西新井ファーストプロジェクトってどうでしょう

[匿名さん]

野村＆三菱で西新井に500戸超のマンションをつくるようですね。
ＨＰできてますがどうなのでしょうか。
http://www.nomura-re.co.jp/sumai/mansion/nishiarai/top.html
建物はよさそうですが、この辺りの土地勘がないので、ご存知の方教えてください。

[51: 匿名さん]

サザン？
貧乏人はどっか行け！

[52: 匿名さん]

＞45
誤爆ですな。サザンの営業に呼びかけでなく、ステージオの営業に向けてかな？

[53: 匿名さん]

46さんへ
心配しなくても大丈夫。倍率はいつまでたっても１倍だから。
たとえ２年後でも希望の区画契約できますよ。
でもその前に、野村のホームページでも見て設備とか見てあげてね。
この物件が、大したこともないのに一生懸命値段を吊り上げているのが一目瞭然。
しかし、野村も三菱もよくこんな高い値段に設定したものだね。

[54: 匿名さん]

隣の梅島ではかなりうまくいっていたから、強気にしたんだろうが、今回は
外すとみた。　　

[55: 匿名さん]

同じく野村のプラウド新小岩を見に行ったのですが、どっちが良いか迷ってます。
両方見た方いますか？

[56: 匿名さん]

私も両方見ました。
迷うのならずばり新小岩がお勧めです。ＪＲ徒歩３分はなかなか出てくるものではありません。
建物も若干ながら上質、利便性も断然良い。
劣っているのは、眺望だけかな。
ちなみに私は、眺望重視で且つリーズナブルという点でどちらも候補から落ちました。
とは、云っても新小岩にはまだ未練がありますけど。
西新井は気持ち良く候補から落とせました！

[57: ｊｊ]

道路の拡張工事をしていますが、ヨーカ堂などが出来ると環七まで渋滞しそうですね。
北千住の駅前は激変しましたが、西新井駅前もだいぶ変わるのかな？
１０年以上前に西新井の日清紡関連の会社に勤めていたので、ここまで変わるなんて想像できませんでした。
あと、梅島駅前の操車場跡地もマンションになるのでしょうか？

[58: 匿名さん]

57さんへ：
西新井駅隣の梅島駅の近くには、三菱ウェルファーマの工場跡地や東武鉄道の工場跡地があって、
そこにも大規模マンションが建ちそうですよね。

[59: 匿名]

不動産は値段や、人（ネット含む）の評判だけでなく、環境・設備・自身の経済状況等総合的に考えて、心地よいかどうか、買ってよいか（そこに住んで生活してよいか）自分でゆっくり考えて決めるものです。
まずは現地に問い合わせ、足を運び、身体と心で感じるのが先決。答えは一つにはあらずのはずです。
少なくとも駅四分、近所にモールありはなかなかない物件だと私は行って感じました？
抽選で当たりたいから、倍率低い方が嬉しい。

[60: adachi kumin]

住んでいる人の多くは感じてることだけど、足立の住民の地域に対する満足度は意外と高いよ。
おハイソなエリアに住んでいる人々は、皆が皆、本当に幸せなの？　
住めば都とも言うでしょう。
ネットや偏見って怖い・・・要は自分が納得すればそれでいいじゃん

[61: 匿名さん]

今住んでいるのが駅からやや離れているところなので、通勤通学を考えるとかなり魅力的な物件です。
価格が高すぎ！との声が多いですが、まずは自分の価値感に合う物件なのかどうかじっくり考えたいと思ってます。
構造説明会行かれる方、いますか？

[62: 匿名さん]

構造説明会いきますよ〜。今私も足立区に住んでいますが、これといった不満はないです。
治安も悪いとか言われているけど、今のところ何もありません。通勤にも便利だし、候補マンションの１つです。
先週MRに見学に行ってきましたが、トイレがタンクレスではないところが残念でした。
ミストサウナはあまり必要性を感じていないので、ミストサウナを削って、タンクレストイレにしたいくらいです。
セレクトできるのか質問するのを忘れたので、今度聞いてみようと思っています。

[63: 匿名さん]

私も本日はじめて西新井に行ってみましたが、やはり「足立区にしては高い」というのが偽らざる本音です。
足立には地縁もなく、都心までドアtoドアで一時間以内で物件を探しています。
提示された値段だと、練馬や川崎北部、勝どき・豊洲あたりもかぶりますが、ステージオでなければならないという強烈な魅力は感じませんでした。
人それぞれですが、素直に誰もが良いと言われるところは他にもありそうなので、候補から落とすのに躊躇はなかったです。

割高とみなさんが言われるのに理由はあると感じてます。

[64: 匿名さん]

>>63 さん
同感。80m^で4500万近いお金だすなら、もっと他にいろいろ可能性がありそうですよね。
地縁・血縁とかがありというのならまだしも、わざわざ外から買って移ってくるほどの価格的魅力には
欠けますね。

[65: 匿名]

北千住駅から徒歩４分ならまだしも、西新井でこの価格設定は？ですね。
公園側以外もこの価格に近いと売れ残りは確実ですね！

[66: 匿名さん]

　まぁ価格を聞いた瞬間に買う気がなくなったんですが..
竹ノ塚のライオンズタワーみたいに(駅から遠すぎるので対象外だったが）大量売れ残りがでて
未入居の 106m^2 4000台前半なんていう値段になったらいいかも。この値段に下げても
まだまだ売れ残っているくらいだから、足立区で、川渡った北側では、この値段で即時完売は
無理かな。　じっくり待ち。　

[67: 匿名さん]

>>59 同感
　足立区の治安が悪いという件、かなり警視庁の犯罪発生率のマップによっているんではないかな。
あれ、”件数”で書いてあるので、当然人口の少ない千代田区とかは治安がよいようにでますけど、
本当は”人口あたり”でないといけないですよね。　足立区の空き巣被害の発生”率”は、都心部の
数分の１で例えば23区内では、下から数えたほうが早いくらい。いくつかの例をあげて凶悪犯罪が
多いという嫌がらせもよく効くが、総件数/人口が多いわけでもないんですよね。
いわゆる”下町”地区のほうが、お互いの監視が聞いていて発生数すくないんですよね。

