国分寺ゼルクハウスはどうですか の２

[匿名さん]

中央線「国分寺」駅で建築中の物件です。すぐ近くに名水百選にも選ばれた「お鷹の道」
湧水群があり、環境・景観は最高ですが、一方では、環境保全団体からの訴訟もあるようです。
このマンションを検討されている方、おられませんか？

http://www.zelkhouse.com/

規定のレス数が４５０だそうで、新スレに移行します。
直前スレはhttp://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38993/

[22: 匿名さん]

湧水が例年より定量的に多いのか少ないのか、それがゼルク近傍だけなのか
他の箇所もなのか、工事が始まってからの変化なのか、等々を全部あたらな
ければ、単に梅雨時の６月データだけで多いの少ないの言っても無意味ですよ。
湧水の量なら過去分も含めて国分寺市がデータを持っているはずです。
でも最低１２ヶ月ぐらいの累積データがなければ工事の影響がどうなどという話は
出来ないでしょう。
つまり今年１２月ぐらいまでのデータがなければ所詮数字のお遊びですよ。

[23: 匿名さん]

5月にモデルルームで説明を聞きましたが裁判の話なんて一言もありませんでした。
みなさんはこちらから質問しなくても説明をしてくれたのですか？

[24: 匿名さん]

ゼルクハウスの裏山には、水がいいせいかヘビやイモリがいっぱいるぞ。
ヘビ好きにはいいです。

[25: 客観的に見て。]

ゼルクハウスから歩いて3分位のところに住んでいる建設業のものです。
先日の日曜日、嫁の誘いを受けて全くの冷やかしのつもりでショールームに行ってきました。
反対や批判の多い物件である事は販売員の第一声の説明で解りましたので、マイナス部分を隠している感じはなく、むしろ潔ささえ感じる位でした。
またショールームを見ても収納が多い事やキッチン等、細部までのこだわりを感じたし、それよりも評価するべき点はあの立地です。
西、南は公園で将来建物が建つ心配が無く日照権の問題はまず無いことや、都心から近く、急勾配の坂は有りますが徒歩圏内でこれだけ緑の多いマンションはまず無いのでは？
確かに価格の高い物権で、湧水問題も有りますがこれも考えようによってはプラスになると思います。
まず環境問題の多い物件の下（地盤に）変な物は埋まってませんし、べた基礎より杭基礎の方が信頼が置けます。
（万が一産廃等が埋まってた場合、とてつもない損害賠償金額になるため、施工者責任においてめそこまでのリスクは犯さないでしょう。）
色々な意味で注目の物件です、清水建設の肩を持つ訳では有りませんが、建築工事で有りがちな「やっつけ仕事」は考えにくいでしょう。
近くに住んでるので週末にコンクリート外壁を見てもコンクリートの出来は悪くないと思います。（内部は解りませんが・・・。）
個人の意見としては客観的に見て魅力的な物件だと思うのですが皆さんどうでしょうか？

[26: 匿名さん]

