オーベル若葉台ヒルズ

[物件比較中さん]

オーベル若葉台ヒルズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都稲城市若葉台二丁目14番3（地番）
交通：京王相模原線「若葉台」駅徒歩5分
公式URL：http://www.ober.jp/wakaba/index.html
売主：大成有楽不動産株式会社
施工会社：不二建設株式会社
管理会社：未定

[255: 匿名さん]

値引きはあるんですかね？
相場を考えるとそんなに高くはないし、成約率も高そうだし、売主のネームバリューを考えると難しいのかな？
竣工までまだだいぶ期間があるので悩んでしまいます。

[257: 匿名さん]

値引きはないでしょうね。あるとしたら最後何部屋か売れ残ってからでしょうね。

[260: 匿名さん]

値引きがあるかどうかは2期の売れ行き次第ではないでしょうか。年内で概ね完売もありえるのでは。
要望の状況は、バラの付き具合でわかるので、販売所で情報収集してみることをお勧めします。
なお、この物件は、そこそこ人気があると思うので、値引きがあったとしても竣工後ではないでしょうか。

[261: 匿名さん]

ここは管理費高すぎだね。
有人管理が日勤帯のみでこの価格は、坪単価が倍くらいする都心並の相場です。
（坪単価と管理費は比例するのが業界の実態）
管理会社がデベの系列だから、販売価格に乗せられない（乗せたら売れない）金額を管理費で徴集するつもりなのでしょう。魂胆見え見えです。
最寄りのマンションと比較すると、少なくとも月5000円以上は高い。年間6万以上。30年で約200万程度。
よって販売価格に200万程度を加えて、購入の検討をすべきですね。
管理組合で合意のうえ、管理会社を変更する方法もありますが、 管理会社の変更はかなりの割合の賛成が必要なので、ハードルは相当高いです。

[265: 匿名さん]

管理費は確かに高い気がします。ただ、管理費で儲けようと考えるのは無理があるかな？
庭代が高いのか？
ちなみに、不動産業者の方は、自分が売っている物件を買うのでは。

[272: 匿名さん]

>>265
管理費で回収するのは業界ではよくあることです。
確かに、庭、というか、崖も無駄に敷地内なので、それがないマンションと比べると高くなる傾向はあるでしょうね。
でもそれを差し引いても高いです。
その他、直床であること、を除けば、まずまず評価できるマンションだと思います。
ごくごく平均的な庶民向けのマンションとしては、合格点なのでは？

[273: 匿名さん]

>>272
なるほど！管理費はやっぱり高めなのですね。素人には相場が分からず、ネットで見つけた以下のサイトを参考にしてしまいました。これは首都圏全体のデータなので、都下だとあてにならないのかも知れませんね。

http://touch.allabout.co.jp/gm/gc/29519/?spref=http%3A%2F%2Ftouch.sear...

崖地の庭が管理費の高騰を招いてるのであれば、隣地に高層の建物が建たないための保険料と考えるのはいかがでしょうか。
直床は少し気になりますが、二重床も賛否両論なので最終的にはコストパフォーマンスで選べば良いかと考えています。

なにぶん素人考えなので、ご意見がありましたら教えてください。

[274: 匿名さん]

>>273
二重床に賛否両論はないと思いますが。
下階への騒音の伝達については、直床も二重床も一長一短ですが、リフォームの観点では、二重床の方が圧倒的に有利で、総合的に見れば、どこからどうみても直床＜二重床ですよ。
特に水周りに関しては直床では沢山の制約があります。水周りの移設はもちろん、タンクレストイレの設置も不可です。
直床であることの制約を目の当たりにするのは、20年後です。
それまでは大差ありませんが。

[275: 匿名さん]

>>274
いくら直床マンションでも、水周りは
２重床になっているんです。
スラブ段差といって、必ず、洗面やユニットバスは天井が低いですよね。
あれはスペースを確保し、水周りだけを2重にしているんです。リフォームは可能です。
ただし、専有部内でも、騒音、振動が発生する大規模リフォームは、事前に管理組合の承認が必要です。
さらに、そもそも、水周りの移設は不可、もしくは承認しない組合、管理会社がほとんどです。
ですから、物理的には可能であっても、マンションでは水周りの移設は出来ないと思って下さい。2重床、直床は関係ありませんよ。

[276: 匿名さん]

直床のグニャリする踏みごこちがダメです。

[277: 匿名さん]

直床・二重床論争は別に専用スレがあるから
そこで心ゆくまでやってくれ。

[278: 匿名さん]