　関原のあたりまでいくと、下町っぽい雰囲気が残っていて、ちょっとごみごみしている
けど、実家が足立区の私としては、住んでいたときの満足度は高かったです。
　所謂見栄っ張りには向かないでしょうけど。私はもともと関西出身なもので、例えば
東横線沿線がいいとかいわれても、なんでこんな高いの？とぴんとこないです。

[68: 匿名さん]

↑　>> 60 さんへの返事でした。　すいません (^^;

[69: 匿名さん]

この掲示板を見ていると、売れ残り不人気物件が今ここに育まれているのを実感できますね。
冷静に物件価格を高いと指摘される方に対し、やや趣旨を変えつつ「ここしかない」と擁護する発言もちらほら。
マーケットは正直なので、割安感があればもっと人が群がるし、高ければ自然と足が遠のく。
よーく考えよ〜、お金は大事だよ〜

[70: 匿名さん]

69さん、もしかして、サザンにも書き込みしてます?

[71: 匿名さん]

>70さん
私もそう思います。大規模物件あらしですね。
みなさん気をつけましょう。
それにしても暇なやつがいるもんだ！

[72: 匿名さん]

本当にあらし?
結構真に受けた私にも問題あるのか。

[73: 匿名さん]

あらしだとは思いませよ。
実際高すぎでした。見に行って一番げんなりしたのは設備が安かった事。
正直言って土壌汚染地域という事を考えても高すぎ！
日暮里の方が期待ですね。同じくらいなら大泉学園を勧めますけど。

[74: 匿名]

ＭＲ見に行きました。価格は足立区にしたら正直高いですね。
坪単価２００万弱。。。ここをどこだと思ってるのでしょう？
そんな金額出して誰が２３区内で税金高くて資産価値も低い「足立区」
それもワースト沿線「東武沿線」を買うのでしょうか？
これだけの値段出すなら(出せるなら)都内でもっと良い場所で物件見つけらると思いませんか？
正直、開いた口が塞がりませんでした。
土壌汚染あった地域なので入札も少なかったでしょうから多分汚染処理代が
価格に跳ね返ってるのかもしれませんね。
開発も進行してる様子がないのでどうなることやら＾＾；
（募集はかけてるが全然来ないらしい）
眺望は南側しか期待できませんが、その眺望自体もタワーといっても２０階しかないので
なんとも言えない中途半端さがあるでしょうね。
これだけ酷い物件はここ半年で３０件以上見ましたが中々出会えないので
ある意味一見の価値はあるかもですね。
それにしても営業デベの「絶対売れるとこですよ」との自信は
どこから来るものなのか・・・。
逆に哀れんでしまいましたね。

[75: 匿名さん]

東京テラスというマンションご存知ですか？
街区丸ごと開発・前評判＆期待の高さ→予想以上の売値でみんな落胆、その後は。。。

[76: 匿名さん]

どうしても西新井に住みたい方、
伊勢崎線に思い入れがある言うお金持ちの方、
将来資産価値が下がっても気にしない方
工事音が大好きという方は買われるかもしれませんね。

まあ、一般的にマンションを購入したいと思ってる方々は手は出さない物件でしょうね。
私？私はあんだけ治安が良くなく、在日○鮮人が多く、人気薄の都内東エリア、
その上あれだけ馬鹿高い物件は買いませんね。
金を汚染地域に捨てるようなもんでしょう。
同価格出すなら２３区内にまだまだそこそこの物件ありますね。
計画潰れる噂もあるらしいし・・・。

[77: 匿名さん]

>76
わざわざ 買いもしないマンションのスレに、熱心に書き込むのですね。
ご親切（暇)な方!?

[78: 匿名さん]

買えもしない。の間違いでしょうね。
買えないひがみでしょ。放置、放置。

[79: 匿名さん]

ネガティブな意見が多いですが、真面目に購入を考えている人もいます。
顔の見えないネット上でも、表現に節度は必要なのでは？

[80: 匿名さん]

表現の仕方は節度が必要と思いますが、ネガティブな意見についてはドンドン書いていただきたいです。
私もこの物件を検討していますが、良い点悪い点を全てつまびらかにした上で、結論を出したいと考えてます。
買った後に「あーこんな筈じゃなかった」とだけは後悔したくないです。
ちなみに現時点では、大半の方と同じく「この値段では見送り」という状態です。

[81: 匿名さん]

真面目に購入を考えているからこそネガティブな意見も必要だと思います。
>76　>77　のような意見になってない他人批判のようなレスが一番余計（暇人）だと思いますね。
私も一度は前向きに考えてましたが、値段と同伴していただいた方の意見とで見送りました。
購入を考えている人以外は書き込みしちゃいけませんか？

[82: 匿名さん]

81です。同伴いただいた方に教えていただいた価格相場です。
伊勢崎線徒歩4分75平方Ｍ３ＬＤＫで2970万〜3810万、坪単価147万だそうです。
同じ価格出すなら山の手線で田端、西日暮里、日暮里、上野、御徒町、東京に買えるとのことでした。

[83: 匿名さん]

　期待が大きかっただけに、あの値段では文句いいたくなるのも無理はない。
正直、かなり高めの値段を発表会でいっていたので、もうちょっとましな
装備/共用施設を期待したのですが... 　都内のタワー物件だったら、
まるまる一部屋分つぶして、ゲストルーム・パーティールームですものね。
そのレベルにあと1-1.5割ほど値段だせばいける訳ですし。
　ここみたいに、図面上では消し炭サイズのゲルトルームを550戸に1室つくって
はいゲルトルームもありますよ! 　というのではちょっと。　ペット可に
なるらしいけど動線も区別できていないように図面上では見える。
派手なCGアニメーションにだまされずに共用施設の部屋サイズをよーく
図面で確認するといいよ。　