24番さん、そうそう、あのへんは動物好き、虫好きには天国だね。
ヘビは水神だからね。いっぱいいます。
水神と言えば真姿弁財天、弁天さまも水の神様。湧出口の真上のほこらは稲荷だけど、
まあ、もとをただせば農業神。ありゃあどう見ても、水の番人だね。
武蔵国分寺公園は湧水保全の涵養域として作られた公園だから、除草剤とか農薬とか
一切使わないことになってます。それでヘビも元気。ちっちゃな可愛いヤツじゃないよ。
1メートルもあるシマヘビがしばしば目撃されます。
もちろん、農薬使わないから蚊も凄いです。水辺は短パンで水汲もうものなら大変よ。
ハケ下も水が多いからヘビはよく出ます。水路沿いに住んでるおばさんなんて、この間、
「この辺は木が多いから、しょっちゅう落ち葉の掃除してるとヘビが出るのよ。今年に
なって3匹も見たよ。あたしゃヘビは大嫌いだから嫌だね。1メートルもあるやつ、男の子
が首に巻いてたよ。やだね。」なんて言ってました。
武蔵国分寺公園がまだ公園になる前は、キジも住んでたよ。ウコッケイもつがいで野生化
したようなのが住んでた。こいつは小さいくせに猛々しいのよ。
でも、いつのまにかいなくなった。放し飼いの犬にでも喰われたかね。
ちなみに、武蔵国分寺公園の”勝手にドッグラン”は悪名高いよ。夜中も走るから、
まあ、近くに住むなら覚悟だね。
今、水路にはカモが住んでる。2羽いたんだけど、いつのまにか1羽しか見なくなったね。
水路はザリガニ天国。最近、小学生の間でザリガニ釣りがブームみたいで、土曜日とか
放課後とか、子どもであふれています。あれじゃ、家の中、ザリガニだらけで親は大変
だろうなあ。もっとも、「20匹捕ったけど全部リリースした」なんてシャレたこと言う
子もいるよ。
今年はホタルは駄目だったみたいだけど。
あ、そうだ、この間、多喜窪通りをイタチが走り抜けたのを見た。ありゃあ、どう見ても
イタチだった。
命と向き合うにはいい場所だよ。
夜の森は怖いし、人間の身の程というものを思い出させてくれるよ。

[27: 匿名さん]

隣の隣のマンションにも、きっと動物好き、虫好きの人が入居されて
いるのでしょうね。

[28: 匿名さん]

たしかに施工は清水建設だけあっていいですね。見学会のときに壁面を
つくづく眺めたけれど、これならタイルを貼らずに打ち放しでも十分いける
のではと思いました。ただ、設計はよくない。南に向かってV字型の３棟
構成になっているけれど、V字の間が狭く通風が極端に悪いと思います。
もちろん、夏冬は空調だからよいけれど気候のよい春秋に開口部を
全開してもこれではなあという感じです。

[29: 匿名]

２５番さんと同じようなことを感じました。南に関しては特に将来日照権が
犯されない事。これは魅力でした。東は将来リオンがどうなるか解りませんが
下手な物件は建たないと思いますし・・。内装はオプションが多すぎだと
思いました。あの価格設定なのだから埋め込みライトぐらいは付けといて、って
思いました。４小の北の空き地、今工事中の所は市民ホールとか図書館が
できるそうです。徒歩２分で図書館に行けるのは私的には嬉しいです。

[30: 匿名さん]

ＵＦＪ−大京ラインに詳しい方がおられましたよね。是非教えていただきたい。
今日の新聞に旧日商岩井・ニチメンの双日がピンチと報ぜられたらと思ったら
追っかけて双日のメインバンクのＵＦＪが東京三菱に助けを求めるとか。
そうすると双日が建てている武蔵野レジデンスは投売りになるんじゃないでしょうか。
ゼルクも当然影響をこうむるような気がしますがどうでしょうか。ゼルクの大幅値下げ
を期待しているのですが。もちろん表向きは値下げなどとは口が裂けてもいわない
とは思いますが。的確な情勢分析をお願いします。

[31: 匿名さん]

ちょっと興味深々です。本当に１メートルの蛇がでるんですか。ゼルクというより
その森にひかれてしまいました。うちの子は本物のザリガニも見た事がないので
今度是非連れていってやりたいと思います。近所ですがイタチを見たと言う人には
出会ったことがないので絶対この目で確かめたいです。国分寺から１０分の所に
そんな自然があるとは・・感激。ゼルクも付加価値つきますね。

[32: 匿名さん]

