オーベル若葉台ヒルズ

[物件比較中さん]

オーベル若葉台ヒルズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都稲城市若葉台二丁目14番3（地番）
交通：京王相模原線「若葉台」駅徒歩5分
公式URL：http://www.ober.jp/wakaba/index.html
売主：大成有楽不動産株式会社
施工会社：不二建設株式会社
管理会社：未定

[257: 匿名さん]

値引きはないでしょうね。あるとしたら最後何部屋か売れ残ってからでしょうね。

[260: 匿名さん]

値引きがあるかどうかは2期の売れ行き次第ではないでしょうか。年内で概ね完売もありえるのでは。
要望の状況は、バラの付き具合でわかるので、販売所で情報収集してみることをお勧めします。
なお、この物件は、そこそこ人気があると思うので、値引きがあったとしても竣工後ではないでしょうか。

[261: 匿名さん]

ここは管理費高すぎだね。
有人管理が日勤帯のみでこの価格は、坪単価が倍くらいする都心並の相場です。
（坪単価と管理費は比例するのが業界の実態）
管理会社がデベの系列だから、販売価格に乗せられない（乗せたら売れない）金額を管理費で徴集するつもりなのでしょう。魂胆見え見えです。
最寄りのマンションと比較すると、少なくとも月5000円以上は高い。年間6万以上。30年で約200万程度。
よって販売価格に200万程度を加えて、購入の検討をすべきですね。
管理組合で合意のうえ、管理会社を変更する方法もありますが、 管理会社の変更はかなりの割合の賛成が必要なので、ハードルは相当高いです。

[265: 匿名さん]

管理費は確かに高い気がします。ただ、管理費で儲けようと考えるのは無理があるかな？
庭代が高いのか？
ちなみに、不動産業者の方は、自分が売っている物件を買うのでは。

[272: 匿名さん]

>>265
管理費で回収するのは業界ではよくあることです。
確かに、庭、というか、崖も無駄に敷地内なので、それがないマンションと比べると高くなる傾向はあるでしょうね。
でもそれを差し引いても高いです。
その他、直床であること、を除けば、まずまず評価できるマンションだと思います。
ごくごく平均的な庶民向けのマンションとしては、合格点なのでは？

[273: 匿名さん]

>>272
なるほど！管理費はやっぱり高めなのですね。素人には相場が分からず、ネットで見つけた以下のサイトを参考にしてしまいました。これは首都圏全体のデータなので、都下だとあてにならないのかも知れませんね。

http://touch.allabout.co.jp/gm/gc/29519/?spref=http%3A%2F%2Ftouch.sear...

崖地の庭が管理費の高騰を招いてるのであれば、隣地に高層の建物が建たないための保険料と考えるのはいかがでしょうか。
直床は少し気になりますが、二重床も賛否両論なので最終的にはコストパフォーマンスで選べば良いかと考えています。

なにぶん素人考えなので、ご意見がありましたら教えてください。

[274: 匿名さん]

>>273
二重床に賛否両論はないと思いますが。
下階への騒音の伝達については、直床も二重床も一長一短ですが、リフォームの観点では、二重床の方が圧倒的に有利で、総合的に見れば、どこからどうみても直床＜二重床ですよ。
特に水周りに関しては直床では沢山の制約があります。水周りの移設はもちろん、タンクレストイレの設置も不可です。
直床であることの制約を目の当たりにするのは、20年後です。
それまでは大差ありませんが。

[275: 匿名さん]

>>274
いくら直床マンションでも、水周りは
２重床になっているんです。
スラブ段差といって、必ず、洗面やユニットバスは天井が低いですよね。
あれはスペースを確保し、水周りだけを2重にしているんです。リフォームは可能です。
ただし、専有部内でも、騒音、振動が発生する大規模リフォームは、事前に管理組合の承認が必要です。
さらに、そもそも、水周りの移設は不可、もしくは承認しない組合、管理会社がほとんどです。
ですから、物理的には可能であっても、マンションでは水周りの移設は出来ないと思って下さい。2重床、直床は関係ありませんよ。

[276: 匿名さん]

直床のグニャリする踏みごこちがダメです。

[277: 匿名さん]

直床・二重床論争は別に専用スレがあるから
そこで心ゆくまでやってくれ。

[278: 匿名さん]