[84: 匿名さん]

ＭＲ行きました。
構造は並。
内装はチープ。
今時の新築マンションで玄関のあの段差。
各ドア、窓、キッチン等の装備も野村プラウドも見てるがランク下。
デベの態度もイマイチ。
ファーストプロジェクトの謳い文句にふさわしいのは値段だけでした。

そういや、もう一組いた客にデベは、
「住宅情報のサイトとかチェックしてますよ。たまに購入者のふりして書き込みもしますし」と
誇らしげに言っておりました（苦笑

本当に計画進むのかも疑問が残りますね。
決まってるのがヨーカ堂と公園のみで、あとの予定地には手を挙げているとこがないとの説明。
計画通り進んでも総戸数2000戸らしいので、伊勢崎線超ラッシュ確実かな？

計画も物件もグダグダ感たっぷりの後味の悪いＭＲ見学でした。

[85: とうちゃん]

２０年以上足立区に住んでいますが、足立区に愛着を感じる者としてはこの物件は条件的には最高と思えるものでした。
区画整理がされており、複合施設に隣接し、駅まで近いタワーマンション！
他の新築物件の営業マンの話では坪１６０万円との事で早急に諦め、そちらを契約しましたが、フタを開けたら更に高くなっていたのですね。
安かったら後悔していたと思いますが、見送って正解でした。
梅島のプラウドは割安感があって大成功したのに、同じ野村でもこちらは周辺の物件と比べても数百万円は割高です。
たとえ生まれ育った町でもこの価格を聞いて住みたいと思う方は少ないのでは・・
西新井なら一戸建ても買える金額ですから

[86: 匿名さん]

ここの掲示板を見ていると、物件価格はやはりマーケットが決めるのだなぁ、とあらためて感じます。
あまりにも地域適正価格から離れてしまうと、誰にも見向きもされない。
購入を考えていたけど、今ではこの物件の一傍観者となってます。
今ではおかげさまで考え付きもしなかった地域のモデルルームを見て購入することとなりました。
他に目を向けさせてくれたことに感謝してます。

みなさんも、探される地域を広げることをお勧めします。
この物件の値段が負担できる方なら、きっと満足の出来るマンションを探せますよ。

[87: 匿名さん]

立地も良いので、適正価格で販売すれば完売する物件です。
ライオンズタワーのように大幅値引きで泥沼にはまらないように野村には頑張ってもらいたいものです。

[88: 匿名さん]

私も86さんと同意見です。同じ足立区でも北千住で買える価格ですから。
立地的にも駅近なだけで元々の坪単価が随分安い土地ですから
今の価格では買い手はあまりいないでしょう。
購入考えているなら売りだしてから２，３ヶ月は傍観するのがよいと思います。
近くのLMのように1000万引きまでとはいかないまでも、相当下げてくるでしょうから。
（まあ下げなきゃ売れませんから。）
今の価格は、買い手が素人だからと舐めてるとしか思えませんね。
相場読めないとでも思ったら大間違いだってことわからせてやったほうがいいでしょう。

[89: 匿名さん]

近くで気にはなりますが、皆さんの書かれてるのを見ると価格が。。。
どなたか今の価格で購入を考えていらっしゃる方いますか？

[90: 匿名さん]

どう考えても高いでしょ？８９さん。相場より１割程度は高い。１割の値引きするまで待ちましょう。

[91: 匿名さん]

LMは、1000万引いてもまだ over 100m^2とかの部屋(4000万円台前半）を
売り残していますからね。　坪単価もそうですが、絶対的な金額として
4000をかなり超えると、この地区ではちょっと厳しいのでしょう。

[92: 匿名さん]

１割とまでは言わなくても５％程度はなんとか正式価格の発表までに下がらないものでしょうか。

[93: 匿名さん]

MR見に行ったけど、価格下げる気なさそうな感じでしたよ。
担当に「正直この辺の物件にしては高すぎますね」と言ったら
「心配しなくても売れるんで大丈夫ですよ」と自信たっぷりでしたから。

[94: 匿名さん]

確かに売れるでしょう。1期予定のパークフロント、ウエストともに即完間違いなしでしょう。
５％下方修正すれば。

[95: 匿名さん]

5%サゲたら買いですよねーー。

[96: 匿名さん]

いかにも新人って感じのデベ担当でした。
もっとキャリアのあるデベ担当にチェンジって可能ですか？

[97: 匿名さん]

この物件、実はデベの野村ももう少し低い値段で売ろうとしたのではないだろうか。
全戸数に対しての７０㎡代の間取り比率が多く、値段帯としては3500万程度を標準としてみていた節もある。
しかしながら、生来の株屋の血が騒いだか、はたまた上場へ向けての布石のためか、売れ残りリスクを犯してまでも高値ボッタクリで勝負に来た。
野村に恩義のあるもしくは野村が儲かることでメリットがある方以外はこんな物件手を出してはいかんよ。

[98: 匿名さん]

所詮株屋か。出自が明白。

[99: 匿名さん]

>>97　さん
確かにそれは感じました。最初から坪200万近くを狙うなら、トイレはタンクレスに
したでしょうし、扉ももっと大きいのをつけるとか、台所周りにももうすこし
お金をかけたでしょうね。　

[100: 匿名さん]

昨日モデルルームに行きました。
私は北千住で物件を探していたのですが、近くに大規模プロジェクトがあると聞いて、
興味を持って行ってきました。が、ここの掲示板を先に見ておくべきだったなと思いました。
北千住で81で4000という物件がありました。
南向きでそれなりに日当たりもよく、悪くはなかったので、「西新井ならもう少し安いかな？」
という期待感でいっぱいでした。ですがここの方が高いと言う事に愕然としました。
大手が販売している物ってそんなに高いんでしょうか？
私が勉強不足なんでしょうか？
大規模のマンションだから高いんですか？
誰か教えてください。

[101: 匿名さん]

10％↓じゃなきゃ売れないだろね。
野村と三菱の名前あってもあの内装じゃあねぇ。
プラウドと同水準の内装で5％↓ぐらいじゃない。
俺なら15％下げるまで待つね。
まあ、でも他が造れば20％↓ぐらいの物件だろうね。

[102: 匿名さん]

>100さん
北千住でしたら、駅から9分で同じ三菱地所のパークハウスがちょうど販売していますね。
広さや条件が違うから一概に言えないけど、10階で70mで4000ぐらいだったはずので、ここの方が割高な気がするのですが...