２５番さんのモデルルームの評価は甘すぎると思います。
まずモデルルームは最大の住戸ではありませんが、１００㎡超の住戸です。
今売りに出ている住戸は８０㎡台がほとんどですから、モデルルームと同じ
と思うのは大失敗になります。それにモデルルームも良く見ると収納設備は
下足入以外はちっともよくありません。マスターベッドルームのウォークイン
クロゼットは一見大きく感じますが、奥行きのわりに間口が狭く非常に使い
にくい設計です。また洋室３のクロゼットも奥にパイプスペースがあるため、
これまた間口のわりには広さがありません。廊下にある納戸も、納戸と呼ぶ
には狭く中途半端な大きさで実用的ではありません。
大多数の住戸の収納はモデルルームより更に条件が悪くなっていることを
図面で確認することが必要です。２５番さんがモデルルームをいみじくも
ショールームとおっしゃっていましたが、あれはまさにモデル（見本）ではなく、
あくまでショー（見世物）にすぎないと割り切って冷静に見学しましょう。

[33: 客観的に見て。]

３２番さん鋭いです。
あれはあくまでもショールームですね。
あのモデルルームは１００㎡の6500万物件である事とよく見せる処置がされているのは解っています。
実際は80平米なので部屋の収納はもちろんキッチン（収納）、照明、風呂、和室、リビングは正にショールームと言った感じです。
それでも良いと思った理由は金物やキッチン廻り等の小物にお金をかけている面です。
賛否両論だと思いますが、建築工事で何気にお金をかけれない小物にこだわれるところは評価出来るところと思いました。
しかしキッチン廻りの収納は実際モデルルームの半分程度になってしまいそうなのが残念ですね・・・・。

[34: 匿名さん]

３LDKで検討していますが間取り図を見ると収納は部屋のタイプでかなり差が
あります。物入れの多いタイプはキッチンがL型だったり狭かったりで実効
スペースが少なく、キッチンが３ウェイの広いタイプは納戸以外の物入れがない
といった具合で、一長一短です。まあマンションの収納は他の物件でも大差なかった
ので気にしても仕方ないかもかも知れません。
さすがにハイサッシは明るく、この点は他物件に比べても気に入りました。
カラーリングが任意に選べないのは高額物件にしては納得いかないですね。

[35: 匿名さん]

25番の近所の自称建設業さんの意見に対しての感想です。
べた基礎で８階のマンションは建てられませんよね。べた基礎と杭基礎の比較はするまでも
無いことでしょう。
土壌汚染対策法が昨年初めに実施され「物件の下に変なものが埋まってる」ことは今では
考えられません。
これは建設業では常識です。もっとも現場でな”営業ひと筋”の人なら別かも知れませんが。

[36: 匿名さん]

自然環境はトップクラスでしょうね。南側、西側に関しては将来の不安
もまずないでしょう。今はまだスパー等は有りませんが、この辺は住宅
街だし今後はおおいに期待できますよね。難を言えば国分寺駅からの
道のりです。これは将来改善されることは無さそうです。価格は広い部
屋が多いようなので高額に見えますが、単価当たりはそうでもないと思
います。ただ大京の物件はかならず値引きで買いなさいと教えられてい
ますので青田買いはしないつもりです。竣工後に気に入った部屋が妥当
な価格（予算内）で残っていた場合にと思っています。

[37: ?¢?o?^]

スーパーができるという期待は無理でしょう。
人が大勢住んでいるところには既にスーパーはあるし、ゼルクハウスの
そばは森と公園だから人が住んでいないのよ。
国分寺駅との間の坂、あれは改善もなにも、野川の谷です。
ゼルクハウスの前の崖が谷状に北に入り込んだ地形です。
もともと窪地だらけの山谷なのですよ。
川と地下水と湧水が作った地形です。
ついでに、投げ売りも出来ないんじゃないかな。
この辺は発掘調査で1年かかるから、コストが高いのよ。
弥生時代だけのぞいて、旧石器時代まで全部あるからね。
安い住宅は最初から出来ない場所です。
条例施行前の駆け込みで900戸だか作られちゃって、
住宅価格が暴落するのは地元は迷惑。
事業者さんには、売るならきっちり定価で売っていただきたい。

