ミッドレジデンス文京について

[物件比較中さん]

ミッドレジデンス文京についての情報を希望しています。
よろしくお願いします。

駅徒歩1分は魅力ですね。


公式URL：http://www.b-1min.jp/index.html

所在地：東京都文京区関口一丁目207番1（地番）
交通：東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩1分
　　　東京メトロ東西線「神楽坂」駅徒歩10分

売主：新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：松井建設株式会社
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

[151: 匿名さん]

HPでは新宿まで10分で紹介されていますが、急いで歩いて乗り換えがドンピシャでも16分かかります。
基本的には20分程度かかりますね。東京駅も同様。
所要時間があまりにも違いすぎるので不信感を感じてしまいます。

[152: 匿名さん]

>151
他物件もそうですが、乗り換え時間は含んでないのでは？

[153: 匿名さん]

>>150
別に大手町勤務者だけが住もうとしているわけではないし。

>>152
そのとおりですよね。
他の物件も一緒。
徒歩●分というのが信号待ちを含まないのと同じ。
標記の基準があります。
それで「不信感」と言われたらデベが可哀想だわ。>>151

[154: 匿名さん]

江戸川橋に関しては、駅に近いほど良いとは言えないのは確か。
駅周辺はマンションやオフィスビルばかりで、お店や自然はかなり少ないので。
実際、神楽坂駅や高台側の方が価格が高い。

[155: 匿名さん]

施工不良を気にするなら尚更現場施工の湿式より工場組立の乾式の方が有利なんですが…
難癖をつけたいだけなのか、知識があまりに乏しいのか、判断がつきません。

[156: 匿名さん]

http://jyusetsu-navi.cocolog-nifty.com/blog/2006/05/post_2e54.html
ここには施工に注意と買いてありますよ。

あと、乾式壁は、地震でずれたり、家具を壁に固定できなかったり、叩いて壊れたりするようですね。
（ご参考）
https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?p=10&b=50&o=16...
https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?b=50&o=162

[157: 匿名さん]

http://npo.house110.net/J110/txt2400/j2465.shtml
ここでは湿式は施工原因で遮音性が落ちる可能性があるので乾式が上と書いてますよ。

[158: 匿名さん]

乾式が上だなんてデベの言い訳を真に受けちゃってるわけですか？

[159: 匿名さん]

つまり、乾式の方が、施工不良が起こる確率は低いけど、
施工不良が起こった場合には遮音性がかなり低くなる、
ということでしょうか。

[160: 匿名さん]

財閥系の低層マンションで乾式が主流なら乾式派に同意できるけど、全然そうじゃないよね。
ていうか、遮音性以前に、素手で壊せるって時点で乾式はNG。

[161: 匿名さん]

パンダ売り物件なんて一番検討すべきでない
と考えます。

通常、ディベロッパーは設備、デザインなど付加価値をつけることで相場より高く売り、利益を得ようします。

それが難しいときはコスト削減しつつ売価も下げ、価格を売りとしたマンションを作ります。これを選ぶのは、考え方によっては有りだと思います。

パンダ住戸を作ると言うことは、売りや付加価値もなければ、全体の価格を下げることもしない、一部屋だけ下げてまるで安いかと誤認させることしか考えていない最もディベ都合の物件です。

パンダ住戸に申し込むのは止めませんが、その他の部屋は騙された人が申し込むだけ。倍率なんてつきません。

大金をかけた判断です。最後は自分次第ですが、私はお勧めできないと思います。

[162: 匿名さん]

パンダ部屋一択ですね。
その他の住戸は割高感すらありますのでスルーします。

[163: 購入検討中さん]

確かにパンダ部屋の利益を乗せられる他の部屋はたまったものでは無いですね。
もう、こうなったら、パンダ以外は不買運動して、他の部屋もパンダ化させましょうか。

[164: 匿名さん]

早くパンダの飼育員になりたいです。

[165: 匿名]

