毎月の管理費・修繕積立金について

[初心者]

昨日マンションの申し込みをしました。重要事項説明案と長期修繕積立案の冊子をもらい読んだところ、
積立金が５年毎にアップし、20年目には４倍になることが判明しました。管理費も現在のところ１万円
ちょっとですが、今後は変わる可能性もあるとの記載があります。ちなみDハウスのマンションなのですが、
この冊子を見て初めてこの事実をしったもので少し躊躇しています。
これがマンションなんだと言われればそこまでなのですが、何せ初めての購入なので戸惑っています。
ローンが終わっても毎月４万円近く払うのかと思うと少々不安になってきました。
購入者の方などご意見いただければと思っています。よろしくお願いします。

[61: 匿名さん]

トビ主さんへ、

ここへは、初めてのカキコです。

わたしもつい最近同じ体験をしました。

そのマンションAは、MRでは、その手の説明会は一切なく、申し込み・抽選が終わり、仮契約が終了した段階で、
管理費・修繕積立金の説明がありました。
修繕積み立て金の値上がりの仕方は、トビ主さんの物件に近く
１〜５年目：約8000円
６〜10年目：約12000円
11〜15年目：約16000円
16〜20年目：約20000円
21〜25年目：約24000円
26〜30年目：約28000円
と、ちょっとびっくりしました。
一方で、管理費は、初年度でだいたい13600円ぐらい
五年毎に多少値上がりすると過程して、1.1をかけていくと、
14960円、16456円、18102円、19912円、21903円となります。
16年目からあわせて、約38000円になります。駐車場台は、値上がりしないと過程しても、
会社生活の終わりが見えてくる（＝収入UPが見込めない年齢）歳に、
45000円を徴収されるわけです。（年金破綻という不安材料もあるのに。。。）

で、このマンションの場合、30年目までに、1400万円の（管理費＋修繕積立金）を
収める計算になりました。
そこで他の物件と比較してみましたが、
安いところでも30年目までには、やはり、1200万円程度かかるようです。
きっと他の物件を探してみても、30年目が終った段階で1000万円以下で済んでいるような
物件は、ないのではないでしょうか？
4500万円の物件を買っても、30年間住むつもりで買うなら、約1200〜1400万円高い物件を買っているような
ものです。
それとは引き換えに、「一戸だてとは違った、安全・快適な暮らしを得た」と自分に言い聞かせて
自分が納得できるかどうかでしょうね。

[62: 匿名さん]

>>61
分母はいくらですか？
それの１．５％くらいが修繕積立金（基金を含めた）の妥当水準です。
それと、修繕積立金だけ書いていますが基金はどの時点でいくらですか？

「分母」の意味はわかりますよね？
それだけ長々とかいているんだから。

[63: 匿名さん]

>>61
あなたは修繕積立金について理解が不足していませんか？
＞4500万円の物件を買っても、30年間住むつもりで買うなら、約1200〜1400万円高い物件を買っているようなものです。
＞それとは引き換えに、「一戸だてとは違った、安全・快適な暮らしを得た」と自分に言い聞かせて自分が納得できるかどうかでしょうね。
一戸建を買っても、その分（というより修繕費はもっと大きい）の負担はかかります。
新築で買おうと、中古で買おうと、修繕の経費はかかります。それはマンションでも一戸建でも同じです。

[64: 匿名さん]

>50.54.60
49の文章は勉強不足な方、２．３次取得者や賃貸人と生活＝（１次取得者と違い）大事にしない又は
将来（マンションの）資金計画的にきついであってなぜ賃貸住宅って話になってるか理解できない。

分譲マンションで駅近や利便性の良い場所は賃貸で儲けようとの話が多いし
デベもいざとなったら貸せますよを殺し文句にしてますよね。
賃貸住宅は関係ありませんよ。

54さん、落ち着いて文章を読みましょう。

[65: 匿名さん]

61です。

>>62
分母って何でしょうか？修繕費用の総積上げコストですか？
であれば、この物件の場合、30年目までの修繕費用の総コストは10億円でした。
（大規模修繕計画表をもらっており、その表からの引用です。）
これがベースで毎月の修繕費と、５年毎の引き上げが
きまっているのだなと思いましたが、1戸当り、一月当りの計算まで、あっているかどうかは見ていません。
ちなみに、このマンションのこの計画の場合、
途中の月での基金はありません。基金があるのもいやなものです。
（でも、結局、30年後までの目標総徴収費用はいっしょでなのですけどね。）
また、最初の基金は44〜47万円ぐらいです。
1.5％かどうかは気にしていませんでしたが、某サイトで「修繕積立金が高い」と評されていましたので、
世間一般に高めなのだと思います。

[66: 匿名さん]

