ザ・レジデンス津田沼奏の杜＜津田沼奏の杜“モリコア”プロジェクト＞ってどうですか？その２

[匿名さん]

ザ・レジデンス津田沼奏の杜＜津田沼奏の杜“モリコア”プロジェクト＞についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：千葉県習志野市習志野都市計画事業JR津田沼駅南口特定土地区画整理事業地内29街区1画地（他47画地）（仮換地）
交通：総武本線 「津田沼」駅 徒歩7分
京成本線 「谷津」駅 徒歩11分
京成本線 「京成津田沼」駅 徒歩17分
総武線 「津田沼」駅 徒歩7分
新京成電鉄 「京成津田沼」駅 徒歩17分
新京成電鉄 「新津田沼」駅 徒歩12分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.62平米～82.53平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主・販売代理：野村不動産
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
復代理：野村不動産アーバンネット


施工会社：フジタ
管理会社：三菱地所コミュニティ

【タイトルを一部修正しました。2014.2.24管理担当】

[317: 匿名さん]

ところで、地権者の住居が全体の1/4くらいあるらしい。
メリットって何？デメリットって何？

売りに出したら地権者が高く買ってくれるとか？
金持ちが持つ事によって、売りに出さないから資産価値上がるとか？

地権者の権力が強くなるとか？
賃貸が多くなってモリコアの賃料下がるとか？

[318: 匿名さん]

>314

そりゃ今頃になって見に来た客なんて
見込薄と思われて仕方ないだろ？甘いよ

[319: 物件比較中さん]

私の担当の方は、悪口言ってませんでした。
とてもいい人でした！
悪口ってどんなこと言うんですか？
モリコアはそこはクリアしてる、又は該当しないってことですよね？

[320: 匿名さん]

東急は単に営業マンが少ない気がする・・・
本当に接客する余裕がないんだよ。

[321: 匿名さん]

現時点で抽選になっている部屋って多いのですかね？

モデルルームで見ても花がついてるだけでそこまでは分からない。

うちは第二期狙っているから状況がわからないのですが知ってる人いたら教えてください。

[322: 検討中の奥さま]

いよいよ来週からの申込み。
私の希望する部屋にはどのくらいの人が申し込むのかな。

[323: 匿名さん]

抽選になってる部屋は
今のところそれほど多くなかったですが
要望書出してない人もいるので
こればかりは登録されてみないと
わからないですね

[324: 匿名さん]

なんだかんだで人気ですね！！

[325: 匿名さん]

今のところ高くても倍率1.2倍みたいです…

[326: 匿名さん]

>317

メリットは無し。デメリットはしっかりある。あと地権者が入居後も管理規約で優遇されてるケースもあったりするから、管理規約(案）は隅々まで要チェック。

分譲マンション賃貸化のトラブルとは？
http://allabout.co.jp/gm/gc/27915/

[327: 匿名さん]

>314

予約無しで行って、勝手にでも見せてくれただけラッキー。大手だと門前払いってこともある。

[328: 匿名さん]

>325
高くても1.2倍ってどういう意味？（笑）

[330: 匿名さん]

そりゃ販売総戸数に対して要望書数が、1.2倍程度あるということでしょ。数値の真偽のほどは分かりませんが、別に間違った表現じゃないと思いますが。

[331: 物件比較中さん]

「高くても倍率１、２倍」の書き間違いじゃない？
なんにせよ、揚げ足取りのくだらない論議。

好調感を煽る書き込みもいいけど、
ここの物件が思っていたほど順調に行かなそうなのは事実でしょう。
モデルルームには土日３回使って行ったけど、
オープン当初の凄い賑わいもじきに、後になるほど寂しくなっていった。
その間も公表されてる来場実績とやらは１５００組、２０００組と増えて行ってたけど。

いかにもお客さんたくさん来てます、大人気です、ってアピールは
野村方式なのかもしれないけど、現実週末でも空席だらけじゃ説得力が無い。
値段が新しくなりました！って言って、上の方の階の値段が下がってたけど、
そんなに好評ならそもそも値段を下げる理由も無いし。
要は安い部屋にしか希望が入らなかった、ってことでしょ？

