下さい。

[414: 匿名さん]

>412

いずれ現実になること。

分譲マンション賃貸化のトラブルとは？
http://allabout.co.jp/gm/gc/27915/

[415: 匿名さん]

申し込み…微妙…かな。

[416: 匿名さん]

>414
オールアバウト......
<ある管理組合から伺ったことがあります。>

こういう記事書いて儲けてる人いますよね。

[417: 物件比較中さん]

399さん、貴重な情報ありがとうございます。


しかし、せっかく近隣の住民の方が情報をくれているのに、偽者と疑ったり言葉尻を捉えて文句を言ったり、そんなのが多いですね。

これまでも、地主のことやら駐車場のことやら、物件に都合の悪い情報が出るたびに打ち消しにかかる営業担当みたいな書き込みもたいがいだけど（まだ買ってもいない物件をそんなに必死に擁護する理由がどこに？）、検討者にせよ、販売不振で必死な営業にせよ、しょうもない人がたくさん集まってるんですね。

[418: 物件比較中さん]

>412さん、416さん

なんでそんなに必死なんですか？

この物件における、マンション全体の1/4近くを占める地権者住戸の存在は、他物件と比較しても明白な特異性です。
これだけの大規模物件で、ここまでの地権者の占有率は私の知る限りはありません。
（ご存知の方はご教示いただければ、その物件の入居後の様子を情報収集できるのですが）
414の内容はこの物件に内在する大きなリスクのひとつなのは間違いないと思いますよ。

本当の検討者ならネガティブな可能性の示唆はありがたいものであり、
後は情報の取捨選択を自分で判断すれば良いだけではないですか。

ネガティブな情報の存在自体が我慢ならないように見える言動なのはなぜなんでしょうね？

[420: 匿名さん]

で、何が言いたい？
マンション購入初心者にもわかるように教えてくれ

[421: 匿名さん]

>420

高い買い物だからちゃんと勉強しようね。

大手だから安心なんて盲信するのが一番危険。

[422: 匿名さん]

申し込み初日の書き込みがこれだと・・・、やっぱり微妙てすね。

[423: 購入検討中さん]

買えない妬みと思われる嫌がらせ投稿はいけないね

[424: 匿名さん]

>423

確かに。
>417なんかまさに妬みと僻みのなにものでもない。
こんなとこでストレス発散してんなよ。

[425: 匿名さん]

423とか424の不自然な擁護コメントの方が気持ち悪いんですけど。

418の言うとおり本当の検討者なら物件の良い点は各自それぞれだけど分かりきってるんだから、物件の問題点書き込んでくれる方がありがたい。

物件の良いところばかり見て欠点は客観的になかなか気づかないしね。

それより第一期の申し込み状況ってモデルルームに行けば張り出してあるのかな？

うちは第二期申し込み予定だから直接関係はないけどどれくらい入るかは興味がある。

[426: 匿名さん]

買えないなんて人を揶揄する書き込みを誰がしているかってのもポイント。営業なら客をそういう観点で見てるってことだし、検討者なら将来のお隣さん候補。入居後もそういう価値基準で人を見てるんだろうから、お付き合いに苦労しちゃうかも。

[427: 物件比較中さん]

不動産業界やそこで働いてる人って、いい加減というかラフというか、
漠然とですがあんまり良いイメージがないんですけど・・・

419さんの言うとおり、こんな土曜の深夜まで
自分の販売している物件の掲示板をチェックしたり書き込んだりしている人が多いんだとしたら
（深夜の1時台に5分おきの書き込みってすごいですね！）、
すごくお仕事熱心な方が多いんだなぁ、と驚きました。

[428: 匿名さん]

ネット対策専門の人がいるんじゃない。そういう会社もあるし。そういうのも高い価格に含まれてるんだよね。

[429: 物件比較中さん]

検討している、っていいながら擁護コメントだけ非難してる
425の書き込みのほうが気持ち悪い。
どうせ本当の検討者かどうかも疑わしいけど。

気になるならモデルルームに状況見に行ったら？
まあ、営業も申し込み取るのに忙しいから相手にされないと思うけどね。

[430: 匿名さん]

JV物件の場合、どこがどの仕事を担当してるかの確認もポイント。施工トラブルが続出してるから、どこが施工管理を担当しているかは重要。ここの場合、全滅だけど。

それから会社によっては、内覧会とか平日のみ対応とか、鍵の引渡のために本社に呼びつけるなんて、売ったら最後の対応をしてくれるところもある。入居後の点検も週末対応してくれないと、結構いろいろあるから大変。会社に、そういうたびに休みをとる人がいる。

[431: 物件比較中さん]

＞428
どうみても逆効果だけどね。

[432: 匿名さん]

>429

大手デベって客を選ぶんだよね（笑）。

[433: 匿名さん]

>425

かなり何人にも成りすまして連投してるようだけど
擁護が気持ち悪いだとか、営業の書き込みだとか
君は勝手に妄想してればいい。

ここでは君のことを売れ残り近隣マンションの
営業マンだと妄想させてもらうよ(マンションルームの
近くでプラカード持って立ってたね。ご苦労さん)。

とにかく誹謗中傷の嫌がらせはやめなさい。

[434: 匿名さん]

433
プラカード持ってる人は、バイトじゃないの？

[435: 匿名さん]

真面目に捉えてはいけません。
>426がプラカード持ちながら
ブツブツ文句言ってる妄想。

[436: 匿名さん]

誹謗中傷コメント書き込み１件500円
なぁんてバイトがあるかは知らないけど

この時期にこんなコメントにフラフラ気持ち動かされてる人は
もう少しじっくり考えたほうがよいと思いますよ

申込み状況はモデルルームに貼ってあります

[437: 匿名さん]

この短時間で書き込んでいる人ってデベ関係者か頼まれたバイトなんだろうね。
もう少しうまいことやればいいのにオツムがしれてるね。よほど厳しい状況なのかなwww