毎月の管理費・修繕積立金について

[初心者]

昨日マンションの申し込みをしました。重要事項説明案と長期修繕積立案の冊子をもらい読んだところ、
積立金が５年毎にアップし、20年目には４倍になることが判明しました。管理費も現在のところ１万円
ちょっとですが、今後は変わる可能性もあるとの記載があります。ちなみDハウスのマンションなのですが、
この冊子を見て初めてこの事実をしったもので少し躊躇しています。
これがマンションなんだと言われればそこまでなのですが、何せ初めての購入なので戸惑っています。
ローンが終わっても毎月４万円近く払うのかと思うと少々不安になってきました。
購入者の方などご意見いただければと思っています。よろしくお願いします。

[2: 匿名さん]

都内だと、管理費＋修積金で300円〜400円／㎡・月くらいが一般的だと思う。
70㎡の物件でも、21,000〜28,000円／月にはなる。
初期設定で安く済んでいるとなれば、その分将来の上昇率も高くなる。
契約前には必ず確認すべき事だし、スレ主さんのケースは金額面でも一般的。
悩む気持ちは解らんでもないが、それがマンションというものだよ。

「日常管理と将来修繕とにかかるコストを所有者全員でコンスタントに積み上げる」と
いうシステムこそが区分所有建物の特徴であり、居住者にとってのメリットなのだ。
少々きつい言い方をすれば、そこで悩むのは本末転倒というもの。

[3: 匿名さん]

修繕費って老後払っていけるのかな？

[4: 匿名さん]

大体重要事項説明書見て初めて分かったってどういう事？
営業の人は何も説明しなかったの？
資金計画はどうしたの？修繕積立基金（一時払い金）はどうなの？

[5: 匿名さん]

そうそう、ローンはどこでどういう金利で組む予定かは知らないけど何年か後には確実に金利もアップし修繕金も段階的に
上がり、毎月返済額はかなり増えますよ。そういう資金計画は普通は営業マンがある程度コンサルするものなんだけどね。

[6: 02]

>>04
重説「案」と長期修繕計画「案」を貰って読んだ、と書いてあるから
申し込みとは最初のエントリー段階であって、本契約はこれからという事だと思う。
・・・・違ったら怖いな。
まぁ、個人的には営業マンの説明などは話半分で良いと思う。
資金計画も、営業マンよりは金融機関と綿密に相談した方がいいかもね。
（営業マンてのは「買わせる」事が至上目的だから・・・）
重説も規約も冊子として事前に用意されているなら、きちんと確認してから契約するのが当然。
管理費の上昇についてビックリしているくらいだから、04さんが仰る様に「修積基金」は
しっかり確認しておかないと。ケタがひとつは違うからね。

[7: 匿名さん]

それでもまあ販売側も最近は昔よりは良心的になって来たと思うね。
一昔前のマンションだと長期修繕計画案なんて販売時にはないのが普通だったからね。

[8: 02]

>>07
確かにそうだね。
長期修繕計画案って、購入者側の意識が成熟してきて
初めて陽の目をみたものかもしれない。

[9: 初心者]

みなさん、ご返答ありがとうございます。
書いていただいていた中にあるとおり、まだ申込の段階で契約は来週です。
営業マンからは特に今後のことは知らされていず、今回初めて知りました。営業マンはとても
頼りなく、質問をしてもたぶんそうだと思いますという感じです。積立金も最初のことしか言
われていなかったので早い段階でこんなにあがっていくと思っていませんでした。
もちろん私たちの確認不足といえばそうなのですが、何せ初心者なもので・・・
いまだに図面も正式なものができていません。（DハウスのDシリーズです。）
建設地は都内ではなく地方都市です。修繕一時金は４０万円ほど払い込みます。
当初は１万５千円ほどですが、段階的に上がり（５年毎）２０年後以降は毎月４万円
ほど払い込む予定になっています。（修繕積立金＋管理費）
一戸建ても同じようにかかるんですもんね・・・。

[10: 匿名さん]