この物件、完売まで相当時間がかかりそうだね。

[332: 匿名さん]

>>331さん
土日にモデルルーム見に行きましたが、空席なんてほとんどなかったですよ。
オープン当初はどこも混みますが、徐々に減っていくのは当然なような気がします。
値段が下がったというのは事実なのでしょうか。

[333: 匿名さん]

私も1倍 or 2倍のことかとw

それにしても高層階の値下げが事実だとするとここはまだしもモリシア隣のタワー、東急の新物件、地所の新物件は超厳しいんじゃないですかね。
土地代、建築労務費の上昇を考えるとモリコアより高目の値段設定になることは確実ですし。

まぁ私はいずれにせよ今週申し込みますが。

[334: 購入検討中さん]

今最新の価格表みると下がってるよ。

センターレジデンスとか全部屋だね、低層階は20万で、高層階で100万強かな。

思ったより希望がすくなかったのと、何が何でも第一期即日完売にしたいんじゃないかな。

ただし私が比較している価格表は2月にもらったやつなんでこっちが古いかも。

[335: 購入検討中さん]

見た感じセンターレジデンスの70.62の狭めの部屋が下がってる。
ブロードレジデンスは一部しか下がってない。

参考までにいくつか。

24F 2427、2426→4578万(2/14時点は4738万)
13F 1327、1326→4438万(2/14時点は4498万)
1F 127、122→4128万(2/14時点は4148万)

詳細は各自でご確認を。

[336: 物件比較中さん]

価格で一度断念したのですがまさか下げてくるとは…
嬉しいような、でも人気がイマイチなのかな？と複雑な心境になりますね

[337: 匿名さん]

三井、三菱、野村とこぞって施工トラブル起しちゃったからね。要望書出した人も考え直すでしょ。

[338: 匿名]

真剣に検討中ですが、もし敷地内の駐車場が外れたらというのが懸念材料です。

[339: 匿名さん]

業者の施工不良の心配はもちろん、地区の開発計画も行政が見切り発車的に業者を誘致して進めてるから、将来不安になる開発計画だよね。
それぞれのマンションも全体の統一感がないから、ごちゃごちゃした雑多な印象は避けられないし。
駅やホーム、通勤ラッシュ時の総武快速線の混雑も尋常じゃないだろうね。
何かあっても習志野市は逃げる姿勢が見え見えだから騙されて移り住んだ住人は泣き寝入りさせられそうだから不安なんだよね。

[340: 物件比較中さん]

戸数分の駐車場がついてる（設置率100％）マンションで無い限り、
駐車場の確約がある新築マンションなんてないですもんね。

ましてやここの駐車場は設置率が他の奏の杜のマンションより低いし、
トドメに地主用住戸の専用権まで設定されていますから、
入居前の抽選で駐車場に外れるリスクはかなり高いと言わざるを得ないと思います。

向かいのパークハウスでは721戸に対して548台分の駐車場があった（76％）し、
地主さん向けの優先区画なんてありませんでした。
今回は869戸に対して597台（68％）しかない上に、
地主さん向けの優先権なんて、ちょっと条件下げ過ぎではないでしょうか。
最終的には優先区画の数次第なんですが、単純計算で50～60台不足する可能性があります。

販売を始める前から駐車場不足が明白なのに、
自走式駐車場をもう1階高くするとか対策を講じることができたのでは？と残念です。

ましてや向かいのパークハウスだって、同じ会社で販売したのですし。

[341: 匿名さん]

学校問題、駐車場問題、地主優遇問題、非常に厳しそうな環境ですね…

[342: 匿名さん]

地主優遇のマンションは後で絶対に揉めるから止めた方がいい。
あれやこれやで口を挟んできて優遇しろと言ってくるよ。

[343: 匿名さん]

>340

うちは駐車場必要ないので聞いてないのですが、
ここは更新は無くて最初の挑戦に漏れたら空きが出るまで待ち？

[344: 匿名さん]

