ザ・レジデンス津田沼奏の杜＜津田沼奏の杜“モリコア”プロジェクト＞ってどうですか？その２

[匿名さん]

ザ・レジデンス津田沼奏の杜＜津田沼奏の杜“モリコア”プロジェクト＞についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：千葉県習志野市習志野都市計画事業JR津田沼駅南口特定土地区画整理事業地内29街区1画地（他47画地）（仮換地）
交通：総武本線 「津田沼」駅 徒歩7分
京成本線 「谷津」駅 徒歩11分
京成本線 「京成津田沼」駅 徒歩17分
総武線 「津田沼」駅 徒歩7分
新京成電鉄 「京成津田沼」駅 徒歩17分
新京成電鉄 「新津田沼」駅 徒歩12分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.62平米～82.53平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主・販売代理：野村不動産
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
復代理：野村不動産アーバンネット


施工会社：フジタ
管理会社：三菱地所コミュニティ

【タイトルを一部修正しました。2014.2.24管理担当】

[172: 匿名さん]

今日は水曜日だから仕方ないよね。

[173: 匿名さん]

>171

検討者の振り。

[174: 匿名さん]

>172

水曜日は休みだから普通は減るんだけどな。休日出勤？

[175: 匿名さん]

160ですが、何が言いたいかと言うと、
賃貸で借りる方々はマイホームを買えない場合が多く、賃料を重視します。

賃料が高くても賃貸で借りる層もいますが、高い賃料になればなるほど、借り手は激減します。そこに、大量に高額な賃料の賃貸が大量に供給されると、需要が追い付かないリスクを考慮し賃料を下げて供給します。また、賃貸競争も激化します。
4000万円～4500万円なら、賃料18万円以上は欲しいところですが、皆さんはどう考えますか？

[176: 匿名さん]

>175

横濱中山って駅近なのに賃料が相場より相当安いみたいだからそういうことでしょ。

[177: 匿名さん]

大量に賃貸に出されて某物件で、借りた業者が風俗営業なんてケースもある。入居直後だと管理組合が機能していないので対応が後手後手になったたみたい。

風俗営業は極端にしても管理組合で禁止されてる、事業目的使用はでてくるだろうね。

[178: 匿名さん]

>>175

地権者は地権者住居を販売価格よりかなり割り引いた価格で入手しているはずなので、土地の対価からしたら家賃14～15万とかでも割に合うじゃないかな。

地権者個人個人が不動屋に依頼するのであれば値下げ競争は十分にありえると思います。

[179: 匿名さん]

地権者が保有する戸数ってあらかじめ分かってるのだから、地権者棟と分譲棟を分けて別物件にするってことなんでしないんだろうね。それなら地権者棟で賃貸に出すのは勝手にすればになるでしょ。

[180: 購入検討中さん]

あらあら。
なんだかんだ言いながらここを
気になってる人多いみたいだね。
さすが奏の杜ですな笑

[181: 匿名さん]

>175
ただの感覚論に思います。
津田沼南口の賃貸需要の母数は集計しましたか？
地権者住戸は全て別の業者を使うんですか？
グループ企業の一括借り上げかもしれませんよ？

[182: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。　管理担当】

[183: 匿名さん]

>181

160で実例挙げてるのに感覚論って無理やりすぎ。

[184: 匿名さん]

>130

焼きたてパン、とんだ金食い虫になるかも。

[185: ご近所さん]

去年近くのマンションを購入したんですが、ここのモデルルームを見学する事ってできるものなんでしょうか？
ここってどんな感じなのかなーって興味があって…

[186: 匿名さん]

>>182

一般的にはそうなりますよ。
通常の人が買うのは営業の販売経費やらいろいろ乗ってますからね。
地権者は顧客ではなく事業協力者。

もちろん自分が提供している土地の価値以上買うのは無理なんじゃないかな。

[187: 匿名]

123さん。
750戸タワーや300戸・200戸ってホントですか？

[188: 匿名さん]

ここの営業から聞きました
300弱が、三菱
200弱が、東急
750タワマンは、三菱野村三井
だそうです。
タワマンについては、「仲よし幼稚園跡地活用事業」で検索すれば出てきます

[189: 匿名さん]

東急も空き地に看板立てています。
地上１３階建

[190: 匿名さん]

タワマンはここより坪20～30高くなると聞きました。
本当かどうかはわかりませんが少なくともここより単価が高くなるのは間違いないでしょう。
三菱と東急のはどれくらいになるでしょうね。
モリコア以上タワマン未満でしょうか。