他のマンションはパンダの利益は乗せないかもしれないけど、テレビCMとか様々な広告宣伝費のコストを乗っけるから、同じでようなものじゃないですかね。

他も見ましたが新日鉄のリビオとか産経のルフォンとかオープンハウスとかは、作りがしっかりしていてコスパがいい感じがしました。

それに高級感と更なる性能を求めるなら、ブリリアとかプラウドとかブランズとかパーク○○とかいわゆる超一流になるんでしょうけど。

[166: 匿名さん]

ブリリアは超一流とは言えないよね。

[167: 匿名さん]

脱線して申し訳ないけど、地所と野村が抜けてるね。

[168: 匿名さん]

プラウドおもいっきり入ってるけど

[169: 匿名さん]

いや、頭一つ抜けてる（超一流の更に上）という意味で書きました。
言葉足らずで申し訳ない。

[170: 匿名さん]

リビオの別物件を検討していました。

買わなかった理由がキッチン洗面お風呂があまりに高級感が無かったことです。
天然御影石、ディスポーザー、ミストサウナなどが何一つついてなく、資産価値の面で大きなマイナスになるのが明らかでした。

本件はホームページだとそういう情報が全く無いので、解消されていることを望みます。

[171: 匿名さん]

ミストサウナあったら嬉しいですね。
後から付けるのはなかなか難しいみたいですからね。

その分、マンションの値段が30万円くらい上がってもつけてほしい。

家はリラックスできる空間であってほしいです。

[172: 匿名さん]

ディスポーザー以外の設備はオプションで設置可能なので、標準装備にする必要はないんじゃないですか？
御影石のキッチンもリフォームで取り替え可能ですし、資産価値への影響は皆無だと思いますよ。
建物で重要なのは、ディスポーザーや躯体構造（耐震性等）、エレベーターの台数など、
個人ではどうにもできないものだと私は思っています。

[173: 匿名さん]

ミストサウナ、せめて後で付けられるように、浴室の配管は太いのにしておいてほしいです。

[174: 匿名さん]

リビオの他物件で、オプションにないミストサウナをつけられるか聞いたら、できないといわれましたよ。
3LDKでもお風呂が1317の物件が多く、基本スペックは低いかと。
ここは1418と両タイプあるみたいですけどね。

[175: 匿名さん]

天然石キッチンはオプションだそうです
直接基礎だったり、スラブ厚は220mm（ノーマルスラブ）、タンクレストイレ等
想像してたより仕様は良かったです

なんと言っても、坪250万円以下のマンションですからね。坪300万前後の競合と比べちゃだめでしょう。

[176: 匿名さん]

それはなかなか高仕様ですね。
リビオより良いんじゃないか？

[177: 購入検討中さん]

トイレはいわゆるタンクレス風というやつで、タンクレスではないとの事です。タンクレスなら、設備仕様に大きく書くでしょうし。

[178: 匿名さん]

この物件はディスポーザーついてないようです
その分管理費も割安なので、悪いことばかりではないと思いますが

[179: 匿名]

友人宅に遊びにいったとき、キッチンが天然石で、すごく素敵で、気分が上がりました。

キッチンカウンターの天然石ってなくても日常生活には困らないので、見過ごされがちだけど、あると、キッチンに立った時の気分の上がり具合は違います。

住んでからだと、結構難しいので、勢いでオプション設置もありですよね(^-^)

[180: 購入検討中さん]

2階のパンダ部屋の目の前だけは立ち退かなかった小汚い一軒家があるんだね。これはさすがに無理だなぁ。

[181: 匿名さん]

最近建築費高騰のせいかマンションの仕様は落ちる一方みたいですが、坪単価270万ぐらいを越えたらキッチン天板が人造大理石はありえません。
リフォームしないと中古では売れないと思っていいです。
目玉住戸に釣られて安いマンションと思ってるかもしれませんが、買おうと思っている部屋の単価をきちんと見てください。
さらに周辺物件に比べてあまりに仕様が低いとどうなるかよく考えてみるべきだと思います。

[182: 匿名さん]

欲しいネガさんですね。

[183: 匿名さん]

