オーベル若葉台ヒルズ

[物件比較中さん]

オーベル若葉台ヒルズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都稲城市若葉台二丁目14番3（地番）
交通：京王相模原線「若葉台」駅徒歩5分
公式URL：http://www.ober.jp/wakaba/index.html
売主：大成有楽不動産株式会社
施工会社：不二建設株式会社
管理会社：未定

[291: 匿名さん]

>>289
へーーー、銀行にお勤めの高収入な方も、ここのマンション買われてるんですね。意外です。
ちなみにここへの投稿は、IPアドレス等で何番と何番が同一人物かわかるんですよ。
悪いこと言わないから、小細工はしない方がいい。
購入者のレベルの低さを疑われます。

[292: 匿名さん]

率直な疑問なんだが、デベは何故このご時勢に直床で良しとしたんだろうね。

特定周波数の音を伝播させたくなかったのか？単純にコストカットなのか？設計者のこだわりなのか？
ニーズを読み誤ったのか？

[293: 匿名さん]

>>292
コストカットが目的。それ以外の目的なんてないですよ。
直床だからこの価格なのであって、二重床にしたら販売価格が上がり、若葉台では売れない価格になってしまうんでしょう。
だからデベも仕方なく直床を採用してるんですよ。
とは言っても、オーベルはこれまでも散々長谷工の直床マンション作ってきてるし、こう言われたらこう返す、という対策ノウハウはしっかりたまってると思います。
二重床にして価格が上がるよりも、直床を採用してでもこの価格にした方が売りやすい、という判断なんでしょう。
新しいマンション買う時に、数十年後のリフォームの必要性を真に考えられない人が多いのもあるんでしょうね。

[294: 匿名さん]

ここは低層なのに天上も低いし、この土地に建築可能な容積率が低いんだと推察しますね。
現行の天井高（245センチは分譲マンションは最低ランクなので、これ以上は低くできない）を維持して二重床にしたら、その分階高が高くなってしまう。
そうすると、今5階建ての部分も4階までしか建てられなくなる（5階建てにすると容積率をオーバーしてしまう）。全体戸数が少なくなる。一戸あたりの単価が上がる。売れない。という流れ。
この流れを打開できる唯一の方法が、直床採用、ってわけ。
それ以外の理由で直床採用するマンションなんてないです。

[295: 匿名さん]

ちなみに、マンションの坪単価を決まる工程って、
（土地代＋建築費＋利益）÷延べ床面積、じゃないですからね。

一番先に決まるのが坪単価です。
そのエリアで売り切れる価格を最初に決めるんです。
その土地に建築可能な延べ床面積を算出して（二重床にしたら⚪︎⚪︎m2、直床にしたら⚪︎×m2）、そこから共用スペース分を引いて、坪単価をかけて、売上高の概算を出す。
そこから、想定される建築費と、利益をひいた額が、土地入札額です。
だから土地を買う時点である程度のあたりをつけてるんですよ。
ちなみに二重床にしようとしたら、土地入札額は下げざるを得ない。
もしかしたら二重床マンションを前提にで土地入札したデベもいたかもしれないけど、直床を覚悟したオーベルに負けたということ。
デベはまず土地を手に入れないと商売が始まらないので、購入層が受け入れてくれそうなギリギリのラインまで仕様を下げ、利益確保できるギリギリのラインまで土地入札額を上げる、という方法を取ります。
ここの読みはビジネスを成功させる上でとても重要。
いくら土地を落札できても、購入層に受け入れてもらえない程、仕様が低ければビジネスは破綻してしまうので。
ちなみに坪単価300万くらいするマンションで、直床はありません。
理由は、その価格を払える購入層は直床を絶対に許容しないから。

ここは直床でも、現に売れ行きは順調みたいだし、デベの読みは間違ってなかったということでは？

[296: 匿名さん]

行って来ました若葉台。といってもこのマンションの現地ではないです。

行ったのは若葉台公園。これ「稲城第4公園」ていうんですよ。特に何かあるわけじゃないんですけど、すぐ傍のファミマでお昼ご飯を買って寛ぎました。この日ウィーキングだったんですけどね、多摩川方面から来たんです。それでちょこっとレポートしておきますね。