徒歩5分圏内の月極駐車場はほぼ無いのに等しいので
抽選に漏れたら車売却するしかないでしょう。

しかも地主優遇なので再抽選なんて絶対ないだろうし…

[345: 匿名さん]

揉めるの覚悟で規約変えたらどうでしょう。
外れたらずっとそのままというのは不公平だし。

[346: 匿名さん]

>345

ヒント
駐車場当選者数＞駐車場落選者数

[347: 匿名さん]

毎年、再抽選すると敷地内の駐車場使用してる人があぶれるって事態になって混乱しちゃうんだよね。車持ってるわけだから外れたらどうにかしなきゃならない。

基本的には駐車場が不足する状態が問題なので、モデルルームに行ったときにとっている駐車場利用希望のアンケートの結果を契約前に確認して、それで判断するしかないでしょ。

[348: 匿名さん]

>339

基本的な認識が間違ってると思う。ここは行政主体の再開発ではなくて、民間による区画整理事業。それに乗っかった形で、行政が道路整備とかをしてるだけ。その部分が再開発事業ってなってるから勘違いしがちだけど。

[349: 匿名さん]

駐車場の抽選方法を規定するとしたら管理規約ではなく使用細則でかな。その場合でも、管理組合総会で過半数の賛成が無いと議決できない。駐車場を使用している2/3以上を占める既得権者は賛成しないでしょ。

[350: ご近所さん]

地権者が偉そうなマンションはろくなもんじゃない。

[351: 匿名さん]

348
ソースは？

[352: 匿名さん]

>351
周知の事実

[353: 匿名さん]

周知の事実というか区画整理事業ってそういうもの。

[354: 匿名さん]

行政が主体の開発であれば、学校が足りませんなんて噴飯ものでしょ。

[355: 購入検討中さん]

出たよ
この期に及んでネガが多い＝人気が高い

[356: 匿名さん]

倍率下げのネガって厄介だよ。自分だけ当選すればいいって考えの輩。そんな人が将来のお隣さん候補。

[357: 匿名さん]

プラウド船橋のときは相当ひどかった

[358: 匿名さん]

352,353
つまり、根拠ないんだ。

[359: 匿名さん]

プラウド船橋は、ここのお隣さんとの中傷合戦ってのがあったけどね。今回は呉越同舟。

[360: 物件比較中さん]

駐車場不足、地権者住戸の多さ、小学校へのバス通学は明確な根拠のあるデメリット。

抽選の倍率が高いとか低いとか、人気・不人気かどうか、それには根拠なし。
というか売り手が人気アピールをしている以上、知りようが無い事実。
どうせ来場数や契約数もウソなんだろうし、
販売が終わったら「即日完売」って出るんだろうから。

[361: 匿名さん]

358
根拠はあるが言えない。

[362: 匿名さん]

ネガはあるにしても、この御時勢に値段を下げるのだから、苦戦をしているとは言えるだろうね。

[363: 匿名さん]

361
じゃあ無いのも一緒。
それとも、××さんから聞いたとか？
結局推測、噂話の類い。

[364: 購入検討中さん]

このタイミングでこの書き込みの多さ。
やっぱり人気なんじゃん。

[365: 匿名さん]

>362
マンション探すの初めて？
価格なんて最初は業者がふっかけて少しずつ下げて調整を図るものだよ。

[366: 匿名さん]

>359
ちょっと違うね。
予算的に隣を買えなかった新船橋検討者が
ひがみと妬みでストーカーしていた感じ。

[367: 匿名さん]

まあ完売できるといいね。
でも正直スレの雰囲気悪い物件ってどうなんだろ？

[368: 匿名さん]

昨日から今週土曜日にかけて、市が小学校問題の説明会をやってますよ。
現在習志野市に住んでなくても、誰でも行けるので
小さなお子さんをお持ちの方、またはこれから予定される方は行かれてはどうでしょうか。
バス通学等に関して、市に意見を言うには良い機会だと思います。

詳しくは市のホームページで。

[369: 匿名さん]

