マンションは絶対に今が買い時PART3

[匿名さん]

移転しました

[363: 匿名さん]

>>362

まあまあ落ち着いて。
土地の価格の予想など、正確にできるわけはない。
おおまかな判断として、ここ数年は落ち着いているのではと思っているだけ。
厳密な予想が仮にできれば、その人は大金持ちになれるだろう。

[364: 363]

１０年後どうなるといわれれば全くわからんというのが
正直なところではないかな。

[365: 363]

自分としてはダウンサイドを多めに見積もってリスクカバーできる範囲で不動産購入をしているよ。
アップサイドの甘い期待をもって不動産購入をする人は今時いないでしょ。

[366: 363]

分相応よりは低めの不動産を購入しているし、インフレ対策では、株や外貨預金などでリスクヘッジを
している。自分のできる範囲で資産ポートフォリオを組めばいいと思う。
もちろんベストミックスかどうかわからんが。

[367: 匿名さん]

>>351 の言うことが本当ならば、
品川のマンションは危ないということは、はっきりと言えるな。
竣工物件で半数も売れていないのは、青田売り物件としては失敗プロジェクト。
ましてや、５００万や１０００万円の値引きというのは通常は考えられない。
これは、値引きというよりも価格設定ミスでは？
値引きしても、元はきっと取れていると思う。

しかし、品川に生産の海外移転で影響する倉庫なんてあったっけ？

[368: 匿名さん]

>>品川に生産の海外移転で影響する倉庫なんてあったっけ？

大有り。湾岸地域で及び太田区内でどれだけ大きな工場が撤退したと思う？

[369: 匿名さん]

施工後の在庫マンションを５００万や１０００万円の値引きで売るのはどこでもある話。
珍しいことではないが、問題はそうやって捌く在庫数の割合が何パーセントとかということ。
5％を超えるとかなりまずいだろうな。

[370: 362]

>>363
さっきは失礼しました。未来について断言されるのが嫌いなもので。

わたしは少しだけ贅沢したマンションを買い、
残りについては、外貨預金を中心にリスクヘッジができればと思っています。

[371: 匿名さん]

そう簡単に「暴落」や「高騰」が起こったら、日本経済自体の足下がやばいでしょ。
小刻みな価格の上下をすわ暴落だ高騰だと神経質に騒ぐ人・煽る人もいるとは思うけどね。
しばらくは数年のスパンで「小刻みな振幅」を繰り返すような、気がする。
海面のように、地域によって振幅のタイミングと大きさが異なる感じで。
うちら素人はとても読めないっす。
投資ではなく単に住みたい人は、無理しない範囲でその時に住みたいマンションを買えばいい。てことかな。
まあ、なんだかんだでうちら庶民は「無理して」買うようだから、たとえ終の棲家だとしても「この先どーなんの！？」ってことになるんだけどね。
以上本日のポエム。

[372: 匿名さん]

>無理しない範囲でその時に住みたいマンションを買えばいい

座右の銘にします。
リスクを最小に抑えていれば、小金持ちになれるかも。

不動産手数料が安ければ、気軽に住み替えができるのになー。
だれか価格破壊を起こしてくれ。

[373: 匿名さん]

>>372

だから誰も過激な価格変動を不動産に求めていないよ。穏やかな変化じゃないと誰も幸せになれないよ。
従って価格破壊はないことを望みます。

[374: 匿名さん]

品川が例に出ているけど、個別の取引事例をあげて暴落というのは
乱暴な意見です。瞬間蒸発する優良物件もあります。
昨日の日経などみてわかるように、景気は踊り場を脱した、来年中にＣＰＩプラス見込み、
東京の住宅価格は世界４位（割安になった）、など不動産価格にとってマイナスと
なる状況ではありません。
以前は景気が少し持ち直したと思ったら金融危機があり株式、不動産などの資産価格が
下落しましたが今回は大丈夫です。
購入可能な価格で欲しいマンションあるなら買いだと思います。

[375: 匿名さん]

