プラウドシティ蒲田（京急蒲田西口駅前地区第一種市街地再開発事業）

[マンコミュファンさん]

関連プレスリリース（2011年3月11日付）：http://www.nomura-re.co.jp/cfiles/news/o2011031100271.pdf

＜全体物件概要＞
所在：大田区蒲田4-100
交通：京浜急行本線京急蒲田駅徒歩1分、京浜東北線・東急多摩川線・池上線蒲田駅徒歩9分
総戸数：320戸（事業協力者住戸159戸含む）
間取り：1DK～4LDK、38.25～101.5m2
入居：2016年2月下旬予定

売主：野村不動産、住友商事
施工：東急建設


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【糀谷界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.6】
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[793: 匿名さん]

ここは地権者がどう動きたいかが読めない限り、
青田買いは難しいですね。
例えお金があったとしても。。。
まあお金の無い小生が言う資格は無いですが...

コメント後に
きっと罵声を浴びせられるのでしょうけど。。。

[794: 匿名さん]

>>793
ホントにそうです。
パチンコ屋が入るのもそうですが、ワンルームから1DKの賃借人(地権者分)が大勢いるのもかなり微妙です。ゲストルーム他、共有部分の利用でもめそうです。

[795: 匿名さん]

>ワンルームから1DKの賃借人(地権者分)が大勢いるのもかなり

え？どのくらい戸数ですか？二桁いきますか？

[796: 匿名さん]

賃貸用の需要で即完売になりそうですね。

[797: 匿名さん]

>>795
総戸数320戸 (事業協力者住戸（非分譲住戸）160戸含む)

公式ウェブサイトの物件概要より

[798: 匿名さん]

地権者と非地権者が同数というのも良く考えたね。
同数なら、今後のマンション運営における事案も、
多数決で納得させられる。
地権者が多過ぎると、不特定多数の人間がオートロック内までウロウロできる賃貸事務所物件になりがち。

[799: 匿名さん]

地権者が多いと、地権者に有利な事柄、が先に決まっている場合があるので重説は慎重に読まないとね。

[800: 匿名さん]

賃貸用で売ったとしても、マンション完売で里予木寸さんはウハウハ。
その後の貸主はちゃんと儲けを出せるのでしょうか？

[801: 購入検討中さん]

>>No.787
二重サッシは、遮音性の他、保温性や気密性も高く、割高になるところを除けば、いいとこだらけと思っていましたが、違うんですかね？？

[802: 匿名さん]

>>801
開けるのが二度手間、窓拭きの面積が倍になる、外の景色に歪みが出ることがある。

[803: 匿名さん]

>>802
付け加えると、そもそも二重サッシにしないといけない環境であること、つまり周囲の騒音が激しく、日常で窓を開けて過ごすことが考えづらいのが一番デカい。
通常、部屋の中で外からの音が僅かに聞こえる程度にサッシやガラスの組み合わせを変える。ここは駅のアナウンスや電車の音がひどく、二重サッシにせざるを得なかったということ。
外廊下なのに窓を開けられないって何？って感じ。

[804: 匿名さん]

http://www.proud-web.jp/proudclub/woman/labo/1408_kamata/index.html
パティオですね

[805: 匿名さん]

>>804
ん？誰かへのレスですか？？
まさかパティオの存在が二重サッシ問題と関連してるとかでは無いと思うのですが、念のため。

[806: 匿名さん]

>>801　802
地上駅への直結なのだから、それは仕方ないでしょう。二重サッシにしてくれているだけ高級！
この物件でうるさくてイヤというのであれば、地下鉄の駅直結しかないですね。
大森の駅から遠い山王タワマンならまだしも、ここは、駅直結なのだから全く問題なし。
あと一般的に、二重サッシはメリットの方が大きいことは、ネットで検索すれば周知の事実。

[807: 匿名さん]

>>806
だから、二重サッシだから高級とか、そういうことじゃ無いの。
家の中で外の音が15dbだったか、それくらいの僅かに聞こえるようにサッシとガラスの組み合わせをするの。外のサイレンとか聞こえないと防災面でも困るし、完全防音は心理的にもストレスがかかるから、とかの理由だったと思う。
ガラスは複層にしてもサッシほど防音効果は無いから、地上駅の騒音を抑えるには二重サッシにせざるを得なかっただけで、高級云々の尺度にはならないの。線路に面してて二重サッシじゃ無い所を探す方が難しいよ。

[808: 匿名さん]

サッシの遮音性能はT4までしかないのに
飯田橋駅前のプラウドでは「T5相当」なんて独自の性能基準で、線路騒音対策の二重サッシを使ってると宣伝しましたよ。

[809: 匿名さん]

二重サッシとペアガラスを混同してるのか？
知ってたら二重サッシがメリットが大きいなんて言わないかと。
二重サッシは奥行きも無駄に取るし、なにより面倒。開き戸なんか手前にも奥にも開かなきゃいけないし。
騒音無かったら一重のペアガラスサッシで良かったのに、騒音のために二重サッシにせざるを得ないということ。

[810: 匿名さん]

つまり電車はうるさいってことですよね？

[813: 匿名さん]

良く言えば駅直結、悪く言えば線路脇。
駅の放送や発車ベルが聞こえるだろうね。
電車の音が無音なんてあり得ない。
それだけ駅から近いって事だから良い事じゃないのか？
二重サッシ閉めておけば聞こえないんだし。

