新築分譲マンションの値切り交渉って本当にあるの？

[くー]

人づてに聞いた話ですが、購入時に交渉をすれば（多分売れ残りが多い場合）、
新築分譲マンションを値切る事が可能だとか・・・。
でも、一部屋でもそれをすると、マンション全体の価値が安くなるのでは？？
値切れる物なら、値切りたいけど。広く考えると結局不利なのでしょうか？
教えてください。

[22: へぢ]

２０さん、ありがとうございます。
そう言っていただけると気が楽になります。
それにしても、いったいどっちなんでしょうね。
「値切っても価値は下がらない派」のが多いのですが、
「値切ると価値が下がる派」は不動産専門の弁護士さんですからね。
くーさんは、満足されたのでしょうか？

[23: くー]

あ、ご無沙汰してます。
あっちこっちと回っている間にこんなに、エフユニバース並みに
レスがすすんでおり・・・勉強になります。
「値切っても価格が下がらない派」と「下がる派」のご意見ありがたく参考にします。
１７さんのレスも大変参考になりました。ありがとうございます。

今、私は川崎での物件が気になるところです。参考になりました。

[24: 匿名さん]

ご参考に。

http://www.home-knowledge.com/mag/25/mag5_01.html
｜資産価値はどのように計るのでしょうか？
｜簡単に言うと「将来、売ったらいくらになるか」
｜で計ることになります。

http://village.infoweb.ne.jp/~fwjf7966/top8.html
｜マンションの評価額は、
｜いわゆるマンション市場における相場的な要素が濃い。
｜住宅情報誌等により、付近の売物件事例を収集整理し、
｜これに地域要因と個別要因を比較して調整し、
｜対象としているマンションの資産を評価するという
｜手順になる。

国土交通省の基準はこちら。
http://tochi.mlit.go.jp/w-new/h1407_fkaitei.html
｜＊鑑定評価の手法には、基本的に次の３手法がある。
｜・原価法
｜不動産の再調達原価に着目して価格を求める方法
｜・取引事例比較法
｜類似の不動産の取引事例価格に着目して価格を求める方法
｜・収益還元法
｜不動産が将来生み出す収益に着目して価格を求める方法
｜＊鑑定評価に当たっては、
｜原則としてこれら３手法を併用することとなっている。
｜＊具体的には、
｜これらの手法によって求められた価格（試算価格）を調整して、
｜最終的に鑑定評価額を決定する。

[25: 匿名さん]

新築分譲価格＝資産価値　ではない！
ということですね。
最終的には「いくらで売れるか！」と。
φ(.. )メモメモ

[26: 銀行員]

一言言わせてください。
不動産（もちろんマンションを含みます）も株や債券と同様、市場で売買されることで価格が形成されています。安く買う人がいればその価格がその時点の市場価格なのです。今の時代、新築マンションは買った瞬間に２割くらいは含み損を抱えるのが常識になっています。デフレでどんどん地価や物価が下がっているのですからあたりまえのことです。繰り返すと、モノの値段は市場で売買されることで決定されます。不動産とて例外ではありません。また、新築マンションの価格には売主の利益や広告宣伝費等が市場価格に上乗せされていると考えてください。

[27: 匿名さん]

＞市場で売買されることで決定
ということは、資産価値はやはり相場で決定するということですね。
例えばその物件の相場が２５００万円だとすれば、新築時３５００万円で購入するよりは３０００万円で購入した方が、お買得ということになりますよね。
答えとすれば、値引きで購入してもマンション全体の資産価値には影響はないと。
なぜなら、資産価値は相場で決定するからということですね？

新築マンションの価格には、建築費の他に利益はもちろんモデルルーム費用やその他経費が上乗せされています。
当然、相場より２割りくらい高いのはしょうがないでしょう。
それは不動産に限らず、車や宝石やブランド品も同じことで、買った値段以上に高く売れることはないでしょう。
それは、みなさんご承知と思いますが、どうなんでしょう。。。

