ナビューレ横浜タワーレジデンス （４）

[匿名さん]

＜公式ＨＰ＞
http://www.tower41.jp/

＜横浜タワー４１（仮称）＞
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39660/
＜ナビューレ横浜タワーレジデンス＞
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39312/
＜ナビューレ横浜タワーレジデンス（２）＞
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41254/
＜ナビューレ横浜タワーレジデンス（３）＞
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41441/

第１期の抽選も終了しました！購入者、落選者、キャンセルの人も集合！


[スムログ 関連記事]
「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/

[162: 匿名さん]

>159,160,161さん
ありがとうございます。ちょっと高めですがあるだけうれしいです。

[163: 匿名さん]

他の会員制掲示板にも、

当選辞退率が明らかに少ないようでそれだけ人気があったということか

という内容の書きこみが「このタイミング」でありました。
情報の出所は書いてありませんでしたが、販社営業からそうきいた当選者
が書いたか、誰かがそういう情報操作をしているかのどっちかでしょう。
当選者がそう書き込むことを予想して、販社が意図的に情報リークをして
いるのかもしれません。あるいは本当に辞退率が低いのかもしれません。
疑心暗鬼になりますね。

[164: 匿名さん]

あの販社ならやりかねない。

[165: 匿名さん]

はっきりしてるのはふたつだけ。
2期対象住戸が公表されていない今、現在の正確な辞退率を知っているのは売主と販社だけということ。
本当の辞退率は、当選者（次点者）が手付けを振り込み契約を交わすまで確定しないということ。

[166: 匿名さん]

間違いないこと、ある件で販社に疑問があり私は辞退しています。
本当です。他の人は分かりません。

[167: 匿名さん]

>166
もったいぶった言い方しないでよ。
ゲロすれば？

[168: 匿名さん]

>>166
キャンセル待ちですか？

[169: 匿名さん]

2期はすでに落選者中心に発表されていますよ。
残り全部ですから。
ただ1期の残りがあとで追加されるかは不明ですが。

[170: 匿名さん]

今日港南の物件見てきたのですが、やっぱりナビューレはいいですね！
都内まで時間がかかってもいいですよ。

[171: 匿名さん]

ここの仕様惚れ惚れするほどいいですね。
ドアの材質に始まり三方枠まで同一素材で巡らす。全熱交換タイプの換気扇もさりげなく付いている。
とどめはキッチン。ちょっと小洒落たところなら「ジーマッテク」で適当にお茶を濁すのが常。
ここはオリジナルではあるもののセンスの良く、各ブランドパーツを組み合わせた物。

嫁と一緒にモデルルーム見て、思わず溜息。
そして、価格表見て更に深〜い溜息。
買える方が羨ましいです。

[172: 匿名さん]

>>170 >>171
2期と1期落ちこぼれ分販売のため活動再開ですか？

[173: 匿名]

ＨＰによると次期販売戸数は50戸ですね。

[174: 匿名さん]

＞＞172

褒める意見に必ずつくこういうレスがつくのが不思議ですね。
あなたは三井？東京建物？

[175: 匿名さん]

>>173
どこのHPに書いてあるのですか？

[176: 匿名さん]

物件概要のところに書いてますよ。

[177: 匿名さん]

まあ、いずれにしても、３期以降もあるということがはっきりしたわけだし、
一部で人気物件と何度も書き込んでいる人達がいうほどのの売れ行きでは無いという事なのかな？
恐らく２期のお客さんの中でも資金的に余裕がありそうな人には『１期でキャンセルがあります』と
言って、１期分の売れ残りを売り切る作戦だと予想します。
この物件そのものの良さは誰でも分かるけどマイナス点は異常な高管理費など
(しかも修繕積立金は三年毎のアップで１３年後には平均約一万円値上げ
３０年後には５億以上の特別徴収、等々)
建物本体以外の部分にあるから判断に迷うところです。

[178: 匿名さん]

>>177さん
3期以降もあるとはっきりしているのですか？
確かに、1期の価格表に「次期以降」と書かれていた物件は100戸ほどありましたが・・・
物件HPには「第2期［最終期］」と書いてありますよ。

[179: 匿名さん]