[103: 匿名さん]

>102さん
西新井と北千住の坪単価比べてみたらどうです？
坪20万↑違うから。駅からの距離さっぴいても同じ平米数なら500万は違うから。

[104: 匿名さん]

しかし価格の話ばっかりだねぇ...
まぁこの地区安く買えるのが、普通は最大の売りだからね。

[105: 匿名さん]

まあ、安い意外に取り得ないしね。
内装も安っぽいんだけどねぇ。

[106: 匿名さん]

購入予定者いるの？

[107: 匿名さん]

値段が高すぎて閑古鳥の今日この頃です。(by営業)

[108: 匿名さん]

これほどの大型物件なのにもう話題にもならないのねｗ

[109: 匿名さん]

　 いや私がいったときには年配の人が沢山...
相場を知らないずっと足立区在住の人たちがキャッシュでお買い上げとか。
それだけで550戸売り切れるかどうかですが。　私はパスに決めました。

[110: 匿名さん]

あまりにも評判悪すぎです。
一瞬買っても良いかな、と思いましたがここまで悪評が立つと今後の資産性に問題ありと判断。
候補から外しました。自営業の訳分からん社長ともお付き合いしたくはないのでパス。

[111: 匿名さん]

そんなに高いですかね〜。
昨日MRに行ってきましたが、全体設定180百万弱とのことでした。
西新井のここ１年の相場は160〜170百万ですので、
・デベ野村・地所
・大規模、駅徒歩5分以内
・全体街区の将来の付加価値アップ　等々
を考慮すれば妥当かと思います。

確かに足立区は立地として人気はないと思いますが、
実態として都心からの距離は、城西、城南、城北エリアと
変わらないですし交通利便性は不悪と思います。
都心のマンション競争激化の中、今まで人気のなかった足立など
城東エリアにも、最近大手デベが進出してきましたし、
この西新井の分譲住宅予定街区も大手が狙っているという噂もあります。

この開発全体が出来上がれば、まちとしては魅力あるものになると思いますし
それを考慮するとこれに続く物件の価格がさらに上がる可能性も十分あります。
価格の見方はもちろんエリア全体の値段が前提ですか、その中の特性により
かなりの幅で上下すると思います。西新井の中でもここは駅前、大規模、
全体街区計画、商業隣接、公園等々の魅力は大きいですし、それを考慮すると
エリア相場160〜170百万＋１割＝180百万は妥当ではないでしょうか。

建物・内装の仕様については、私個人的にはそれなりの水準かと思いました。
他の城北・東エリアの大手物件（ブリリア、ファイブスター、パークホームズ巣鴨、
プラウド駒込、パークハウス北千住等々）を数多くみてきましたが、遜色ないというか、
西新井は高い水準かと思います。見方は人それぞれだと思いますが。

ということでここ１年間程色々と見てきた中では、立地、将来性、建物仕様などを
総合的に考慮すると、結構なレベルにあると考えています。
個人的に候補として前向き検討中です。

評判がかなり悪いようですが如何でしょうか？
地所ではない財閥系デベで働く者の意見でした。

[112: 匿名さん]

>>111
180百万＝1億8千万？！

[113: 匿名さん]

>他の城北・東エリアの大手物件（ブリリア、ファイブスター、パークホームズ巣鴨、
プラウド駒込、パークハウス北千住等々）を数多くみてきましたが、遜色ないというか、
西新井は高い水準かと思います。

そうですかね、ブリリアは坪２００万ながらも錦糸町徒歩圏と錦糸公園を目の前に抱く立地が違います。
ファイブスターは東京メトロ沿線において希少の徒歩二分に括目すべし。
巣鴨、駒込に関しては山手線徒歩圏ということもありライバルとして検討するには無理があるでしょう。
そしていずれも共通とするのが設備の良さ。フローリングやキッチンなど目に付きやすいところでも西新井より
かなり上質のものを使っています。デベの方ならずとも、普通の人間でもすぐに分かります。

この掲示板に書かれる方が、共通して言われるのは東武線沿線・足立区と都区内において一番魅力に欠ける、
そしてそれが路線価に反映され、本来もっと低くて良い物件価格が不当に吊り上げられていることに不満を感じています。
迷うのなら、ブリリア、ファイブスターの方がずっと良かったと断言できます。
自分でも書いてて空しくなったが(買っておけば良かった)、安易な擁護は慎みましょう。
いまどき、この程度なら不動産業界の人間でなくても判断はつきますよ。
改めて言いますが、「割高物件」です。

[114: 匿名さん]

>111　さんが
誤解しているみたいなので正しい情報出しておきます。
>西新井のここ１年の相場は160〜170百万ですので
坪160〜170万としていますが、
西新井の坪単価は駅から４分でも
148〜155万がいいとこです。（高いとこでも160万いきません）

[115: 114]

補足事項
また西新井は水準が高くありません。
足立区、東武伊勢崎線不人気の一番影響受けてる地区でしょう。
また、私も
>111　さんの行ってる
ブリリア、ファイブスター、パークホームズ巣鴨、
プラウド駒込、パークハウス北千住等々
行ってますが、建物も内装も他物件に比べて西新井のほうが、安物で揃えている感があります。
まあ、野村プラウドと比べれば明確でしょうが。
>駅前、大規模、
>全体街区計画、商業隣接、公園等々の魅力は大きいですし
それは出来てからのお話。
将来性まで価格に反映させるのはどうかと。
今の計画ではお隣のイトーヨーカドー、賃貸物件一つしか決まっておらず、
その他は白紙。これで将来性と言うのもはばかられますね。
それに将来性というのも数年の工事音に耐えれての話ですね。