ここ、パンダ部屋以外も結構コスパ良いんじゃないかって思ってます。
周辺相場をみると。

設備仕様を求めるなら、プラウド文京関口が良いんじゃないでしょうか。

[184: 購入検討中さん]

もう要望書始まった？

[185: 匿名さん]

周辺相場と言ってもアインスタワーとパークハウスとプラウドじゃあカテゴリーが違うんで参考にならないね。参考にすると失敗しますよ。

[186: 匿名さん]

キッチンが人工大理石ってだけで売れない訳ないでしょう。
天然御影石でも300万あればリフォームできるので、グロスで300万程度安ければ売れますよ。
また、天然石は傷みやすいので、もともと天然石でもリフォームして新品にしたいくらい。

そんなミクロなことより、ここはノンブランド低仕様マンションというのが痛い。
キッチンに関係なく中古で売るのに苦労すると思いますよ。
中古市場で地域最安値じゃないと買い手がつかないんじゃないでしょうか。

[187: 匿名さん]

新日鉄興和というのは売主としてはマトモな方だとおもうけど。立派なブランドと思います。

[188: 購入検討中さん]

上の「タンクレス風」トイレについてですが、地震災害時に一回だけ流せると言っていましたが、他のトイレと比べるとそこは弱いところなのでしょうか？普通は屋上の貯水タンクに水が残っていれば流せたような・・・

[189: 不動産購入勉強中さん]

トイレだのキッチン台だのはこだわる人が自腹でこだわればいいだけなので、こだわりがない人からすれば
そこそこの仕様で物件価格を抑えてくれているのだから、買う方としてはありがたい。
しっかし、実際見に行ってきたけど・・・。パンダ部屋はヒドイですね。
どれだけ安くても買わないし、賃貸に出てたとしても借りないレベルかと。

[190: 購入検討中さん]

189↑　確かに。
私も見てきましたが、パンダ部屋の正面ヒドイですね。
４５００万でも高い気がしちゃう。
賃貸だと確実に内覧されるし、ベランダからの景色みた途端
やめるでしょうね。
周辺家賃相場からみて破格の家賃で出さない限り無理。
そう考えると、投資用として購入するには向かないし、住むにはもっと向かない（笑）

[191: 匿名さん]

パンダ部屋目当ての牽制合戦が始まってるな

[192: 匿名さん]

どんな家でも時が来れば建て替えになります。10年か20年か40年か分かりませんが、それを待てるかどうかの戦いですね。

[193: 申込予定さん]

面白い！
うちはパンダ以外を申し込み予定だけど
実際購入できたら、パンダ部屋をどうゆう人が購入したのか
見に行きたい（笑）

[194: 購入検討中さん]

他の部屋の住人に好奇の目で見られるかもしれませんが、別に気にする必要ないですよ。
世の中には4500万円の部屋を買えない人だっているんですから。
ちなみに予想では、パンダは個人ではなく業者が引くのではないかな～と思います。

[195: 匿名さん]

予定調和ゲームですね。

[196: 匿名さん]

狭い。

[197: マンコミュファンさん]

榊淳司

[198: 周辺住民さん]

この建物ってすごい場所に建ててるんですよね。やたら安いと思ったら4500は半地下で、他は相場。皆さんがパンダパンダおっしゃっている意味がやっとわかりました。
あんなに囲まれていて陽当たりないところを買う人いるんですかね？不思議でたまりません。
そもそもあの地で、高速真ん前は買うところではありません。神楽坂寄りか、早稲田寄りを選ぶのか普通。
いろいろあり得なさすぎます。

[199: 匿名さん]

物件の場所すら載せないで価格のみで煽ってるからどうかと思ったけど
現地みると納得いく、あれは現地見られたくないんだな

[200: 匿名さん]

事前説明会に参加されていれば分かるかと思いますが
HP公表のパンダ部屋以外にも4,000万円台の3LDKはあります

必死にネガらなくとも
低地・浸水リスク、北側駐車場を抜けた高速からの騒音、日照皆無等全てのマイナス要因を理解した上での登録だけでも
異常な高倍率抽選になるでしょうね