こう考えているとモリコアが割安に思えてきますが決して割安ではないですよね…
モリコアが割高、今後の物件は超割高という感じでしょうか。
中古市場では全員高値掴み、供給過多の共倒れになる可能性もあります。
お隣のパークハウスは元々の津田沼の適正？な価格、タワマンは駅近プラスタワーという差別化要因がありますが。
(個人的にタワーは好みでないですが)

まぁいずれにせよ私は津田沼に欲しいと思っていたので前向きに検討中です。
これ以上高くなったら厳しいし。。。

[192: 匿名さん]

>186

地権者の事業協力者って位置づけはマンションの販売の観点からってだけ。実は再開発物件の場合、地権者が事業主でデベが事業協力者だったりする。なので、入居後、地権者が優遇されるような管理規約作っちゃってることもあるから、管理規約（案）を早めに入手して熟読しておいたほうがいいよ。契約の前に渡されて、ちゃんと読まずに契約なんてことしちゃうと、後で大変なことになったりするかも。

[193: 匿名さん]

管理規約も重説もまだ出来てないって

[194: 匿名さん]

重要事項説明書は、事前に渡して読んでおいてくださいではないよ。
契約の直前に重要事項説明会がある。
そして、説明を確かに受けましたというサインと契約書に署名捺印をさせられる。
購入前提の申込金も払っていない人に説明書を渡すなんて無理な話です。

[195: 匿名さん]

えっ？！でも、隣のパークハウスは登録した人に配ってましたよ！！

バス通学のこと、みなさんはどうお考えですか？
このご時世、バスの方が安全っていう人と、やっぱり谷津南は遠いよ！っていう人もいても、考えがまとまりません。
学童の場合は？とかどれぐらいの本数ご走るの？とか、何も決まってないので買うのをためらいますが、買うことを決めたご家族もいらっしゃるんですよね。いろんな考えを教えていただきたいです。

[196: 匿名さん]

個人的な感想ですが、
小学校問題なんて、奏の杜再開発計画当初より想定できたはずなのに、デベロッパー、習志野市ともに積極的に検討しなかったために、直前になってアタフタしているように見えます。
よって、両者ともにこの問題に関しては、信用出来ないといった印象です。
習志野市の規模や財政基盤を考えると、すごく不安です。
建前上は、状況を見ながら再検討する事となっていますが、おそらく「なるべく金をかけない方法」を取りたいのではないでしょうか。

[197: 匿名さん]

バス通学に関して
我が家は共働きなので学童を考えた場合、毎日迎えに行かなければなりません。
谷津南小までの交通手段として、徒歩、自転車、車、バス（路線バス）が考えられますが、それだと駅近である利便性が失われてしまいます。
長い人生のうちのほんの3年（兄弟がいればもっと）かもしれませんが、やはり厳しいのかなと思います。

共働きじゃない世帯にとっては問題ないでしょうが

つまり、貧乏人は無理して買うなって事かな・・・

その他不安要素としては、谷津南小が海に近いところなので、震災時の津波や、液状化危険エリアであること等々、考え出したらきりがないです。

[198: 匿名さん]

マンションを購入した経験がないのでわからないですが、みなさん重要事項説明書、管理規約や契約書をその場で渡されて、その場で内容を確認し、その場で判断してるんでしょうか？
一個人が何か言ったところで、内容を変更するって事は無理でしょうが。
嫌なら買うなって感じですか？

[199: 匿名さん]

車持っている検討者の人ってどうされますか？

地権者住戸は駐車場優先なので、地権者が全て駐車場確保した場合結構な確率で駐車場の抽選に外れると思います。

近隣駐車場があるとはいえ、みんなが借りたらすぐ埋まりそうで結局近場では借りれないんじゃないでしょうか。

うちはもともと車持ってないからいいんだけど、入居後に車欲しくなったらどうしようもないなって思ってます。

いろいろ問題の多いマンションだ。

[200: 匿名さん]

>194

重要事項説明ってポイントの説明だけ。管理規約(案）にいたっては渡されるだけ。直前だと、ちゃんと理解できる時間的余裕はない。

野村は物件によっては登録の前に重要事項説明をしてる。あれっていいなと思ってたんだけど何故か全物件に広めないんだよな。ここもせっかく野村がかかわってるんだからいいところは導入してくれないと。

