毎月の管理費・修繕積立金について

[初心者]

昨日マンションの申し込みをしました。重要事項説明案と長期修繕積立案の冊子をもらい読んだところ、
積立金が５年毎にアップし、20年目には４倍になることが判明しました。管理費も現在のところ１万円
ちょっとですが、今後は変わる可能性もあるとの記載があります。ちなみDハウスのマンションなのですが、
この冊子を見て初めてこの事実をしったもので少し躊躇しています。
これがマンションなんだと言われればそこまでなのですが、何せ初めての購入なので戸惑っています。
ローンが終わっても毎月４万円近く払うのかと思うと少々不安になってきました。
購入者の方などご意見いただければと思っています。よろしくお願いします。

[2: 匿名さん]

都内だと、管理費＋修積金で300円〜400円／㎡・月くらいが一般的だと思う。
70㎡の物件でも、21,000〜28,000円／月にはなる。
初期設定で安く済んでいるとなれば、その分将来の上昇率も高くなる。
契約前には必ず確認すべき事だし、スレ主さんのケースは金額面でも一般的。
悩む気持ちは解らんでもないが、それがマンションというものだよ。

「日常管理と将来修繕とにかかるコストを所有者全員でコンスタントに積み上げる」と
いうシステムこそが区分所有建物の特徴であり、居住者にとってのメリットなのだ。
少々きつい言い方をすれば、そこで悩むのは本末転倒というもの。

[3: 匿名さん]

修繕費って老後払っていけるのかな？

[4: 匿名さん]

大体重要事項説明書見て初めて分かったってどういう事？
営業の人は何も説明しなかったの？
資金計画はどうしたの？修繕積立基金（一時払い金）はどうなの？

[5: 匿名さん]

そうそう、ローンはどこでどういう金利で組む予定かは知らないけど何年か後には確実に金利もアップし修繕金も段階的に
上がり、毎月返済額はかなり増えますよ。そういう資金計画は普通は営業マンがある程度コンサルするものなんだけどね。

[6: 02]

>>04
重説「案」と長期修繕計画「案」を貰って読んだ、と書いてあるから
申し込みとは最初のエントリー段階であって、本契約はこれからという事だと思う。
・・・・違ったら怖いな。
まぁ、個人的には営業マンの説明などは話半分で良いと思う。
資金計画も、営業マンよりは金融機関と綿密に相談した方がいいかもね。
（営業マンてのは「買わせる」事が至上目的だから・・・）
重説も規約も冊子として事前に用意されているなら、きちんと確認してから契約するのが当然。
管理費の上昇についてビックリしているくらいだから、04さんが仰る様に「修積基金」は
しっかり確認しておかないと。ケタがひとつは違うからね。

[7: 匿名さん]

それでもまあ販売側も最近は昔よりは良心的になって来たと思うね。
一昔前のマンションだと長期修繕計画案なんて販売時にはないのが普通だったからね。

[8: 02]

>>07
確かにそうだね。
長期修繕計画案って、購入者側の意識が成熟してきて
初めて陽の目をみたものかもしれない。

[9: 初心者]

みなさん、ご返答ありがとうございます。
書いていただいていた中にあるとおり、まだ申込の段階で契約は来週です。
営業マンからは特に今後のことは知らされていず、今回初めて知りました。営業マンはとても
頼りなく、質問をしてもたぶんそうだと思いますという感じです。積立金も最初のことしか言
われていなかったので早い段階でこんなにあがっていくと思っていませんでした。
もちろん私たちの確認不足といえばそうなのですが、何せ初心者なもので・・・
いまだに図面も正式なものができていません。（DハウスのDシリーズです。）
建設地は都内ではなく地方都市です。修繕一時金は４０万円ほど払い込みます。
当初は１万５千円ほどですが、段階的に上がり（５年毎）２０年後以降は毎月４万円
ほど払い込む予定になっています。（修繕積立金＋管理費）
一戸建ても同じようにかかるんですもんね・・・。