>351,367
いや、だから品川の物件は販売済のものは９０％以上が売り切れています。
転載ですけど以下ご参照。

【１回戦 ────────────────────　港南局地戦　3,827戸 】

ラクシア 　 　 （16.12竣工済）　 0/162戸 　━完売御礼━ −2戸
スカクレ 　 　 （17.01竣工済）　 3/129戸　（空き率2.3％） ±0戸
ラグナT　　　（17.02竣工済）　 5/501戸　（空き率1.0％） ±0戸
コスポソ　 　（17.03竣工済）　 35/590戸　（空き率5.9％） −5戸
タワ-フェイス　　（17.08竣工予） 5/255戸　（空き率1.9％） ＋4戸
ベイクレ 　 （17.11竣工予） 　∞/594戸　（空き率MAX!）
PT　 　　　（18.01竣工予）　 10/325戸　（空き率3.1％） −2戸
WCT-A. 　　（18.03竣工予） 8/1038戸 （空き率0.8％） ±0戸
フェイバリチ　 （18.12竣工予）　 3/223戸　（空き率1.3％） −2戸

【２回戦 ───────────────────　芝浦vs天王洲　3,849戸 】

Island.C.T （19.01竣工予） −/1095戸 （販売マダ─!?）
WCT-B.　　 （19.03竣工予） −/459戸　（販売マダ─!?）
WCT-C.　　 （19.03竣工予） 300/593戸　（空き率50％） ±0戸
Island.G.T （19.03竣工予） 488/833戸　（空き率59％）-345戸　優先販売（事実上の第一期？）
CMT 　 　　（19.11竣工予） 429/869戸　（空き率49％）-440戸　第一期


【オマケ ────────────────　最上階90平米4,000万】
港南定借 　（20.10竣工予） −/829戸　（計画進行中）

というわけで、「供給過剰」ではなくむしろ売っても売っても買う人がいる
「需要過剰」状態です。値引きなんてまるでありません。極めて強気です。

[376: 匿名さん]

都市回帰が続いてるのか。
するとちょい郊外が購入しやすくなるかな。だといいな。

[377: 匿名さん]

都心回帰ということもできますが、単純に湾岸は安いですよね。
江東区の人口がどんどん増えているのも、安いからでは？
安いマンションが増えれば、近いうちに郊外にも影響が出るかもしれません。

[378: 匿名さん]

マンションの売り出し価格が暴落するということは、
そう簡単には起こらないと思いますね。
ただ中古になってからの値下がりはひどいものがあります。
資産価値を求めるなら良質の中古一戸建てが無難でしょうね。
http://www.substation.jp/flier/katsuyourei/msprice/mspriceindx.html

[379: 匿名さん]

>>378
違いますよ。中古の１戸建てはメンテナンス費用が別途かかります。
建物の部分の原価償却が進んでいるので、値落ちがしないように見えますが、
快適に暮らすためには、屋根の修理や外壁の塗りなおしなど費用のかかる修繕が不可欠になります。
大勢の人数で修繕費を分け合うマンションと違い、一人で修繕しなければならない戸建ての
修理費を計算にしれないと間違えます。
戸建ては修繕するくらいなら、２０年くらいで建て替えという選択を迫られることもあるし、
さらに中古の中古販売はもっとも苦戦するし、換金性が極めて低いですよ。

[380: 匿名さん]

>>378さんの引用データを見るなら、資産性の高い不動産は都心部（渋谷や港区）のマンションということに
なると思います。これが王道でしょう。

[381: 匿名さん]

>>378さんが引用してくれたページは分析のし甲斐があるのですが、逆に値下がりの大きな物件の
共通要素は、郊外型の専有面積が広めのファミリータイプですね。
専有面積が広いから売り出し価格は高めに設定されているが、郊外なので、転売すると買い叩かれる構造。
千葉や埼玉の物件がそういう状況にある。
ファミリータイプだとよほど住宅地として人気エリアにないと大幅値下げは免れないことがわかる。
港区、渋谷区は値下がりしにくいのは確かだけど、専有面積が狭いなのが玉にキズ。

[382: 匿名さん]

>>373
372は不動産ではなく、不動産手数料に価格破壊を求めてるんだと思うよ。
中古は不動産（仲介？）手数料が大きいからね。

[383: 匿名さん]

ここ数年で、郊外で専有面積が広いファミリー型マンションが暴落したわけですが、
賃貸価格はあまり下がってないのが不思議なところ。（元々が高くないともいえるが）
今の状況だと郊外の戸建てを賃貸で借りるのが経済的にはお勧めで、これで家賃を押さえて、
蓄財して、都心マンション物件を購入というのも作戦としてはあるね。

[384: 匿名さん]

>>382
不動産手数料が下がると、物件価格の上昇要因となって、相殺されそうだね。
ローン金利がさがると不動産価格が高止まりするのと同じ理屈。減税も同じ効果がある。