車があればこのマンション現地からでも行けるかな、向陽台の頂上にサンワがあります。
わざわざ行かなくても、って言われるかもしれないけど道中はいいドライブ気分になる環境で、サンワはサンワで商品充実。
ほんと車ならいんじゃないかな。

以上です。

[297: 匿名さん]

>>296
若葉台公園の傍にファミマなんてないはずですが。

[298: 周辺住民さん]

>>296
きっと稲城第３公園の向かいにあるファミマですかね？
あそこはバーベキューのときに重宝します。
若葉台は公園が多いので、ウォーキングやジョギングも気持ちいいし、週末に家族でピクニックをするには良い場所ですよ。

[299: 匿名さん]

少し奥のクレヴィア若葉台は築5年でディスポーザーは付いてませんが、二重床ですよ。
この5年でかなり価格が下がったので、ウォッチしてれば、90m2以上で3500万くらいのお部屋もちょくちょく出てきます。
年に5件以上は売りに出てるので新築にこだわらない方にはオススメです。

[300: ご近所さん]

サンワも近いけど、フレスポ内のヤオコーも近いしいいですよ。
あと、セレサモスっていう野菜直売所が自転車で5分くらいのところにありますよ。

[301: ご近所さん]

90m2で3500万はかなり安いですね。

[302: 匿名さん]

>>301
広告に載ってるのがその価格なので、実際の取引価格は更に安いかもしれません。

[303: 匿名さん]

多摩センターのパークハウスを見たときに、ここよりかなり天井が低いように感じました。
ここが最低ランクということは、パークハウスのほうが低く感じたのは、気のせいなのでしょうか。

[304: 周辺住民さん]

気のせいです

[305: 購入検討中さん]

クレヴィアは何故そこまで値落ちしたのでしょうか？
駅からそう遠くないのに不思議です。

[306: 匿名さん]

>>303
天井高は245で同じですよ。

[307: 匿名さん]

>>303
私は20箇所近いモデルルームに行きましたが、245cmより低い天井はありませんでした。
ただ多摩地区は245cmが多いです。

[308: 匿名さん]

直床で２４５は低すぎでしょう。本当ですか？

[309: 匿名さん]

>>308
303です。
そうですね。直床で天井高245cmは私も初ですが、このマンションはそういう仕様です。
天井高が245cmで、二重床二重天井なら、階高は300cmになります。
買って良いマンションかどうかを指南するような類の書籍にはいずれも、階高は300cm以上であること、と書いてあったりしますが、残念ながらここの階高は300cmには遠く及ばない数値であることは間違いないです。

同じオーベル、同じ多摩ニュータウンの、オーベルグランディオ多摩中央公園も長谷工設計の直床でしたが、天井高は250cmはあったはずです。
それでも、二重床＆天井高245cmにするよりは階高は低くなるので、コスト削減効果はあります。
天井高を5cm上げることで、直床であることのデメリットは帳消しにはなりませんが、天井高245cmの居室より開放感が増すのは事実です。

[310: 匿名さん]

>>305
クレヴィアだけでなく、若葉台のマンションは全部そうです。
むしろクレヴィアは若葉台では新しい方なので、まだマシな方です。
モデルルームで見せられる中古市場の相場は、たまたま高く売りに出ているものをピックアップしているにすぎません。
売り出し価格はいくらでも高くできますが、重要なのは、誓約価格です。
最初は売り出し価格は高目で設定し、売れなければどんどん下げていくのが一般的。

モデルルームにある中古価格は、売り出し価格です。
私に言わせれば一種の詐欺ですが、マンション販売業界では王道のやり方です。

本当の中古市場を知りたかったら、駅前の不動産屋さんで情報収集するのが一番です。

[311: 匿名さん]

多摩センターパークハウスが245cmなのは、恐らく高さ60mに抑えながら19階建で二重床にするためにはマストだったんでしょう。
多摩センターオーベルは同じく19階建ですが、直床で260cmになってた。（この15cmが、二重床のための必要スペース？）

2つの良し悪しはさておき、ここは両者の悪いとこ取りになってしまってますね、、、
理由が高さ制限の関係なら理解できますが、単純なコストカットだとすると、他も見えないところでバサバサカットされてるんじゃないかと勘ぐっちゃいますね。