[38: 匿名さん]

「大京の物件は値引きで買いなさいと教えられている」言うことは大京の物件は
販売価格を最初から水増ししていると言うことでしょうか。
だとすると、最初に買った人は大損で、これから買う人は損で最後に買う人が
損得なしということですかね。
でもこの話は眉唾だなぁ。いま国分寺は新築マンション供給過剰だしまた同業
他社の書込みっぽいなぁ。

[39: 匿名さん]

確かに竣工後しばらく経っても売れ残ってる部屋は値引しますね。
でもそれは大京に限ったことではないでしょう。
ただ、大京は竣工までの販売期間が短い物件が多いので売れ残りが出ることが多い→値引かれる。って構図でしょうか。
その分、元の価格が高めってのは十分ありうる話かも。

ここは来年の２月入居ですからそれまでに順調に売れていて、残り部屋数が少なかったら３月の期末が狙い目ですよ。

[40: 匿名さん]

35番さんへ
あの崖線上では無理でしょうが、直接基礎で８階くらいのマンションは施工可能です。ちなみにエフユニバースの１５階建ては直接基礎です。（ホームページの立地のところに明示されています。）要は地盤の強度でしょ？荷重に対して接地面積の地盤反力か杭先端の支持力と摩擦力の合計で持たせるかの違いなのでは？

[41: 匿名さん]

昨日、武蔵野レジデンスのチラシを初めて見ました。低層でアプローチも
なかなか素敵だと思いました。オール電化はガス派の私にとってはプラス
要素ではないのですが、周りの主婦達にはかなりの人気のようです。
しかし・・地元民とすると西元町と恋ヶ窪ではやっぱり西元町のイメージに
引かれてしまう・・。個人的な印象で申し訳ないのですが・・。

[42: 匿名さん]

41さん、西元町のイメージって具体的には？

[43: 匿名さん]

線路北側が新築ラッシュなのは事実として、アクセスもロケーションも違う
南側までそんなにあおりを食うでしょうか。それに値引き競争期待して
待ってたら、いい間取りや装備の部屋はもう契約済み、じゃ洒落にならない。
値引きばかり期待して売れ残り物件で妥協して「安物買いの銭失い」じゃ
バカみたいだし。何だか値引き競争は必定みたいに言われてますが
そんなに甘くないと思うけど。

私は今は「待ち」です。他の物件も考えてるから。
でもゼルクが第一候補の人はそうもいかないんじゃないの？

[44: 匿名さん]

「大京の物件は値引きで買いなさい。」と言われているし、あわてて購入
するのは、損でしょう。希望の部屋は契約済みなら、今は供給過剰だろう
だから、いい物件は他にもあると考えて、あきらめた方が賢明。
供給過剰に値引きがあっておかしくないはず。

[45: 匿名さん]

「大京の物件は値引きで買いなさい」と誰が言っているの？
そんなことを言う人は同業者以外にいないと思いますが、今は○次販売と
小出しにして全体の販売価格が比較できないようになっているはず。
それに竣工間際になっても多数の売残りがあったら、それは価格の問題
ではなく、別な要因で売れないのであって、そんな物件いくら安くても怖くて
買う気になれません。

[46: 匿名さん]

不動産価格は変動する。
変動の理由はさまざま。
販売価格の見直しはある。

[47: 匿名さん]

>>45
竣工間際の物件は買わない、完売は買えない。
完売のキャンセルか棟内ＭＲを買えってことになるよ。

[48: 匿名さん]

>>45
そういうふうに言ってる人がいる、って言ってるだけ。
参考にするかしないかを言ってるのであって、正しいとは言っていない。
価格に問題あれば、販売ペースにだって影響がある。
もう少し冷静に。

[49: 匿名さん]