直床・二重床論争は永遠のテーマですね(^_^;)
>>277 さんの仰るとおり、専有スレで心ゆくまで語ってください。
あとはこのマンションの購買を本気で検討なさっている皆さまと、悩みや疑問を語り合えればと思います。

[279: 匿名さん]

>>275
直床でも全くリフォームできない訳ではないが、キッチンのシンクの場所を移動させることはできないし、トイレは永遠にタンクレスにはできない。
制約があるというのはそういう意味。
その制約が致命的かどうかは、いざリフォームを入れようしない限りわからない。
とある中古の直床マンションは、独立キッチンで対面式ではなかった為、リフォームで解決しようとしたが、ダメでした。シンクの位置を動かす必要があったからです。
二重床のマンションなら可能とのことでした。
二重床と比べると制約があるのは紛れもない事実です。

[280: 匿名さん]

ここは直床であることは事実なんだから、そういうデメリットを理解していればいいだけのこと。
二重床と大差ないと思って買うのはやめた方がいい。

[281: 匿名さん]

仰る通り、何を言ってもここが直床なのは変わらない。個々で判断するしかない。
ただ二重床だから何でもできるわけではないのは、知っておくべき。普通は排水や騒音の関係でそんなに場所は変えられません。せいぜいキッチンの前後を入れ替えるぐらい。あと壁先行の二重床だと間取り変更も直床より大がかりになります。
まあ、ＳＩ工法は別ですけど。

[285: 契約済みさん]

そんなにリフォームしたいなら一軒家にしたら？それか将来納得できなくなるような間取りなら買うのやめたら？

[286: 匿名さん]

>>285
ん？それは違うでしょ。
マンション間取りでも流行り廃りがある。
今では当たり前の対面式のカウンターキッチンだって、主流になってからまだ20年も経ってないですよね。
ここだって今は最新の間取りだけど、20年経ったら、古臭い間取りに成り下がるんです。
マンションだって20年もしたら水周りや、間取り変更のリフォーム入れる方が大半です。
その時に足かせになるのが直床。
誰かが書いてる通り二重床だって何でもできる訳じゃないけど、間違いなく直床より可変性は高い。
直床ではできなくて、二重床ならできること、というのは少なからず存在します。
それらを予め理解した上で購入すれば、恐らく購入者の大半が抱えているだろう一抹の不安も解消されるし、何より20年後、こんなはずじゃなかった、などと思わずにすむ。
営業マンの説明を鵜呑みにして、大差ないはずとか、リフォームなんてしなくていい、とか、現実から目を背けるような納得の仕方は個人的にはどうかと思う。

[287: 匿名さん]

まぁ確かにタンクレストイレだってまだ10年くらいだね。
マンション寿命より、水周りの流行り（主流）の移り変わりの方が早いのは事実。
しかも、自分はずっと今の間取りのままでいることに腹をくくったとしても、いざ中古で売らなくてはならなくなった時に、買い手の思い描く間取りにリフォームできないのであれば、売りにくい状況にもなりえるな。

[288: 銀行関係者さん]

流行り廃りを気にするなら一軒家にしなさい。
リフォームしたがる金持ちは多摩には来ないで都心に行きなさい。いつでも資産相談しますよ。

[289: 契約済みさん]

今日建設現場を通りかかったら、すでに４階までは躯体ができていました。３階以上は南側（崖の方）の眺望が開けていて気持ちが良さそうです。
竣工まであと半年余りですね。近所に大型書店もできるし、今から楽しみです！

[290: 匿名さん]

288さん
資産相談ってなんですか？
プロの方に僭越ですが、もしかして資金相談のことでしょうか。

[291: 匿名さん]

>>289
へーーー、銀行にお勤めの高収入な方も、ここのマンション買われてるんですね。意外です。
ちなみにここへの投稿は、IPアドレス等で何番と何番が同一人物かわかるんですよ。
悪いこと言わないから、小細工はしない方がいい。
購入者のレベルの低さを疑われます。

[292: 匿名さん]

率直な疑問なんだが、デベは何故このご時勢に直床で良しとしたんだろうね。

特定周波数の音を伝播させたくなかったのか？単純にコストカットなのか？設計者のこだわりなのか？
ニーズを読み誤ったのか？

[293: 匿名さん]