総合的に見て現時点でここの価格はだいぶ高いですね。
計画が全て進みこれが最後の物件だというのなら話は別ですが。
（東京マリン跡地のアクアージュが値崩れしてないので強気なんでしょうが）

[116: 匿名さん]

ちなみに、この物件程度の値段(180万／坪)で、
大手デベ（三井・三菱・住友・野村・東建）、23区内、
大規模、駅近の物件でオススメはありますか？
特に城東地区で探しているので教えて下さい。

[117: 匿名さん]

インターネット接続については、つなぐネットコミュニケーションズという会社を使うみたいですね。
野村不動産なのでブロードスターかと思ってましたが、違ってました。
これから、利用できるサービスを細かく調べようと思ってます。
あまりいけてなかったら、見送りかな。

[118: 匿名さん]

西新井の物件と比較に出されているファイブスターなどは海に近い場所になるかと思いますが、地盤的な問題などはどうなんでしょうか。
昨今地震の予測がこれだけされているので、あまり海に近いところの物件はさけているのですが。
本日、ザ・ステージオの構造説明会に出席してきましたが、説明のとおりに作られるのであれば、結構いい物件かなあと
いう感じがしています。まあ、みなさんが投稿されているとおり、MRのつくりから言って割高とは思っていますが。
周辺の将来性についても、まだ図りきれていませんが、駅近にあの場所に何も立たないことはないのでは！？

[119: 匿名さん]

>西新井の物件と比較に出されているファイブスターなどは海に近い場所になるかと思いますが、地盤的な問題などはどうなんでしょうか。

地盤的にはほとんど変わりないと思います。杭の深さはどちらの物件も同じの５０〜６０メーターぐらいです。
河口に近い南砂町はそんな程度かとも思いますが、内陸の西新井も思ったより地盤は脆弱ですね。
多分、荒川・中川等の旧河道あたりなのかな。ただ、地盤についてはそれほど心配要らないですよ。
ベタ基礎の戸建なら地盤に大いに左右されますが、今の日本の土木技術なら海の上にマンションも充分建てられます。

ただし、いくら基礎を作りこんだとしてもここの価格を正当化できるとは思っていません。

[120: 匿名さん]

>> 113 同感
　野村不動産のほうでいえば”プラウドほげほげ”の標準的な仕様ってのがありますが、
普通殆ど天井までのでかい扉がついてます。　例えば大泉学園の物件などと比較しても
同じ野村のHPになっているので、非常に比較しやすいですが、微妙にちょっとずつけちっているのは
明らかですよね。　プラウドシティ梅島がそうだったように、場所柄安価に収めないと
競争力のある物件をつくれないからというのであれば、それはそれで納得しますが、
フローリングひとつをとっても目で見てすぐ判るほどに安めのを使っておいて、できあがりが
この値段で売られるのではパスしたくなるのも無理はないかと。

[121: 匿名さん]

>>118
　構造説明会では基本都合のいいことしかいいませんから。言わなかったこと、書いて
ないことのほうが大事なので、構造説明会/管理説明会とも数物件は出てみて比べられる
とよいですよ。　他の物件では、プラスターボード厚が規格で 12.5mm/9.5mmとあるうち
全部12.5mmのほうだよと威張っているのに、ステージオのでは、厚みに関する説明は
なかったですよね。　あぁ9.5mmの薄いほうだなと判るわけです。

[122: 匿名さん]

　構造説明会のほうで特記すべきこととしては、土壌汚染の土の入れ替え費用が、
”デベの負担で”　行われていることを示す資料が配布されていたことです。
説明係は地所のほうの人でしたが、地所と土壌汚染の組み合わせってのはシャレに
ならんなとか思って聞いていました。　まぁ損はできないですから、この費用分も
織り込み済みなんでしょう。
>今の計画ではお隣のイトーヨーカドー、賃貸物件一つしか決まっておらず、
>その他は白紙。これで将来性と言うのもはばかられますね。
　実際に土地取得してみたら、そこからまた地面にお金払うリスクがあるという
ことは判っているわけですから開発に参加しようとする業者もやや引き気味という
ことはあるのではないでしょうか。

[123: 匿名さん]

>構造説明会のほうで特記すべきこととしては、土壌汚染の土の入れ替え費用が、
”デベの負担で”　行われていることを示す資料が配布されていたことです。

デベが持ったから、その費用を負担してね。という腹積もりなのだろうけど、何でエンドユーザーが負担するのかな？
土地を売った都市機構にその隠れたる瑕疵を請求すればいいのにね。
いずれにせよ、土地盛替え代をエンドユーザーに負担させようとし、おかげで周辺マーケット相場より高くなっては本末転倒。
売れない物件は、金利負担とともに噂が噂を呼びデベの首を絞めるはず。
港南、下丸子に続いて週刊ダイヤモンドに嗅ぎ付けられたら一巻のお終いですな。

[124: 匿名さん]

　私の担当の人は、4LDKタイプには既にかなりの要望書が入っていて、他3LDKタイプも
含めて、パークフロントタワーの方は、第１/2とか"期分け"をしなくても完売可能と
強気なことをいっていましたが... 野村マジックどこまで通じるかですかね。
　港南物件とかだと、説明会でも”すれた”感じの一杯MR見てきましたという感じの
人中心ですけど、ここの構造説明会はふむふむとか頷き系のおじいさん・おばあさんが
多かったですし.. こちらで心配してあげなくてもあっさり売り切るかも。
　竹ノ塚のエミエルタワーは、77m^2/4080万円とかで瞬間に売り切りましたので、
デベ側からみたら、ボリュームゾーン 80m^2ちょっときるところを4000万切ってだして
しまったら、早く売り切れてしまって失敗ということは間違いないのではないかと。
ちょっと高いけど、滅茶苦茶高いというほどではないと思うけどな。

