シーガーデン新浦安【第３章】

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いつも、お家コミュニティのご利用させてもらいありがとうございます。
先スレッドは、規定の投稿数(450)を超えていましたため、新しいスレッドを
設置させて頂きました。
大変、恐れ入りますが、「シーガーデン新浦安【第3章】」という
スレッドを引き続き利用しましょう。
今後ともe-mansionでよろしくお願いします。

先スレッド＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39587/

[281: 匿名さん]

事情通さんにしろ、279さんにしろ、なぜ管理費はもっと高いはずだと決めつけれれるのでしょうか。私は、不動産のアセットマネジメント会社に勤めている購入者ですが、工夫次第でコストは抑えられるものです。組合員皆さんの意識が最も大事というのはおっしゃるとおりですが、最初からあきらめる必要はないと思います。
他のマンションとの比較のチェックポイントとして、住民から徴収する組合費ではなくて、管理組合が管理会社に支払う定額管理費用の額です。通常、マンションの管理会社は、委託契約ではなく請負契約で、各種業務を元請して、警備会社、清掃会社等に下請けに出し、鞘をとります。下請けの管理費をたたいた分は全て元請の管理会社の儲けということになります。
ここで、オフィスビルなどでは既に広まっていますが、管理会社に元請をさせず、管理組合から各現業会社（警備会社、清掃会社等）に分離発注し、管理会社には、それら現業会社を統括・監督するプロパティ・マネジャーとして位置づける方法があります。
建設でいえば、ゼネコンに一定額で元請させるのではなく、設計会社等にコンストラクション・マネジメントさせるということです。

[282: ２８０]

意味のないコメントで恐縮ですが、２８１さん　よいご意見をありがとうございます。素人には勉強になります。

[283: 274]

279さんへ
管理会社まかせでなく、入居者が意識をもって管理費用・修繕積立金計画
を精査し、早い段階で対処するということですね。
とはいっても、いきなり管理費や駐車場料金の値上げというのも、賛同を得にくい
ですよね。
修繕積立金にしても５年ごとに上がっていく計画になっていることを
皆さん知っているのでしょうか？
管理費用等（の安さ）を決め手に購入した人は少数派にせよ、実際に上がるとなると
固定費として生活に響いてきますので事前の「覚悟」が必要です。
早い段階から、総会での議題にして情報交換していくことが、大事かと思われます。

[284: 匿名さん]

管理費はともかく、修繕費は段階的な値上げが既に、重要事項説明書に
記載されています。

[285: ＳＧ住民]

273さんあたりから、
何か専門家っぽい意見が続いているようですが、
暗にSGを批判しているように見えます。(それも似たような文調が続いている。)
最近販売開始したM建設の関係者でしょうか？？
来客者が共用施設充実なのに管理費が安め目のSGと比較するのかもしれませんが、
SG掲示板には乱入しないでください。SGのことはSG住民で何とかします。

[286: 匿名さん]

>>255の兄貴さんのヒントで探したブログでは、管理組合初年度、赤字では
なかったようです。
とは言っても、共有部分の光熱費の節約を住民が意識することで、管理費
の収支を改善することも大切ですよね。

ところで、ＳＧの管理組合は初年度から赤字と決め付けている論調の方、
購入者や検討者でしたら、根拠をもっとはっきりと述べていただけませんか？
根拠がわかればその対策に何をすべきか検討できます。

購入者や検討者でないのでしたら、お引取りください。

[287: 274]

274＝283です。購入者です。
私は事情通さんの問題提起は、いずれ必要になってくる
可能性はないとはいえないと思いますし、281さんはの情報は
大変有用だと思います。一連の議論は（一部の茶々を除き）
購入者または検討者の有用な意見交換だと思いますが・・・。

[288: 匿名]

２８０＝２８２、購入者です。２８７さんに賛成です。ＳＧの外の業界関係者、ＳＧの会社関係者双方の方が、匿名性をかさにきていろいろ応酬しているような印象がありますが、それなりの情報も出されているので、大変興味深く、有用に感じています。感情的なコメントではなく、きちんとした情報や根拠に基づものである限り、批判や、それへの反論は購入者にとして大いに歓迎します。外の業者さんには無意味、無責任なあおりは止めてほしいし、SG関係者には議論の封殺を止めていただきたいと思います。それぞれが業者であることを示した上で、コメントされれば、この業界の人品を悪く言う人もいなくなるんでしょうが・・・・。

[289: 匿名さん]