[201: 匿名さん]

現地見て何も思わない人はいないと思います。
家探しって大変だし早く決めたい気持ちはわかりますが、３方囲まれて残る北側が高速なんて、最悪に近いポジションですよ。
ホームページに物件の場所を明示しないなんておかしいと思いませんか？
売るときに1000万単位で損して泣きを見ても誰も助けてくれないですし、本当に冷静になることをおすすめします。

[202: 匿名さん]

繰り返しになりますが、登録する人はその条件を理解した上で登録する訳ですから問題ないですよ
モデルルームにもちゃんと地図は載ってますし、現地案内もありますよ

それとも、他人に登録されては困る理由でも何かあるのでしょうか（笑）

[203: 購入検討中さん]

先日、事前案内会に行った感想です。

現地案内図が無いのは、確かに他の販売マンションでは、ほとんど例がないかと思いますが、
案内会では、現地や周辺を案内していただいたので、しっかりと自分の目で確認することができました。
そして、マンションの３方が囲まれていること、文京区と新宿区の谷間に位置していることを再確認しました。

現地を見た１０分間位の間に気づいた点としては、３方を囲まれているせい（おかげ？）で
大通りの音はあまり気になりませんでした（このマンション建設工事の音が響いていたせいもありますが）。
日照については、１年間を通して考えると、最低でも10階前後以上でないと期待できないかなぁ、という感じでしたが
逆に高層階の北側になると、高速の音が聞こえやすくなるのかなぁ？とも感じました。
隣接関係、価格、間取りの３点から、どの当りが良いのかなぁ・・・なんて考えていました。

文京区と新宿区の「谷間」についてですが、マンション周辺で生活する分には平坦で暮らしやすそうですが
神楽坂方面や指定小学校までの道のりは、ただただ坂道を地道に登っていくしかない場所でした。
小学校までは実際に歩いてみましたが、運動不足の私にはしんどかったです。
それから水害面では、神田川の氾濫以外にも、地形的に谷間であることによって
他の場所から水が流れ着いて来るなんてこともあるのかなぁ？なんてことも考えました。

現地を見学した後に、モデルルームに戻って全プランの間取り図をみましたが、間取りは、私好みでした。
３ＬＤＫで探していますが、基本的にはリビング中心の居室配置で、廊下が無駄に広くなくて、効率的かなぁと。

結局のところ、私個人としては購入するかどうか迷っている状況ですが、
なにはともあれ、現地とモデルルームに行かれることをお勧めします。

[204: 匿名さん]

高級住宅地の谷間にある環境の悪い地域最安マンションに住むのは精神的に辛いものがあるなあ。
高い金払ってまで肩身が狭い思いするなんて考えられない。

[205: 物件比較中さん]

204↑さん
精神的にツライものがあって、考えられないなら考えなきゃいい。
なぜ、この掲示板にいるの？
コメントする意味がわからない。

[206: 匿名さん]

場所を誤魔化しつつ金額で釣って、MRまで誘導してるからやり方があざといんだよね
牽制合戦？なのかどうかは知りませんが、批判が的な人がいるのも仕方ないでしょう
まして現地があの立地ですからね。

まあ駅１分の立地を活かして昼間家にいないＤＩＮＫＳ家庭には需要あるかなって思います。
パンダ部屋ならそのまま賃貸で利益でるでしょうね、抽選高倍率必至でしょうが・・

[207: 購入検討中さん]

もう、ネガるのやめましょうよ。
このクラスになると、ネガ情報で多少間引きされたって、超高倍率は確定なんですから。特に不動産業界では知る人ぞ知る物件ですよ、ここ。
それよりもどうやったら、他の部屋をお値打ちでゲットできるかに注力したほうがいいと思います。

[208: 匿名さん]

安いものにはやっぱり理由がありますね。
営業さんも他の部屋への誘導に必死でした。

[209: 購入検討中さん]