[312: 匿名さん]

>>311
全ての土地には高さ制限があります。
そしてマンションはより多くの戸数を確保したいので、高さ制限ギリギリまで建てるのが一般的。

仮に高さ制限が1350cmの土地に、二重床＆二重天井を採用すると、階高は最低でも300cmは必要なので、4階建ての建物しか建てられません。
しかし、直床＆二重天井を採用し、階高を270cmに抑えることができたら、5階建てを建てることができます。

二重床＆二重天井の4階建てと、直床＆二重天井の4階建てなら、前者の方が建築コストは高いですが、
二重床＆二重天井の4階建てと、直床＆二重天井の5階建てなら、建築コスト的には後者の方が高くなることの方が多いでしょう。

ではなぜ階数をかせぐことにこだわるのか？

答えは戸数が1.25倍になるので、売上高も1.25倍になり、
トータルの利益が上がる、というカラクリです。
直床は単純な建築費のコスト削減という側面以外に、デベの利益を増やす効果があるのです。

[313: 匿名さん]

>>311
多摩センは天井260センチもありましたか。
それはかなり高いですね。
でも、15cmでは二重床にはできません。
最低30cmは必要です。
よって、多摩センオーベルも階高は300cm以下は間違いないです。

それで二重床＆二重天井にしたら、天井がうんと低くなってしまうので（230cmくらい？）、直床にしたのでしょう。

多摩センもここも、階数を減らせば天井高を確保した二重床＆二重天井にすることは可能なのですが、戸数を確保したいデベはそうはしないのです。

[314: 匿名さん]

三菱の多摩センターの天井高は250ですよ。二重床二重天井で。

[315: 匿名さん]

>>314
313です。
多摩センのオーベルのことを書いてます。
三菱の多摩センは、二重床＆二重天井で天井高250センチもあるんですね。
素晴らしい！

[316: 匿名さん]

駅から近くて、間取りも広い。
住戸数は、中型マンションの規模でしょうか。
道路に挟まれたマンションですが、交通量が多くて騒音や排気ガスがなければ、いいのですが。
南側の鶴川街道は、交通量が多そうですね。
低層で商業施設も近いので気には、なっています。

[317: 匿名さん]

他社のモデルルームを見学した際、そこの営業さんが、オーベル若葉台は土砂災害指定区域になっていると言っていましたが、それは本当でしょうか？何かご存じのかたいますか？

[318: 周辺住民さん]

>>317 さん

それはないですね。以下のURLで稲城市を調べれば分かります。
土砂災害警戒区域は若葉台駅周辺にはありませんので、ご安心ください。

map.bousai.metro.tokyo.jp/city_select.html

[319: 周辺住民さん]

>>317 さん

318です。上記のURLに誤りがありましたので再掲載します。

http://map.bousai.metro.tokyo.jp/city_select.html

[320: 契約済みさん]

>>317
そもそも土砂災害指定地区って何でしょうか？
稲城市のハザードマップをみましたが、この立地は水害とは無縁のようです。
唯一、敷地の一部（鶴川街道側）が液状化の可能性があるエリアに入ってるようにみえますが、そもそもわずかばかり可能性がある、というだけでのようです。
ちなみに、他社のモデルルームってどこのマンションってどこのマンションですか？
よほど自信がないのでしょうか。
すんなり売れるマンションの営業マンは、他社のマンションの悪口なんて言いませんよ。
このマンションが目の上のタンコブ的な存在なのでしょう。

[321: 匿名さん]

317です。土砂災害地域が何かはわかりませんが、やめたほうがいい的な意味で言われました。
そのため湿度もひどいはずと言っていました。
ネガティブタイプの営業さんだったということですね。
実名は怖いので控えますが、同じ多摩エリアなので、ライバル感があったのでしょうか。

道路沿いということで別の懸念材料もあるようですが、水害とは無縁とのことで安心しました。
お騒がせして申し訳ありませんでした。

[322: 契約済みさん]

