オーベル若葉台ヒルズ

[物件比較中さん]

オーベル若葉台ヒルズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都稲城市若葉台二丁目14番3（地番）
交通：京王相模原線「若葉台」駅徒歩5分
公式URL：http://www.ober.jp/wakaba/index.html
売主：大成有楽不動産株式会社
施工会社：不二建設株式会社
管理会社：未定

[311: 匿名さん]

多摩センターパークハウスが245cmなのは、恐らく高さ60mに抑えながら19階建で二重床にするためにはマストだったんでしょう。
多摩センターオーベルは同じく19階建ですが、直床で260cmになってた。（この15cmが、二重床のための必要スペース？）

2つの良し悪しはさておき、ここは両者の悪いとこ取りになってしまってますね、、、
理由が高さ制限の関係なら理解できますが、単純なコストカットだとすると、他も見えないところでバサバサカットされてるんじゃないかと勘ぐっちゃいますね。

[312: 匿名さん]

>>311
全ての土地には高さ制限があります。
そしてマンションはより多くの戸数を確保したいので、高さ制限ギリギリまで建てるのが一般的。

仮に高さ制限が1350cmの土地に、二重床＆二重天井を採用すると、階高は最低でも300cmは必要なので、4階建ての建物しか建てられません。
しかし、直床＆二重天井を採用し、階高を270cmに抑えることができたら、5階建てを建てることができます。

二重床＆二重天井の4階建てと、直床＆二重天井の4階建てなら、前者の方が建築コストは高いですが、
二重床＆二重天井の4階建てと、直床＆二重天井の5階建てなら、建築コスト的には後者の方が高くなることの方が多いでしょう。

ではなぜ階数をかせぐことにこだわるのか？

答えは戸数が1.25倍になるので、売上高も1.25倍になり、
トータルの利益が上がる、というカラクリです。
直床は単純な建築費のコスト削減という側面以外に、デベの利益を増やす効果があるのです。

[313: 匿名さん]

>>311
多摩センは天井260センチもありましたか。
それはかなり高いですね。
でも、15cmでは二重床にはできません。
最低30cmは必要です。
よって、多摩センオーベルも階高は300cm以下は間違いないです。

それで二重床＆二重天井にしたら、天井がうんと低くなってしまうので（230cmくらい？）、直床にしたのでしょう。

多摩センもここも、階数を減らせば天井高を確保した二重床＆二重天井にすることは可能なのですが、戸数を確保したいデベはそうはしないのです。

[314: 匿名さん]

三菱の多摩センターの天井高は250ですよ。二重床二重天井で。

[315: 匿名さん]

>>314
313です。
多摩センのオーベルのことを書いてます。
三菱の多摩センは、二重床＆二重天井で天井高250センチもあるんですね。
素晴らしい！

[316: 匿名さん]

駅から近くて、間取りも広い。
住戸数は、中型マンションの規模でしょうか。
道路に挟まれたマンションですが、交通量が多くて騒音や排気ガスがなければ、いいのですが。
南側の鶴川街道は、交通量が多そうですね。
低層で商業施設も近いので気には、なっています。

[317: 匿名さん]

他社のモデルルームを見学した際、そこの営業さんが、オーベル若葉台は土砂災害指定区域になっていると言っていましたが、それは本当でしょうか？何かご存じのかたいますか？

[318: 周辺住民さん]

>>317 さん

それはないですね。以下のURLで稲城市を調べれば分かります。
土砂災害警戒区域は若葉台駅周辺にはありませんので、ご安心ください。

map.bousai.metro.tokyo.jp/city_select.html

[319: 周辺住民さん]

>>317 さん

318です。上記のURLに誤りがありましたので再掲載します。

http://map.bousai.metro.tokyo.jp/city_select.html

[320: 契約済みさん]

>>317
そもそも土砂災害指定地区って何でしょうか？
稲城市のハザードマップをみましたが、この立地は水害とは無縁のようです。
唯一、敷地の一部（鶴川街道側）が液状化の可能性があるエリアに入ってるようにみえますが、そもそもわずかばかり可能性がある、というだけでのようです。
ちなみに、他社のモデルルームってどこのマンションってどこのマンションですか？
よほど自信がないのでしょうか。
すんなり売れるマンションの営業マンは、他社のマンションの悪口なんて言いませんよ。
このマンションが目の上のタンコブ的な存在なのでしょう。

[321: 匿名さん]

317です。土砂災害地域が何かはわかりませんが、やめたほうがいい的な意味で言われました。
そのため湿度もひどいはずと言っていました。
ネガティブタイプの営業さんだったということですね。
実名は怖いので控えますが、同じ多摩エリアなので、ライバル感があったのでしょうか。

道路沿いということで別の懸念材料もあるようですが、水害とは無縁とのことで安心しました。
お騒がせして申し訳ありませんでした。

[322: 契約済みさん]

>>321
ここを推すつもりは毛頭ないが、少なくともよそのネガ情報（しかもデマ？）を流す営業マンがいるマンションだけは買わない方がよいのは間違いない。
売れ行き順調なら、そんな営業トークは出てくるはずはないので、販売に苦戦している（人気がない）のでしょう。

[323: 契約済みさん]

契約者専用スレ作りました。よろしくお願いします。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/524174/

[324: 匿名さん]

他所のマンションでは、競合物件を貶める為マイナスの情報を流したりするんですね。
それが事実ならありがたい忠告になりますが、根も葉もない虚偽の内容も織り交ぜるのはどうかと思います。
とは言え、大きな土砂災害を目の当たりにするとゲリラ豪雨のような集中豪雨が心配になりますが目の前の崖は本当に大丈夫でしょうか。

[325: 匿名さん]