>>292
コストカットが目的。それ以外の目的なんてないですよ。
直床だからこの価格なのであって、二重床にしたら販売価格が上がり、若葉台では売れない価格になってしまうんでしょう。
だからデベも仕方なく直床を採用してるんですよ。
とは言っても、オーベルはこれまでも散々長谷工の直床マンション作ってきてるし、こう言われたらこう返す、という対策ノウハウはしっかりたまってると思います。
二重床にして価格が上がるよりも、直床を採用してでもこの価格にした方が売りやすい、という判断なんでしょう。
新しいマンション買う時に、数十年後のリフォームの必要性を真に考えられない人が多いのもあるんでしょうね。

[294: 匿名さん]

ここは低層なのに天上も低いし、この土地に建築可能な容積率が低いんだと推察しますね。
現行の天井高（245センチは分譲マンションは最低ランクなので、これ以上は低くできない）を維持して二重床にしたら、その分階高が高くなってしまう。
そうすると、今5階建ての部分も4階までしか建てられなくなる（5階建てにすると容積率をオーバーしてしまう）。全体戸数が少なくなる。一戸あたりの単価が上がる。売れない。という流れ。
この流れを打開できる唯一の方法が、直床採用、ってわけ。
それ以外の理由で直床採用するマンションなんてないです。

[295: 匿名さん]

ちなみに、マンションの坪単価を決まる工程って、
（土地代＋建築費＋利益）÷延べ床面積、じゃないですからね。

一番先に決まるのが坪単価です。
そのエリアで売り切れる価格を最初に決めるんです。
その土地に建築可能な延べ床面積を算出して（二重床にしたら⚪︎⚪︎m2、直床にしたら⚪︎×m2）、そこから共用スペース分を引いて、坪単価をかけて、売上高の概算を出す。
そこから、想定される建築費と、利益をひいた額が、土地入札額です。
だから土地を買う時点である程度のあたりをつけてるんですよ。
ちなみに二重床にしようとしたら、土地入札額は下げざるを得ない。
もしかしたら二重床マンションを前提にで土地入札したデベもいたかもしれないけど、直床を覚悟したオーベルに負けたということ。
デベはまず土地を手に入れないと商売が始まらないので、購入層が受け入れてくれそうなギリギリのラインまで仕様を下げ、利益確保できるギリギリのラインまで土地入札額を上げる、という方法を取ります。
ここの読みはビジネスを成功させる上でとても重要。
いくら土地を落札できても、購入層に受け入れてもらえない程、仕様が低ければビジネスは破綻してしまうので。
ちなみに坪単価300万くらいするマンションで、直床はありません。
理由は、その価格を払える購入層は直床を絶対に許容しないから。

ここは直床でも、現に売れ行きは順調みたいだし、デベの読みは間違ってなかったということでは？

[296: 匿名さん]

行って来ました若葉台。といってもこのマンションの現地ではないです。

行ったのは若葉台公園。これ「稲城第4公園」ていうんですよ。特に何かあるわけじゃないんですけど、すぐ傍のファミマでお昼ご飯を買って寛ぎました。この日ウィーキングだったんですけどね、多摩川方面から来たんです。それでちょこっとレポートしておきますね。

車があればこのマンション現地からでも行けるかな、向陽台の頂上にサンワがあります。
わざわざ行かなくても、って言われるかもしれないけど道中はいいドライブ気分になる環境で、サンワはサンワで商品充実。
ほんと車ならいんじゃないかな。

以上です。

[297: 匿名さん]

>>296
若葉台公園の傍にファミマなんてないはずですが。

[298: 周辺住民さん]

>>296
きっと稲城第３公園の向かいにあるファミマですかね？
あそこはバーベキューのときに重宝します。
若葉台は公園が多いので、ウォーキングやジョギングも気持ちいいし、週末に家族でピクニックをするには良い場所ですよ。

[299: 匿名さん]

少し奥のクレヴィア若葉台は築5年でディスポーザーは付いてませんが、二重床ですよ。
この5年でかなり価格が下がったので、ウォッチしてれば、90m2以上で3500万くらいのお部屋もちょくちょく出てきます。
年に5件以上は売りに出てるので新築にこだわらない方にはオススメです。