修繕一時金は40万ほど払い込むとの事ですが入居時のみですか？総戸数にもよりますが長期修繕計画が出来ているなら
10年目、20年目にも修繕一時金の払い込みがあるかと思いますが・・・入居時40万ですと通常10年目60〜70万。20年目
90〜100万くらいでしょうか。一時金がないとすつと大規模修繕は毎月の積立のみですべてまかなわれる計算に
なります。そこら辺り確認された方がいいのではないでしょうか？

[11: 初心者]

＞10さん、ありがとうございます。今冊子を再度読んでみると、足りない場合は追加の資金を
請求しますと記入されています。詳細な金額の記入はありません。

[12: 02]

>>09
管理費や修積金（基金も含め）のことは、マンション購入する上では基本中の基本だよ。
知らなかったでは済まされない。
他にも、管理規約の事とか所有形態の事とか、マンション独自の話は色々ある。
購入者としての認識が足りなかったがために、入居後のことで
「こんなはずじゃなかったのに・・・」と悩むような事態になっても
自分達は初心者だったから仕方ない、と納得できる筈もないよね？
だったら、勉強すべきところはきちんと抑えておかなければ。
そのためには、ご自身も解らない事や知りたい事を整理する必要があるよ。

個人的に気になるところがふたつある。
まずその「頼りない」営業マン。
できる事なら他の担当者（もしくは上司）をつかまえて、貴方の担当を外して貰うべき。
数千万もする商品に対する質疑に「たぶんそうだと思います」という回答は有り得ない。
自分が言った事について責任を持ってくれる人物かどうか、あなた自身が判断するのだ。
もうひとつは図面のこと。
ハウスメーカーの規格品という事は、物件として特別に図面を作成していないのかも
しれないが、契約時に用意されるべき平面詳細図くらい、現段階で見せて貰えなければ
購入する側は何をみて判断すりゃいいの？と普通に疑問を投げかけるべし。
（モデルルームとはまた別の問題）

管理費の金額はこの際大した話ではない。金額的には常識の範囲内だし。
商品情報として最低減必要な図面（詳細図）、仕様、管理規約、修繕計画案
それだけはきちんと用意された物件でなければ、実際あなたも不安でしょう？

[13: 匿名さん]

12さんと同意権です。少し追加しますと、来週契約との事ですが契約時には「契約図面」もしくは「物説図」と
いう正式図面があるはずです。契約を行うにあたって竣工前物件の場合何を基に契約したか後々の紛争を避ける
意味で基になる図面が交付されます。これは予めゼネコン又は設計会社で作成済のはずですから言えば見せて
くれるかコピーを貰えます。

[14: 初心者]

みなさん、ありがとうございます。基本的な部分の認識が甘かったのは反省しています。
営業担当はその販売所の所長職の人です。一番上の人があんな感じかと思うと・・・下の人も想像
がつきます。
修繕積立金と管理費は理解できました。ありがとうございます。
図面についてはもうすぐ出来上がりますと先日言われたものの本日現在はまだです。
最初モデルルームに行った時にまだ正式なものではありませんがということで、社内限のような各
住居の図面のようなものはもらいました。これを参考に確認した次第です。
オプションなどの詳細もまだで金額も未定だそうです。
正式なパンフレットが先週出来上がったくらいですから。。。
竣工は１９年２月の予定で、今回の販売は第一期で上層階の仕様が違うところではありますが、
何もかもが正式に決まったものではなく、ほかに購入する人の話が聞いてみたいくらいです。
ただ立地は主要交通機関から徒歩１分（駅から１０M）だし、主要都市部まで快速で７分という
好条件ではあります。それを気に入って購入に踏み切ったのですが・・・

[15: 匿名さん]

アオるわけではないですけど「初心者」という意識は捨てたほうがいいですよ。
考えてもみてください。中には２度、３度と買い換える人もいるでしょうけど、
今の時代、マイホーム購入という行為は、大半の方が一生に一度のことでしょう。
つまり、未経験者＝初心者だとすれば、経験を積んだ後（購入後）では既に手遅れなわけです。