[201: 匿名さん]

>198

一般的には、登録→抽選→申込（証拠金１０万円ってのが多い）→重要事項説明→契約って順。重要事項の内容に納得できなかったら契約しないで結構ってことで、その場合、証拠金は返金される。逆に契約して手付金を払ったら、解約しようとすると買主事由になって手付金没収。どっかのCMじゃないけど契約は慎重にねなんだけど、ばたばたと手続きは進められちゃう。

申込証拠金は契約の独占交渉権を確保するってのが趣旨なんだけど、契約書の内容まで交渉する人はいないだろうし、恐らくしようとしても相手にされないだろうね。

管理規約については、売主が作成するけど、入居後は管理組合総会の議決で変更できる。ただ、特別決議の対象なので、3/4以上の賛成が必要でハードルが高い。

[202: 匿名さん]

地権者が1/4弱だから、地権者を優遇する管理規約になってたら変更は難しいかもね。

[203: 匿名さん]

焼きたてパンもサービスの提供をどうするかは普通決議で決められるけど、窯とかの撤去となると共用部分の変更に当たるので特別決議。

[204: 匿名さん]

窯が共用部分？
違うよ

[205: 匿名さん]

えっ？
じゃあ、誰の占有？

[206: 匿名さん]

188さん　ありがとうございます。
ところで300の三菱と、200の東急ってどの辺の場所ですか？
（タワマンはＨＰで確認させてもらいました。）

[207: 匿名さん]

>206
習志野市の教育委員会のホームページに
学校問題にからんで、発表されています。

[208: 匿名さん]

>>202さん
地権者住戸は約200戸だけど地権者は約50なので約1/4ではなく約1/16かと思います。

よくわかっていませんが複数住戸持っていると1人で複数票の権利になったりするのでしょうか？？

[209: 匿名さん]

議決権だと持ち分割合なので、
部屋の広さによります。
１住戸１票という訳でも無く、１権利者１票でもありません。

１００㎡の部屋と５０㎡の部屋では議決権利は２倍あります。

１００㎡を５部屋所有している人は
５０㎡１部屋所有している人の１０倍の議決権利があります。

[210: 匿名さん]

１９５です。
１９６さん、１９７さん、ありがとうございました！
うちも共働きなので、学童のことを考えると、購入に踏み切れません。
夫は、学童側と親が決めた時間にバスに乗らせてくれて、マンション前でおろしてくれるんじゃないの？園バスみたいにそこで子供を受け取るんじゃないの？と言ってましたが、そんなことはもちろんまだ決まってないし。。。

[211: 匿名さん]

>>209さん
ありがとうございます。
そういう仕組みなのですね。

[212: 物件比較中さん]

>>210さん
それぞれの家庭の都合に合わせた時間でのバスでの送迎って、
子供の数とバスの数を考えたら難しい気がしますね・・・

通常夜の場合はお迎えで直接引渡しですから、
バスでマンション前に連れて来られても
迎えの保護者がいなければ送りの人も困るでしょうし。

[213: 匿名さん]

>210
路線バスを活用するのでは無かったっけ?

[214: 匿名さん]

２１０です。みなさん、ご意見、ありがとございます。もちろん個別でバスは出してくれないので、最後の時間のバスに学童の子供を乗せてもらうにしても、受け取り手の親がいないと無責任に降ろせないから、そこがクリアにならない限り、無理ですよね。やっぱり小学校まで迎えに行くっていうことになるのかと、私も思っております。

２１３さん、教育委員会のホームページに、通学バスを導入するって書いてありました！費用負担のところはもちろんまだ書いてませんが、これもきっとまだ未定なのかな。

[215: 匿名さん]

ブランズモデルルームの隣って、市の職員宿舎が出来るんですね
今時、宿舎なんて必要でさかねぇ？
そんな土地と税金あるなら児童館とか作ってくれたらいいのに

[216: 匿名さん]

えー？！そうなんですか？そんなのいらないんじゃ。。職員なんて、すでにある公務員住宅に入ればいいのに。十分だよね？

[217: 購入検討中さん]

小学校問題より職員宿舎が優先されてるんですね。

[218: 匿名さん]

あんないい場所に職員宿舎？！冗談でしょ？

[219: 匿名さん]

現地に建築の看板立ってますよ
職員宿舎で間違いありません

[220: 匿名さん]

その宿舎が１００戸未満だったら・・・

笑えない

[221: 匿名さん]

確かに！