[125: 匿名さん]

営業は普通どこでも強気なもんです。売らないといけないんですから。
物件がかなり埋まってる、要望書がたくさん入ってる、もう残り少ないんですよ、
さっきキャンセルでたばかりのお得な物件です、
等の営業文句は普通でしょ。
価格表には済みてけてるけど本当は残ってる物件がたくさん・・・ってのもよくあること。

[126: 匿名さん]

みなさんの意見を見ていると、割高という意見が目立ちますが、安ければここが欲しいってことですか？
今までいろいろなマンションを見てきて、いいなと思えるものは、やはり価格もそれなりに高かった気がします。
価格だけならもっと安い物件はたくさんありますが、やはり魅力を感じられないから、
そこには決められないというのがあるので・・・。
私はここの立地条件や周辺環境を評価していますが、ここと同じくらいの価格で買える都内のマンションで
今売り出ししているオススメのマンションってどこかありますか？
ちなみに私のゆずれないポイントは
１．駅からの距離と交通利便性（将来子供が大学や就職でどこに通うことになっても比較的でやすいエリア）
２．保育園、小学校、中学校が近くにある。
３．スーパーや公園が近くにある。
４．日当たりと眺望
今のところ、この私の希望をみたしているマンションはここしか見当たりません。
ただ、価格の面と足立区ということ（イメージがあまりよくない）で迷ってる部分は正直あります。
他にこの条件を満たしているマンションがあれば、できれば足立区ではないほうがいいですが、
今までさんざん探してきてみつかりませんでしたので、それを探し続けているといつまでも
マンションが買えないような気がしています。アラを探そうと思えば、どこのマンションであっても
いくらでもでてくると思います。私は自分のゆずれないポイントを満たしている物件を探そうという
基準でマンション選びをしようと発想を切り替えました。私の場合は上記の条件を満たした物件で
プラスできれば足立区ではない方がいいという気持ちがありますが、足立区ではないエリアでそういう
物件がみつからなければ、ここに決めようかと思っています。

[127: 匿名さん]

>>126
マンション内の設備等はMRに言ってないので分からないですが、立地として駅から近いのは魅力的なので
場所の価格が見合った価格なら悪くないなーと思います。
他の方も既に述べられているように、跡地が完全に整備され施設等も完全に立った状態なら
駅からも近いですし、この価格でもいいかな？と思います。
ただ、今の段階でこの跡地に立つと決まったものは少なくしかもこの跡地はどれだけ立つと言われながら
そのまま放置されてきた土地かと言うことを考えると、下手したらマンションが立っただけで
他の話は流れてしまう事も十分ありえそうですし、確約されてない状態に投資するのは
自分なら恐ろしくてできないですね・・・
ということで、自分もとりあえず様子見かなーと思ってます。
ただ、126さんが書かれている通り探せば探すだけマンション購入は迷うと思います。
こういうのはタイミングが大事なので、ここがいい！と思われてるならそれもありだと思いますよ。
私が足立区に入る時に、散々言われてきたのですが学校についてはよく調べて考慮した方がいいそうです。

[128: 匿名さん]

>>126
　駅に近いだけは本当だけど、再開発も、ヨーカドーと賃貸以外何も決まって
ないし、ここ自身みたいに自前で土壌汚染の処理しないといけないとかなったら
なかなか手を出しにくいでしょう。日清紡はうまく法律施行前に売り抜けました
よね。 計画通りでもH22年まで周辺工事しまくりなわけで、実際はもっとずっと
かかるんでしょうが、さして立派な遮音性に優れたサッシ採用というわけでもない。
直近の公園で騒ぐ声聞こえまくりかもしれないですしね。
　足立区はいうほど治安は悪くはないが、教育レベルに問題ありというのは
区議会の議事録でも区自身の認めているところです。子育て重視でここで
いいのかな？ 自分自身が出身で避けたから知っているけど足立区の
7/10中は両方とも近いけど進学面ではお奨めしかねます。

　気がついたらもう殆ど売り切れているようなのがよい物件では？
公園は近くにはないけど、
*　瞬時に売り切った 竹ノ塚駅１分のエミエルタワー竹ノ塚.
77m^2 4100万程度 がMaxだったはず
* ライオンズタワー竹ノ塚ガーデン。 106m^2の東南角部屋が、4000万弱でも
　 売れ残っているみたい
* 野村が隣の梅島の物件は、ずっと安かった
* あと100-200万も足せば町屋駅直結のマークスタワーあたりの
南面10階あたりの 84m^2とかの部屋の値段

とか考えたら、

> 割高という意見が目立ちますが、安ければここが欲しいってことですか？

再開発の行方も確定的でない以上、駅近しかメリットのない物件では
”安くなければ欲しくない”です。

[129: 匿名さん]

>126
安ければ欲しいというよりは
ここは元々安く買える場所だということですよ。
駅からの距離は近いですが東武伊勢崎線の利便性はあまりよくはありません。
そこへ計画後には2000戸の世帯数が集中すればなおさら
利便性は落ちるでしょう。
周辺環境ですが、足立区自体の治安はさほど悪くはないのでしょうが、
税金が高いです。　健康保険は隣の荒川区の約1.5倍ほどします。
さらには保育園なども周辺の区に比べると高いですし。

[130: 匿名さん]

もとの工場は平成１３年にはどいていることを忘れてはいけない。なんでこんなに
時間がかかったか？　を考えると、予定通りに　22年までに周り中綺麗な建物で
埋め尽くされてすっきりとした町並みが... ってのはちょっと甘いのではないかなとね

[131: 匿名さん]

安いこと意外この辺りにメリットを見出せないとこに
高めの物件が出れば批判も出るだろうに・・・。

[132: 匿名さん]