>365

予定価格を提示してその反応を見て価格調整するのはどこもそうだけど、それは部屋ごとに人気が偏ったりしないためのもの。平均価格が下下座るを得ない状況は人気とはいえない。

[370: 匿名さん]

>331

来場者数2500組ってのを見ると知らない人は多いようにかんじるかもしれないけど、一般的にモデルルーム来場者に対して契約までにいたる人の割合って一割程度。一期の販売戸数261戸だから妥当なところ。むしろそう販売戸数の４割弱ってのがポイント。半数も販売できないようだと時間かかるよ。一期はある程度の数が売れるけど、その後ジリ貧になるのが常だし。

[371: 匿名さん]

暇そうにびっしりとネガネタを書き続ける人の意図は何だろね？
検討してないのにそんな一生懸命自己主張しなくてもと思うんだけど。
妬んで邪魔したいとか？

[372: 匿名さん]

>369
調整って、下げることでしょ。

[373: 匿名さん]

で、結局ここは価値が価格を上回ってるの？
それとも価格が価値を上回ってるの？

[374: 匿名さん]

>373
それを判断するのはあなたです。
人によって価値観は違いますから。

私は少し高過ぎると思います。

[375: 匿名さん]

価値観は人それぞれです。
私も少し高いかナーと感じています。
小学校問題・賃貸住宅問題・駐車場問題･･･
とりあえず少し様子を見てみます。
売り切れるわけではありませんので、第２期以降でチャレンジします。

[376: 匿名さん]

>372

特定の部屋に人気が集中したら上げて、他に誘導するってこともあるよ。人気がある場合は全体的にあげるってことも。倍率つきすぎると収拾がつかなくなるしね。

[377: 匿名さん]

1度提示した価格って後から上げられないでしょ。
誘導するには下げるしかないんだよ。

[378: 匿名さん]

予定価格だから上げることもあるし、下げることもある。下がるのが当然って誘導したいのか必死だね。

[379: 匿名さん]

知らなかっただけなのに、そんな嫌味な言い方しなくても…
ちっちゃ！

マンション販売では価格が上がることもあるらしいですよ。

[380: 物件比較中さん]

最低限、通学バスの運用が決まるまでは様子見かな。

好調に売れた第一弾のパークハウスだって1年かかったことを考えると、
条件が落ちて値段の高いここは来年9月の完成までの完売は厳しそうに思える。

建物が完成してもまだ販売中、なんてことになれば値引きも視野に入ってくる。

[381: 匿名さん]

＞380
甘すぎ。後悔するなよ

[382: 周辺住民さん]

ここの完売が遅れると間接的にメリットのある私は、出来る限り売れないでほしい。
（ここが完売するまでは三菱が次に予定している３００戸弱は動き出さないよね？）

客観的に見てもちょっと高いと思うけど、3社ＪＶさん高値で突っ張ってね。

[383: 匿名さん]

駐車場の設置率がこのレベルでも低いと言ってる人がいることに驚き。将来的な世代構成とか管理費負担とか何も考えてないんだろうなと思っちゃいますよ。まあそういうレベルの住民層ということかな。

[384: 匿名さん]

>383
足元の現実の生活を考えたら、この田舎で車がないと辛い。
子供がいる世帯なら尚更。
あなたがどの様なレベルの人間か知らないけど、駐車場が外れるリスクはマイナス面として考慮されて当然だよ。

[385: 匿名さん]

駐車場の抽選でもと地主が優遇されているのは本当なのでしょうか。
本人が住まない賃貸物件は優先されませんよね。
所有者ではなく、賃貸の人が優遇されているのは間違っていないか。
もしそうなら賃貸を借りた方が良いかも
２ＬＤＫでいくらなのでしょうか。

[386: 物件比較中さん]

>>383
火消しに必死な営業さんかな？

第1弾のパークハウスでも駐車場が若干不足していたのにもかかわらず、
後発のこの物件では設置割合が大幅に下がって、更に地主優先なんてふざけたルールがあるのは事実。
ちなみのここの物件の設置割合は奏の杜のマンションの中でも最低レベル。

