ミッドレジデンス文京について

[物件比較中さん]

ミッドレジデンス文京についての情報を希望しています。
よろしくお願いします。

駅徒歩1分は魅力ですね。


公式URL：http://www.b-1min.jp/index.html

所在地：東京都文京区関口一丁目207番1（地番）
交通：東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩1分
　　　東京メトロ東西線「神楽坂」駅徒歩10分

売主：新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：松井建設株式会社
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

[121: 購入検討中さん]

118～120さん
長年、近辺に住んでいますが豪雨だろうか、台風だろうが
何の影響も受けた事ありませんよ！
一軒家にもマンションにも住みましたが、まったく問題ありませんよ！
大丈夫です！安心してください！

[122: 物件比較中さん]

実際のモデルルームに行かれた方はいらっしゃいませんか？
価格情報、お願いします。

[123: 購入検討中さん]

モデルルーム行きました。
ワイドスパンをウリにしていましたが、窓が小さい（低い）のでその利点を生かし切っているとは思えませんでした。
あと、梁と柱が出すぎていて間取りの記載よりも圧迫感を感じました。文京区のマンションとしては、こんなものなんですかね？？？これらは主観的なものなので、一度モデルルームに行かれたほうが良いかと思います。
それ以上に周辺環境の方が要チェックですけど。

[124: 匿名さん]

モデルルーム行きました。
パンダ部屋のパンダっぷりがハンパありません（つまりアノ価格帯は1戸です）。
広告戦略上、最後まで残すかもしれませんね。
あの金額であれば、10年ぐらい貸して、売れば、賃料分丸々いただけるでしょうね。
高倍率必至と思います。

価格といえば、1LDKが要注目と思います。
貸すなり売るなり、どうやっても利益でますね、垂涎ものです。

建物は、「ちょっと良さげな賃貸マンション」と感じました。
次購入のマンションに腰を落ち着けたい人にとって魅力的なものになるか、
個々の判断になると思います。

[125: 匿名さん]

露骨なパンダ戦略ですか。まるで二流デベのやり口ですね。新日鉄さんはリビオシリーズでスマートな売り方してて好感を持っていたのですが、なにか方針転換があったんですかね？

[126: 物件比較中さん]

リビオだと売れ残りのイメージが強いからじゃない？

[127: 物件比較中さん]

営業担当者はかなり強気な態度ですね。若干不愉快なくらい。
これだけ注目を集めているので仕方ないのでしょうか。

物件自体は思ったより悪くないと思いましたが、価格的には例のパンダ部屋以外は決して安くないです。

[128: 田町]

情報ある方、どなたか値段出しちゃってください。

[129: 匿名さん]

パンダを買えれば勝ち組ですね。
他は、、、

[131: 匿名さん]

パンダ部屋は日当たり悪いから＊＊＊でしょう。

[132: 匿名さん]

パンダ以外の３ＬＤＫは６千万円。

[133: 物件比較中さん]

パンダ以外も、比較的抑えられていると思いますよ、近隣価格と比較して。
もちろん、建物のグレードもそれなりですけど。近くのプラウドとは段違い。

[134: 匿名さん]

15階程度で乾式壁を採用するなど、徹底したコストカットは差別化という意味では面白い。
でも、安かろう悪かろうですね。最近は賃貸マンションでも湿式壁ですよ。
地権者住戸が多いので賃貸化は必至だと思いますし、グレードも低いですし、
賃貸マンションだと思った方が良いですね。

[135: 匿名さん]

一方で、梁もしっかりあるようなので、LHには有利ですね。
パンダの倍率はどれくらいになるのでしょうね。

[136: 物件比較中さん]

他の部屋もお値打ちだと思うので、一戸だけのパンダに絞って狙いに行くと、他の人気部屋も買いそびれそうで判断に迷いますね。

[137: 匿名さん]

マンションに限らず今の建築は何階建てだろうと乾式壁が常識なので、知ったかぶってこの有り様（笑）

あ、因みに一級建築士で設計歴１５年なのでド素人は絡まないでね♡

[138: 購入検討中さん]

>137さん
なるほど、一級建築士でキャリアが長くても、
人としてはまだまだ素人なんですね。
これからがんばってください。

[139: 匿名さん]

長谷工的なマンションだと180mm湿式は結構ありますよ
そもそも乾式と湿式のどちらがいいかは一概に言えないと思うけれど

[140: 匿名さん]

客寄せパンダ戦略、資料請求数とか見るとけっこう効果あったみたいですね。
マツモトキヨシとかが得意の入り口近くに激安特売商品を置いて、お店に誘引する戦略ですかね。

マンションの宣伝って広告宣伝費をどうかけるかが重要だと思いますが、そのコストで一部屋めっちゃ安くして話題性をあげ効果的に宣伝するというのもありですね。

たぶん投資用の人が興味を持ち、その人たちをターゲットにグロス安（もしかすると坪単価は高いかもだけど）の賃貸向け物件を販売するみたいな。
３LDKにひかれたファミリー層には、もっと環境の良い部屋（値段高めの部屋）を提案すると。
比較条件の周りの新築マンションはもっと高いとPR。
ただ、地縁がある人以外は、他社より安いというよりも、この場所で買いたいというこだわりがないと
他エリアを検討されてしまうので、販売員さんがいかにうまく説明するかが鍵ですね。