[10: 匿名さん]

修繕一時金は40万ほど払い込むとの事ですが入居時のみですか？総戸数にもよりますが長期修繕計画が出来ているなら
10年目、20年目にも修繕一時金の払い込みがあるかと思いますが・・・入居時40万ですと通常10年目60〜70万。20年目
90〜100万くらいでしょうか。一時金がないとすつと大規模修繕は毎月の積立のみですべてまかなわれる計算に
なります。そこら辺り確認された方がいいのではないでしょうか？

[11: 初心者]

＞10さん、ありがとうございます。今冊子を再度読んでみると、足りない場合は追加の資金を
請求しますと記入されています。詳細な金額の記入はありません。

[12: 02]

>>09
管理費や修積金（基金も含め）のことは、マンション購入する上では基本中の基本だよ。
知らなかったでは済まされない。
他にも、管理規約の事とか所有形態の事とか、マンション独自の話は色々ある。
購入者としての認識が足りなかったがために、入居後のことで
「こんなはずじゃなかったのに・・・」と悩むような事態になっても
自分達は初心者だったから仕方ない、と納得できる筈もないよね？
だったら、勉強すべきところはきちんと抑えておかなければ。
そのためには、ご自身も解らない事や知りたい事を整理する必要があるよ。

個人的に気になるところがふたつある。
まずその「頼りない」営業マン。
できる事なら他の担当者（もしくは上司）をつかまえて、貴方の担当を外して貰うべき。
数千万もする商品に対する質疑に「たぶんそうだと思います」という回答は有り得ない。
自分が言った事について責任を持ってくれる人物かどうか、あなた自身が判断するのだ。
もうひとつは図面のこと。
ハウスメーカーの規格品という事は、物件として特別に図面を作成していないのかも
しれないが、契約時に用意されるべき平面詳細図くらい、現段階で見せて貰えなければ
購入する側は何をみて判断すりゃいいの？と普通に疑問を投げかけるべし。
（モデルルームとはまた別の問題）

管理費の金額はこの際大した話ではない。金額的には常識の範囲内だし。
商品情報として最低減必要な図面（詳細図）、仕様、管理規約、修繕計画案
それだけはきちんと用意された物件でなければ、実際あなたも不安でしょう？

[13: 匿名さん]

12さんと同意権です。少し追加しますと、来週契約との事ですが契約時には「契約図面」もしくは「物説図」と
いう正式図面があるはずです。契約を行うにあたって竣工前物件の場合何を基に契約したか後々の紛争を避ける
意味で基になる図面が交付されます。これは予めゼネコン又は設計会社で作成済のはずですから言えば見せて
くれるかコピーを貰えます。

[14: 初心者]

みなさん、ありがとうございます。基本的な部分の認識が甘かったのは反省しています。
営業担当はその販売所の所長職の人です。一番上の人があんな感じかと思うと・・・下の人も想像
がつきます。
修繕積立金と管理費は理解できました。ありがとうございます。
図面についてはもうすぐ出来上がりますと先日言われたものの本日現在はまだです。
最初モデルルームに行った時にまだ正式なものではありませんがということで、社内限のような各
住居の図面のようなものはもらいました。これを参考に確認した次第です。
オプションなどの詳細もまだで金額も未定だそうです。
正式なパンフレットが先週出来上がったくらいですから。。。
竣工は１９年２月の予定で、今回の販売は第一期で上層階の仕様が違うところではありますが、
何もかもが正式に決まったものではなく、ほかに購入する人の話が聞いてみたいくらいです。
ただ立地は主要交通機関から徒歩１分（駅から１０M）だし、主要都市部まで快速で７分という
好条件ではあります。それを気に入って購入に踏み切ったのですが・・・

[15: 匿名さん]

