オーベル若葉台ヒルズ

[物件比較中さん]

オーベル若葉台ヒルズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都稲城市若葉台二丁目14番3（地番）
交通：京王相模原線「若葉台」駅徒歩5分
公式URL：http://www.ober.jp/wakaba/index.html
売主：大成有楽不動産株式会社
施工会社：不二建設株式会社
管理会社：未定

[291: 匿名さん]

>>289
へーーー、銀行にお勤めの高収入な方も、ここのマンション買われてるんですね。意外です。
ちなみにここへの投稿は、IPアドレス等で何番と何番が同一人物かわかるんですよ。
悪いこと言わないから、小細工はしない方がいい。
購入者のレベルの低さを疑われます。

[292: 匿名さん]

率直な疑問なんだが、デベは何故このご時勢に直床で良しとしたんだろうね。

特定周波数の音を伝播させたくなかったのか？単純にコストカットなのか？設計者のこだわりなのか？
ニーズを読み誤ったのか？

[293: 匿名さん]

>>292
コストカットが目的。それ以外の目的なんてないですよ。
直床だからこの価格なのであって、二重床にしたら販売価格が上がり、若葉台では売れない価格になってしまうんでしょう。
だからデベも仕方なく直床を採用してるんですよ。
とは言っても、オーベルはこれまでも散々長谷工の直床マンション作ってきてるし、こう言われたらこう返す、という対策ノウハウはしっかりたまってると思います。
二重床にして価格が上がるよりも、直床を採用してでもこの価格にした方が売りやすい、という判断なんでしょう。
新しいマンション買う時に、数十年後のリフォームの必要性を真に考えられない人が多いのもあるんでしょうね。

[294: 匿名さん]

ここは低層なのに天上も低いし、この土地に建築可能な容積率が低いんだと推察しますね。
現行の天井高（245センチは分譲マンションは最低ランクなので、これ以上は低くできない）を維持して二重床にしたら、その分階高が高くなってしまう。
そうすると、今5階建ての部分も4階までしか建てられなくなる（5階建てにすると容積率をオーバーしてしまう）。全体戸数が少なくなる。一戸あたりの単価が上がる。売れない。という流れ。
この流れを打開できる唯一の方法が、直床採用、ってわけ。
それ以外の理由で直床採用するマンションなんてないです。

[295: 匿名さん]

ちなみに、マンションの坪単価を決まる工程って、
（土地代＋建築費＋利益）÷延べ床面積、じゃないですからね。

一番先に決まるのが坪単価です。
そのエリアで売り切れる価格を最初に決めるんです。
その土地に建築可能な延べ床面積を算出して（二重床にしたら⚪︎⚪︎m2、直床にしたら⚪︎×m2）、そこから共用スペース分を引いて、坪単価をかけて、売上高の概算を出す。
そこから、想定される建築費と、利益をひいた額が、土地入札額です。
だから土地を買う時点である程度のあたりをつけてるんですよ。
ちなみに二重床にしようとしたら、土地入札額は下げざるを得ない。
もしかしたら二重床マンションを前提にで土地入札したデベもいたかもしれないけど、直床を覚悟したオーベルに負けたということ。
デベはまず土地を手に入れないと商売が始まらないので、購入層が受け入れてくれそうなギリギリのラインまで仕様を下げ、利益確保できるギリギリのラインまで土地入札額を上げる、という方法を取ります。
ここの読みはビジネスを成功させる上でとても重要。
いくら土地を落札できても、購入層に受け入れてもらえない程、仕様が低ければビジネスは破綻してしまうので。
ちなみに坪単価300万くらいするマンションで、直床はありません。
理由は、その価格を払える購入層は直床を絶対に許容しないから。

ここは直床でも、現に売れ行きは順調みたいだし、デベの読みは間違ってなかったということでは？

[296: 匿名さん]