61です。

>>63
>あなたは修繕積立金について理解が不足していませんか？
そんなことはないですよ。
>一戸建を買っても、その分（というより修繕費はもっと大きい）の負担はかかります。
この点も十分に理解しています。

わたしの試算は以下です。
１戸建ての場合、10年に一回、100万円程度。
20年目で飽きがきて、建て直して（例えば1500万円ぐらいとして）、20年目までの合計が1600万円
それで40年目まで耐えることにして、30年目の100万円だけ追加して、1700万円
40年目には、収入があるわけないので、立替できるはずもなく、子供に相続しているでしょう。

マンションの場合、建替えの話しになると話は別なはずで、
とりあえず、30年後までに1200万〜1400万円払っている。そこからさらに10年経って、
40年目に、（さらに500万円程度は追加で積み立てているのに加えて）建替えの話しになる
そのとき、例えば「１世帯辺り、1000万円。払えない人は逆に1000万円あげるから出ていけ」
と言われたら。
「金がなくて、出て行く組みになりそー。でも1000万って、出ていく費用としては安いしー」
と思いません？
また、その交通整理（立替希望組み、出て行く組み、どっちもヤダ組みの整理）役に巻き込まれたら
大変です。マンションの場合、生きているうちに建替えの話しにならなければいいなぁとも思います。

という試算のとおり、わたし個人、どっちがいいという結論が出せません。
（出す気もないけど。。。 あとは好みだと思います）

上記の例だと、マンションが不利に見えるかもしれませんが、全て想定値であり、
マンションは、50年もつかもしれません。したがって、
あまり細かい設定をいじってみなさんと議論するつもりもありません。（どうせ結論でないし）

結局トビ主さんに言いたかったのは
「一生懸命調べても、格安なところはきっとなくて、
30年目までに1200〜1400万円をはらうことは覚悟しましょう。」
です。

あくまで、このトビの題名どおり、「管理費と修繕積立金」について
わたし個人の経験と考察を参考意見として書かせてもらいました。

また、「一戸建てとは違った、安全・快適な暮らしを得たと自分に言い聞かせて」
と書きましたが、
これも、「1200万〜1400万円の管理日＋修繕積立金がすんなり受け入れにくいなら」
という意味であって、マンションと一戸建ての優劣をどちらかに決め付けたものではありません。

[67: 匿名さん]

改めて自分の購入したマンションの長期修繕計画（案）を確認しました。
そんなに高くありませんでした。郊外だからでしょうか。4年毎に1.4倍くらいになってましたが。
実際のところいくらかかるかはわからないんじゃないんですか？
管理に対する知識もないので管理費や修繕費に対する査定能力はないのですから。
かかった分ください（かかる分ください）というのは金がかかります。
物価が上がれば修繕費や管理費も当然上がるでしょう。いまの情勢だと当然物価は上がりますから。
物価が上がれば収入も少しは上がるから問題ないのかも。
一番良いのはマンション管理に関してそれなりの知識を持ち管理会社を管理していくことです。
言いなりに金を出すだけならその結果に後悔しても仕方ありません。
後悔したくないのならきっちり自分で管理する。これに尽きるのではないでしょうか。
修繕積立金や管理費は自分たちが使うというこという意識を持つべきなのでしょう。
管理組合（自分たち）が管理会社に発注するのですから。売り手市場になってはいけないのです。

[68: 匿名さん]

よけいな共用設備がないのがいちばん
温泉
プール
ジム
いらね

[69: 匿名さん]

>>66
20年目で建て直しとは極端な・・（笑）
まぁ厳し目にみてるからでしょうけどね。
高高住宅じゃない昔の住宅で30年ってトコですか。

[70: ６２]

>>65
分母は建物価格。（土地代を除いた各建物の合計額）
各個人の分は、その価格から専用部分の按分比で求めたもの。
自分の建物価格に補正をしても、簡便に目安の価格は求めることが出来る。
本来必要な１年間の修繕積立金は、その１．５％程度が妥当ということ。
２０年で３割、３０年で５割近くが、修繕積立金と修繕積立基金で消えていく。（管理費は別です。）
これが入り側からの勘定。

出の側（修繕対象）からでは、５〜１０年周期で行うもの（外壁など）、１０〜１５年周期で行うもの（配管など）、さらに長期で行うもので、計画を立てる。

これらを表にして表わしたのが長期修繕計画（案）。
基金をいつ積み立てるかで、毎月の積立金も大きく変わってきます。

[71: 匿名さん]