ここ550戸もあるのに、異常なまでに小さいゲストルーム×1。2年に一回しか順番回ってこないって (^^)
こういう”一応ありますけど”というのは私は嫌い。最低でも一部屋/300戸が常識だよ。
いっそないほうがましではないかな。　多目的ルームとかあるとかいってるけど、普通の住居より狭い
くらいだしね。　その分、管理費はちょっと安めではあるようだけど。
大体 60m超えていないで棟名に　”タワー”名称もないもんです。
　DINKSだし、もう数100万だして、都内タワー物件へいこうと夫婦で決心しました。
>>126 さん。　いつまでも決まらないと買えないとかおっしゃっていますが、
その間に頭金がたまると思えばよいものです。　賃貸住まいで損しているような
錯覚をしますが、買うとその土地に縛られてしまいますからね。一生引越しは起こり
得ないと確信できない限り、最低売るか貸すでリスク回避できる物件以外はちょっと。
近くは賃貸だらけなので、競合して貸すのも無理；売るのはもっと無理では
怖くて手がだせません。　(連れ合いが、信託銀行で不動産の評価関連の仕事なもんで..
買った瞬間に3割以上減というご託宣ですが私も同意; なお一戸建ては入居した瞬間に
建物分は1/2で見積もるんだそうだがそんなもんですかねぇ...)

[133: 匿名さん]

検討をしている者なのですが。。。。。。。
ここのデベ担当から夜の９時近くになっても頻繁に電話が掛かってくるのですが。。。。
これって、不人気物件の証拠だと、知り合いから言われましたが本当でしょうか？？？？？
確かに人気があるマンションだったら電話とかしつこくしてくる訳がないですよねー。
子供が小さいので夜の電話は辞めて欲しいですよねえ。

[134: 匿名さん]

>>133
　携帯電話番号しか教えないのが手なんですよ。　好きなときだけとれますから。
うちも３歳とかの子供がいて起こされると困るので、固定電話はなしといってあります。

　ちなみに、向こうから頻繁にかかってくるのは、そういう体質の(例えば
大京のように足で売る）会社でない限りは、必ず不人気物件の証拠ではありますが...
一杯売れていると、あんまり要望書の重複とか出したくないので、向こうからは
静かなもんです。

[135: 匿名さん]

>>133さん
どのような用件で電話がかかってくるのですか？
うちも検討中ですが、電話は説明会の前日に出席の最終確認のためにかかってくるだけです。
「もうちょっと一生懸命売ってもいいんじゃないか」と思うくらいです。
まだそれほど営業攻勢かける時期ではないし、人気不人気以前に営業担当者どうしの競争というのもありますから、
「電話＝不人気物件」と即断はできないと思います。

[136: 匿名さん]

>>133
人気無い証拠ですよ、それ。
こちらも余りにしつこいので、主人が怒って検討外にすることになりました。

[137: 匿名さん]

>>133
近くに住む者ですが、確かに事務室らしき所には夜中まで明かりが煌々とついてますね。
迷惑電話が掛かってきてこまりますと、野村不動産と三菱地所の
お客様相談室宛に直接苦情の電話を入れればいいのでは？

[138: 匿名]

ウチにもしつこく電話がかかってきています。
これまで、かなりＭＲに行きましたが、これほどのフォローは初めてです。

あと、ここは、南側の公園を売りにしていますが、場所柄、悪ガキの溜まり場に
ならないか心配です。特に夏場は花火なんかもやられて、大騒ぎされるのでは・・・。
私は西新井に長年住んで、ここ数年自由が丘に住んでいますが、環境は相当違いま
す。一番感じるのは、安全面です。例えば、夜コンビニでの不良連中との遭遇率、
暴走族との遭遇率、電車内での喧嘩の遭遇率等々、色々と違いは大きいです。
足立区外から住まわれる方は、こういった点も留意してご検討された方が、よろし
いのではと思います。

[139: 匿名さん]

そんなにしつこいんだ。まだ第一期の販売もしてないのに。やばいねそれ。
ボッタクッテるから客が引いてるんじゃねええの

[140: 匿名さん]

>138
そんなに環境ひどいんですか？たしかに公園が溜まり場になったら困りますね。
知人から足立区は教育レベルも相当低いと聞いてますがそこら辺はどうでしょうか？
子供の教育環境を考えるとあまりいい環境ではないのでしょうか？

[141: 匿名さん]

>>138さん
自由が丘に住めるのなら、その方が良いに決まってます。わざわざこんな場所のMRに遊びに来なくてもいいのでは？
確かに、不当に評判を落とそうとする悪意のある人たちが注目しているということ自体、ガラが悪い場所なのでしょう。
そう、「あななたち」こそガラが悪いのです。
でも「あななたち」には買えないでしょうから、これ以上ガラが悪くはならないと思います。
ちなみに私は生まれも育ちも足立ですが、コンビニで不良集団や暴走族に会ったことはありません。
深夜２時とかに行ったらどうかわかりませんが、まっとうな人間はそんな時間に買い物に出る必要もないので関係ありません。
歩いているとたまに乱暴な運転の車に遭遇してヒヤッとしますが、大抵「春日部」ナンバーです。

[142: 140]

>141
138さんは長年足立区に住んでた愛着もあって検討されたんじゃないですかね？（推測ですが）
141さんも足立区に住んでるようですが、足立区といっても広いでしょうし、
138は西新井に住んでたと言うのですからそちらの意見のほうがここの物件の参考になるかなと
思いますが。（鵜呑みにしてるわけではないですが）
一概に全部が間違ってるとか、全部が当たってるとは言えないと思います。
自分の知ってることが全てではないですし、知らない事実というのもあるはずです。
良い評判、悪い評判、両方あっての情報ではないでしょうか？
自分の住んでいるところが悪く書かれてのお怒りはわかりますが
冷静に判断されることをお願いいたします。

[143: 匿名さん]