行って来ました若葉台。といってもこのマンションの現地ではないです。

行ったのは若葉台公園。これ「稲城第4公園」ていうんですよ。特に何かあるわけじゃないんですけど、すぐ傍のファミマでお昼ご飯を買って寛ぎました。この日ウィーキングだったんですけどね、多摩川方面から来たんです。それでちょこっとレポートしておきますね。

車があればこのマンション現地からでも行けるかな、向陽台の頂上にサンワがあります。
わざわざ行かなくても、って言われるかもしれないけど道中はいいドライブ気分になる環境で、サンワはサンワで商品充実。
ほんと車ならいんじゃないかな。

以上です。

[297: 匿名さん]

>>296
若葉台公園の傍にファミマなんてないはずですが。

[298: 周辺住民さん]

>>296
きっと稲城第３公園の向かいにあるファミマですかね？
あそこはバーベキューのときに重宝します。
若葉台は公園が多いので、ウォーキングやジョギングも気持ちいいし、週末に家族でピクニックをするには良い場所ですよ。

[299: 匿名さん]

少し奥のクレヴィア若葉台は築5年でディスポーザーは付いてませんが、二重床ですよ。
この5年でかなり価格が下がったので、ウォッチしてれば、90m2以上で3500万くらいのお部屋もちょくちょく出てきます。
年に5件以上は売りに出てるので新築にこだわらない方にはオススメです。

[300: ご近所さん]

サンワも近いけど、フレスポ内のヤオコーも近いしいいですよ。
あと、セレサモスっていう野菜直売所が自転車で5分くらいのところにありますよ。

[301: ご近所さん]

90m2で3500万はかなり安いですね。

[302: 匿名さん]

>>301
広告に載ってるのがその価格なので、実際の取引価格は更に安いかもしれません。

[303: 匿名さん]

多摩センターのパークハウスを見たときに、ここよりかなり天井が低いように感じました。
ここが最低ランクということは、パークハウスのほうが低く感じたのは、気のせいなのでしょうか。

[304: 周辺住民さん]

気のせいです

[305: 購入検討中さん]

クレヴィアは何故そこまで値落ちしたのでしょうか？
駅からそう遠くないのに不思議です。

[306: 匿名さん]

>>303
天井高は245で同じですよ。

[307: 匿名さん]

>>303
私は20箇所近いモデルルームに行きましたが、245cmより低い天井はありませんでした。
ただ多摩地区は245cmが多いです。

[308: 匿名さん]

直床で２４５は低すぎでしょう。本当ですか？

[309: 匿名さん]

>>308
303です。
そうですね。直床で天井高245cmは私も初ですが、このマンションはそういう仕様です。
天井高が245cmで、二重床二重天井なら、階高は300cmになります。
買って良いマンションかどうかを指南するような類の書籍にはいずれも、階高は300cm以上であること、と書いてあったりしますが、残念ながらここの階高は300cmには遠く及ばない数値であることは間違いないです。

同じオーベル、同じ多摩ニュータウンの、オーベルグランディオ多摩中央公園も長谷工設計の直床でしたが、天井高は250cmはあったはずです。
それでも、二重床＆天井高245cmにするよりは階高は低くなるので、コスト削減効果はあります。
天井高を5cm上げることで、直床であることのデメリットは帳消しにはなりませんが、天井高245cmの居室より開放感が増すのは事実です。

[310: 匿名さん]

>>305
クレヴィアだけでなく、若葉台のマンションは全部そうです。
むしろクレヴィアは若葉台では新しい方なので、まだマシな方です。
モデルルームで見せられる中古市場の相場は、たまたま高く売りに出ているものをピックアップしているにすぎません。
売り出し価格はいくらでも高くできますが、重要なのは、誓約価格です。
最初は売り出し価格は高目で設定し、売れなければどんどん下げていくのが一般的。

モデルルームにある中古価格は、売り出し価格です。
私に言わせれば一種の詐欺ですが、マンション販売業界では王道のやり方です。

本当の中古市場を知りたかったら、駅前の不動産屋さんで情報収集するのが一番です。