建物本体についても、戸境壁が標準よりやや薄いのに住宅性能表示が開示されないなど、
グレーな部分があります。（43、45-46あたりを参照）
ここの販社は何でも密室主義ですから、単に開示していないのか性能的にやや劣るのか、
現時点ではわかりません。
２期で検討される方は、このあたりも追及していった方がいいでしょう。

[180: 匿名さん]

＞＞177さん
基本的に同意見
ほとんど使えない共用施設の件やコンシェルジュ２４Ｈ体制による人件費の無駄遣いなど
管理組合が後で大揉めになりそうなのもマイナス要因かな。
但し、物件の魅力は大きいです。

>>178さん
１７８さん自身がおっしゃるように、第３期という言葉正しいかどうかは別にして、
第１期が２９０戸程度で第２期が５０戸ならば残りは間違いなく５０戸程度はあるわけですから
第２期第２次といった売り方かも知れませんが今後も続くのは間違いないと思いますね。
他の物件では第５期第※次みたいのがありますからね。

[181: 匿名さん]

コンシェルジュ２４Ｈ体制 本当ですか？　ムダ杉。

[182: 匿名さん]

駐車場の想定稼働率は７２％です。この稼働率を割ると将来の管理費増額要因になるかもしれません。
駅に近いのでこの数字には注意しないといけません。
住民は他の無駄も含め管理費削減の工夫をしないといけないのは必至ですね。
契約者の中には既に管理会社に要望書を提出している人がいるそうです。頼もしい。

修繕計画はマンションでは至って普通のものじゃないでしょうか（少なくともフォレシスと似てる）。
３０年間大規模でお金を取らないと言っているのだし。
３０年後に１４０万程の負担の可能性がありますが、３０年あれば備えることもできますよ。
他のマンションではこの部分はかなりグレーゾーンなことが多いようです。
http://www.webvision.jp/house/mansion/20041208/0002.html

[183: 匿名さん]

以前にもレスされていますが管理組合発足前に、管理規定などについて
個別に住民の承認印を取っているため、ほとんどの管理費削減ネタには
管理規定変更の為の住民の３／４以上の賛成が必要となります。
当然、管理会社の変更もそのネタの一つだと思われます。
住民の方々の中には現状肯定派の方もある程度いると考えられる為、
これら多くの見直しはかなりハードルが高いと考えられます。
管理費が下がる事を期待して、購入する事は危険です。
勿論、下げられたら最高ですが。

[184: 匿名さん]

>>182さん
>契約者の中には既に管理会社に要望書を提出している人がいるそうです。頼もしい。

本当ですか？それは頼もしいですねぇ。私も微力ながら応援しますよ。

[185: 匿名さん]

うちのマンションのコンシェルジュ、何をきいても要領を得ないオバサンで
住人たちはほぼサジを投げました。
不在荷物の預かりくらいはできますが、別に留守番ロッカーもありますから、
業者はもっぱらそちらに直行しています。その方が間違いないですし。
最近はもっぱらエントランスをホウキではいたり、水撒きして暇をつぶして
いるようです。
２４時間コンシェルジュが絶対ムダとはいいませんが、一番肝心なのは体制
ではなくどういう人材かということでしょう。
この管理費の額で、フタをあけたら無能なコンシェルジュが暇つぶしをして
いるようなら、住人たちの暴動がおきるのではないでしょうか（笑）
管理会社さん、人材選考はくれぐれも慎重に。

[186: 匿名さん]

正直、管理費の問題は大きいんですが、逆転の発想で
何年たっても『これ以上、値上げさせない！！』
という決意で購入する手もあるかなとも思っています。(修繕積立金は別です)
私は、この高管理費問題と駅近物件特有の居住者層の幅広さから
通常の庶民マンション以上に『管理費滞納者』が続出する危険を感じて恐れています。

[187: 匿名さん]

>186
>通常の庶民マンション以上に『管理費滞納者』が続出する危険を感じて恐れています。

私の住んでいる公団の分譲団地でも、何件かの長期滞納者の方が居ます。
最近では小額訴訟の手法などで回収を図ることもありますが、年金生活者などで本当に払えないようなケース
では対応に困ります。
滞納債権回収のために、住戸自体を競売にかけて回収することも不可能ではありませんが、そうすると滞納者
は住むところすらなくなってしまうことになります。数万円の管理費が支払えない状態では、自力で賃貸に住
むことができるわけでなく、あとは生活保護でも受けてアパート暮らししてもらうしかなくなります。