288さんの続き？？？？
いずれにしても、居住者の意思が全て。ＳＧを守るのも（？）我々次第。
無知＆素人の我々に意識改革を促してもらった事は大変有意義であったと思います。
管理委託会社に問題があれば、即入れ替えましょう。
『マンションは鍵一つ』で便利という言葉を耳にしますが、この考えは大きな間違いとわかった事も収穫です。
問題はこの場に参加されている方々が購入者のごく一部という事ではないでしょうか？
この場に参加され色々な問題を勉強された方々、是非、管理組合の理事としてＳＧに貢献してみませんか？
何事も最初が肝心！！

[290: 匿名さん]

一戸建て住宅に住んでいると、管理費負担が無い様に思えますが、これはただ『ズボラ』なだけ。
建物の修繕は計画的に行いませんし、庭の掃除は業者に頼みませんし、植木の剪定は業者に頼みませんし、自宅の警備は頼みませんし（個々にＳＥＣＯＭはありますが）・・・。
マンションはこれらの事を『一戸あたりでは兼価』で出来る為、良しとしませんか？

[291: 匿名さん]

将来も管理費用がかかるので、一生ローンを払い続けるのと同じかも。
でも、ＳＧの生活を楽しめば、全て旨く行くと思いませんか？
一部の非協力的な方々も出てくるでしょうが、このような人達は放っておきましょう。

[292: 天神橋]

先週末はオプション会へ行き、一昨日はローンの申し込み会へ行ってきました。
オプション会ではカーテンと照明を主に見ましたが、
やはり割高な印象が拭えません。
インターネットで調べると、同じ商品がもっと安く買えるようですし。。
ちょっとオプション会の存在意義を疑いました。

ローンの申し込み会は会社を抜け出して行きました。
銀行担当者の都合もあるでしょうが、
平日に予定を組むのはやめてほしいですね。
今回の購入で役所関係も含めて早退・遅刻・私用外出連発です。

[293: 匿名さん]

オプション会でいただいたＤＩＧＩＴＡＬ　ＳＴＹＬＥ　ＢＯＯＫ
安価なソフトだけれど、けっこう遊べますね。

[294: 匿名さん]

293さん、同感です。
私は、あと廊下と玄関を作りこめば、完成です。

[295: 匿名さん]

281です。管理費と修繕積立金は、分けて考えるべきでしょう。どんな建物でも、当初10年くらいはほとんど修繕費はかからず、それから加速度的に修繕費が増えていくというのが建物のライフサイクルコストというものです。よって、SGの修繕積立金が、当初１〜９年と比べ、１０〜１５年が２倍、２０年目で２．５倍になっているのは、普通のことだと思います。
SGの20年の長期修繕計画に沿った修繕積立金は、精査したわけではないですが、ある程度保守的に充分な額で試算されていると推定されます。
私は職業柄、ビル取得を検討する際のデューデリ（詳細調査）資料として、いろいろなゼネコンや設計会社の建物診断報告書（エンジニアリング・レポート）の長期修繕計画を見ますが、この修繕計画は、ゼネコン等が、自社の「標準的」（実際より高め）な工事費を基にし、設備の耐用年数も標準的なもの（実際より短め）にして試算しているケースが多いからです。
注意すべきは、修繕工事を元請する管理会社に任せっぱなしだと、この保守的な（と推定される）修繕積立金を所与の予算として目いっぱい消化されてしまう危険があるということです。
ある金額以上の修繕をするときは、管理会社に元請させるにしても、必ず下請け業者の相見積もりを提示させるということです。当たり前ですが。

[296: 匿名さん]

295さんの説明はごもっともと思います。
管理会社は、我々の懐具合を熟知しています。それを見越して我々自身が行動しなければならないのではないでしょうか？
ＳＧの住人となる世帯は６００以上だと思います。これだけの世帯があれば、295さんの様な専門知識を持つ方々がいる可能性は高いのでは？

[297: 匿名さん]

管理費や修繕積立金の無駄な出費を抑えれば、値上げもそれだけ遠のくと言う事。
すべて住人次第！！
みなさん、もっと勉強して、理事会や総会でどんどん発言しましょう。
私たちの資産です。終の棲家です。

[298: 匿名さん]

281・295です。295の3行目「10〜15年が2倍」→「15〜19年が2倍」の間違いでした。

[299: 匿名さん]

いずれ倍額で、固定資産税を加えると、国民年金の額に。
遠い将来を考えると、マンション暮らしは若いうちは楽しめますが、老後はきついかも知れない？？
将来の年金も大変不安ですし・・・。

[300: 300ゲット]

いよいよ最終段階に入ってきましたね。
１１／２３は住宅性能説明会が予定されていますね。
私は１０００からの説明会に出席予定です。