[28: --------]

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[29: 匿名さん]

答えは最初からひとつしか無いと思ってみてたけど、不動産専門の
弁護士とやらは一体どこにいったんだ。今ごろ恥ずかしくなって退散か(笑)。

[30: 匿名さん]

ちょっとスレ違いですが。
以前営業やってましたが、実際完成物件の売れ残り等は5％〜10％くらい
普通に引いてましたよ。
ちなみにどうしようもないのは、30％くらい引いたことあります。
でもあまり値引きの大きい場合は余程気に入らない限り買わないほうが・・
あと大手は当てはまらないかも

[31: --------]

【不適切な内容の為、削除致しました。】

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【不適切な内容の為、削除致しました。】

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【不適切な内容の為、削除致しました。】

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【不適切な内容の為、削除致しました。】

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【不適切な内容の為、削除致しました。】

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【不適切な内容の為、削除致しました。】

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【不適切な内容の為、削除致しました。】

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【不適切な内容の為、削除致しました。】

[41: 仕切りなおして話題提供]

値引き額の多いデベロッパーの話題：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41622/
オプションの値切りの話題：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41544/
モデルルームになっている部屋の値引きの話題：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41512/
仮契約後の値引きの話題：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41631/
新古物件、キャンセル物件の割引の話題：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41489/
売れ残りのマンションの値引きの話題：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38483/
売れ残りのマンションの値段の話題：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41704/
450万値下げマンションの話題：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38686/

[42: ほんとさん]

はじめまして。
一月竣工の物件でしたが、
三月決済ということで、銀行ローンのみの条件で、
１１４平米の部屋を1千万以上、値引きして購入しました。
南西の角部屋です。こんなことってあるんですね。
後が怖いかな。

[43: 匿名さん]

今年の春竣工の東京23区内のマンションです。

先月に見学に行った際に，２部屋くらい売れ残っていたようで（総戸数５０戸弱），
４２さんと同じように１００平米程度の部屋を，１５％程度の値引きをその場で
提示されました。

数日後，営業の方から電話があり，さらに値引いて１千万円以上安くしてくれる
というので，かなり心惹かれました。しかし，もう一件の見学したマンションの方が，
周辺環境が格段に良いように思ったので，結局そちらの方に決めました。

惜しかったかな。
ちなみに，一千万円以上の値引きを申し出てくれたマンションの
デベロッパーは準大手クラスのようです。

[44: --------]

【不適切な内容の為、削除致しました。】

[45: 匿名さん]

「４５０万値下げマンション」スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38686/

[46: 匿名さん]

私は、何を買うにも「値切り」交渉をします。当然、マンションも交渉しました。
4000円のシャツが1000円で売られることがあるように、
4000万円のマンションが1000万円で売られても、商取引上は特に問題ないでしょう。
或いは、1回でも使用すれば中古になりますから、
400万円の新車が中古で100万円になったりもするので、結局その商品がその値段で欲しいかどうかです。

[47: 三井]

のパークホームズ上池台ヒルトップは
初訪問で30分で2000万円引きの提示があったよ

[48: 匿名]

私の場合では、値引きしてもらってその物件の相応の価格になったという感じで
買い得感はないですね。でもバカ高い価格で買う人がいるので、買う方も買うほうですよ。
相場よりはるかに高い場合、購入者が団結して値下げを要求するようなことも必要では？
売り手だって売れなきゃしょうがないんですよ。
結局、マンションの価値はいくらで売れるかで決まるでしょう。いくら高く買っても売るときに
買ってくれる人がいなければ価値が低いということでしょう。
従って、購入時の価格はほとんど関係ないと思います。上記は、部分的に値引きが行われたことが
周囲にばれていない場合であって、ばれている場合は、マンション全体の価値は下がるのは当然です。
一生住むのであれば、人それぞれの価値観なんでどうでもいんじゃないかな。