一番良い方法は、滞納額が大きくなる前に回収することです。温情だと思って待つことは、かえって事態を悪
化させるケースが多いように感じます。

[188: 匿名さん]

＞管理費見直し反対派の方達が滞納者の心配をしているレスがありましたが、滞納者が増えたら
＞見直し反対派の方たちも考えを変えられるのでは？？

前スレの最後にこんなカキコがあったけど何か勘違いしてるみたい。
どちらかというと管理費見直し派が、滞納の心配をしていると思う。

186と187が言ってることは全くその通り。
ここで一番危ないのは、滞納者続出でハーレム状態になる危険性だ。
毎月の口座振替結果がいつわかり、滞納者が特定されるのは何日か？
それに対して管理会社はどう対応するのか？
質問したけど全くわからないようで何の回答も帰ってこなかったから、
尚さら危険だと思う。

[189: 匿名さん]

＞管理費見直し反対派の方達が滞納者の心配をしているレスがありましたが、滞納者が増えたら
＞見直し反対派の方たちも考えを変えられるのでは？？

上記のカキコした者です。勘違いではないと思います。滞納者の心配をしているのは管理費見直し反対派の方達だと思います。
この少し前のレスを見て頂ければ話の流れがご理解いただけると思います。
188さんは見直しは必要とお考えのようですね。私も同じ考えです。

[190: 匿名さん]

滞納者の心配は、管理費見直し賛成派、反対派の両方から出ている意見だと思います。
減額しないと滞納者が増えるって意見と、現段階で生活不安を書く人も居て滞納者が出るって意見。
どちらも正しいと思いますよ。
管理費や固定資産税の支払が心配・・・と書いてた契約者が居ましたよね、滞納する前に売却して転居する・・・ってな人とか。
人生予定外の事が発生するのは仕方が無いとは言え、財務状況が健全であろう現時点でさえ支払いが
不安だというような人が多いのは、賛成派／反対派を問わず不安でしょう。
管理費を下げてやる！といった所で下がるとも限らないし、下げられたとしても実際に減額されるまでは
現在提示されている管理費を支払い続けないとダメな訳だし。
ちなみに近隣地区のスレで、管理費やローン、税金などが支払えるか心配などと書いている人を見掛けた事はありません。
高望みし過ぎな人も多いってのは困ったものです、身の丈にあった物件を選びましょう。

[191: 匿名さん]

本体価格が安くて内容がいいので
少し背伸びすれば手が届くというところが罪つくりですね（笑）

[192: 匿名さん]

ランニングコストを見ないで販売価格だけを見て選択した人は、問題外。
ランニングコストを見ても楽観的思考で選択した人が、問題家庭予備軍。
ランニングコストを含めた支出総額で支払いに問題の無い人が、普通の購入者。
これから増税や社会保険料負担が増えて収入の手取額が少なくなると言われているのに冒険出来る人って
地球滅亡を信じてる人なのかなw

[193: 匿名さん]

ナビューレの支払いが冒険でない人は
実はそんなに少なくないのではないでしょうか？
フォレシスだって、あの本体価格で
６００戸完売したわけですし。
MMやポートサイド地区を見ていると
日本の中産階級は、なんだかんだいっても
お金を持ってるなと思います。

[194: 匿名さん]

>193
ナビューレの問題点は、他のタワー物件以上に価格帯の幅が広く、かつ管理費が世間相場の２倍近い
金額であるということです。

億ション近い価格帯を買う方はまず問題ないでしょうか、サラリーマンが現状の低金利を背景に
４〜５千万円クラスの物件をきりぎりの資金計画で購入するようなケースはかなり危なそうです。

ローン金利が上昇すれば、まず最初に管理費の支払いがあやしくなるでしょう。
でも住宅ローンだけはサラ金に手を出してまで払おうとするのが、日本の住宅取得層の悲しい現実です。

