プラウドシティ蒲田（京急蒲田西口駅前地区第一種市街地再開発事業）

[マンコミュファンさん]

関連プレスリリース（2011年3月11日付）：http://www.nomura-re.co.jp/cfiles/news/o2011031100271.pdf

＜全体物件概要＞
所在：大田区蒲田4-100
交通：京浜急行本線京急蒲田駅徒歩1分、京浜東北線・東急多摩川線・池上線蒲田駅徒歩9分
総戸数：320戸（事業協力者住戸159戸含む）
間取り：1DK～4LDK、38.25～101.5m2
入居：2016年2月下旬予定

売主：野村不動産、住友商事
施工：東急建設


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【糀谷界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.6】
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[821: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

ここって賃貸に出すためのマンションなのか??

[822: 匿名さん]

投資マンションとして検討。
賃貸物件が多すぎなのが懸念。
案外、人気薄物件かな・・・

[823: 匿名さん]

賃貸間の競争が激化して、家賃設定が安くなりそう。
住むなら便利。

[824: 匿名さん]

地権者物件が160戸ですから複数所有者がけっこういるんじゃないかなと。

[825: 匿名さん]

買えもしない人の妬みの書き込みばかり。

[826: 匿名さん]

過去レスにあったけど、この辺で
店舗や賃貸用を所有してても、自分は別な高級住宅街に住んでる人が多いそうですから。

[827: 匿名さん]

そもそもここは駅前の商業地域ですよ？住むより貸して利用するほうが賢いと思いますけど

[828: 匿名さん]

つまり、購入費用よりも
賃貸収入の方が儲かるってことですよね？
みんないくらぐらいの利益を期待しているのでしょうか？

[829: 匿名さん]

投資利回り８％見込んでます

[830: 匿名さん]

ってことは5000万で購入したとしても
年間400万の賃料取るってことですか？
家賃30万以上！！
高いですねー

[831: 検討中の奥さま]

by 匿名さん　2014-08-15 13:08:44
>>武蔵小杉駅前のパチンコ屋入りマンションでは
パチンコ屋からのタバコ臭が問題になっているみたい。

小杉のマンションはパチンコ屋とマンションの入り口って相当離れているけどね・・・

[832: 匿名さん]

>>825
都内で働いてれば誰でも買える価格だよ。

[833: 匿名さん]

永住無理、投資無理なら誰が買うんだろう。

[834: 匿名さん]

>>830
利回り計算で8%で、どうしてそういう計算になるかね…
8%は複利計算では無いとして、単純計算すると、仮に25年回収で8%の利回りとして、25年で5400万の家賃収入だから、月額18万。経年劣化による長期的な家賃下落と、特別修繕一時金を考慮すると、新築時に月額20万ちょいくらいかな。
これに管理費、毎月の修繕積立金を上乗せした額を借主に請求。処分時価格を考慮すると、コミコミで25万弱くらいが新築時の目安かな。回収期間30年想定だと、20万くらい。

[835: 匿名さん]

賃貸管理を業者に任せる分の５％も上乗せしなければね。

[836: 匿名さん]

>>834
どういうこと??
まず年間利回りの話でしょ?
釣り?

[837: 匿名さん]

>>834
それ、現金買いした場合の利回りでしょ。
ローン買いが普通だから。

[838: 匿名さん]

>>837
ローン買いなら、年間のキャッシュベースで月額ローン返済額と管理費等負担額、管理委託料とかの合計に8%上乗せで考えれば良いでしょ。その上で、将来的な家賃下落を見込んで当初家賃を設定する。
とは言え、どう計算しても年間400にはなり得ないでしょ、って話です。

[839: 匿名さん]

>>838
普通の住宅ローンよりも高い賃貸マンションローンを
何％で考えているの？

[840: 匿名さん]

>>839
それを考慮しても、そこまでいかないでしょと。5000万の物件の家賃が年間400万とか。
個人的には、投資用物件はキャッシュで買うべきだと思うよ。住宅ローンみたいに超低金利で貸してくれるものがあるので、自宅をフルローンで購入しておいて、自己資金は全額投資用物件の一括購入資金にまわす。
最終的に投資用で持っている人が多いと、投資家同士で家賃が高いか安いかの勝負になるから、そんな余計な金利負担額の差がモノを言うと思ってる。

[841: 匿名さん]

一般的に表面利回りって
年間家賃総収入÷物件価格でしょ?