[300: ご近所さん]

サンワも近いけど、フレスポ内のヤオコーも近いしいいですよ。
あと、セレサモスっていう野菜直売所が自転車で5分くらいのところにありますよ。

[301: ご近所さん]

90m2で3500万はかなり安いですね。

[302: 匿名さん]

>>301
広告に載ってるのがその価格なので、実際の取引価格は更に安いかもしれません。

[303: 匿名さん]

多摩センターのパークハウスを見たときに、ここよりかなり天井が低いように感じました。
ここが最低ランクということは、パークハウスのほうが低く感じたのは、気のせいなのでしょうか。

[304: 周辺住民さん]

気のせいです

[305: 購入検討中さん]

クレヴィアは何故そこまで値落ちしたのでしょうか？
駅からそう遠くないのに不思議です。

[306: 匿名さん]

>>303
天井高は245で同じですよ。

[307: 匿名さん]

>>303
私は20箇所近いモデルルームに行きましたが、245cmより低い天井はありませんでした。
ただ多摩地区は245cmが多いです。

[308: 匿名さん]

直床で２４５は低すぎでしょう。本当ですか？

[309: 匿名さん]

>>308
303です。
そうですね。直床で天井高245cmは私も初ですが、このマンションはそういう仕様です。
天井高が245cmで、二重床二重天井なら、階高は300cmになります。
買って良いマンションかどうかを指南するような類の書籍にはいずれも、階高は300cm以上であること、と書いてあったりしますが、残念ながらここの階高は300cmには遠く及ばない数値であることは間違いないです。

同じオーベル、同じ多摩ニュータウンの、オーベルグランディオ多摩中央公園も長谷工設計の直床でしたが、天井高は250cmはあったはずです。
それでも、二重床＆天井高245cmにするよりは階高は低くなるので、コスト削減効果はあります。
天井高を5cm上げることで、直床であることのデメリットは帳消しにはなりませんが、天井高245cmの居室より開放感が増すのは事実です。

[310: 匿名さん]

>>305
クレヴィアだけでなく、若葉台のマンションは全部そうです。
むしろクレヴィアは若葉台では新しい方なので、まだマシな方です。
モデルルームで見せられる中古市場の相場は、たまたま高く売りに出ているものをピックアップしているにすぎません。
売り出し価格はいくらでも高くできますが、重要なのは、誓約価格です。
最初は売り出し価格は高目で設定し、売れなければどんどん下げていくのが一般的。

モデルルームにある中古価格は、売り出し価格です。
私に言わせれば一種の詐欺ですが、マンション販売業界では王道のやり方です。

本当の中古市場を知りたかったら、駅前の不動産屋さんで情報収集するのが一番です。

[311: 匿名さん]

多摩センターパークハウスが245cmなのは、恐らく高さ60mに抑えながら19階建で二重床にするためにはマストだったんでしょう。
多摩センターオーベルは同じく19階建ですが、直床で260cmになってた。（この15cmが、二重床のための必要スペース？）

2つの良し悪しはさておき、ここは両者の悪いとこ取りになってしまってますね、、、
理由が高さ制限の関係なら理解できますが、単純なコストカットだとすると、他も見えないところでバサバサカットされてるんじゃないかと勘ぐっちゃいますね。

[312: 匿名さん]

>>311
全ての土地には高さ制限があります。
そしてマンションはより多くの戸数を確保したいので、高さ制限ギリギリまで建てるのが一般的。

仮に高さ制限が1350cmの土地に、二重床＆二重天井を採用すると、階高は最低でも300cmは必要なので、4階建ての建物しか建てられません。
しかし、直床＆二重天井を採用し、階高を270cmに抑えることができたら、5階建てを建てることができます。

二重床＆二重天井の4階建てと、直床＆二重天井の4階建てなら、前者の方が建築コストは高いですが、
二重床＆二重天井の4階建てと、直床＆二重天井の5階建てなら、建築コスト的には後者の方が高くなることの方が多いでしょう。

ではなぜ階数をかせぐことにこだわるのか？

答えは戸数が1.25倍になるので、売上高も1.25倍になり、
トータルの利益が上がる、というカラクリです。
直床は単純な建築費のコスト削減という側面以外に、デベの利益を増やす効果があるのです。