もちろんこちらには色々と相談に乗ってくださる先輩（経験者）がたくさんいます。
分からない事は聞いて、吸収していかなきゃ損ですし、質問はどんどんしていいと思います。
でも、その一方で、ご自分でもしっかり勉強していかないと、この先困ります。
まだ未契約とのことですが、契約とは法律にのっとった商行為です。
サインしたあとに「すみません。初心者なので…」は通用しません。
まずはこの掲示板の中にある、関係しそうなスレッドには全部目を通す。
そして、他の掲示板やホームページもあたる、ぐらいのことから始めましょうよ（＾＾）

[16: 匿名さん]

初心者って言う人って、とにかく言い訳を作りたい人。

[17: 匿名さん]

「初心者」ということへのツッコミはどうでもいいじゃん。
みんなはじめは、初心者。
だからこの掲示板見て参考にしているわけで、こういう質問は参考になります。
調べる前にこの掲示板で尋ねるのも一つの方法ですしね。

[18: 12]

>>14
>一番上の人があんな感じかと思うと・・・
う〜ん・・・、そうなるといよいよ貴方自身がしっかりしないと。
でも、今のところ気になっているのは管理費関係の事なんだよね？
仕様やプランについては気に入ったからこそ申し込みに至ったのだろうし。
まぁ今後何か知りたい事があっても、質問事項をきちんと整理すれば大丈夫。
要するに、販売サイドからの「脊髄反射的な回答」だけで済ませるのではなく
売主とか設計者、施工者からの見解をきちんと取る事が必要なのだ。
（それ相応の質問があれば、の話だけど）
何でもかんでも「文書で説明しろ」とか「上の者を出せ」という態度で臨むべき、という
意味ではなく、コミュニケーションをきちんと取るべきだ、という意味。

販売業務は売主が直接やる場合もあるが、会社内でも部署が分かれているし
まったく別の会社に委託する事も少なくない。
つまり販売サイドは、売主や設計・施工サイドとは（情報面で）距離があるのだ。
顧客の情報と技術的な情報を交換しながら進めるのが分譲販売の実態。
営業マンが商品企画に関わっているとは限らないから、ある程度の事は仕方がない。
「営業マンの説明は話半分で」と言ったのはそういう意味だよ。

>オプションなどの詳細もまだで金額も未定だそうです。
それは普通、そんなもんだと思う。
仕様の細かいところまで決めるのには、正式な販売時ギリギリまでかかる事もある。
オプションの根付けとか施工上の検証はそれからの話なので、今はまだ何も決まって
いないんじゃないかな。
販売時に寄せられたリクエストがオプションの品目に反映される事もあるしね。

[19: 初心者]

みなさんありがとうございます。１８さんのおっしゃるとおり、仕様やプランなどについては
気に入ったから申込ました。現在問題になっているのは管理費のことです。
先ほど営業さんに正直に悩んでいるということを話したら、「マンションの管理費や修繕積立金
はそんなものです」と回答がきました。火曜日・水曜日は休みなので明日の５時までに返事をくれ
といわれました。今日も私たちが購入を考えている物件の問い合わせが３件あったそうで、
たぶんその方たちにシフトするために区切られた時間のようです。
今日再度考えて明日返事をする予定にしていますが、何せ考える時間が・・・営業マンとはこういうもの
なんですかね。。。

[20: 匿名さん]

>>19
駐車場代をいくらにするかとか、土地の持ち分割合の大小とか、建物の仕様とか、公園や公開空地の有無とか、
これらによっても、管理費や修繕積立金の金額は大きく変わります。
特に影響が大きいのは、土地の持ち分です。
低層住居専用地域にゆったり建ててあるものと、高層で敷地面積は相対的に少ないものでは、かなり異なります。
「そんなものです。」と言うのは、金額が世間一般の中クラスの金額なのであって、物件との見合いで判断すべきものです。

[21: 匿名さん]

Ｄハウスの物件は、他に比べるとたいてい修繕費は高めだと思います。その分、建物を丈夫に作ってあるので
地震等に対する安心感を得たいのならお勧めだと思います。建物を丈夫にすれば、それを維持するために修繕
費がかかるのは当然のことです。売る側がどういうお客さんに合わせてるかを知ることが大切だと思います。
修繕費を安くしときたいなら、２５年の総支払額が半分以下ですむ物件はいくらでもあると思います。
安いといっても建築基準法は満たさないといけないから、危ない建物というわけではないと思います。