[385: 匿名さん]

>>384
どうなんでしょうねぇー。物価全体が下がるわけではありませんからね。
金額が大きいだけに、影響が出るのかもしれませんが……。
外国ではどうなっているんでしょうね。

[386: 匿名さん]

仲介手数料の価格破壊は、すでに仕掛けられているようですね。
ネットで見ると、半額というところが結構あります。
もともと、一律なのが変だったといえます。
つい最近まで法律で決まっているのかと思っていました。

[387: 匿名さん]

>>386
仲介手数料の値引きとかも、住宅減税と同じで、不動産価格を下支えする上昇圧力になっていると考えられないかな？
逆にいうと、住宅減税の打ち切りや、長期金利上昇によるローン金利UPは不動産価格の下方圧力になる。
政府は、不良債権処理を進める上で必死に不動産価格下落に歯止めをかけているわけだから、
たががはずれるとまずいことになる（つまりまた地価がずるずる下落する）

[388: 匿名さん]

>>387
ハイブローでよくわからないのですが、
売る側も売りやすくなるので、上昇圧力（？）にならないのでは？

[389: 匿名さん]

9/11　総選挙　自民党惨敗
景気ダウン　消費税5％⇒10％

こんな感じに・・・なる予感。

[390: 匿名さん]

消費税はともかく、自民党惨敗は大歓迎。
政権交代、いいんじゃないの？
癒着を廃し、無駄を省いて、ホントの改革やってくれるかも。
でもそれが、マンション価格にどう反映するか、分からん。

[391: 匿名さん]

>>389
今回の解散時の株価上昇と各社世論調査どう思う？

>>390
>癒着を廃し、無駄を省いて、ホントの改革やってくれるかも。
無理です。だから今回の郵政民営化法案の有効な対案も出せず、やみくもに反対票を投じるしか手がなかった。
今国会では郵政以外に、実は通さなくてはいけない重要法案たくさんあったのに、みんな廃案に葬ってしまった。

民主党は、袂を分かったはずの小沢一郎（これがガン）がなぜか合流し、菅直人がポカ（だんご4兄弟）やらかしたあたりから
どんどん坂道を転げ落ちてます。都議選は争点がないからイメージで勝てたけど
今回のように争点がはっきりしてくると、中身の無さが見事に露呈してくるね。
よって、この選挙でまかりまちがって民主党が政権をとるようになったら、全てが停滞します。
外資はこぞって日本から手を引くでしょう。つまり、景気になんのメリットもありません。

[392: 匿名さん]

癒着LOVEなのはむしろ民主だな。

[393: 匿名さん]

ふーん。
みなさん、コイズミ・自民党・ファンなのね。

[394: 匿名さん]

民主党の方が政策のバランスが取れてるから単純に考えると民主党支持なんだけど、
参院の議席が過半数に遠く及ばないので、民主党が衆院で過半数をとったとしても、
衆院を通過した法律がほとんど参院を通過できなくなるんだよね。

そうなると構造改革がほとんど進まなくなるので、自民＋公明が僅差で過半数を確保
するのが一番ベストな結果かも。
マンションと関係ない話でスマンス

[395: 匿名さん]

民主が今国会で後ろ向きすぎたのよ、もったいない。風が完全に止まったよ。
ただ、ひとつ方法がある。センセーショナルに「久米宏出馬！」これしかないね。
短期決戦にはタレントに限る。タレント集団で政権奪取！

[396: 匿名さん]

郵政民営化が実現しないと大変なことになるよ。
公務員を減らさなければ日本の財政にとって決定的にダメージになる。
反対しているのは保身ばかり考えている議員ですよ。
公務員は良い思いをしてサラリーマンは地獄を見る世の中にするおつもりですか？
それでもあなた。。。

[397: 匿名さん]

>>388
簡単にいうと、売りやすい状況をつくるということは、高値でも売り抜けられるということを意味する。
売り手は１円でも高く売りたい、買い手は一生に一度だから、融資条件の限界内なら不動産を買ってしまう。
そういう心理状態で、住宅費は高止まりしているわけ。
この集団幻想が崩壊すると不動産価格が暴落するのだけど、暴落するとまた９０年代の大不況の繰り返しなので
政府も民間も共同してカンフル剤を打ちまくっているわけ。
消費税UPとかサラリーマン増税とかあると、その逆の効果がでてしまうから、不動産価格が下がってしまう。
ない袖はふれないので、不動産価格を下落させないと売りさばけなくなるから。

