プラウドシティ蒲田（京急蒲田西口駅前地区第一種市街地再開発事業）

[マンコミュファンさん]

関連プレスリリース（2011年3月11日付）：http://www.nomura-re.co.jp/cfiles/news/o2011031100271.pdf

＜全体物件概要＞
所在：大田区蒲田4-100
交通：京浜急行本線京急蒲田駅徒歩1分、京浜東北線・東急多摩川線・池上線蒲田駅徒歩9分
総戸数：320戸（事業協力者住戸159戸含む）
間取り：1DK～4LDK、38.25～101.5m2
入居：2016年2月下旬予定

売主：野村不動産、住友商事
施工：東急建設


[スムログ 関連記事]
【糀谷界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.6】
https://www.sumu-log.com/archives/1511

[42: 匿名さん]

>41
２年前の物件と比較しても意味がない。
経済環境がアベノミクス前の２年前と今では全く違うのだから。

[43: 匿名さん]

坪250ぐらいじゃないかな？高層で300前後とか。

[44: 匿名さん]

>43
それは安すぎます。
今の景気を考えると坪４５０～５００くらいが適正だと思う。

[45: 匿名さん]

今の、ではなくて
消費税率アップ後の、景気を考えなきゃ。

[46: 匿名さん]

景気がいいと思ってるのがいるんだな．．．不思議。
株価やGDPの推移とかみてないのかね。
まあ、蒲田で坪500とか言ってる時点で問題外だが。

[47: 匿名さん]

>46
給料が低いんですね。

[48: 匿名さん]

ここ、地権者が約半数なので関係者が多い。
関係者が多いスレはポジレスも多くなりがち。

[49: 匿名さん]

>48
なるほどね。納得。

[51: 匿名さん]

すでに建築費高騰で景気は上向き、東京オリンピックもある坪５００は適正価格だと思う。

[52: 匿名さん]

消費税率アップで景気は下向き懸念。
東京オリンピックの恩恵は湾岸エリア。

[53: 匿名さん]

地権者ってどういう層？

[54: 匿名さん]

>52
目的何なの？

[55: 匿名さん]

検討スレは、色んな視点で検討するのが目的。
賛美だけするスレではありません。

[56: 申込予定さん]

あすと入り口の右側、旧ソフトウエア跡地も大型マンションが建設中なので比較検討物件となりますね

[57: 匿名さん]

そうなんですか、そちらも見に行きます。

[58: 匿名さん]

坪３２０くらいなら検討できるな

[59: 匿名さん]

>58
それよりもっと高いよ。

[60: 匿名さん]

坪260程度だろうな。

[61: 匿名]

武蔵小杉のプラウドタワーのモデルルームを見た時に、蒲田に出来るプラウドも検討していると話したら、「武蔵小杉より高い、蒲田のイメージがあるとは言え、やはり東京都でターミナル駅ですから。坪300は固いでしょう。」と言われました。

自分の担当する、プラウドタワー武蔵小杉を買わせたかっただけかもしれませんが・・・。

[62: 匿名さん]

坪300なら大苦戦確実。

[63: 匿名さん]

坪300ならすぐ売れるよ。
リーマンでも買えるじゃん。

[65: 匿名さん]

61
武蔵小杉も坪300が相場になってますよ。小杉は以前から価格がバブル状態。
ＪＲ蒲田駅をターミナル駅というのは分かるけど、京急蒲田は規模の小さなターミナル駅だなあ。

[66: 申込予定さん]

京急蒲田駅は駅としては京急品川駅、京急川崎駅、羽田空港駅、京急横浜駅より断然スケールが大きいですよ。
今後周辺に複合施設ができればいいのですがね。

[68: 匿名さん]

パリまで13時間という表記に笑いました

[69: 匿名さん]

海外に頻繁に出張する人にはもってこいの立地ですよね。
坪４００以上はするよ。

[70: 匿名さん]

それなら、もっと都心のタワマンを買うだけ。

高く書いて、実際の販売価格が発表されてから
「思ったより安い！予想より安い！お買い得！」なんてレスは読みたくないな。

[71: 匿名さん]

>70
羽田空港がどこにあるか知ってるの？

[72: 申込予定さん]

>>67
意味わかりませんね　周辺は大型マンションだらけです

[73: 匿名さん]

>71
70だけど何言ってんの？来週は羽田から出張だよ。

[74: 匿名さん]

オリンピック 資材高騰 職人確保難航 地価上昇。

坪４００～５００は確実ですね。

[75: 匿名さん]

オリンピックは湾岸中心　４月からの消費税率アップ
新築タワマンはここを買わなくても湾岸中心に続々供給予定

[76: 匿名さん]

>75
湾岸に限らず、どこのスレ見てもオリンピックで地価が上昇すると言ってるから。

[77: 匿名さん]

オリンピックはたかだか２週間程度の祭典ですよ。
競技場がある湾岸ならともかく、他の街のマンションまでオリンピックを理由に高く買う客がいると考えるのは楽天的でしょう。

