毎月の管理費・修繕積立金について

[初心者]

昨日マンションの申し込みをしました。重要事項説明案と長期修繕積立案の冊子をもらい読んだところ、
積立金が５年毎にアップし、20年目には４倍になることが判明しました。管理費も現在のところ１万円
ちょっとですが、今後は変わる可能性もあるとの記載があります。ちなみDハウスのマンションなのですが、
この冊子を見て初めてこの事実をしったもので少し躊躇しています。
これがマンションなんだと言われればそこまでなのですが、何せ初めての購入なので戸惑っています。
ローンが終わっても毎月４万円近く払うのかと思うと少々不安になってきました。
購入者の方などご意見いただければと思っています。よろしくお願いします。

[41: 匿名さん]

たしかに、うちの実家も築１０年弱だが、多少１階と２階の繋ぎ目？からの雨漏りと、
風呂場まわりが腐りかけているのを除けば、まだまだ大丈夫そう。
修繕、修繕とお経のように唱えているのは、多分リフォーム屋。
昨今、話題になってひっかかる人は少なくなったとは思うが、
リフォーム屋には要注意！

[42: 匿名さん]

>>きちんと施工された家なら修繕や補修は基本的に必要ありません。

外壁の吹き付けとか、窓周りのシールとか、屋根やベランダの防水とか
入居後もメンテナンスが必要になる部分はい〜っぱいあるよ。
「きちんと施工されていれば」というより、仕様による差が大きいと思う。
最近話題になってる悪徳リフォーム業者の問題は、単なる詐欺行為の話。
極端な例に対するアレルギーが原因で、本来必要なものまで見失うべきではない。
きちんと施工された建物だからこそ、定期的な点検が必要なのであって
メンテナンスも活きてくるのだ。
（世の中にはメンテのしようが無いような建物も存在するのでね）

[43: 匿名さん]

↑　レスをよく読んだ方がいいですよ。
誰も修繕を薦めてなんかいませんよ。
戸建とマンションの比較やマンションの修繕計画に
ついて論じてるだけだから。
見当違いのレスつけるなよ。

[44: 42]

>>43
>>誰も修繕を薦めてなんかいませんよ。

俺に言ってんの？

[45: 匿名さん]

>>40
＞きちんと施工された家なら修繕や補修は基本的に必要ありません。
見当外れなことを書くなよ。
定期的にメンテナンスしなければ、どんな家（マンション・戸建を問わず）でもある時に大修繕が必要になるの。
飛行機・鉄道・自動車などの乗り物と同じ。
マンションの場合は皆で計画的に行う。戸建は自己管理で行う。その点が違うだけ。
リフォーム屋が訳のわからない修繕を行うのは戸建に限らない。
マンションだって管理組合がいい加減だと、過剰修繕をされてぼったくられることがある。

奈良や京都のお寺だって、定期メンテナンスはやっているよ。

[46: 43]

44さん　すみません。43は41宛です。

[47: 匿名さん]

マンションの場合、修繕積立金は自分達の共有資産という意識を
もっていることが大事。
何でもメンテナンスのかからない有形資産はない。
払わされてるのではなく積み立てているんだという意識をもって
ます。

[48: 匿名さん]

47＞

同意！こういうレスいいですね。有意義。

[49: 35]

色々な方がアドバイスしてますが、
初心者さんは本当にどうなったのでしょうか？

皆さんの意見ありがとうございます。
ちなみに駐車場はくり貫きではありません。
建物も三階建てではありません。
当然ですよね、地震で崩壊しても自己責任です。
今、管理費を払おうと思ってた分はマンションと戸建の格差分のローンに当ててます。
駐車場代・修繕費を払おうと思ってた分をいざという場合の修繕費として貯めています。

やはりマンションは47さんのように意識の高い方が購入すべきですね。
初期の私みたいな人ばかりだったら資金計画は行き詰まるでしょう。
どこかのスレにありましたがやはり47さんほど意識の無い勉強不足な方、2・3次取得者や
賃貸人と一緒に生活するのは大事にしない・将来の資金計画的にキツイと考え戸建にしました。
私が探してたマンションは将来貸して利ざやを稼ごうという人が多い気がしました。
ここのスレにいるような方ばかりのマンションなら住んでみたいです。