アオるわけではないですけど「初心者」という意識は捨てたほうがいいですよ。
考えてもみてください。中には２度、３度と買い換える人もいるでしょうけど、
今の時代、マイホーム購入という行為は、大半の方が一生に一度のことでしょう。
つまり、未経験者＝初心者だとすれば、経験を積んだ後（購入後）では既に手遅れなわけです。

もちろんこちらには色々と相談に乗ってくださる先輩（経験者）がたくさんいます。
分からない事は聞いて、吸収していかなきゃ損ですし、質問はどんどんしていいと思います。
でも、その一方で、ご自分でもしっかり勉強していかないと、この先困ります。
まだ未契約とのことですが、契約とは法律にのっとった商行為です。
サインしたあとに「すみません。初心者なので…」は通用しません。
まずはこの掲示板の中にある、関係しそうなスレッドには全部目を通す。
そして、他の掲示板やホームページもあたる、ぐらいのことから始めましょうよ（＾＾）

[16: 匿名さん]

初心者って言う人って、とにかく言い訳を作りたい人。

[17: 匿名さん]

「初心者」ということへのツッコミはどうでもいいじゃん。
みんなはじめは、初心者。
だからこの掲示板見て参考にしているわけで、こういう質問は参考になります。
調べる前にこの掲示板で尋ねるのも一つの方法ですしね。

[18: 12]

>>14
>一番上の人があんな感じかと思うと・・・
う〜ん・・・、そうなるといよいよ貴方自身がしっかりしないと。
でも、今のところ気になっているのは管理費関係の事なんだよね？
仕様やプランについては気に入ったからこそ申し込みに至ったのだろうし。
まぁ今後何か知りたい事があっても、質問事項をきちんと整理すれば大丈夫。
要するに、販売サイドからの「脊髄反射的な回答」だけで済ませるのではなく
売主とか設計者、施工者からの見解をきちんと取る事が必要なのだ。
（それ相応の質問があれば、の話だけど）
何でもかんでも「文書で説明しろ」とか「上の者を出せ」という態度で臨むべき、という
意味ではなく、コミュニケーションをきちんと取るべきだ、という意味。

販売業務は売主が直接やる場合もあるが、会社内でも部署が分かれているし
まったく別の会社に委託する事も少なくない。
つまり販売サイドは、売主や設計・施工サイドとは（情報面で）距離があるのだ。
顧客の情報と技術的な情報を交換しながら進めるのが分譲販売の実態。
営業マンが商品企画に関わっているとは限らないから、ある程度の事は仕方がない。
「営業マンの説明は話半分で」と言ったのはそういう意味だよ。

>オプションなどの詳細もまだで金額も未定だそうです。
それは普通、そんなもんだと思う。
仕様の細かいところまで決めるのには、正式な販売時ギリギリまでかかる事もある。
オプションの根付けとか施工上の検証はそれからの話なので、今はまだ何も決まって
いないんじゃないかな。
販売時に寄せられたリクエストがオプションの品目に反映される事もあるしね。

[19: 初心者]

みなさんありがとうございます。１８さんのおっしゃるとおり、仕様やプランなどについては
気に入ったから申込ました。現在問題になっているのは管理費のことです。
先ほど営業さんに正直に悩んでいるということを話したら、「マンションの管理費や修繕積立金
はそんなものです」と回答がきました。火曜日・水曜日は休みなので明日の５時までに返事をくれ
といわれました。今日も私たちが購入を考えている物件の問い合わせが３件あったそうで、
たぶんその方たちにシフトするために区切られた時間のようです。
今日再度考えて明日返事をする予定にしていますが、何せ考える時間が・・・営業マンとはこういうもの
なんですかね。。。

[20: 匿名さん]