[78: 匿名さん]

京急蒲田からも浜松町からもあまり変わらないよ。

[79: 匿名さん]

二週間のオリンピックのため作られたもの一例

新幹線、首都高速、モノレール、ホテルニューオータニ、代々木公園、青山通り

[81: 匿名さん]

オリンピックで東京の価値が上がるのは間違いない。
会場周辺じゃなくても空港路線沿線は当然上がるよ。
問題は上がるかどうかではなく、いくら上がるかということだよね。ここの見極めが肝要。

[82: 匿名さん]

地価が上がる時は都心から徐々に郊外に波及。それは郊外の価値が上がるからではなく都心が高すぎて買えなくなるから郊外を買う人が増えて価格が上がる。
価値が上がって価格が上がるのは仕方が無いが、価値は対して上がらないけどこういうメカニズムで価格がだけ上がる場所もあるのは事実。
オリンピックバブルとはこういうこと。

[83: 匿名さん]

普通は価値に対して価格が高過ぎれば是正される。
ただ蒲田は腐っても23区、多少高くても多摩川は渡りたくない。川崎は死んでも嫌だという人たち一定数いて、踏ん張るので価格は強気になるよ。

[84: 匿名さん]

蒲田ならともかく京急蒲田、ランクはかなり落ちる。
ただ駅前であるのと羽田効果、プラウドブランドがあるので価格設定によれば大人気になりそうだね。

[86: 匿名さん]

蒲田は腐ってもＪＲに加え東急二路線のターミナル駅、京急蒲田とはだいぶ違うだろ。蒲田に価値があるというよりは蒲田に比べて京急蒲田はかなり格下、同格ではない。
どっちも一緒と思うのであれば不動産センスがない。

[89: 匿名さん]

蒲田より池上とかの山手の方が地価は高いですよ。

[92: 匿名さん]

買える人は、抽選前にポジレスはしない。
ライバルを増やして倍率が高くなるだけだから不利になる。
今からポジしてる人は逆に買えないか、買う気の無い人。

[94: 購入検討中さん]

京急蒲田に初めて行きましたが、寂れた商店街とスナックしかない街でビックリしました。

[97: 匿名さん]

>>94
それいつの話？？
寂れた商店街とスナックしかない街の昔の建物が解体されて、
その場所にこの物件が建つはずなんだけど。

[99: 周辺住民さん]

周辺にあった飲食店などお店で入居予定の情報とかありませんか？

[100: 購入検討中さん]

オリンピックで経済成長は間違いない。
それを織り込むと坪500が妥当。

[101: 匿名さん]

私も現地を見てきました。>94さんのレスに同感でした。

それと、立体的な駅ホームからの騒音に呆れました。あの音では家族から反対される。
撤退しますのでポジさんがんばってください。

[103: 匿名さん]

地権者分が約半分ですよね。例えば10階以上が分譲になるんですかね。また地権者分と分譲分と設備仕様も違うのかな。それとも同じ仕様なのかなどうなんですかね？

[104: 匿名さん]

あすと横に出来る大型マンションて、どこの事ですか？参考に興味あるので教えて下さい。

[105: 匿名さん]

坪４００越えるなら３Ａとか都心に買うでしょ。

[106: 匿名さん]

地権者って

>寂れた商店街とスナックしかない街の昔の建物が解体されて

ここに住んでた人だちってこと？

[107: 匿名さん]

もちろんそうですよ。
再開発事業ではそこに住んでいた人の土地と、新築マンションの部屋を等価交換することはよくあります。
店舗だった場合はテナントとして入れるように取り計らいもしますね。

[108: 匿名さん]

>>106

住んでただけではダメですね。土地を所有、借地権を所有しているのが前提です。借家人は地権者ではありません。
地権者はあくまでもオーナーのみ。

[109: 匿名]

妙な高級路線で高く売ると、住民層が食い違って管理で軋轢を生みやすいパターンだね。
1割2割の地権者なら問題ないと思うか。

[110: 匿名さん]

地権者住戸は半分ありますから大丈夫でしょう。新規購入者が地元に合わせる感じになります。
新規購入組も新築で京急蒲田を買うくらいですから庶民的雰囲気ということは最初から心得ているでしょう。

[113: 匿名さん]

>地権者住戸は半分ありますから大丈夫でしょう
逆にマンション内で、109さんのいう住民層の食い違いは益々大きくなると思いますが？ここを高く売るなら。

どーでもいいですが、東中野スレでここが話題になってます。あそこも住商が売主か。

[114: 匿名さん]

地権者はすでに不動産を持ってる勝ち組だお。
ローンで買うやつはおとなしくしてろ。

[115: 匿名]

109です。
最後の一文字、か、ではなく、が、でした（笑）
113の仰る通りとおもます。
結構な価格帯で売り出しそうな気がしますので、
半数を占める地権者との間で、最悪入居半年後には
紛糾するかもしれません。