[50: 匿名さん]

>>49
別にあなたが戸建にした理由などどうでもいいの。
＞将来貸して利ざやを稼ごうという人が多い気がしました。
そういう人は、余計に修繕積立金のことを意識しますよ。そして修繕が適切に行われているかどうかも。
賃貸を目的とした投資物件を見て、そのような発言をしたと感じます。
建設期間が短く仕様もそれなりで、そのようなマンションは後々に施工上の問題が多く発生する確率が高い物件です。

お金の管理だけでは不充分で、自主管理でなければ管理会社がどのように運営しているかを日頃からチェックしていくのがマンションの場合、大切なことです。

[51: 匿名さん]

>>50
実際、築20〜40年以上で管理費未納の為トラブルになっているマンションは多数あります。
50の書き込みは机上の空論でこのような現実を受け止めねばなりません。
管理・理事をしてれば直面する問題でしょう。
あなたが購入した物の欠点を書かれたからと言って35の書き込みに対しての
他の人の意見がある以上、自分の考えを書くことは悪いと思いませんが。。

＞別にあなたが戸建にした理由などどうでもいいの。
↑書く必要があるのでしょうか？変に感情的になるのは止めましょうね。

[52: 匿名さん]

スレ主はどうなったのかなぁ〜

[53: 匿名さん]

そうですよ。
初心者さん、今どうしてます？その後どうなったのですか？
登場して下さい。

[54: 匿名さん]

>>51
訳のわからないことを書かないでください。
私は賃貸を目的とした投資物件だと、施工上で色々問題が発生すると言っています。
自分が購入した物件は、これには該当しません。

利ざやをうんぬんと書かれたので、
逆にそういう投資家は修繕積立金などはシッカリと見ていることを言っただけです。

[55: 匿名さん]

↑　ヒスおばさん？

[56: ５４]

>>55
残念だったな。
おばさんじゃないよ。
とっとと失せろ。

[57: 匿名さん]

↑　なんだ、ヒスおじさんか。
　　更年期のおばさんみたい。

[58: 匿名さん]

>>57
残念だったな。
おじさんじゃないよ。
とっとと失せろ。

[59: 匿名さん]

おじいちゃんか〜

[60: 匿名さん]

まぁ、脱線の末に喧嘩をしてる方々はさておき・・・・
俺は49さんの↓の書き込みが気になった。

>賃貸人と一緒に生活するのは大事にしない・将来の資金計画的にキツイと考え戸建にしました。

おそらく「個人的にはそう思う」という意味でのご発言だとは思うけれど、実際そういう考え方を
物件選定の基準にするのは、ある意味損かもしれない。
賃貸住宅というのは仕様がよくなればなるほど、使い方には気を遣う入居者が多いものだよ。
分譲賃貸の場合はまさにそうで、所有者独自の審査基準も厳しい物件が多い。
仕事がら分譲物件も賃貸物件も「管理の現場」からの声を聞く事があるけれど
所有者であるからといって必ずしも「大切に使っている」人ばかりとは限らない。
区分所有という考え方を理解していない人や、権利というものの意味を履き違えている人も決して少なくないしね。
分譲・賃貸どちらの方が居住者として良質か、という問いに対する普遍的な答えは無いです。
47さんが仰るように、管理費や修積金に対する意識を正しく持っているかどうかが全てであって
所有者が自ら住んでいるか、第三者に貸しているかの差はあまり関係ない。

決定的に違うな、と思える点は
良識的に見て「これはおかしい」という使い方に対して、強行的な措置が取れるかどうかの差じゃないかな。
区分所有者を簡単に追い出す訳にはいかないけれど、賃借人の場合は「契約更新しない」という手がある。
投資目的で「実質賃貸」になってる区画が多いマンションって、管理組合運営という面においては
そんなに悪いもんじゃないと思うよ。

[61: 匿名さん]