その弱点を払拭する理屈が「将来的な家族構成」なんて漠然としてるんじゃ、
入居後の生活に切迫した不安を抱えてるお客さんは説得できないよ。30点。
そもそもまだ契約もしてない721世帯の将来の家族構成が分かるって凄いけどね（笑）

[387: 物件比較中さん]

>385さん

地主の取り分の部屋である201戸は、ほとんどが賃貸に出て来ると思われます。
それなりに高い家賃設定になるのでしょうから、
募集時に駐車場が確保できないと
借り手がつきにくくなってしまいます。
それを防ぐための地主優先ルールでしょう。

そんな風に旧地主が既得権を保持したまま、
管理組合の総数の1/4近くを占める状態って、
歪な運営にならざるを得ないのではないかと心配ですね。

[388: 匿名さん]

それが本当なら賃貸人は車を所有し、地主以外の所有者は車を売るしかないのかな。
地主が実際に住むのであれば優先もありうるでしょうが、賃貸人は優先されないのではないかと思いますが・・・

[389: 匿名さん]

地主が優先される ＝ 地主が出した賃貸を借りた賃貸人が優先される

[390: 匿名さん]

>386

そもそも販売戸数を知らない人の
話を信用できるわけが無い。0点。

[391: 匿名さん]

地主優遇の部屋の内装は最初からアップグレード…

[392: 匿名さん]

他業種勤めですが一時期デベさん(ここの3つの販売会社の1つ)と仕事したことがありそのときに聞いた話です。
販売価格の調整ですが、人気が出たから高くするということはまずしません。
人気が出なくて下げることはします。
それに伴い、他を上げることはあります。
例、角住戸を高く設定しすぎた、100万下げよう→同じフロアの他の部屋10万ずつアップ。
全体的に下がるのはやむなくですね。
まぁ、あくまで私が聞いた話でデベによって違うかもしれませんが。

兄弟が検討してるのでちょっと覗いたついでに書かせてもらいました。

[393: お隣さん]

地権者とか賃貸とか駐車場とか、いろいろ悩ましいことはあるようですが、奏の杜はとても便利で住みやすい所ですよ。
毎日新しくできるマンションをちょっとうらやましく思いながら見おろしてます。
ちなみにうちの場合は、家具等一式揃えてしまったらあまり車に乗らなくなっちゃいました。
日常必要なものは歩ける距離で買えちゃうので。
ディズニーランドとか遠くに行く時に便利だから所有してますけど、無くてもなんとかなりそうな気がしますよ。
カーシェアリングもあるし。
こちらのマンションはそういうのあるんでしょうか？

[394: 匿名さん]

杜コアを見下ろせる場所に住んでいて、カーシェアリングあるなら、
なぜカーシェアリングあるのかを聞く？

[395: 購入検討中さん]

>394

理解力無いひと？

[396: 匿名さん]

ここの低層階に住むと、見下ろされるのね。
わかっていたけど、こう書かれるとね・・・

[397: 匿名さん]

そんなのお互い様でしょ。

[398: 匿名さん]

高層階に住んでる人から「見下ろす」って言われるのはちょっと抵抗ありますね。
あなたは高いところに住めて良かったですね。
普通に「見る」って言えばいいのに。

[399: 匿名さん]

同じくお隣さんです。(うちは低階層)
親戚がこちらを検討中のためのぞいています。

我が家は車を所有しておりませんが、たしかに日常生活には不自由しません。ほんとうにこの辺りは便利です。でも子どもが小さいのであったらやっぱり便利だろうと思いますよ。

カーシェアリングは一度利用しましたが、車内がタバコ臭く、チャイルドシートは自前なのでいちいち設置が面倒で(子ども連れて、荷物持ってチャイルドシート持って大変でした)以降利用していません。結局タクシー利用です。駅が近いのですぐ来てくれますし、車を所有するよりは経済的です。こんなに頻繁に利用するなら車寄せのある棟にすれば良かったと、そこが後悔です。ご参考になれば。

[400: 匿名さん]

お隣が何故覗いてんの？
見下したり覗いてたり怖いんですが

[401: 匿名さん]