[313: 匿名さん]

>>311
多摩センは天井260センチもありましたか。
それはかなり高いですね。
でも、15cmでは二重床にはできません。
最低30cmは必要です。
よって、多摩センオーベルも階高は300cm以下は間違いないです。

それで二重床＆二重天井にしたら、天井がうんと低くなってしまうので（230cmくらい？）、直床にしたのでしょう。

多摩センもここも、階数を減らせば天井高を確保した二重床＆二重天井にすることは可能なのですが、戸数を確保したいデベはそうはしないのです。

[314: 匿名さん]

三菱の多摩センターの天井高は250ですよ。二重床二重天井で。

[315: 匿名さん]

>>314
313です。
多摩センのオーベルのことを書いてます。
三菱の多摩センは、二重床＆二重天井で天井高250センチもあるんですね。
素晴らしい！

[316: 匿名さん]

駅から近くて、間取りも広い。
住戸数は、中型マンションの規模でしょうか。
道路に挟まれたマンションですが、交通量が多くて騒音や排気ガスがなければ、いいのですが。
南側の鶴川街道は、交通量が多そうですね。
低層で商業施設も近いので気には、なっています。

[317: 匿名さん]

他社のモデルルームを見学した際、そこの営業さんが、オーベル若葉台は土砂災害指定区域になっていると言っていましたが、それは本当でしょうか？何かご存じのかたいますか？

[318: 周辺住民さん]

>>317 さん

それはないですね。以下のURLで稲城市を調べれば分かります。
土砂災害警戒区域は若葉台駅周辺にはありませんので、ご安心ください。

map.bousai.metro.tokyo.jp/city_select.html

[319: 周辺住民さん]

>>317 さん

318です。上記のURLに誤りがありましたので再掲載します。

http://map.bousai.metro.tokyo.jp/city_select.html

[320: 契約済みさん]

>>317
そもそも土砂災害指定地区って何でしょうか？
稲城市のハザードマップをみましたが、この立地は水害とは無縁のようです。
唯一、敷地の一部（鶴川街道側）が液状化の可能性があるエリアに入ってるようにみえますが、そもそもわずかばかり可能性がある、というだけでのようです。
ちなみに、他社のモデルルームってどこのマンションってどこのマンションですか？
よほど自信がないのでしょうか。
すんなり売れるマンションの営業マンは、他社のマンションの悪口なんて言いませんよ。
このマンションが目の上のタンコブ的な存在なのでしょう。

[321: 匿名さん]

317です。土砂災害地域が何かはわかりませんが、やめたほうがいい的な意味で言われました。
そのため湿度もひどいはずと言っていました。
ネガティブタイプの営業さんだったということですね。
実名は怖いので控えますが、同じ多摩エリアなので、ライバル感があったのでしょうか。

道路沿いということで別の懸念材料もあるようですが、水害とは無縁とのことで安心しました。
お騒がせして申し訳ありませんでした。

[322: 契約済みさん]

>>321
ここを推すつもりは毛頭ないが、少なくともよそのネガ情報（しかもデマ？）を流す営業マンがいるマンションだけは買わない方がよいのは間違いない。
売れ行き順調なら、そんな営業トークは出てくるはずはないので、販売に苦戦している（人気がない）のでしょう。

[323: 契約済みさん]

契約者専用スレ作りました。よろしくお願いします。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/524174/

[324: 匿名さん]

他所のマンションでは、競合物件を貶める為マイナスの情報を流したりするんですね。
それが事実ならありがたい忠告になりますが、根も葉もない虚偽の内容も織り交ぜるのはどうかと思います。
とは言え、大きな土砂災害を目の当たりにするとゲリラ豪雨のような集中豪雨が心配になりますが目の前の崖は本当に大丈夫でしょうか。

[325: 匿名さん]

崖と認識される急斜面について、大丈夫と言えなくなってきているのではないですか、これだけ雨が降ったりすると。見てくれ悪いですが、コンクリートで固めるとかしないと、今後は厳しいと思います。
眺望もいいかもしれないですが、災害からは免れたいです。

[326: 購入検討中さん]

ここって管理費高いのに、修繕積立金は安いんですね。
後になってすごく高くなるんじゃないかと心配になるんですが、安い理由は何かあるんでしょうか･･･

[327: 匿名さん]