[398: 388]

消費税がUPする前にとか、住宅減税処置のあるうちにと、不動産購入をあせる気持ちが、
駆け込み需要を生み不動産価格維持に効果を出すのだけど、
仮に消費税が１０％以上とか増税された後は、不動産価格水準は落ちざるを得ないのではないかな？
よほどインフレにでももっていかないかぎり。人口減で、不動産の総需要は限界的だから
今の状況だと増税は、不動産デフレの呼び水になりそうだ。

[399: 本物の388]

（398の388という名前は間違いですね）

>>397

どうも。なかなか勉強になりますね。

>簡単にいうと、売りやすい状況をつくるということは、高値でも売り抜けられるということを意味する。
単純に、供給量が増えて、買いやすくなるということにはならないのでしょうか。
早く売りさばかなければ損をする、という考えになっても良さそうです。
客が無限にいるわけではありませんから。
特に不動産は持っているだけで税金がかかります。

>買い手は一生に一度だから、融資条件の限界内なら不動産を買ってしまう
データを見ると、アッパーミドル層は、こういう考えを脱出しつつあるようです。
余裕のある範囲内で買っているようですよ。一般的にはまだまだなのかもしれません。


土地神話が崩壊し、土地の値段も下がるということが一般的に認識された以上、
値段のつり上げ作戦にはみんな簡単に引っかからないような気がするんですが。
一方でミニバブルのような現象が起こっているのも事実ですけど、
エンドユーザーに頼る方法はそろそろ限界なんじゃないですかねー。

長くなりましたが、私が望むのは、住み替えるだけで大金がかかる状況をなんとかして欲しいということです。
そうなれば、もう少し気軽に住まいを買うことができるのでは？

[400: 匿名さん]

↑
私もそう願うが、歴史は繰り返されます。
地価も上昇して行くだろうし、その後下がって、上下を繰り返す。

世の中で戦争が無くならないのと同じである。
利潤が絡むので、そうなります。

[401: 匿名さん]

>>389
株は外人が買っているのだろうけど・・・
このタイミングでの竹中の「景気は踊り場を脱した」宣言といい
竹中自身の亀井選挙区からの出馬といい、
何か意図的なものを感じるけどな。

[402: 匿名さん]

そうだな。
日銀総裁ももしかしたらもしかしてそんなこともたしかに言えなくもないなみたいなこと言ってたよ。
でも公務員減らさないと・・・！

[403: 匿名さん]

民主党のマニュフェストだったか？
公務員の給与を２割カット＆人員削減を目指すって言っていたけど・・・
公務員の給与と人員へらせば、少しは日本も良くなるか

[404: 匿名さん]

安易に2割カットとか書いて、本当に責任持ってできるのかな？
「高速道路を無料化」とかいう非現実的なことと一緒に書いてあったはずだから
信用なりませんな。

[405: 匿名さん]

皆さん、余計な事考えずに、マンション買ったら、ちゃんと、印紙税、登録免許税、不動産取得税、消費税、そして、高い固定資産税を死ぬまで払い続けましょう。
これで官僚をはじめ公務員が潤うのですから。
一等地のただ同然の官舎に住んで、お金がたまれば 皆さんより立派なすまいに住めるのですから。

[406: 匿名さん]

そのためにはまず郵政民営化だな。
「小さな政府」の実現に拍車をかけなくては。

[407: 匿名さん]

「公務員を減らす」これが政治家にとっていかに困難なことか。

[408: 匿名さん]

マンション探して、都内をくまなく歩きました。
代官山をはじめ、都内の一等地に郵政官舎や道路公団の社宅が有り、しかも低層住宅。
格安家賃なので、家賃が浮いた分で頭金を作り、リストラ首切り無しの準公務員ですから、長期ローンも安心です。
老後は各外郭団体を渡り歩いて、給料以外に退職金が何度か入ります。
本当に馬鹿らしくなりました。

[409: 匿名さん]

>>本当に馬鹿らしくなりました。

だよね、「今は買い時？ローン払える？買い換えできる？」とか戦々恐々としている自分が情けない。。。。

[410: 匿名さん]

優勢民営化したら余計に税率上げなきゃならなくなるんだよなあ。

ＮＨＫ民営化ならマシなのに。

[411: 匿名さん]

んなこたぁない。

[412: 匿名さん]

>マンションは絶対に今が買い時?

いつも、買い時! by 公務員