[49: 匿名さん]

まぁ安く買えるならそれに越したことはないけどね

[50: 蛇足になりますが・・・]

私はかつて不動産仲介業者に勤めていました。その経験から言うと、
そのマンションの新築時の販売価格はほとんど関係ありません。
では、何が一番影響するか。それは、その物件の近隣で、今まさに
販売している新築マションの価格です。その新築が坪単価いくらか
ということが最大の影響力を持ちます。いかに人気のあった物件でも
中古になれば、新築より高い値段では絶対に売れませんから、
その中古マンションの新築時に、いかに値引きがあろうとも、あるいは
定価で買おうとも、ほとんど関係ありません。少なくとも、私が扱った
ケースは例外なく、すべてそうでした。中古マンションの価格は、周辺の
相場と、そのマンション内の直近の取引事例で決まります。ですから、
新築時に値引きができるなら、できるだけ安く買った方が得ですよ。
前に述べた理由により、値引きの事実は、中古として売り出す際には
関係の無いことです。

[51: 通りすがりの者ですが・・・]

そうなんですか。新築の時の価格は、中古になると関係なくなるのですか。知りませんでした。でも、確かに自分が中古物件を買うときは、まず周辺の相場と、そのマンションの同じ間取り（類似の間取り）がいくらで取引されたかは気にしますが、新築の時にいくらで買ったかは、まったく気にしないでしょうね。中古物件は、あくまでも「現状」を買うのですから。

[52: 匿名さん]

ところで、第一期での売れ残りの先着順物件を値切ることはできないのだろうか。
申し込みしてからゴネるとか・・・。

[53: う〜ん・・・]

第一期では難しいかも・・・。最終期までいって、販売不調なら可能性は
あるかも。ただ、いずれにしても、竣工前の値切りは、よほどのことが
無い限り難しいでしょう。値切るなら、竣工済かなあ。やっぱり。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39770/

[54: .]

.

[55: 匿名さん]

値切りはムリでも有償オプションをタダでつけてくれるとかの
おまけくらいならいけそう。
ウチは第一期のキャンセルでしたが、床暖房を寝室へ追加したり
ビルトインコンベック設置、建具グレードアップ（リビングやバスルーム扉をガラス材へ）等の
オプションを無償でやってもらったけど…
物件自体は完成前に完売できたものです。

[56: 匿名さん]

デベロッパー（分譲主）の考え方と（その会社の）体力の問題だと思うよ。
発展途上のデべが完成在庫を抱えると金融機関からの評価が下がる。
これを避けるためにもまずは完成までに完売させる。
また、決算期をまたいで完成在庫を抱えることも、金融機関からあまり
よろしい評価がされないので、なんとしても完売させる。
この完売させるための手段のひとつとして「値引き」はデベも「利用」して
いるんだよ。

[57: 匿名さん]

この前完成した物件を見に行ったんですが、値段のことを切り出しても営業にスルーされました・・・
みなさんはどういうふうに交渉するのでしょうか？

[58: 匿名さん]

ちゃんと営業マンにも順序があるのですから、
いきなり値段を切り出しても無理だと思います。
本当であれば、もともとの価格で売れたら一番いいんですから。
いろいろ話していって、値段は決まるものです。
最初から値切りの客はスルーすると思いますよ。

[59: 匿名さん]

根拠のある予算を提示して、それよりも高い部屋が気に入ったとなれば
値引きの展開になりやすいでしょうね。
ただし、まだ販売開始して間もない物件であったり残戸数が３分の２以上
だと、営業マンは予算の範囲の中の物件を薦めてくるでしょう。
ま、要するになんでもかんでも値引く訳ではないということとです。
最初から値引きの話など出さないことでしょうね。
営業マンも上司に報告する時に値段だけ引いてくれなんて言えないし。
そのお客が値段の他はすべて問題がクリアされていて、あとは値段
だけ引けば買いますよ、って報告ができるような展開にならないと
なかなか良い条件は…