399です。ほかにも参考になるかもと思うことを書き込みます。

洗面所は我が家は開き戸ですが、そう不自由は感じていません。開けっ放しです。(引き戸だったらもっと使い勝手良かっただろうとは思いますが)

我が家「は」ですが、上階(お子さんいらっしゃいます)からも隣からも音はほんどしません。階段、エレベーター、近いですがこれも静かです。

ゴミ捨て24時間は思った以上に快適でした。ディスポーザー、便利ですが、氷では汚れは落ちず、漂白剤の類は使えないので掃除がとても手間です。

断熱がしっかりしていて、冬場はエアコン不要でした。ガスは安く光熱費下がりました。

浴室乾燥機は2時間ですっかり乾きます。便利です。

収納スペースがこちらに比べると少なく、結局収納家具を入れざるを得ないので部屋が狭くゴチャつき、その点こちらがとても羨ましいです。

免震、揺れたの気がつかない時があったぐらいです。すごいなーと感じました。

来客用駐車場、ゲストルーム、殆ど予約取れません。週末や長期休みのシーズンは三週間前でも取れないことありました。

フローリングの床なりが酷いです。アフターサービスで対応してくれるのかな？半年のアフターサービス時は壁紙の浮きなどきちんとやってくれました。

掲示板みてるとトラブルばかりに見えますが、実際は住民層は良く、皆さん概ね常識的で雰囲気は悪くありません。お子さんもお行儀良い子が多く挨拶もきちんとしてくれ癒されます。

[402: 匿名さん]

401さん
ご丁寧に色々とありがとうございます！とても参考になります！

[403: 匿名さん]

隣人の情報なんて最も信憑性があって有益じゃないの？
本当の検討者にとっては

[404: 匿名さん]

隣人っていっても違うマンションなわけで、
さらにその違うマンションの内装の話をされても…

環境面の現状報告であれば有益ですが…

[405: 匿名さん]

設備、内装、殆ど隣と同じようなものでした。
スラブは違うので上階からの音は参考にならないかも。

[406: 匿名さん]

>400

何言ってんの？
どうせ買わないんだろ？

お隣さんにはぜひ参加いただき
色んな話を聞きたい。

[407: 匿名さん]

本当にお隣さん？
小さい子がいて、車持ってないのにチャイルドシートは持っていて、
頻繁にタクシーを使う・・・（どこに行くのかな）
こんな人が津田沼に住んでいるんだ！

自分は貧乏人なんで、車なかったらきっと電車とバスで移動だな

[408: 匿名さん]

本当に隣りに住んでます！

[409: 匿名さん]

399です。
車は越すときに手放したんですよ。
車の維持費をローン返済に回そうと、、うちもやりくり大変です。固定資産税そろそろ来ますね。ビクビクしてます。

タクシーは子どもの通院時に使いました。この冬、使いまくりました。ベビーカーは嫌がるし、抱っこは重いし、歩かせるのも可哀想で。ちなみに北口の津田沼子どもクリニックをかかりつけにしています。ちょっと遠いけどおすすめです。

[410: 匿名さん]

タクシーで片道いくらかかりますか？タクシー会社、どこ使ってます？

[411: 匿名さん]

ここは賃貸が大量に入るから共用部傷だらけになりそう。
自分の資産でないから大事に使ってくれにいんだよね。

[412: 匿名さん]

>411
と、検討者が思ってくれたらいいなーって思ってるんですよね？（笑

[413: 匿名さん]

いよいよ今日から申込みですね。
本日の申込みの状況はどうだったのでしょうか。
ガラガラなのか、混んでいたのか。
知っている方は情報を下さい。

[414: 匿名さん]

>412

いずれ現実になること。

分譲マンション賃貸化のトラブルとは？
http://allabout.co.jp/gm/gc/27915/

[415: 匿名さん]

申し込み…微妙…かな。

[416: 匿名さん]

>414
オールアバウト......
<ある管理組合から伺ったことがあります。>

こういう記事書いて儲けてる人いますよね。