あの坂物件で　駐車場５階建てはきつい。郊外なら１００％自走式も
珍しくないが。大凶さえからまなければある意味　良いマンションだったかも。
あそこの住人と指を指されて生活するのは苦痛でしょ。

[50: 匿名さん]

たとえ、希望物件が契約済みでも、冷静になることです。
他社物件もゆっくりと見ていく方がいいだろう。価格の問題だけでないことは
確かですよ。

[51: 匿名さん]

>49
＞あそこの住人と指を指されて生活するのは苦痛でしょ。
そういう風にしむけてんのはお前らバカアンチだろ。
やっとまともになってきたのに嘘吐き集団が今さらしゃしゃり出てくんな。
邪魔。
レス不要。

＞みなさん
こういうバカは以後徹底無視ですよ。

[52: 匿名さん]

不動産屋さんに聞いたけど、いくらマンション新築ラッシュと言っても、北の
ダブ付きによる値下がりを南にも期待するのはちょっと甘いのでは、と
言われました。
北と南の相場差は「ある」とも。

とにかく情報収集します。自分で集めた情報だけが信用出来ます。
ここの書きこみ本気にして判断するとあぶないですね。
まだ49さんみたいな人もいるようだし。

[53: 匿名さん]

超アンチじゃないが、排他主義的の掲示板になったら、参考にならなくなる
とおもうね。

[54: 匿名さん]

価格の見直しはデベが決めることだからね。
不動産屋さんとは違う立場（仲介ではなく売主という意味ね）でもある。
そこのところは粘り強く交渉し、納得した価格での契約をお勧めします。
例え本命でも、競合は契約交渉の術とは思うけどね。

[55: 匿名さん]

>>53
その通り。
アンチな意見に憤慨しているレスは、正義感ぶってるか煽っているだけ。
検討者は冷静でないと検討できない物件と気づいていて、そんなサポートを
求めているのではないということをわかって欲しいですね。

[56: 匿名さん]

>>52
匿名掲示板の情報で、契約を決める人なんかいない。
営業の情報以外で、使えそうな情報をチェックしているだけ。

[57: 匿名さん]

値下げのことで賑わっていますが、そうなるとパークハウスも価値下がって
くるんでしょうか。場所が気に入っていたので中古待ちしていたのですが
この分だと連動して下がってくるのかな。

[58: 匿名さん]

売主が設定している新築分譲価格のことであって、
ゼルクハウスの価格がこのまま行くのかという話題。
中古に渡った仲介経由の価格とは別の話し。
中古市場はどちらかと言うと、「利回り」に影響を受ける。

[59: 匿名さん]

意図的にsageられたので、ageておこう。

[60: 匿名さん]

sage

[61: もともと]

ここ、参考になんかならんよ。
アンチも反アンチも良識派？も所詮は他人事。

自分で調べたこと以外は信用するな。

[62: 匿名さん]

>>61もね、このレスもね。
親兄弟知人ではないからね。
自分で調べることはわかってるでしょうし、ここで判断する人はいないでしょう。
ウラを取ることはしますけどね、調べるきっかけには役立ちますよ。

[63: 匿名さん]

みなさんいろいろ書き込まれていますが、購入を考えている人や、購入者はそのマンションの噂とか情報
は特に気になるものです。だからネットで物件名検索してヒットするところは、一通り見ていると思います。

購入予定者、購入者はそんなに裁判の経過以外は気になっていないはず。近所のひとから、「あのマンション
の居住者ですか」なんて後ろ指さされたり、コミュニティに参加出来ないことなんてないでしょ。
（どっちにしろ近所づきあいなんて積極的にはしないし、マンション内の人とあるくらいでしょ。）
あの近辺に自治会とかもありそうもないし…。
要は、自分の購入したマンションの資産価値がどうかってことだと思います。
ただ、平均価格８０００万円のマンションを購入しようとしている人がみれば、安っぽいマンションだし
３０００万円台の人が見れば豪華なマンションなわけです。ただこのマンションを買おうとしている人は
近所のマンションというよりは、同地域ではなく同じ価格帯のマンションを見てると思います。それと比
べれば、さほど仕様等に関しては大差ないと思います。
自分で納得できれば、購入しても問題は無いんじゃないですか？
次へ続く