トビ主さんへ、

ここへは、初めてのカキコです。

わたしもつい最近同じ体験をしました。

そのマンションAは、MRでは、その手の説明会は一切なく、申し込み・抽選が終わり、仮契約が終了した段階で、
管理費・修繕積立金の説明がありました。
修繕積み立て金の値上がりの仕方は、トビ主さんの物件に近く
１〜５年目：約8000円
６〜10年目：約12000円
11〜15年目：約16000円
16〜20年目：約20000円
21〜25年目：約24000円
26〜30年目：約28000円
と、ちょっとびっくりしました。
一方で、管理費は、初年度でだいたい13600円ぐらい
五年毎に多少値上がりすると過程して、1.1をかけていくと、
14960円、16456円、18102円、19912円、21903円となります。
16年目からあわせて、約38000円になります。駐車場台は、値上がりしないと過程しても、
会社生活の終わりが見えてくる（＝収入UPが見込めない年齢）歳に、
45000円を徴収されるわけです。（年金破綻という不安材料もあるのに。。。）

で、このマンションの場合、30年目までに、1400万円の（管理費＋修繕積立金）を
収める計算になりました。
そこで他の物件と比較してみましたが、
安いところでも30年目までには、やはり、1200万円程度かかるようです。
きっと他の物件を探してみても、30年目が終った段階で1000万円以下で済んでいるような
物件は、ないのではないでしょうか？
4500万円の物件を買っても、30年間住むつもりで買うなら、約1200〜1400万円高い物件を買っているような
ものです。
それとは引き換えに、「一戸だてとは違った、安全・快適な暮らしを得た」と自分に言い聞かせて
自分が納得できるかどうかでしょうね。

[62: 匿名さん]

>>61
分母はいくらですか？
それの１．５％くらいが修繕積立金（基金を含めた）の妥当水準です。
それと、修繕積立金だけ書いていますが基金はどの時点でいくらですか？

「分母」の意味はわかりますよね？
それだけ長々とかいているんだから。

[63: 匿名さん]

>>61
あなたは修繕積立金について理解が不足していませんか？
＞4500万円の物件を買っても、30年間住むつもりで買うなら、約1200〜1400万円高い物件を買っているようなものです。
＞それとは引き換えに、「一戸だてとは違った、安全・快適な暮らしを得た」と自分に言い聞かせて自分が納得できるかどうかでしょうね。
一戸建を買っても、その分（というより修繕費はもっと大きい）の負担はかかります。
新築で買おうと、中古で買おうと、修繕の経費はかかります。それはマンションでも一戸建でも同じです。

[64: 匿名さん]

>50.54.60
49の文章は勉強不足な方、２．３次取得者や賃貸人と生活＝（１次取得者と違い）大事にしない又は
将来（マンションの）資金計画的にきついであってなぜ賃貸住宅って話になってるか理解できない。

分譲マンションで駅近や利便性の良い場所は賃貸で儲けようとの話が多いし
デベもいざとなったら貸せますよを殺し文句にしてますよね。
賃貸住宅は関係ありませんよ。

54さん、落ち着いて文章を読みましょう。

[65: 匿名さん]

61です。

>>62
分母って何でしょうか？修繕費用の総積上げコストですか？
であれば、この物件の場合、30年目までの修繕費用の総コストは10億円でした。
（大規模修繕計画表をもらっており、その表からの引用です。）
これがベースで毎月の修繕費と、５年毎の引き上げが
きまっているのだなと思いましたが、1戸当り、一月当りの計算まで、あっているかどうかは見ていません。
ちなみに、このマンションのこの計画の場合、
途中の月での基金はありません。基金があるのもいやなものです。
（でも、結局、30年後までの目標総徴収費用はいっしょでなのですけどね。）
また、最初の基金は44〜47万円ぐらいです。
1.5％かどうかは気にしていませんでしたが、某サイトで「修繕積立金が高い」と評されていましたので、
世間一般に高めなのだと思います。

[66: 匿名さん]