>>19
駐車場代をいくらにするかとか、土地の持ち分割合の大小とか、建物の仕様とか、公園や公開空地の有無とか、
これらによっても、管理費や修繕積立金の金額は大きく変わります。
特に影響が大きいのは、土地の持ち分です。
低層住居専用地域にゆったり建ててあるものと、高層で敷地面積は相対的に少ないものでは、かなり異なります。
「そんなものです。」と言うのは、金額が世間一般の中クラスの金額なのであって、物件との見合いで判断すべきものです。

[21: 匿名さん]

Ｄハウスの物件は、他に比べるとたいてい修繕費は高めだと思います。その分、建物を丈夫に作ってあるので
地震等に対する安心感を得たいのならお勧めだと思います。建物を丈夫にすれば、それを維持するために修繕
費がかかるのは当然のことです。売る側がどういうお客さんに合わせてるかを知ることが大切だと思います。
修繕費を安くしときたいなら、２５年の総支払額が半分以下ですむ物件はいくらでもあると思います。
安いといっても建築基準法は満たさないといけないから、危ない建物というわけではないと思います。

[22: 匿名さん]

>>19
なんと、そこまで期限ギリギリの話なのか。
もはや「営業マンとはこういうものなのか・・・・」などと溜息をついている場合ではないだろうに。
仕様も価格も知らない第三者の口から、その管理費や修積金が適正かどうかを
コメントする訳にはいかんけれど、要は貴方自身がそれだけの費用を今後も
支払っていけるかどうか、支払う事に納得できるかどうかを判断するしかないのだ。
相手が休み明けに貴方を見限って「次の候補」に本当にシフトしてしまうのか
または単なるブラフなのかは解らない。
まぁ、これはあくまで俺の個人的な意見だけど、月毎の負担金が将来的には上がる
可能性があるという事を、今回の件があるまで知らなかったと言うのであれば
決断を下すには少し時期尚早なんじゃないかと・・・・。
その物件がホントに気に入っているなら話は別だけどね。

[23: 22]

22＝12です。

[24: 匿名さん]

>>21
＞建物を丈夫にすれば、それを維持するために修繕費がかかるのは当然のことです。
それはおかしい主張です。
丈夫に作ってあれば、壊れ難いんだから維持修繕費は安く済むのが普通です。
あなたの発言は、「Ｄハウスの物件は壊れ易くて維持費がかかる。」ことを主張しているのと同じです。
２５年間で、他の物件よりも倍くらいは修繕費がかかるということですよね。

[25: 匿名さん]

Dグランセを検討中ですが、修繕費は安いほうだと感じていました。
5年毎に上がる…と不安をお持ちでしょうが、そうでないところは
10年後にど〜ん、20年後にど〜ん、ひどくなると100万近くその時に請求されることも
あると聞きます。
ですからどちらがお得かは考え方次第ですが、私が貰った修繕長期計画表は
決して悪いものだとは感じませんでした。

ただ単純にダイワの営業マンは好きではないです。
なんか話が長くて的を得ないカンジがするのですが。
検討してるＤグランセは住友が販売しているので好感が持てます。

[26: 匿名さん]

的を得る→X
的を射る　又は　当を得る→○

[27: 匿名さん]

で、スレ主さんの結果報告は結局どうなったの

[28: 匿名さん]

スレ主さんへ
スレッド立てて皆さんの意見聞いておいてそれっきりはないですよ。27さんのおっしゃるように結果どうなったか
報告してくださいな。

[29: 匿名さん]

皆さんの基準はいくらが相場だって思ってるんでしょう？
いくらが安くて、いくらが高いかが知りたい。
壊れないなんて物はないんだから・・・。
問題は積み立てたお金が適切な時期に、適切な箇所へ使われるかじゃないのかな？
どうですか？

[30: 匿名さん]

>>29
金額だけでは判断できないことが、まだわかっていないのか？

[31: 匿名さん]

そもそも修積金に「相場」って・・・・・・

[32: 匿名はん]

相場というのか分かりませんが、大まかな目安になる金額なら、以前聞いたことがあります。
例えば築10年以上だと、月々の修繕積立金は1万以上は積み立てたほうが良いとかいう感じで。