>>321
ここを推すつもりは毛頭ないが、少なくともよそのネガ情報（しかもデマ？）を流す営業マンがいるマンションだけは買わない方がよいのは間違いない。
売れ行き順調なら、そんな営業トークは出てくるはずはないので、販売に苦戦している（人気がない）のでしょう。

[323: 契約済みさん]

契約者専用スレ作りました。よろしくお願いします。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/524174/

[324: 匿名さん]

他所のマンションでは、競合物件を貶める為マイナスの情報を流したりするんですね。
それが事実ならありがたい忠告になりますが、根も葉もない虚偽の内容も織り交ぜるのはどうかと思います。
とは言え、大きな土砂災害を目の当たりにするとゲリラ豪雨のような集中豪雨が心配になりますが目の前の崖は本当に大丈夫でしょうか。

[325: 匿名さん]

崖と認識される急斜面について、大丈夫と言えなくなってきているのではないですか、これだけ雨が降ったりすると。見てくれ悪いですが、コンクリートで固めるとかしないと、今後は厳しいと思います。
眺望もいいかもしれないですが、災害からは免れたいです。

[326: 購入検討中さん]

ここって管理費高いのに、修繕積立金は安いんですね。
後になってすごく高くなるんじゃないかと心配になるんですが、安い理由は何かあるんでしょうか･･･

[327: 匿名さん]

管理費安いのは管理会社が困るからそんな設定しないけど、修繕積立金が安いのは管理組合が困るだけだから、売り易さ優先の設定をされたんだと思います。
この場合、入居後に急激に上昇するんでしょうね。

[328: 匿名さん]

普通ではないですか？
修繕一時金は安いと思いますが。

[329: 匿名さん]

修繕積立金が安いと、後で回収するときにまとまって払わなければいけない場合があるので、そこらへんは確認しておいたほうがいいと思いますよ。
月々の積立金が安いのは少し不安ですよね
管理組合がしっかりしていれば、それなりな価格になってくると思います。

[330: 匿名さん]

修繕積立金は、購入時と比べて、
5年後に１．５倍、10年後に２倍、15年後には２．８倍程度と、段々と上げていく計画のようです。

どこのマンションもそうなのかもしれませんが、将来に渡っての負担って、かなり大きくなりますよね。

[331: 匿名さん]

修繕積立金については、国土交通省から
ガイドラインが公表されているから
ここに限らず、マンションを買う前に
一度は目を通しておいた方が良いよ。

ガイドラインから、かけ離れた積立金が
初期に設定されていると、将来、大幅値上げとか
一時金徴収とかの可能性が高くなる。

[332: 周辺住民さん]

この物件を崖とか土砂災害とか書いてる人は全く現地見てないんだろうね。
真剣に検討している人は現地見て、全く惑わされないだろうけど。

[334: 匿名さん]

現地ちゃんと見てますよ。
斜面地ですよね。
今回どんな形で斜面地を仕上げるのですか？
適当に植栽して、はい、出来ました、ですよね。
最近は、大丈夫と思っていたところでも崩壊してるのですから、斜面地はできる限り避けたいです。

[336: 匿名さん]

適当には、本来適切と一緒ですけど。
植栽だけで大丈夫ですかと伝えたかっただけです。
それなりに育てば大丈夫ですけど、維持管理にお金がかかりますよね。
だから平地がよいと、私は考えます。

[337: 匿名さん]

>>336
管理費が異常に高いのは、崖のメンテ費用も含んでるんでしょうね。
崖地と平地、そりゃ平地のがいいに決まってます。
このマンションのマイナス要素であることには間違いないでしょう。
でもマイナス要素が一つもないマンションなんて存在しません。
全てが完璧なら、価格がマイナス要素になりますから。
ここは検討スレですから、メリットデメリットを意見交換する場です。
契約者に気を使って意見交換する場ではありません。
デメリットを付かれて不快に思う契約者は見に来ない方が身の為です。

[338: 匿名さん]

平地がいいなら検討対象外なんだから退場したらいかがですか？
埋め立て地で検討してください。絶対平地ですよ。

[339: 匿名さん]

だからぁ、自分の契約したマンションを悪く言われて、平常心でいられなくなるのなら、覗きに来ないこと。
ここは検討スレなのですから、契約者は退場したらいかがですか？となる。どっちもどっち。