[60: 57]

なるほど。
一応部屋見て、色々話し聞いてから値段に入ったつもりでしたけど、前行った
物件では売れ残りが多すぎたのでしょうか、値段のこと聞いてもほかの
部屋を勧められたり、もっとローン組めば大丈夫、という無責任な話だけでした・・・。
今度気をつけます。

[61: 匿名さん]

その部屋がすごく気に入ったこと、買う気をアピールして
近隣の他の物件のことを引き合いにだしつつ
「○○万なら決めたい」というようなことを
言うと700万の値下げを提示してくれました。（残りわずかの物件）
でも、こちらの希望額が1000万引きだったので
契約にいたらず。

購入した物件は450万の値引き（竣工間近の段階）です。
デベいわく、うちの属性から
ローンキャンセルが発生しないという確信があるから応じるのだそうです。

[62: 匿名さん]

価格での値切りはしたことないけど、オプションの食器洗い機と
エアコン１台を無償で提供させたことはあります。

[63: 匿名さん]

竣工後３ヶ月たっているマンションの購入を考えているのですが
現在500万の値引きで申込み（売買契約前）しています。

その地域でいくつかのマンションを検討していたのですが
他の不動産で「そこなら1000万位は値引きますよ」と言っていました。
確かに最初から500万の値引きを提示してきたので
もう少し下がる気がしますがどうなのでしょうか？
それとも他の不動産が適当なことを言っているのでしょうか？

値引きできるとしたらどのような方法で行えるのでしょうか？
申込み後の値引きはもう難しいのでしょうか？

[64: 匿名さん]

契約したなら無理でしょうね。
契約書に物件価格も書いてるだろうし。

[65: 63]

>>64さん
売買契約は交わしていません。
あくまで申し込みをして申し込み金（預かり金）を10万払って
物件を抑えている状況だと考えていたのですが
不動産契約上、契約していることになっているのでしょうか？

[66: 匿名さん]

解約はできるとは思います。
でも預かり金は返っては来ないではないかと思います。

[67: 匿名さん]

６６です。
なんか内容が違ってましたね。
値切る事が出来るかどうかって事でしたね。
売買契約まえなら可能だとは思いますよ。
契約交わしたら無理だと思います。
実際、契約書に金額も書いてますし。
それ以外で値切れるとしたら、諸経費でしょうね。
優遇金利の諸経費は普通の諸経費よりも高くなってますので、
もし優遇金利で申込可能であれば、優遇金利等にしてもらって、
まるまる諸経費を引いてもらうとかは可能だと思います。
普通の諸経費と違う部分は、銀行に払う、保証料が
倍になってるということです。

[68: ６５さんへ]

申し込みの段階では、まだ契約ではありません。預けたお金が返還されないのは
契約時に支払う手付金です。１０万円は申し込み証拠金でしょうから、キャンセル
しても返してもらえるはずです。私は返してもらえました。手付金は買主の都合で
キャンセルする場合は返還されませんが、売主の都合やローンが通らないとか、
買い替えの場合の売却不成立などの止むをえない場合は手付金は返還されます。

[69: ６５さんへ質問]

その物件ってもしかして横浜市の物件ですか？
私の友人が６５さんと同じようなパターンで、申し込み後値引き出来ましたよ。
同じ売主ならできるんじゃないかと・・・。
売主はどこですか？
頭文字のアルファベットだけでよいので教えてください。
何かアドバイスできたら、と思っています。

[70: ６５]

横浜市の物件ではないです・・・
でも、申し込み後でも値引きってできるんですね。
もう少し頑張ってみます。

[71: ６９]

横浜市の物件ではないのですね。
友人に確認したところ、竣工後の物件は売主も完売したいので
かなり値引きできるようです。
頑張って下さい。
お力になれず、申し訳ない・・・。