[33: 匿名さん]

>例えば築10年以上だと、月々の修繕積立金は1万以上は積み立てたほうが良いとかいう感じで

これも難しいでしょうね。外壁の塗り替えなどはそこまで差がないと思いますが，長期修繕で
一番お金がかかるのがエレベータと機械式駐車場だと思いますので，それがない昔のマンションと
比較しても話しにならないし。

[34: 匿名さん]

結局「来たるべき時」にコスト負担するのは、他でもない区分所有者自身なんだという意識を
購入時に持つかどうか、という事に尽きるんじゃないかな。
積立月額には、それぞれ収入に見合った上限があるだろうから、それを「相場」と呼ぶ気持ちは
解らんでもない。物件選びの時には大きな要素だしね。
でも、長期修繕計画ってのはあくまで「計画」な訳で、現実その通りに出費が発生するとは限らん。
不測の事態も含めれば、月額とは別に一時金が発生する覚悟が必要なんじゃないかと。
月々いくら、という金額設定は売主から与えられるものではなくて、住宅の維持費用として
個々が決めて、徴収される分との差額は自分の口座に積み立てておく必要があると思う。
（それでも対応しきれない事態も有りうるけれど、居住者全体の水準の中で余裕を持つ事が大事）
現状支払っているものが全て、と考えていると後々大変だよ。

[35: 匿名さん]

初心者さんはどうなったのでしょうか？
わたしも初心者（出来れば使いたくない言葉だが）時に浮かれてMR行き
舞い上がって契約しそうになったことがあります。
再開発で人気があると急かされ初期に行った豊洲のFや南砂のFでは
ローンの相談のみで一切今後の資金計画の話はなかったです。
（不安になり自分から聞いて初めて言いました）

彼らも物件を売ることが目標で将来の資金増や追加金の話を
あまり伝えると購入意欲がなくなり困るからでしょう。
それからはネットで色々勉強し１年後に戸建を建てました。

将来の資金計画に行き詰まっても誰も助けてはくれないし上記の
先輩方の意見を参考に自己防衛するしかありません。

[36: 匿名さん]

やはりマンションより一戸建てがいいということですか。
うちはこれから買うので、こういう掲示板で色々勉強してるんです。

[37: 匿名さん]

>>35
見かけの収支で物を判断してはいけません。
一戸建てでも、修繕計画を事前に考えておかないと、だめよ。
家がボロボロになってから修繕しようと思うと、莫大な修繕金がかかります。

[38: 匿名さん]

同意。実家が一戸建てだけど10年サイクルで大きな修繕を行わないと
駄目だったよ。（バルコニーとか壁、後でかいのは水周り）
友人が一戸建てだから駐車場代もなくて修繕積立金もないからマンシ
ョンより楽と言ってたが駐車場は一階をくり貫いてるものだし（これっ
て耐震性はどうなの？）戸建でもきちんと修繕しないととんでもない
家になっちゃいますよ。
一戸建ての場合、全部自己責任で行うわけですからマンションより大変
と言えば大変です。

[39: 匿名さん]

戸建と比較してマンションのメリットの一つが修繕です。
戸建は規模こそ小さいですが計画も含めてすべて自己負担です。
マンションの場合は各戸で負担して設備のメンテ、補修が行われます。
見かけの収支だけでなく修繕内容も当然個人では出来ない部分にまで
及んでいます。

[40: 匿名さん]

戸建の皆さん、くれぐれもリフォーム屋に騙されないようね。
きちんと施工された家なら修繕や補修は基本的に必要ありません。

[41: 匿名さん]

たしかに、うちの実家も築１０年弱だが、多少１階と２階の繋ぎ目？からの雨漏りと、
風呂場まわりが腐りかけているのを除けば、まだまだ大丈夫そう。
修繕、修繕とお経のように唱えているのは、多分リフォーム屋。
昨今、話題になってひっかかる人は少なくなったとは思うが、
リフォーム屋には要注意！