61です。

>>63
>あなたは修繕積立金について理解が不足していませんか？
そんなことはないですよ。
>一戸建を買っても、その分（というより修繕費はもっと大きい）の負担はかかります。
この点も十分に理解しています。

わたしの試算は以下です。
１戸建ての場合、10年に一回、100万円程度。
20年目で飽きがきて、建て直して（例えば1500万円ぐらいとして）、20年目までの合計が1600万円
それで40年目まで耐えることにして、30年目の100万円だけ追加して、1700万円
40年目には、収入があるわけないので、立替できるはずもなく、子供に相続しているでしょう。

マンションの場合、建替えの話しになると話は別なはずで、
とりあえず、30年後までに1200万〜1400万円払っている。そこからさらに10年経って、
40年目に、（さらに500万円程度は追加で積み立てているのに加えて）建替えの話しになる
そのとき、例えば「１世帯辺り、1000万円。払えない人は逆に1000万円あげるから出ていけ」
と言われたら。
「金がなくて、出て行く組みになりそー。でも1000万って、出ていく費用としては安いしー」
と思いません？
また、その交通整理（立替希望組み、出て行く組み、どっちもヤダ組みの整理）役に巻き込まれたら
大変です。マンションの場合、生きているうちに建替えの話しにならなければいいなぁとも思います。

という試算のとおり、わたし個人、どっちがいいという結論が出せません。
（出す気もないけど。。。 あとは好みだと思います）

上記の例だと、マンションが不利に見えるかもしれませんが、全て想定値であり、
マンションは、50年もつかもしれません。したがって、
あまり細かい設定をいじってみなさんと議論するつもりもありません。（どうせ結論でないし）

結局トビ主さんに言いたかったのは
「一生懸命調べても、格安なところはきっとなくて、
30年目までに1200〜1400万円をはらうことは覚悟しましょう。」
です。

あくまで、このトビの題名どおり、「管理費と修繕積立金」について
わたし個人の経験と考察を参考意見として書かせてもらいました。

また、「一戸建てとは違った、安全・快適な暮らしを得たと自分に言い聞かせて」
と書きましたが、
これも、「1200万〜1400万円の管理日＋修繕積立金がすんなり受け入れにくいなら」
という意味であって、マンションと一戸建ての優劣をどちらかに決め付けたものではありません。

[67: 匿名さん]

改めて自分の購入したマンションの長期修繕計画（案）を確認しました。
そんなに高くありませんでした。郊外だからでしょうか。4年毎に1.4倍くらいになってましたが。
実際のところいくらかかるかはわからないんじゃないんですか？
管理に対する知識もないので管理費や修繕費に対する査定能力はないのですから。
かかった分ください（かかる分ください）というのは金がかかります。
物価が上がれば修繕費や管理費も当然上がるでしょう。いまの情勢だと当然物価は上がりますから。
物価が上がれば収入も少しは上がるから問題ないのかも。
一番良いのはマンション管理に関してそれなりの知識を持ち管理会社を管理していくことです。
言いなりに金を出すだけならその結果に後悔しても仕方ありません。
後悔したくないのならきっちり自分で管理する。これに尽きるのではないでしょうか。
修繕積立金や管理費は自分たちが使うというこという意識を持つべきなのでしょう。
管理組合（自分たち）が管理会社に発注するのですから。売り手市場になってはいけないのです。

[68: 匿名さん]

よけいな共用設備がないのがいちばん
温泉
プール
ジム
いらね

[69: 匿名さん]

>>66
20年目で建て直しとは極端な・・（笑）
まぁ厳し目にみてるからでしょうけどね。
高高住宅じゃない昔の住宅で30年ってトコですか。

[70: ６２]

>>65
分母は建物価格。（土地代を除いた各建物の合計額）
各個人の分は、その価格から専用部分の按分比で求めたもの。
自分の建物価格に補正をしても、簡便に目安の価格は求めることが出来る。
本来必要な１年間の修繕積立金は、その１．５％程度が妥当ということ。
２０年で３割、３０年で５割近くが、修繕積立金と修繕積立基金で消えていく。（管理費は別です。）
これが入り側からの勘定。