そこで結局管理費の滞納債権は回収不能となる可能性が高いわけです。（住宅ローンの残債と競売価格が
相殺できれば良い方です）

回収不能となった債権は、結局積み立て不足という形で他の居住者がかぶることになるわけです。
永住志向の方が、管理費の滞納の可能性についてきちんと検討することは、とても大事なことだと
思います。

[195: 匿名さん]

30年後に修繕積立金5億5千万の追徴金（1軒当たり140万）というようなレスがありましたが、
修繕積立計画グラフを見ると、25年目の工事額累計が16億、積立金累計が18億なので2億余りますよね。
その後の5年間の積立金が4億になるので、合計6億。
30年目の大規模修繕費用の5億5千万は賄える計算になりませんか？
私、何か勘違いor計算違いしていますか？

[196: 匿名さん]

だいぶ前から、管理費や管理会社を変更するのには総会で3/4の特別決議が必要であるかのように書き込んでいる人がいますが、管理規約によると特別決議が必要なのは48条3項の列挙事由だけのように見えます。
可能性としては、管理費や管理会社の変更を48条3項5号に該当するように総会で決議することが考えられるけど、普通はわざわざそんな面倒なことはしないでしょうし。

どこか他に書いてあるのかなぁ？ 詳しい方、解説をお願いします。

通常の議決（議決権総数の1/2以上の出席で、そのうちの過半数の賛成）による場合でも、議決権は専有面積に比例するので、お金に余裕のある大きなお部屋の方々が団結された場合にはそれで決まりなのですが・・・。

[197: 匿名さん]

5Fの80Aの部屋、欲しかったな。あれ、安くてよかったんだけど。
誰か当たった人いますか？

[198: 匿名さん]

>196 議決権は専有面積に比例するので
勘違いしてません？

[199: 匿名さん]

この物件は玄関に段差がないけど、
どこで靴を脱いだらいいのか迷いませんかね？
大理石の部分を土足ゾーンにすると、70Bの部屋は
トイレに行くのに靴はかないといけなくなるし…

[200: 196]

>>198
勘違いではないと思いますよ。
購入者の方でしたら、管理規約集 24頁〜の別表第３を参照して下さい。

[201: 匿名さん]

あほーーー
議決権は専有面積比率で割り当てられるのだよ
そんなのあたりまえだみ

[202: 匿名さん]

>201
当たり前ではありません。
うちは70-90の部屋のマンションですが、1戸1票ですよ！！！

[203: 匿名さん]

玄関との段差が無い物件は微妙ですね
砂とか上がってこないかな

[204: 匿名さん]

うちもないけど、内廊下でほとんど落ちるので問題なし。
よく裸足のまま玄関のクローゼットのもの出し入れしてます。
たまにぬれぞうきんがけしても
ほとんど汚れつかないですよ。

[205: 匿名さん]

風呂も段差がない物件があるみたいだけど
水漏れしないのかな

[206: 匿名さん]

カラリ床は大丈夫ですよ。
微妙に浴槽側に傾斜してるようで
うちは子供が小さいので
ドアあけたままシャワー使うことも多いですが
まったく洗面質にはもれません。

ちなみにわたし、ここのデベさんじゃないです（笑）

[207: 匿名さん]

>202
議決権の規定はマンションによって違うのではないでしょうか。
専有面積の広さによって土地の持分と共用部分の持分と議決権が一欄表になっていますよ。

[208: 匿名さん]

＞202
だからマンションによって違うんだってば。

[209: 匿名さん]

食洗機、オプションで取り付けてもらうのと、後から自分で購入しお願いするのとでは、とどちらがいいのでしょうか？
やはり自分で購入した方が安くなったり、1年半後なので、今のよりも新型を選べる等メリットがあるでしょうか？
営業の方に、後付けも出来るような電源配置になっているので、後付けでも電気工事などの面倒な作業はなく、簡単に取り付けられると聞いたのですが。
今週末までに決めなければならないので、迷っています。みなさんは、どうお考えですか？

[210: 匿名さん]

キャンセルが回ってきました。迷います・・・。

[211: 匿名さん]

地震で日吉の我がマンションはかなりヨコ揺れが・・・・・・。
こういう時だけはやはり免震マンションが安心かなと思ってしまいます。
やっぱりフォレシスの次のタワーもいいかなと考え出しました。