やはり一番人気はＧかＦの間取りですかね？上階の方だと価格は６０００万越えますか？
それでも、文京区で新築３ＬＤＫ１０階以上だとリーズナブルですよね！
まさか、ほとんどがオプション・・・・なんてことはないですよね？

[210: 物件比較中さん]

モデルルームがFタイプを1LDKみたいに変更してるから想像がしにくい。でも間取りセレクトできるのかって聞いても分からないって言われたし、低層階はすでに結構建っちゃってるし、そんな曖昧でいいのか？

[211: 物件比較中さん]

建具やフローリングの色のセレクトなんかももう本当に上の階以外は無理だって。

安いんだから仕方ないでしょ？的な部分が結構多いんだよなぁ。

[212: 匿名さん]

文京区…坪３００万
駅近…＋10％
眺望なし…－10％
騒音…－10％
低地…－5％
仕様の低さ…－5％

適正価格は坪２５０万くらい。それを下回ってるならお買い得だと思うけどパンダ部屋除くと平均いくらくらい？

[213: 購入検討中さん]

２１２さんのご意見、厳しいですね。
当方の感じ方としてましは
駅近・・・＋２０％（徒歩一分は稀です！）
眺望なし・・・―１０％
騒音・・・±０（都心に住んだ事がある方なら問題ないレベルかと）
低地・・・-５％
仕様の低さ・・・±０（低い訳じゃない、標準くらいの認識です）

トータルで考えると買い！な物件かと思います。
坪単価２８０～２９０はするかと。
２１２さんの言うとおり坪単価２５０万だとすればカナリお買い得～

[214: 匿名さん]

駅１分は希少だけど江戸川橋だからね～
15%くらいか

[215: 物件比較中さん]

購入検討中ですが、坪290はない気がしますね。
その金額出せるなら敢えて本物件を選ばないかと。
私としては、

駅近・・・＋１５％（徒歩一分の魅力)
眺望なし・・・―１０％
環境・・・ー１０％（高速騒音、空気汚れ)
低地・・・ー５％
仕様・・・±０

上記を踏まえて、坪260〜270 を想定しています。
坪250ならやや割安かと。

[216: マンション投資家さん]

まあ、坪２５０～２７０万が妥当（低層～中層）だろうね。
けど１０階以上で７０平米越えのタイプの部屋なら坪２９０以上じゃないかな？
日当たりも悪くないだろうし、坪３００から眺望代引いて２９０ってところじゃないかな？

[217: 匿名さん]

乾式の時点で低仕様ｰ10%確定でしょ。
あと、江戸川橋は坪300万もないんじゃない？
神楽坂寄りでようやく300万オーバー。

[218: 購入検討中さん]

広告住戸以外がいくらなのか気になる。情報出てる？
3LDK4000万台ならかなり前向き。5000万台前半なら検討。5500万越えてきたら割高に感じるな。

[219: 匿名さん]

乾式はいま普通だからマイナスはないんじゃない？湿式だったらプラス10パーセントくらいかな。

[220: ご近所さん]

価格はそんなに変わらないのに、どんどんグレードが落ちていますね。
1年前に契約しておいて良かった。

[221: 匿名]

なんか、投資で買う人多そうですね。

[222: 物件比較中さん]

パンダ部屋以外でも3LDKで4,000万台ありますよ。
パンダが日照など条件が厳し過ぎるだけに、意外とその近辺にも散りそうな気がします。

[223: 購入検討中さん]

意外と6000万円台も多いですよ。

[224: 匿名さん]

4000万台の部屋はお得だね。
条件良い部屋にしたい、って考えて5000万以上の部屋に誘導されちゃったら＊＊＊。マンションの囲まれ感と低仕様はどの部屋も一緒なんだから。

[225: 匿名さん]

正にそう。4000万台以外は何の魅力もない物件。

[226: 匿名さん]

4000万台の部屋買って賃貸で回したい
販売開始はいつから？

[227: 匿名さん]