買う側が吟味して、それ以上の価値があると判断できるかどうか。

新日鉄興和不動産は豪華ではないけど、堅実だと思います。
このマンションは、賃貸利用も多いと思うので、例えば採算ぎりぎりでもしっかりとしたものを建てて、
この賃貸物件に住んだ人が、買うときも新日鉄興和不動産の建物を買いたいなと思わせれば、さらに宣伝効果
になりますよね。
そこまで考えて、戦略的なむしろ一棟採算度外視のマンションにしてもよかったのではと思ったりもします。
一部屋が客寄せパンダではなく、一棟が客寄せパンダみたいな。
まあそこまではなかなか難しいんでしょうが。

あとはマンション性能よりも周辺環境ですね。。。

今日自転車で現地をふらっと見てこようと思います。

[141: 匿名さん]

北を除く3方が14階建てのマンションに囲まれているため、全く日照が期待できません。
（今の時期は多少ましだが、秋冬は全く日が当たらない）
3ＬＤＫのファミリータイプもあるが、結局は日中不在がルーチンのＤＩＮＫＳ向け住戸
なんでしょうね。。。

[142: 周辺住民さん]

激安バーゲンマンションですね。
でも環境最悪、陽当たり最悪、とにかく激安、駅近で文京区アドレスだけが取り柄、賃貸マンションに毛が生えた程度で満足するなら買いでしょう。
何にも取り柄がないところよりはましか。

[143: 匿名さん]

マンションは１に立地、２に立地、３，４，がなくて５に立地です
文京区でメトロの駅徒歩１分（途中横断歩道もなし）という立地で坪210万の70m2超3LDKなんて
よほどのデフレでも起きなきゃこの先100年は出てこないと思います

ということでパンダ部屋１室に限っては投資用でも住居用でも極めてお買い得と考えています

それ以外は知りません
バリバリインフレーム（Fタイプ以外）で
窓も小さく（元々日照が見込めないので大きくても意味ないですが）
リビングインだらけで駐輪場の数すら少ないので
競合マンションと同じ価格帯ではとても買う気しないですね

[144: 物件比較中さん]

本気でバンダ部屋の購入を検討している方はいますか？

[145: 匿名さん]

パンダ部屋のことしか考えておりません。親友も皆そう言っています。

[146: 匿名さん]

同じくパンダだけ登録予定です

[147: 匿名さん]

パンダ部屋が当たったら将来安泰ですね。

[148: 匿名さん]

今日、現地を見に行ってきました。
意外に現地見学者多かったです。人気なんですね。

予想よりも環境は良かったです。
3LDKで4500万円だったので、きわめて厳しい環境かと思っていたのですが、
思いのほか普通でした。駅近なのに落ち着いた雰囲気だし。
しかも近くにコンビニも多いし、地蔵通り商店街がにぎわいを見せているし、素敵な感じでした。
たぶん、客寄せパンダでつけた4500万円という値段設定が、逆に、マンションの環境がきわめて悪すぎて
こんな値段しか付けられなかったんじゃと不安にさせた部分もあったんじゃないかなと思います。

その上で、気になった点は
１．日当たり
やはり三方（東南西）高いマンションに囲まれているので、厳しそうです。ただし、間近で接しているわけではないので
圧迫感はそんなに強くはないかもです。
でも周辺の一軒家なんかも同様の条件のところはあったので、このエリアはしょうがないのかもしれません。
日当たり重視ならここはやめた方が良いと思います。
２．プライバシー
それに関連して気になったのが、ほかのマンションのベランダと向い合せになるので、階数や方向によっては窓からの眺めやベランダの過ごし方に気を遣いそうです。現地チェックが必要かもです。
３．音
幹線道路と高速道路が近いので、ただ一本建物を挟んでますが、音が少し気になるかもしれません。
夜の状況と、高層階の道路から直接響く状況はどんな感じになるか想像できませんが。
近くにはまさに幹線道路沿いのマンションもあったので、そこに比べれば音は緩和されるのかもしれません。
なお、そのマンションも新日鉄興和不動産のマンションでしたが。。。

クリオ音羽が近くにあり販売中だったので、そこと競合になるんですかね。

このあたり賃貸相場がそれなりに高かったので、投資としての需要はありそうですね。
住むのもぜんぜんありだなと思いました。

あとお茶の水女子大およびその系列学校が近いので、通学には良さそうですね。

帰りに、小石川植物園の方に行ったんですが、その隣の広い土地に低層階マンションを建設していて、何とかガーデンて書いてありましたが、その環境がすごい素敵で心惹かれました。

以上今日の散歩日記でした。

[149: 匿名さん]

おそらくパンダだけ登録というのはできない仕組みにしてくるんでしょうね。何でもありですから、マンションの販売は。

[150: 匿名さん]

キチンと施工すれば乾式壁でも遮音性は高いんだろうけど、この職人不足の最中に建設される安マンションじゃあ、施工が不安過ぎる。ちょっとでも施工でミスすれば騒音マンションの完成。