管理費安いのは管理会社が困るからそんな設定しないけど、修繕積立金が安いのは管理組合が困るだけだから、売り易さ優先の設定をされたんだと思います。
この場合、入居後に急激に上昇するんでしょうね。

[328: 匿名さん]

普通ではないですか？
修繕一時金は安いと思いますが。

[329: 匿名さん]

修繕積立金が安いと、後で回収するときにまとまって払わなければいけない場合があるので、そこらへんは確認しておいたほうがいいと思いますよ。
月々の積立金が安いのは少し不安ですよね
管理組合がしっかりしていれば、それなりな価格になってくると思います。

[330: 匿名さん]

修繕積立金は、購入時と比べて、
5年後に１．５倍、10年後に２倍、15年後には２．８倍程度と、段々と上げていく計画のようです。

どこのマンションもそうなのかもしれませんが、将来に渡っての負担って、かなり大きくなりますよね。

[331: 匿名さん]

修繕積立金については、国土交通省から
ガイドラインが公表されているから
ここに限らず、マンションを買う前に
一度は目を通しておいた方が良いよ。

ガイドラインから、かけ離れた積立金が
初期に設定されていると、将来、大幅値上げとか
一時金徴収とかの可能性が高くなる。

[332: 周辺住民さん]

この物件を崖とか土砂災害とか書いてる人は全く現地見てないんだろうね。
真剣に検討している人は現地見て、全く惑わされないだろうけど。

[334: 匿名さん]

現地ちゃんと見てますよ。
斜面地ですよね。
今回どんな形で斜面地を仕上げるのですか？
適当に植栽して、はい、出来ました、ですよね。
最近は、大丈夫と思っていたところでも崩壊してるのですから、斜面地はできる限り避けたいです。

[336: 匿名さん]

適当には、本来適切と一緒ですけど。
植栽だけで大丈夫ですかと伝えたかっただけです。
それなりに育てば大丈夫ですけど、維持管理にお金がかかりますよね。
だから平地がよいと、私は考えます。

[337: 匿名さん]

>>336
管理費が異常に高いのは、崖のメンテ費用も含んでるんでしょうね。
崖地と平地、そりゃ平地のがいいに決まってます。
このマンションのマイナス要素であることには間違いないでしょう。
でもマイナス要素が一つもないマンションなんて存在しません。
全てが完璧なら、価格がマイナス要素になりますから。
ここは検討スレですから、メリットデメリットを意見交換する場です。
契約者に気を使って意見交換する場ではありません。
デメリットを付かれて不快に思う契約者は見に来ない方が身の為です。

[338: 匿名さん]

平地がいいなら検討対象外なんだから退場したらいかがですか？
埋め立て地で検討してください。絶対平地ですよ。

[339: 匿名さん]

だからぁ、自分の契約したマンションを悪く言われて、平常心でいられなくなるのなら、覗きに来ないこと。
ここは検討スレなのですから、契約者は退場したらいかがですか？となる。どっちもどっち。

[343: 匿名さん]

なんで埋立地で検討しなきゃならんの。
平地の物件はいくらでもあるよ、城西エリアに。
極端すぎるよね、視野が狭い。

[353: 匿名さん]

いやあー、東京都下のオーベル３物件はすべて長谷工物件なのですね、驚いた。
大成は金出して、売ってるだけなんですね。

[354: 匿名さん]

だから、、、ここは検討スレだからね。
マイナス情報書き込まれたからって、そんなにカリカリするのはお辞めなさいよ。契約者さん。
自分のくだした結論に自信があれば、どうこう言われようとどこ吹く風だと思うけど。
よっぽど迷いがあるのか、痛いところをつかれたか、かな？
ちなみに私は地元住民で、元検討者です。
結局他を買い、近い将来若葉台を去ることになりましたが、そのマンションの検討スレもああでもない、こうでもないと色々書かれてます。
でも、間違った情報でなければ、なんとも思いませんよ。
ここでよく書かれてる、直床であること、天井高が低いこと、崖地であること、管理費が高いことは、間違いなくここのデメリットですが、他にメリットもあるんだから、いいじゃないですか。
この場で契約者が感情的な発言をすればするほど、このマンションの品位は下がりますよ。