直床・二重床論争は永遠のテーマですね(^_^;)
>>277 さんの仰るとおり、専有スレで心ゆくまで語ってください。
あとはこのマンションの購買を本気で検討なさっている皆さまと、悩みや疑問を語り合えればと思います。

[279: 匿名さん]

>>275
直床でも全くリフォームできない訳ではないが、キッチンのシンクの場所を移動させることはできないし、トイレは永遠にタンクレスにはできない。
制約があるというのはそういう意味。
その制約が致命的かどうかは、いざリフォームを入れようしない限りわからない。
とある中古の直床マンションは、独立キッチンで対面式ではなかった為、リフォームで解決しようとしたが、ダメでした。シンクの位置を動かす必要があったからです。
二重床のマンションなら可能とのことでした。
二重床と比べると制約があるのは紛れもない事実です。

[280: 匿名さん]

ここは直床であることは事実なんだから、そういうデメリットを理解していればいいだけのこと。
二重床と大差ないと思って買うのはやめた方がいい。

[281: 匿名さん]

仰る通り、何を言ってもここが直床なのは変わらない。個々で判断するしかない。
ただ二重床だから何でもできるわけではないのは、知っておくべき。普通は排水や騒音の関係でそんなに場所は変えられません。せいぜいキッチンの前後を入れ替えるぐらい。あと壁先行の二重床だと間取り変更も直床より大がかりになります。
まあ、ＳＩ工法は別ですけど。

[285: 契約済みさん]

そんなにリフォームしたいなら一軒家にしたら？それか将来納得できなくなるような間取りなら買うのやめたら？

[286: 匿名さん]

>>285
ん？それは違うでしょ。
マンション間取りでも流行り廃りがある。
今では当たり前の対面式のカウンターキッチンだって、主流になってからまだ20年も経ってないですよね。
ここだって今は最新の間取りだけど、20年経ったら、古臭い間取りに成り下がるんです。
マンションだって20年もしたら水周りや、間取り変更のリフォーム入れる方が大半です。
その時に足かせになるのが直床。
誰かが書いてる通り二重床だって何でもできる訳じゃないけど、間違いなく直床より可変性は高い。
直床ではできなくて、二重床ならできること、というのは少なからず存在します。
それらを予め理解した上で購入すれば、恐らく購入者の大半が抱えているだろう一抹の不安も解消されるし、何より20年後、こんなはずじゃなかった、などと思わずにすむ。
営業マンの説明を鵜呑みにして、大差ないはずとか、リフォームなんてしなくていい、とか、現実から目を背けるような納得の仕方は個人的にはどうかと思う。

[287: 匿名さん]

まぁ確かにタンクレストイレだってまだ10年くらいだね。
マンション寿命より、水周りの流行り（主流）の移り変わりの方が早いのは事実。
しかも、自分はずっと今の間取りのままでいることに腹をくくったとしても、いざ中古で売らなくてはならなくなった時に、買い手の思い描く間取りにリフォームできないのであれば、売りにくい状況にもなりえるな。

[288: 銀行関係者さん]

流行り廃りを気にするなら一軒家にしなさい。
リフォームしたがる金持ちは多摩には来ないで都心に行きなさい。いつでも資産相談しますよ。

[289: 契約済みさん]

今日建設現場を通りかかったら、すでに４階までは躯体ができていました。３階以上は南側（崖の方）の眺望が開けていて気持ちが良さそうです。
竣工まであと半年余りですね。近所に大型書店もできるし、今から楽しみです！

[290: 匿名さん]

288さん
資産相談ってなんですか？
プロの方に僭越ですが、もしかして資金相談のことでしょうか。

[291: 匿名さん]

>>289
へーーー、銀行にお勤めの高収入な方も、ここのマンション買われてるんですね。意外です。
ちなみにここへの投稿は、IPアドレス等で何番と何番が同一人物かわかるんですよ。
悪いこと言わないから、小細工はしない方がいい。
購入者のレベルの低さを疑われます。

[292: 匿名さん]

率直な疑問なんだが、デベは何故このご時勢に直床で良しとしたんだろうね。

特定周波数の音を伝播させたくなかったのか？単純にコストカットなのか？設計者のこだわりなのか？
ニーズを読み誤ったのか？

[293: 匿名さん]