崖と認識される急斜面について、大丈夫と言えなくなってきているのではないですか、これだけ雨が降ったりすると。見てくれ悪いですが、コンクリートで固めるとかしないと、今後は厳しいと思います。
眺望もいいかもしれないですが、災害からは免れたいです。

[326: 購入検討中さん]

ここって管理費高いのに、修繕積立金は安いんですね。
後になってすごく高くなるんじゃないかと心配になるんですが、安い理由は何かあるんでしょうか･･･

[327: 匿名さん]

管理費安いのは管理会社が困るからそんな設定しないけど、修繕積立金が安いのは管理組合が困るだけだから、売り易さ優先の設定をされたんだと思います。
この場合、入居後に急激に上昇するんでしょうね。

[328: 匿名さん]

普通ではないですか？
修繕一時金は安いと思いますが。

[329: 匿名さん]

修繕積立金が安いと、後で回収するときにまとまって払わなければいけない場合があるので、そこらへんは確認しておいたほうがいいと思いますよ。
月々の積立金が安いのは少し不安ですよね
管理組合がしっかりしていれば、それなりな価格になってくると思います。

[330: 匿名さん]

修繕積立金は、購入時と比べて、
5年後に１．５倍、10年後に２倍、15年後には２．８倍程度と、段々と上げていく計画のようです。

どこのマンションもそうなのかもしれませんが、将来に渡っての負担って、かなり大きくなりますよね。

[331: 匿名さん]

修繕積立金については、国土交通省から
ガイドラインが公表されているから
ここに限らず、マンションを買う前に
一度は目を通しておいた方が良いよ。

ガイドラインから、かけ離れた積立金が
初期に設定されていると、将来、大幅値上げとか
一時金徴収とかの可能性が高くなる。

[332: 周辺住民さん]

この物件を崖とか土砂災害とか書いてる人は全く現地見てないんだろうね。
真剣に検討している人は現地見て、全く惑わされないだろうけど。

[334: 匿名さん]

現地ちゃんと見てますよ。
斜面地ですよね。
今回どんな形で斜面地を仕上げるのですか？
適当に植栽して、はい、出来ました、ですよね。
最近は、大丈夫と思っていたところでも崩壊してるのですから、斜面地はできる限り避けたいです。

[336: 匿名さん]

適当には、本来適切と一緒ですけど。
植栽だけで大丈夫ですかと伝えたかっただけです。
それなりに育てば大丈夫ですけど、維持管理にお金がかかりますよね。
だから平地がよいと、私は考えます。

[337: 匿名さん]

>>336
管理費が異常に高いのは、崖のメンテ費用も含んでるんでしょうね。
崖地と平地、そりゃ平地のがいいに決まってます。
このマンションのマイナス要素であることには間違いないでしょう。
でもマイナス要素が一つもないマンションなんて存在しません。
全てが完璧なら、価格がマイナス要素になりますから。
ここは検討スレですから、メリットデメリットを意見交換する場です。
契約者に気を使って意見交換する場ではありません。
デメリットを付かれて不快に思う契約者は見に来ない方が身の為です。

[338: 匿名さん]

平地がいいなら検討対象外なんだから退場したらいかがですか？
埋め立て地で検討してください。絶対平地ですよ。

[339: 匿名さん]

だからぁ、自分の契約したマンションを悪く言われて、平常心でいられなくなるのなら、覗きに来ないこと。
ここは検討スレなのですから、契約者は退場したらいかがですか？となる。どっちもどっち。

[343: 匿名さん]

なんで埋立地で検討しなきゃならんの。
平地の物件はいくらでもあるよ、城西エリアに。
極端すぎるよね、視野が狭い。

[353: 匿名さん]

いやあー、東京都下のオーベル３物件はすべて長谷工物件なのですね、驚いた。
大成は金出して、売ってるだけなんですね。

[354: 匿名さん]

だから、、、ここは検討スレだからね。
マイナス情報書き込まれたからって、そんなにカリカリするのはお辞めなさいよ。契約者さん。
自分のくだした結論に自信があれば、どうこう言われようとどこ吹く風だと思うけど。
よっぽど迷いがあるのか、痛いところをつかれたか、かな？
ちなみに私は地元住民で、元検討者です。
結局他を買い、近い将来若葉台を去ることになりましたが、そのマンションの検討スレもああでもない、こうでもないと色々書かれてます。
でも、間違った情報でなければ、なんとも思いませんよ。
ここでよく書かれてる、直床であること、天井高が低いこと、崖地であること、管理費が高いことは、間違いなくここのデメリットですが、他にメリットもあるんだから、いいじゃないですか。
この場で契約者が感情的な発言をすればするほど、このマンションの品位は下がりますよ。

[357: 匿名さん]

自走式の駐車場がいいですね。若葉台だと自走式のマンションが多いのかな？
115戸に対して101台分あるみたいですけど、このあたりだとどの位埋まるんでしょうかね

[358: 匿名さん]

若葉台公園が近い立地。
あそこ自体には緑しかないけど隣にバーベキュー場があるんですよ。
この界隈の人達は使って楽しんでるみたい。

それと少し前に行った時は立地の近くにコジマだかヤマダだかがあったような。
かなりの大型店舗。
空いてたのは大きすぎてこう見えただけなんだろうなと。

駅周辺も綺麗だし道路も綺麗。
自然も多い。

良い地域だと思います。

[359: 周辺住民さん]

土砂災害地域ではないけど、すぐ下の鶴川街道は、液状化はするよ[液状化 稲城市]で検索して見て

[360: 物件比較中さん]

確かに敷地の一部（崖部分？）が液状化の可能性があるエリアに入ってますが、地歴として液状化した実績はないようですね。
建物が建ってるところはどうにか大丈夫そうですが、もし本当に崖が液状化しちゃったらどうなっちゃうんですかね。