65です。

７０さん、勉強になりました。ありがとうございます。

建物価格は正式契約にいたる前に知ることはできないですよね。きっと。
出の側の妥当性と、それが払えるかですよね？（納得できるか？ですかね）

私が仮契約したマンションの場合、大規模修繕計画がいまいち疑問で、
外壁修繕とかあいまないな表現が多く、他物件と比べると項目が少ないのです。

また、配水管高圧洗浄とか、２年に一回ぐらい全戸で実施するのが普通なのに、その計画がないのです。
さらに、機械式駐車場のメンテ費用も、駐車場代だけから捻出できるのかどうか明記がなく、
大規模修繕計画表には、機械式駐車場については一切該当項目がない。

つまり、目立って金がかかるはずの、機械式駐車場や配水管高圧洗浄について、何も触れていないのです。
なんだかナイスステージ湘南台みたいで、ちょっと心配です。

[72: 匿名さん]

これからは入居者も賢くなきゃ。
何でも管理会社の言いなりじゃダメ。

[73: ６２]

>>71
読めば色々と疑問が沸いてくるでしょう。
おそらく、機械式駐車場のメンテナンス費用は、管理費から考えているんじゃないかな。
住民の要望で台数や方式を変更する場合がよくあるから。

契約後でも、疑問点はある程度自分の頭で整理してから、
今のうちぶしっかりと売主に聞いておいた方が後々役に立ちます。
まだ、決定していないことも、何時ごろまでに決定するか、どのような選択肢があるか等。
それこそ、修繕計画に妥当性があるかどうか、入居後も常に住民皆でしっかりとチェックしていうことが大切です。

私が今年の３月に入居したマンション。
デベロッパーが駅までのシャトルバスをメニューの中に入れていましたが、
駅まで歩いても行けること、路線バスが２分置きくらいに走っていること、
始発のバスがマンション前から１０分置きくらいに出るようになったこと、
シャトルバスの運賃が路線バスより高いうえ、行きの運行しかないこと、
以上の理由で殆ど利用が無く、半年程運営しましたが、赤字分は全てデベロッパー負担で廃止になりました。
管理組合が何もしなかったら、廃止しても赤字補填がされなかったかもしれません。
一戸当たり２万円の損失でした。

[74: 匿名さん]

私が契約した物件は駐車場が１００％平置きです。
でも,使用するのに費用がかかります。
高いわけではありませんが（２０００円/月）基本的に管理に費用がかかるはずないと思います。
これっておかしいですか？

[75: 初心者]

こんばんは。ずいぶんご無沙汰していました。実はぎっくり腰になってしまい、静養を余儀なく
されていました。その間いろいろなことがありました。
最終的な契約は取り消しをいたしました。最終的な決定をするまでの２日間本当にたくさんの時
間をこのマンション購入に費やし、いろいろと悩んだ結果なのですが、営業マンはあっさりと次
のお客様がお待ちですので、取り消しの書類をご記入くださいといった内容でした。
Dハウスの物件ですが、こんなものかと・・・思ってしまいました。
とはいっても説明不足だったという内容のお詫びはいただきました。今後お客様にはきちんと説
明するとおっしゃっていたので、私のような人がいればきっと最初に聞いて納得できると思いま
す。みなさんからたくさんのご意見をいただきありがとうございました。マンション購入におい
て常識的なことを知らなかったことには反省しました。
これからまたふりだしに戻ったわけですが、次はもっと勉強して考えていきたいと思っています。

[76: 匿名さん]

>74
別におかしくはないと思いますよ。確かに平置き駐車場の管理にそんなにお金を使うことは考えら
れませんから。ただその２０００円は駐車場管理費という名目で徴収されているわけではないです
よね。あくまでも駐車場使用料ということになっているかと。。　駐車場使用料がどういう使途と
なるのかはマンションによって違うと思いますけど、多分管理費の会計に一緒に組み込まれて諸々
の管理費用に充当されるのが一般的かと思います。中には駐車場無料みたいなマンションもありま
すが、そういう場合はその分管理費のほうが高めに設定されているはずです。

[77: 匿名さん]

「100％平置き」なんてうらやましい、機械式駐車場だと、２０年後に総入れ替えでウン千万円ですからね。

[78: 匿名さん]

スレ主さん、キャンセルされたんですね…。
悩んだ末の結果ですから、これからの参考に良い物件を探してくださいね。
ぎっくり腰、お辛いでしょうがお大事にしてください…。

[79: 匿名]

＞74
うちも平置き駐車場です。
何とかが１４０％って謳ってます（田舎なので車を２台もってる方が多いので）
駐車料は¥4500です。
回りには¥0のマンションも多いのですが、
駐車料は修繕費にまわるそうです、ですから２台止める方は
余計に？負担していただくようになります。

[80: 匿名さん]

うちもマンション買ったんだけど、ローンが終わって年金生活になってからも、毎月5万の支払いがあります。
払えるだろうか。だけど払わなきゃしようがない。それがマンションの宿命。