地権者から大量の賃貸が出るのもマイナス。家賃相場が相当下がると予想。

さらに、駅から徒歩1分でも、それがマイナー路線の有楽町線じゃあね。大手町に行くのに10分かけて坂上にある神楽坂駅を利用しないといけないんだから、都心勤務者にとっては特に駅近のメリットなし。

[151: 匿名さん]

HPでは新宿まで10分で紹介されていますが、急いで歩いて乗り換えがドンピシャでも16分かかります。
基本的には20分程度かかりますね。東京駅も同様。
所要時間があまりにも違いすぎるので不信感を感じてしまいます。

[152: 匿名さん]

>151
他物件もそうですが、乗り換え時間は含んでないのでは？

[153: 匿名さん]

>>150
別に大手町勤務者だけが住もうとしているわけではないし。

>>152
そのとおりですよね。
他の物件も一緒。
徒歩●分というのが信号待ちを含まないのと同じ。
標記の基準があります。
それで「不信感」と言われたらデベが可哀想だわ。>>151

[154: 匿名さん]

江戸川橋に関しては、駅に近いほど良いとは言えないのは確か。
駅周辺はマンションやオフィスビルばかりで、お店や自然はかなり少ないので。
実際、神楽坂駅や高台側の方が価格が高い。

[155: 匿名さん]

施工不良を気にするなら尚更現場施工の湿式より工場組立の乾式の方が有利なんですが…
難癖をつけたいだけなのか、知識があまりに乏しいのか、判断がつきません。

[156: 匿名さん]

http://jyusetsu-navi.cocolog-nifty.com/blog/2006/05/post_2e54.html
ここには施工に注意と買いてありますよ。

あと、乾式壁は、地震でずれたり、家具を壁に固定できなかったり、叩いて壊れたりするようですね。
（ご参考）
https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?p=10&b=50&o=16...
https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?b=50&o=162

[157: 匿名さん]

http://npo.house110.net/J110/txt2400/j2465.shtml
ここでは湿式は施工原因で遮音性が落ちる可能性があるので乾式が上と書いてますよ。

[158: 匿名さん]

乾式が上だなんてデベの言い訳を真に受けちゃってるわけですか？

[159: 匿名さん]

つまり、乾式の方が、施工不良が起こる確率は低いけど、
施工不良が起こった場合には遮音性がかなり低くなる、
ということでしょうか。

[160: 匿名さん]

財閥系の低層マンションで乾式が主流なら乾式派に同意できるけど、全然そうじゃないよね。
ていうか、遮音性以前に、素手で壊せるって時点で乾式はNG。

[161: 匿名さん]

パンダ売り物件なんて一番検討すべきでない
と考えます。

通常、ディベロッパーは設備、デザインなど付加価値をつけることで相場より高く売り、利益を得ようします。

それが難しいときはコスト削減しつつ売価も下げ、価格を売りとしたマンションを作ります。これを選ぶのは、考え方によっては有りだと思います。

パンダ住戸を作ると言うことは、売りや付加価値もなければ、全体の価格を下げることもしない、一部屋だけ下げてまるで安いかと誤認させることしか考えていない最もディベ都合の物件です。

パンダ住戸に申し込むのは止めませんが、その他の部屋は騙された人が申し込むだけ。倍率なんてつきません。

大金をかけた判断です。最後は自分次第ですが、私はお勧めできないと思います。

[162: 匿名さん]

パンダ部屋一択ですね。
その他の住戸は割高感すらありますのでスルーします。

[163: 購入検討中さん]

確かにパンダ部屋の利益を乗せられる他の部屋はたまったものでは無いですね。
もう、こうなったら、パンダ以外は不買運動して、他の部屋もパンダ化させましょうか。

[164: 匿名さん]

早くパンダの飼育員になりたいです。

[165: 匿名]

他のマンションはパンダの利益は乗せないかもしれないけど、テレビCMとか様々な広告宣伝費のコストを乗っけるから、同じでようなものじゃないですかね。

他も見ましたが新日鉄のリビオとか産経のルフォンとかオープンハウスとかは、作りがしっかりしていてコスパがいい感じがしました。

それに高級感と更なる性能を求めるなら、ブリリアとかプラウドとかブランズとかパーク○○とかいわゆる超一流になるんでしょうけど。

[166: 匿名さん]

ブリリアは超一流とは言えないよね。

[167: 匿名さん]

脱線して申し訳ないけど、地所と野村が抜けてるね。

[168: 匿名さん]

プラウドおもいっきり入ってるけど

[169: 匿名さん]

いや、頭一つ抜けてる（超一流の更に上）という意味で書きました。
言葉足らずで申し訳ない。

[170: 匿名さん]

リビオの別物件を検討していました。

買わなかった理由がキッチン洗面お風呂があまりに高級感が無かったことです。
天然御影石、ディスポーザー、ミストサウナなどが何一つついてなく、資産価値の面で大きなマイナスになるのが明らかでした。

本件はホームページだとそういう情報が全く無いので、解消されていることを望みます。