[42: 匿名さん]

>>きちんと施工された家なら修繕や補修は基本的に必要ありません。

外壁の吹き付けとか、窓周りのシールとか、屋根やベランダの防水とか
入居後もメンテナンスが必要になる部分はい〜っぱいあるよ。
「きちんと施工されていれば」というより、仕様による差が大きいと思う。
最近話題になってる悪徳リフォーム業者の問題は、単なる詐欺行為の話。
極端な例に対するアレルギーが原因で、本来必要なものまで見失うべきではない。
きちんと施工された建物だからこそ、定期的な点検が必要なのであって
メンテナンスも活きてくるのだ。
（世の中にはメンテのしようが無いような建物も存在するのでね）

[43: 匿名さん]

↑　レスをよく読んだ方がいいですよ。
誰も修繕を薦めてなんかいませんよ。
戸建とマンションの比較やマンションの修繕計画に
ついて論じてるだけだから。
見当違いのレスつけるなよ。

[44: 42]

>>43
>>誰も修繕を薦めてなんかいませんよ。

俺に言ってんの？

[45: 匿名さん]

>>40
＞きちんと施工された家なら修繕や補修は基本的に必要ありません。
見当外れなことを書くなよ。
定期的にメンテナンスしなければ、どんな家（マンション・戸建を問わず）でもある時に大修繕が必要になるの。
飛行機・鉄道・自動車などの乗り物と同じ。
マンションの場合は皆で計画的に行う。戸建は自己管理で行う。その点が違うだけ。
リフォーム屋が訳のわからない修繕を行うのは戸建に限らない。
マンションだって管理組合がいい加減だと、過剰修繕をされてぼったくられることがある。

奈良や京都のお寺だって、定期メンテナンスはやっているよ。

[46: 43]

44さん　すみません。43は41宛です。

[47: 匿名さん]

マンションの場合、修繕積立金は自分達の共有資産という意識を
もっていることが大事。
何でもメンテナンスのかからない有形資産はない。
払わされてるのではなく積み立てているんだという意識をもって
ます。

[48: 匿名さん]

47＞

同意！こういうレスいいですね。有意義。

[49: 35]

色々な方がアドバイスしてますが、
初心者さんは本当にどうなったのでしょうか？

皆さんの意見ありがとうございます。
ちなみに駐車場はくり貫きではありません。
建物も三階建てではありません。
当然ですよね、地震で崩壊しても自己責任です。
今、管理費を払おうと思ってた分はマンションと戸建の格差分のローンに当ててます。
駐車場代・修繕費を払おうと思ってた分をいざという場合の修繕費として貯めています。

やはりマンションは47さんのように意識の高い方が購入すべきですね。
初期の私みたいな人ばかりだったら資金計画は行き詰まるでしょう。
どこかのスレにありましたがやはり47さんほど意識の無い勉強不足な方、2・3次取得者や
賃貸人と一緒に生活するのは大事にしない・将来の資金計画的にキツイと考え戸建にしました。
私が探してたマンションは将来貸して利ざやを稼ごうという人が多い気がしました。
ここのスレにいるような方ばかりのマンションなら住んでみたいです。

[50: 匿名さん]

>>49
別にあなたが戸建にした理由などどうでもいいの。
＞将来貸して利ざやを稼ごうという人が多い気がしました。
そういう人は、余計に修繕積立金のことを意識しますよ。そして修繕が適切に行われているかどうかも。
賃貸を目的とした投資物件を見て、そのような発言をしたと感じます。
建設期間が短く仕様もそれなりで、そのようなマンションは後々に施工上の問題が多く発生する確率が高い物件です。

お金の管理だけでは不充分で、自主管理でなければ管理会社がどのように運営しているかを日頃からチェックしていくのがマンションの場合、大切なことです。