[814: 匿名さん]

最近のパチスロ屋は防音とかちゃんとしてるからあまり騒音はきになりませんが
外観が派手だったり、看板持ちバイトとかは多々気になりますね。

[815: 匿名さん]

それと無駄に派手な看板と照明ですかね。23時までギラギラしてますからねー。
あとは、朝一の並びでしょうか。
朝並ばれるとゴミとかタバコとか散らかされてがっかり
ってことに。。。なりそうです。

[816: 匿名さん]

武蔵小杉駅前のパチンコ屋入りマンションでは
パチンコ屋からのタバコ臭が問題になっているみたい。

[817: 匿名さん]

窓閉めてても24時間換気で、
外気は常に入ってくるからなあ。

[818: 匿名さん]

タバコのにおいが外から入ってくるとしたら嫌ですね。
換気する意味がないというか。
24時間換気はいいのですが、綺麗な空気が循環するように工夫してほしいです。
都会で便利で環境のいい場所を探すのは困難ですね。
蒲田は庶民的でいろいろと便利な街だと思いますが、少し雑然とした面もあり、好き嫌いが分かれそう。
これほど駅に近くなくてもいいかなと思いますが、電車通勤の人にはありがたいことでしょう。
部屋の向きによっては駅の騒音の影響が少ない場合もあるのかな。

[819: 匿名さん]

部屋の向きと言っても
外廊下マンションなので、吹き抜けの中で騒音が反響しないとよいですが。

[820: 匿名さん]

元々投資マンションとして考えてましたが地権者さんの賃貸部屋が気になりますね

[821: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

ここって賃貸に出すためのマンションなのか??

[822: 匿名さん]

投資マンションとして検討。
賃貸物件が多すぎなのが懸念。
案外、人気薄物件かな・・・

[823: 匿名さん]

賃貸間の競争が激化して、家賃設定が安くなりそう。
住むなら便利。

[824: 匿名さん]

地権者物件が160戸ですから複数所有者がけっこういるんじゃないかなと。

[825: 匿名さん]

買えもしない人の妬みの書き込みばかり。

[826: 匿名さん]

過去レスにあったけど、この辺で
店舗や賃貸用を所有してても、自分は別な高級住宅街に住んでる人が多いそうですから。

[827: 匿名さん]

そもそもここは駅前の商業地域ですよ？住むより貸して利用するほうが賢いと思いますけど

[828: 匿名さん]

つまり、購入費用よりも
賃貸収入の方が儲かるってことですよね？
みんないくらぐらいの利益を期待しているのでしょうか？

[829: 匿名さん]

投資利回り８％見込んでます

[830: 匿名さん]

ってことは5000万で購入したとしても
年間400万の賃料取るってことですか？
家賃30万以上！！
高いですねー

[831: 検討中の奥さま]

by 匿名さん　2014-08-15 13:08:44
>>武蔵小杉駅前のパチンコ屋入りマンションでは
パチンコ屋からのタバコ臭が問題になっているみたい。

小杉のマンションはパチンコ屋とマンションの入り口って相当離れているけどね・・・

[832: 匿名さん]

>>825
都内で働いてれば誰でも買える価格だよ。

[833: 匿名さん]

永住無理、投資無理なら誰が買うんだろう。

[834: 匿名さん]

>>830
利回り計算で8%で、どうしてそういう計算になるかね…
8%は複利計算では無いとして、単純計算すると、仮に25年回収で8%の利回りとして、25年で5400万の家賃収入だから、月額18万。経年劣化による長期的な家賃下落と、特別修繕一時金を考慮すると、新築時に月額20万ちょいくらいかな。
これに管理費、毎月の修繕積立金を上乗せした額を借主に請求。処分時価格を考慮すると、コミコミで25万弱くらいが新築時の目安かな。回収期間30年想定だと、20万くらい。

[835: 匿名さん]

賃貸管理を業者に任せる分の５％も上乗せしなければね。

[836: 匿名さん]

>>834
どういうこと??
まず年間利回りの話でしょ?
釣り?

[837: 匿名さん]

>>834
それ、現金買いした場合の利回りでしょ。
ローン買いが普通だから。

[838: 匿名さん]

>>837
ローン買いなら、年間のキャッシュベースで月額ローン返済額と管理費等負担額、管理委託料とかの合計に8%上乗せで考えれば良いでしょ。その上で、将来的な家賃下落を見込んで当初家賃を設定する。
とは言え、どう計算しても年間400にはなり得ないでしょ、って話です。

[839: 匿名さん]

>>838
普通の住宅ローンよりも高い賃貸マンションローンを
何％で考えているの？

[840: 匿名さん]

>>839
それを考慮しても、そこまでいかないでしょと。5000万の物件の家賃が年間400万とか。
個人的には、投資用物件はキャッシュで買うべきだと思うよ。住宅ローンみたいに超低金利で貸してくれるものがあるので、自宅をフルローンで購入しておいて、自己資金は全額投資用物件の一括購入資金にまわす。
最終的に投資用で持っている人が多いと、投資家同士で家賃が高いか安いかの勝負になるから、そんな余計な金利負担額の差がモノを言うと思ってる。

[841: 匿名さん]

一般的に表面利回りって
年間家賃総収入÷物件価格でしょ?

[842: 匿名さん]

>>838
そんな計算式はじめて聞いたわ(笑)