[64: ?1/2?1/4?3]

ただ、住み替え等で売却する場合ですが、「このマンションは他のマンションに比べて施設、設備、環境
がいいから高く売れるはず。」というのは通用しないと思いますよ。
大手の不動産屋に住み替えを相談すると、必ず近所の相場の坪単価を言ってきます。設備に関しては一切
評価はしてきません。仮に同じマンション内で坪１５０万で売却されれば、そのマンションはその程度の評価
しかされなくなります。その点はご注意を！！
値引きに関してですが、竣工引き渡し後半年から１年位で売れ残りがあるとすれば、５０００万円台の部屋で
５００万〜１０００万引は出てくると思います。実際に西国分寺周辺のマンションでは営業マンから話された
ことがあります。（最近のことです）
新聞の折り込み広告代、営業マンの人件費、管理費等を考えれば、デベロッパーは値引きしても早く売りたいわけです。
ただ、当物件がそれまで売れ残っているかどうかはわかりませんが……。

[65: 匿名さん]

恋ヶ窪と西元との間に差があるとは思えないね。所詮田舎の国分寺。
ひとつ穴のムジナに過ぎない。しいていえば、昔から国分寺は北側の
ほうが格が上。別にプラドや武蔵野レジデンスの肩もつわけじゃない
けど。西元がいいって宣伝してるのは大京の営業じゃないかな。

[66: 匿名さん]

実際はどちらが格上か下か解りませんが、南側が再開発指定地域になっているのは確かです。
そういう意味では場所がある分、北側より発展する可能性は有るかと思います。
ただスーパー等の施設は北側の方が多いし、生活基盤は北側のほうが断然揃ってます。
またこの価格なら三鷹や吉祥寺にもそれなりのマンションは買えますがバスに乗らないと辛い場所です。
私としてはゼルクの売りは中央線沿線徒歩圏内で、ゆったりとした田舎に近い生活が出来る事だと考えてます。
万人うけする物件では有りませんが、この価値を解ってくれる方がいれば、それ程値崩れしない可能性はあります。
そういう意味ではやはり公園が見える南、西側の物件を買う方が良いのではないでしょうか？

[67: 匿名さん]

136戸もなのだから、万人受けしなければならないんですけどね。
それが一般の人なら問題がないけど、デベが引いいたらシャレに
なりませんからね、なんて言えばいいのか？住んで孤立化状態
は嫌ですね、そこが気なります。
だから裁判や条例（開発）などを調べているのであって、良識派？
の論点はズレを感じていますが、私だけ？

[68: 匿名さん]

東向きは意味ない物件なのは間違いない。裁判抱えているのもねえ。

[69: 匿名さん]

国分寺に何年も住んでいるとやはり土地の話もいろいろ聞きますが
内藤や西元は人気ですよ。価値観が人それぞれなので一概に言えないとは
思いますけど。・・あと万人受けするマンションてどんなのですか。ニーズが
多様化している時代にそれはないと思います。東は７０㎡台の物件があり
そうなので値段は手頃感がでてくるんじゃないかなあ。

[70: 匿名さん]

デザイナーズじゃないんだから、多様化に合わせたマンションでは
ないですよ。
大京（一部）のマンション、例えば「あー、やっぱり大京だね」って
万人受けしなきゃ。
実際に検討しないと、この感覚わからないかもね。

[71: 匿名さん]

もしくは清水のマンションってことで、万人受けして欲しいですよね。
真偽は別として、基礎杭が万人受けしないから裁判の根拠となっている？
他にも万人受けしないことをしてたら、裁判に関係ないのにチェックされ、
なかなか理解されないでしょうね。