いわゆる高級マンションでありがちな事例なんで、
110の仰せの通り、売主も買主もわきまえていれば、
京急蒲田なら大丈夫という線もありますね。

[116: 物件比較中さん]

あすと入り口のパチンコ屋の店外音量と看板持ちバイトがとても気になりました。

[117: 匿名さん]

パチンコ屋がスレの話題になるタワマン、ってあまり見掛けないなあ。

[118: 購入検討中さん]

駅直結、例え蒲田とて坪400〜550になります。

[119: 匿名さん]

蒲田駅まで、徒歩１分。
ここも駅と直結なのか。駅と繋がったマンションて意外と多いもんだな。
だけど、ここは羽田空港までも近いもんだな。
こんなに立地条件の良いところは、やっぱりお高い物件なんでしょう。
勿論、下の階層は商業スペースなんでしょうね。

[120: 物件比較中さん]

JR蒲田と京急蒲田は歩くと10分位強かかるらしい、バス利用する人も多い。
JR大井町と青物横丁も距離がある。近いのは川崎と品川くらい。
ところで京急といえば、リヴァリエは専門家の評価も高いですね。坪単価は170~180くらいです。
蒲田があまり高いなら、こっちの方が良くないですか？

[121: 匿名さん]

JR蒲田からちょい遠いですが蒲蒲線は果たして実現するのでしょうかね。個人的には歓迎ですが

[122: 匿名さん]

蒲蒲線は、レール幅の違いがあるので直通に出来ないで
どちらかの蒲田駅での乗換えが必要になる。レール３本敷くのは現実的ではないから。

しかも蒲田の街中を電車を通すなら地上は不可能なので地下鉄にせざるをえない。
だが、京急蒲田駅を見れば分かるようにホームは高架にある。

総合的に考えて、京急駅の下に地下駅を新たに作って
乗客は高架ホームまでエスカレーターやエレベーターで乗り換える不便なことに成り兼ねない。

[123: 物件比較中さん]

蒲蒲線は、東急蒲田地下駅で島式ホームで乗り換えする計画です。
直通しません。

[124: 物件比較中さん]

加えて、京急蒲田は通りません。
糀谷の手前でつなげますので。

[125: 匿名さん]

知らなかった！蒲蒲なのに京急蒲田を通らないんですか。

[126: 物件比較中さん]

よって、京急はあまり乗り気ではありません。大田区主導です。

[127: 周辺住民さん]

蒲蒲線ができたとしても地元に恩恵がないからね。
施工が東急建設株式会社なのは非常に気になるとこですよ

[128: 匿名さん]

蒲蒲線は、京急蒲田駅通りますよ。
駅名は、南蒲田になる予定ですが。
京急蒲田駅の直下になるか、すぐ隣の立地になるかは、分からないけど。

ちなみに、蒲蒲線は大鳥居駅で
京急空港線と平面乗り換え出来る予定。

[129: 匿名さん]

平面乗換えなら、東急蒲田駅で乗換えさせずに大鳥居駅まで来ればいいのに。

[130: 匿名さん]

蒲蒲線は多摩川線を介して、西武線・東武線・副都心線・東横線と直通する予定です。

直通電車は、多摩川線とは車両数が全然違うため、多摩川線内は蒲田駅を含めて停車することが出来ません。

従い、蒲蒲線用のホームを新設する必要があるため、東急蒲田駅の直下に新設する予定です。

[131: 匿名さん]

昨年１０年ぶりに京急蒲田駅前を訪れ、廃墟のようになってしまった街並みショックを受けていましたが、再開発で生まれ変わるのですね。

地権者が非常に多くて驚きました。
このマンションで商売を再開するのでしょうか。
どんな店がありましたっけ？

[132: 匿名さん]

多摩川線内の小さな駅は通過ってことですか？
幾つもの鉄道会社を経ると西武東武あたりから羽田までの切符は、かなり高くなりそうですね。

[133: 匿名さん]

成田エクスプレスみたいに、私鉄の主要駅のみ停車して、自由が丘が最終停車駅だろう。

[134: 周辺住民さん]

>>130
現在のローカル線多摩川線は廃止しないと直通特急、急行が走れませんよ。
矢口渡、武蔵新田、下丸子、鵜の木、沼部を廃駅にするなどしなければ無理でしょう。

[135: 匿名さん]

多摩川線内は、全て通過の予定です。自由が丘を出ると、次は地下蒲田駅。

[136: 匿名さん]

下丸子は退避スペースが確保できそう。
ちょうど、多摩川線の真ん中だし、下丸子退避で確定では。

[137: 匿名さん]

多摩川線沿線住民が納得するの？

[138: 匿名さん]

成田エクスプレスが成田に止まらないのと同じ。

[139: 不動産業者さん]

坪500であれば即日完売でしょうね。

[140: 匿名さん]

そう思うなら139さん自身が、他人に勧めず沢山お買いください。

[141: 匿名さん]

いつからモデルルームありますか？