>>292
コストカットが目的。それ以外の目的なんてないですよ。
直床だからこの価格なのであって、二重床にしたら販売価格が上がり、若葉台では売れない価格になってしまうんでしょう。
だからデベも仕方なく直床を採用してるんですよ。
とは言っても、オーベルはこれまでも散々長谷工の直床マンション作ってきてるし、こう言われたらこう返す、という対策ノウハウはしっかりたまってると思います。
二重床にして価格が上がるよりも、直床を採用してでもこの価格にした方が売りやすい、という判断なんでしょう。
新しいマンション買う時に、数十年後のリフォームの必要性を真に考えられない人が多いのもあるんでしょうね。

[294: 匿名さん]

ここは低層なのに天上も低いし、この土地に建築可能な容積率が低いんだと推察しますね。
現行の天井高（245センチは分譲マンションは最低ランクなので、これ以上は低くできない）を維持して二重床にしたら、その分階高が高くなってしまう。
そうすると、今5階建ての部分も4階までしか建てられなくなる（5階建てにすると容積率をオーバーしてしまう）。全体戸数が少なくなる。一戸あたりの単価が上がる。売れない。という流れ。
この流れを打開できる唯一の方法が、直床採用、ってわけ。
それ以外の理由で直床採用するマンションなんてないです。

[295: 匿名さん]

ちなみに、マンションの坪単価を決まる工程って、
（土地代＋建築費＋利益）÷延べ床面積、じゃないですからね。

一番先に決まるのが坪単価です。
そのエリアで売り切れる価格を最初に決めるんです。
その土地に建築可能な延べ床面積を算出して（二重床にしたら⚪︎⚪︎m2、直床にしたら⚪︎×m2）、そこから共用スペース分を引いて、坪単価をかけて、売上高の概算を出す。
そこから、想定される建築費と、利益をひいた額が、土地入札額です。
だから土地を買う時点である程度のあたりをつけてるんですよ。
ちなみに二重床にしようとしたら、土地入札額は下げざるを得ない。
もしかしたら二重床マンションを前提にで土地入札したデベもいたかもしれないけど、直床を覚悟したオーベルに負けたということ。
デベはまず土地を手に入れないと商売が始まらないので、購入層が受け入れてくれそうなギリギリのラインまで仕様を下げ、利益確保できるギリギリのラインまで土地入札額を上げる、という方法を取ります。
ここの読みはビジネスを成功させる上でとても重要。
いくら土地を落札できても、購入層に受け入れてもらえない程、仕様が低ければビジネスは破綻してしまうので。
ちなみに坪単価300万くらいするマンションで、直床はありません。
理由は、その価格を払える購入層は直床を絶対に許容しないから。

ここは直床でも、現に売れ行きは順調みたいだし、デベの読みは間違ってなかったということでは？

[296: 匿名さん]

行って来ました若葉台。といってもこのマンションの現地ではないです。

行ったのは若葉台公園。これ「稲城第4公園」ていうんですよ。特に何かあるわけじゃないんですけど、すぐ傍のファミマでお昼ご飯を買って寛ぎました。この日ウィーキングだったんですけどね、多摩川方面から来たんです。それでちょこっとレポートしておきますね。

車があればこのマンション現地からでも行けるかな、向陽台の頂上にサンワがあります。
わざわざ行かなくても、って言われるかもしれないけど道中はいいドライブ気分になる環境で、サンワはサンワで商品充実。
ほんと車ならいんじゃないかな。

以上です。

[297: 匿名さん]

>>296
若葉台公園の傍にファミマなんてないはずですが。

[298: 周辺住民さん]

>>296
きっと稲城第３公園の向かいにあるファミマですかね？
あそこはバーベキューのときに重宝します。
若葉台は公園が多いので、ウォーキングやジョギングも気持ちいいし、週末に家族でピクニックをするには良い場所ですよ。

[299: 匿名さん]

少し奥のクレヴィア若葉台は築5年でディスポーザーは付いてませんが、二重床ですよ。
この5年でかなり価格が下がったので、ウォッチしてれば、90m2以上で3500万くらいのお部屋もちょくちょく出てきます。
年に5件以上は売りに出てるので新築にこだわらない方にはオススメです。

[300: ご近所さん]

サンワも近いけど、フレスポ内のヤオコーも近いしいいですよ。
あと、セレサモスっていう野菜直売所が自転車で5分くらいのところにありますよ。

[301: ご近所さん]

90m2で3500万はかなり安いですね。

[302: 匿名さん]

>>301
広告に載ってるのがその価格なので、実際の取引価格は更に安いかもしれません。

[303: 匿名さん]

多摩センターのパークハウスを見たときに、ここよりかなり天井が低いように感じました。
ここが最低ランクということは、パークハウスのほうが低く感じたのは、気のせいなのでしょうか。

[304: 周辺住民さん]

気のせいです