出の側（修繕対象）からでは、５〜１０年周期で行うもの（外壁など）、１０〜１５年周期で行うもの（配管など）、さらに長期で行うもので、計画を立てる。

これらを表にして表わしたのが長期修繕計画（案）。
基金をいつ積み立てるかで、毎月の積立金も大きく変わってきます。

[71: 匿名さん]

65です。

７０さん、勉強になりました。ありがとうございます。

建物価格は正式契約にいたる前に知ることはできないですよね。きっと。
出の側の妥当性と、それが払えるかですよね？（納得できるか？ですかね）

私が仮契約したマンションの場合、大規模修繕計画がいまいち疑問で、
外壁修繕とかあいまないな表現が多く、他物件と比べると項目が少ないのです。

また、配水管高圧洗浄とか、２年に一回ぐらい全戸で実施するのが普通なのに、その計画がないのです。
さらに、機械式駐車場のメンテ費用も、駐車場代だけから捻出できるのかどうか明記がなく、
大規模修繕計画表には、機械式駐車場については一切該当項目がない。

つまり、目立って金がかかるはずの、機械式駐車場や配水管高圧洗浄について、何も触れていないのです。
なんだかナイスステージ湘南台みたいで、ちょっと心配です。

[72: 匿名さん]

これからは入居者も賢くなきゃ。
何でも管理会社の言いなりじゃダメ。

[73: ６２]

>>71
読めば色々と疑問が沸いてくるでしょう。
おそらく、機械式駐車場のメンテナンス費用は、管理費から考えているんじゃないかな。
住民の要望で台数や方式を変更する場合がよくあるから。

契約後でも、疑問点はある程度自分の頭で整理してから、
今のうちぶしっかりと売主に聞いておいた方が後々役に立ちます。
まだ、決定していないことも、何時ごろまでに決定するか、どのような選択肢があるか等。
それこそ、修繕計画に妥当性があるかどうか、入居後も常に住民皆でしっかりとチェックしていうことが大切です。

私が今年の３月に入居したマンション。
デベロッパーが駅までのシャトルバスをメニューの中に入れていましたが、
駅まで歩いても行けること、路線バスが２分置きくらいに走っていること、
始発のバスがマンション前から１０分置きくらいに出るようになったこと、
シャトルバスの運賃が路線バスより高いうえ、行きの運行しかないこと、
以上の理由で殆ど利用が無く、半年程運営しましたが、赤字分は全てデベロッパー負担で廃止になりました。
管理組合が何もしなかったら、廃止しても赤字補填がされなかったかもしれません。
一戸当たり２万円の損失でした。

[74: 匿名さん]

私が契約した物件は駐車場が１００％平置きです。
でも,使用するのに費用がかかります。
高いわけではありませんが（２０００円/月）基本的に管理に費用がかかるはずないと思います。
これっておかしいですか？

[75: 初心者]

こんばんは。ずいぶんご無沙汰していました。実はぎっくり腰になってしまい、静養を余儀なく
されていました。その間いろいろなことがありました。
最終的な契約は取り消しをいたしました。最終的な決定をするまでの２日間本当にたくさんの時
間をこのマンション購入に費やし、いろいろと悩んだ結果なのですが、営業マンはあっさりと次
のお客様がお待ちですので、取り消しの書類をご記入くださいといった内容でした。
Dハウスの物件ですが、こんなものかと・・・思ってしまいました。
とはいっても説明不足だったという内容のお詫びはいただきました。今後お客様にはきちんと説
明するとおっしゃっていたので、私のような人がいればきっと最初に聞いて納得できると思いま
す。みなさんからたくさんのご意見をいただきありがとうございました。マンション購入におい
て常識的なことを知らなかったことには反省しました。
これからまたふりだしに戻ったわけですが、次はもっと勉強して考えていきたいと思っています。

[76: 匿名さん]