[842: 匿名さん]

>>838
そんな計算式はじめて聞いたわ(笑)

[843: 匿名さん]

甘い考えで賃貸投資はしない方が良さそう。

[844: 匿名さん]

中国人の法人個人問わずクライアントからけっこう需要あるんですよ。国内周りにも使い勝手がよさそうだとお考え。

[845: 匿名さん]

>>841
ですよね

[846: 匿名さん]

>>841
申し訳ない。話の前提が食い違ってましたね。
利回りがキャップレートであれば、その考え方です。
DCFベースで計算したIRRを想定して記載したのが、自分の書いた利回りです。
不動産前提ですと、キャップレートの、利回りを言うのが一般的でしたね。

[847: 匿名さん]

追加ですが、仮にキャップレートで8%を考えているのなら、甘過ぎるでしょうね。1をキャップレートで割返したのが、巷で言われるマンションPERですよね。8%だとPERは12.5。PERが低い、すなわち投資利回りが高いと言われる都心の物件でさえ、15を下回ることはまずありませんね。
16くらいでもかなり良いと言われます。PER16.67として、キャップレートは6%の計算です。5000万の物件なら年間の賃料は300万、月額25万ってとこですよ。

[848: 匿名さん]

みんなが賃貸考えてて、
住む為に買おうとしている人は、かわいそうですね。

[849: 匿名さん]

地権者が半数で、駅の騒音があるマンション
を住む為に買おうとしている人なら、賃貸の多さは想定内なのでは。

[850: 不動産業者さん]

このマンション高すぎ！価格聞いてびっくり。（正式発表前ですが）
蒲田ではバブル期含め、過去最高額のマンションなのでは！？
野村不動産は相当強気ですね。大森・大井町の駅前価格ですね。こちらの
マンションは！
もちろんプライドの高い野村さんの事だから販売調整はするでしょうけど、
はたして一期即日完売はいけるのか？
二期以降の販売はどうなるのか？
今後が楽しみ！
このマンションの売れ行きによって、蒲田の地価がある程度の評価基準と
なりそうだな！

[851: 匿名さん]

えっ！310との噂がありましたが、大井町というと350位に坪当たりなっちゃう感じでしょうか？もしそうなら、大井町超えて大崎位になっちゃいますね。えらいこっちゃ！！

[852: 匿名さん]

アポ4000超えてるそーですよ

[853: 匿名さん]

大森や大井町で「駅前」マンションの分譲なんてありましたっけ？
大森タワーや大井町三菱は、駅近だけど駅前ではなかったですよね。

[854: 匿名さん]

JR大森駅や大井町駅なら魅力的なんだけどねえ。。

[855: 匿名さん]

坪400万超えは冗談だろう。
そんな価値があるとは思えず・・・

[856: 匿名さん]

聞いたら坪320前後ですよ

[857: 匿名さん]

駅前と駅近はでは資産価値はどれくらい違うのでしょうか？

[858: 購入検討中さん]

気分の問題だね
違いはないです

[859: 匿名さん]

駅近ならいくらでも新築が出てくる。
駅前は滅多に新築がない。
大違い。

[860: 匿名さん]

>>855
君が言えば言う程逆効果だよ。

[861: 匿名さん]

プラウドシリーズ自由が丘、白金即日完売リリースありましたね

[862: 匿名さん]

JR東日本が新宿駅から羽田まで23分のアクセス線を発表した。
新宿から渋谷に埼京線は5分だから、渋谷から羽田には18分って事になる。
とても蒲蒲線ではJRに勝てないな。東急線で渋谷から東京蒲田まで乗車時間21分だから。

[863: 匿名さん]

東京蒲田じゃなくて東急の蒲田駅

[864: 匿名さん]

http://www.city.ota.tokyo.jp/seikatsu/sumaimachinami/koutsu/ekishuuhen...
京急蒲田駅西口地区地区計画の都市計画変更に関する原案の説明会と縦覧の実施について

今のパチスロのとことか綺麗になるといいですね

[865: 匿名さん]

蒲蒲線はもはや西武方面と新宿三丁目ピンポイントしかJRに勝ち目なしのところまで追い込まれたな。
それでも意地でやるか大田区。

[866: 匿名さん]

蒲蒲線は（積極派）　大田区　目黒区　東急　（消極派）　東京都　京急　（長期保留）　国交省。

９月に全て（最終決着）が決まりますよ　

[867: 匿名さん]

東急は言うほど乗り気でもない気がする。

[868: 匿名さん]

羽田空港アクセス整備という大義名分で蒲蒲線はギリギリで救い上げてもらえるだろう。ただ整備効果は非常に低い。
でもこのマンションからすれば渋谷直行始発手段が手に入る。その価値は非常に大きい。
蒲蒲線整備決定前に値付けして買うべき。

[869: 匿名さん]

>>868
投資対効果が低くなるだろうね。
京急蒲田駅で地下ホームから羽田方面ホームまで
重い荷物を持って移動するのを嫌がる客は多いと思う。

[870: 匿名さん]

>>867
東急はIRだしてますけど