賃貸っていうのは中古物件買ってやるものだよ。表面利回り10パーセント越えでね。

[228: 購入検討中さん]

投資理論としては、確かにその通り。
ただし、中古物件の場合は実質利回りとの乖離や流動性リスクなども考慮に入れないと、ですけどね。

[230: 匿名さん]

特に乾式タイプマンションは決まって賃貸議論花盛りに成りますねー
安いってＰＲしている以上、仕方ないかぁー

[231: 匿名さん]

これだけ話題になってるので、販売会社はまんまと戦略成功ですね。
下手な広告費使うより、条件が悪い一部屋の売れ残りそうな部屋の価格を広告費分下げれば 話題性が出るというカラクリですね。

[232: 匿名さん]

悪い意味で有名になってますけどね。
パンダ部屋以外が売れて初めて成功。

[233: 販売関係者さん]

私のリサーチによると、パンダ部屋以外への誘導に成功しているそうですよ！
他の部屋でも抽選確実のようです。
大成功ですね。

１０階以上は条件のわりに相場よりもお得感があると思うので
周辺に詳しい人からすれば買わずにはいられない物件のようです。
隣りのパークハウスとかを７０００万以上だして買った人達は
今頃悔しい思いをしていることでしょう。

[235: 匿名さん]

購入層が全く違うのでパークハウス購入者は全く気にしてないと思いますよ。
でも、こういうマンションがどんどん増えて、マンション相場を落として欲しいですね。

[239: 匿名さん]

パンダの部屋以外に誘導される人なんてホントにいるのかな？まあ不動産屋からしたら素人さんを言いくるめるのなんか簡単なのかもね。こういう売り方が増えたらやだな。
とりあえず販売関係者さん、10階以上にお得感なんて私は感じません。

[240: 匿名さん]

ふと思ったけど10階以上が売れないから誘導してるのかな。なんて勘ぐっちゃう。

[241: 物件比較中さん]

買うか買わないかは別として、私はお得感感じてますよー！
設備うんぬんを除いても、文京区関口アドレスしかも駅１分で１０階以上、
７０平米越えしてたら新築で７０００万以上はすると思っているので。

[243: 匿名さん]

エレベーター1台だそうですけど、それってどうですか？
建築コスト削るの必死だったのでしょうか。
そういうのは投資的にもマイナスでしょうか？

[244: 匿名さん]

建築コスト削減もあったでしょうけど、管理費を安く済ますためでもあるのかな、と。
世帯数から言えば確かに不安になりますよね。
特に朝・・・
集中する時間帯はイライラしちゃうかもですね（笑）

[246: 買い換え検討中]

１０階以上にお得感を感じないんですね。
この広さでもっと安い物件があれば教えて欲しい。

このご時勢では間違いなくお買い得でしょ！

[247: 匿名さん]

>>239
>とりあえず販売関係者さん、10階以上にお得感なんて私は感じません。


こういう奴を言いくるめるのは比較的簡単。

[248: 匿名さん]

販売関係者って、ただ不動産関係の仕事してて
モデルルームに潜り込んで得た情報なんじゃない？
この物件の販売関係者ではないような気がする・・・

[249: 匿名さん]

おっしゃる通り！
他にお得感を感じている物件があるなら教えてほしい！
それともただの牽制か？

[250: 匿名さん]

お買い得感はまったく感じないですね。明らかに条件が悪いので安いってだけだと思います。

みなさんご存じの通り、安さの秘密は、東西南をビルに囲まれた立地（北向き住戸が安いのと同じ現象）、抜けた北側は高速道路至近、ハザードマップで2～5ｍの浸水懸念有、間取りの魅力なし（柱だらけで居室がリビングインなど、効率的に家具を設置できず狭く感じる）、乾式壁やエレベーターが1基のみなどの低い仕様。一方で魅力は駅からの近さ、文京区アドレス。

条件だけ見ると決して買って住みたいとは思えませんね。また、関口と言っても1丁目では魅力に乏しいです。2丁目でしたら良かったのですが。