>74
別におかしくはないと思いますよ。確かに平置き駐車場の管理にそんなにお金を使うことは考えら
れませんから。ただその２０００円は駐車場管理費という名目で徴収されているわけではないです
よね。あくまでも駐車場使用料ということになっているかと。。　駐車場使用料がどういう使途と
なるのかはマンションによって違うと思いますけど、多分管理費の会計に一緒に組み込まれて諸々
の管理費用に充当されるのが一般的かと思います。中には駐車場無料みたいなマンションもありま
すが、そういう場合はその分管理費のほうが高めに設定されているはずです。

[77: 匿名さん]

「100％平置き」なんてうらやましい、機械式駐車場だと、２０年後に総入れ替えでウン千万円ですからね。

[78: 匿名さん]

スレ主さん、キャンセルされたんですね…。
悩んだ末の結果ですから、これからの参考に良い物件を探してくださいね。
ぎっくり腰、お辛いでしょうがお大事にしてください…。

[79: 匿名]

＞74
うちも平置き駐車場です。
何とかが１４０％って謳ってます（田舎なので車を２台もってる方が多いので）
駐車料は¥4500です。
回りには¥0のマンションも多いのですが、
駐車料は修繕費にまわるそうです、ですから２台止める方は
余計に？負担していただくようになります。

[80: 匿名さん]

うちもマンション買ったんだけど、ローンが終わって年金生活になってからも、毎月5万の支払いがあります。
払えるだろうか。だけど払わなきゃしようがない。それがマンションの宿命。

[81: 匿名さん]

うちはローンと管理修繕費こみで5万。

[82: 匿名さん]

>80
親が年金をくらもらっているか聞いたほうがいいですよ。
われわれは、それより少ないと思ったほうがいいです。

[83: 匿名さん]

あたらないって思ってたほうが賢明だよ。
退職金だってどうなることか

[84: 匿名さん]

駐車場料金の扱いに関して皆様のMSではどの様になっていますか？
駐車場は収入として扱われると思いますが…
１．１００％管理費収入として管理費費用に使われる。
２．１００％修繕積立金として積み立てられる。
３．？％の割合かで管理費と修繕積立に割り振る。
当方のMSは管理費が比較的安いと思ったら、駐車場収入が
全額管理費に流れていました。
本来は修繕積立としたいものです。

[85: 匿名さん]

やっぱりマンションの管理費と修繕積立金は高いよ。
安全代と思って納得しないと。。。買えん。

[86: 物件比較中さん]

いや〜大変ためになるスレッドでした。
マンションとはこういうもんなんですね。
価格プラス一千万見る必要があることが分かりました。
検討中の物件は２５年で約１，１００万の管理費＆修繕積立金を払う計算です。
迷います・・・抽選と申込みが今度の三連休なので。

[87: 物件比較中さん]

>>86
ギッリギリな方にはお薦めしませんが、
将来の負担のからくりを理解した上で、ほしいＭＳがあるなら進めてみては？
縁があれば当選します。
将来の負担増があっても準備期間があれば間にあいますし、今ほしいＭＳがあるなら手に入れることで生活も向上します。

今どういう満足を得ながら充実できる生活をするか？も重要だと思うのです。

[88: 物件比較中さん]

８６です。

８７さん、貴重なアドバイスをありがとうございます。
ほぼ買う気でいたのですが、申込み直後の説明で修繕費が上昇していくことを知り、気持ちがやや萎えました。ずっと最初の金額のままだと思っていたもので・・・この点は勉強不足でした。

ただ長期の修繕計画書は信頼の置けるもので、何年目にどこにガタが来るとかそういうノウハウが蓄積されていて、そこはある意味安心した部分でもあります。積立金が安いが故いざという時の修理ができないのも困りますから。

賃貸とは比べ物にならない設備、構造、共用部などなどによって、日々の生活のクオリティが上がる、おっしゃるとおりそれは大変有意義なことですね。残された時間で冷静に考えてみようと思います。

[89: 匿名さん]

>>86
何で、随分昔のスレをあげたんですか？

[90: 物件比較中さん]

>>89
管理費・修繕積立金に関するスレに目を通していましたが、こちらが一番ためになってので。今はスレ主さんとまったく同じ気持ちなんです。
約２年ぶりの書き込みでした。