141です。
>>138さんは長年足立区に住んでた愛着もあって検討されたんじゃないですかね？（推測ですが）
憶測でものを言うのはどうでしょう。

>>138は西新井に住んでたと言うのですからそちらの意見のほうがここの物件の参考になるかなと
思いますが。
私も西新井およびその周辺地区に３０年以上住んでいます。

>>自分の知ってることが全てではないですし、知らない事実というのもあるはずです。
だから私も自分の知っている事実を述べたまでです。

>>冷静に判断されることをお願いいたします。
私は冷静です。
ただ、これまで静観していてあまりにも不当な悪評を書く人が多いので、事実を知らない人たちが誤解するのが耐えられなかったのです。
悪評の中には事実もあるでしょうが、「すっぱい葡萄」のような発言もあるということを忘れずに、皆様に冷静に判断していただきたいです。

[144: 匿名さん]

不当に悪評を立てるのでなく、本当に悪評だらけのマンションなのでこうなってしまいます。

[145: 匿名さん]

　実家が足立区/西新井直近ですが、駅近くはほめられた治安状態ではないですよ。
確かに夜だけですが、別に深夜にコンビニいかなくても、夜中近くに遅い電車で
くるということは頻繁にあるもので。　駅前で騒いでいる若い人とか見かけるのは、
まぁ伊勢崎線沿線では、西新井に限った話ではないですが。この地区、交通の利便性
がそこそこである割には、賃貸住宅は安いですから、学生や、外国積の人が一杯
住んでいるわけで、ある程度元気のいい人が多いというのは致し方ないでしょう。
在日の人とかも多いですよね。　どちらかといえば、138さんの意見に同意です。

　私自身は、既に埼玉県内にマンション買って住んでいるんですが、ここ皆さんが
言われるほど滅茶苦茶に高い物件だとは思わないです。　竹ノ塚の駅前の
踏み切り事故のあったところの隣のタワー型のは、80m^2弱が4000万そこそこで瞬時に
完売してしまいましたから。　購入者側から見れば、安いほうがいいでしょうけれども、
ライオンズマンションみたいにずっと売れ残していても失敗ですが、同様に
瞬時に完売してしまうというのもデベロッパーから見れば値付けのミスで失敗で
あるわけです。　まだ２年くらい竣工までにかかりますし、550戸もあるしで、
1年くらいかけて売るんだと思えば、十分に可能な値段に収まっている
(5%くらい割高だとは確かに思いますけど）のでは？

>>126 さんの指摘のような条件を満たして、特に近くに嫌悪施設もなし。駅直近なのに
線路に面しているわけでもないなど、同等の条件を満たすマンションが、23区内に
同じ価格で現在売っているとは私も思いません。　まだ賃貸住まいだったら考慮に
いれた物件だと思うので、こちらにおじゃましてます。
(割と衝動買いだったもんで買ったあとこういう掲示板を覗きにくるようになりました）　

[146: 140]

>確かに、不当に評判を落とそうとする悪意のある人たちが注目しているということ自体、ガラが悪い場所なのでしょう。
>そう、「あななたち」こそガラが悪いのです。
>でも「あななたち」には買えないでしょうから、これ以上ガラが悪くはならないと思います。
このような物言いでしたので冷静でないと判断させていただきました。
心情を害されたのなら謝ります。
ですが、最近は仕事の時間帯なども多種多様になり
まっとうな仕事をしていても深夜買い物に行く方は増えていますので
>深夜２時とかに行ったらどうかわかりませんが、
>まっとうな人間はそんな時間に買い物に出る必要もない
このような言い方は控えられたほうが良いと思いますよ。

[147: １４５]

同感。　ここ割りと冷静な議論が多くて気にいっています。

[148: 匿名さん]

西新井在住者で、このマンションを検討しています。
こちらに書き込みされている皆さんがどちらにお住まいかで
西新井の周辺環境の捉え方は様々と思います。
まだ子供が大きくないので学校の情報は詳しくありませんが、
例えば知り合いのお母さん方の情報だと第九中（場所は梅島駅前）などは
文武両道に力をいれているそうで、生徒たちも礼儀正しいそうです。
もっともその第九中も卒業したお母さんいわく「自分のいた頃（２０年く
らい前？）は非常に荒れていた」そうですから、今後どうなるかは入学す
る生徒次第なのでしょうが・・・。
足立区は今学区制がないので、小中学校は区内どこでも選べます。来週は
学校公開週間（小学校だけかな？）なので、見学してみるのも良いかも知
れませんよ。

[149: 141/143]

「まっとうな人間は深夜にコンビニに行かない」という発言は言い過ぎでした。ごめんなさい。
でも、少なくとも女性や子供は深夜２時３時にコンビニに通うような生活をすべきでないし、もし行ったとしても必ず不良に会うわけでもありません。もし会ったとしても、「不良＝コンビニ強盗」というわけでもありません。
「不良や暴走族が多い」というイメージを書かれるのはしかたありませんが、実際に長年住んでいる私はそれほど危険な思いをしていないので、悪評が一人歩きして、イメージがイメージを作り上げてしまっているようにも思えます。
もちろんすごく安全な地域とは言いがたいです。でも、言われているほどではないし、１００％安全な地域などどこにも無いと思います。
危ないところには近づかないということを子供によくよく言い聞かせるのも教育ですし、夜は塾の送り迎えをしてあげればいいのです。そうやって愛情を受けて育った子供なら、夜中のコンビニに近づくことはないと思います。

[150: 141/143]

（続きです）
私も若い頃は、大人になってお金を稼げるようになったらもっとカッコイイところに住みたいと思っていました。
しかし大きくなっていろいろな地域に出かけるようになって、バスの乗り降りのマナー、フィットネスクラブの利用マナーなど細かいところで、高級住宅地よりもむしろ地元の人たちの方がちゃんとできているな、という印象を持つこともありました。

在日朝鮮人が多いという指摘がありましたね。たしかにそうかもしれません。小学校のとき、クラスに何人かずついたように思います。私の印象としては、その子たちは利発だったり容姿が良かったり、凡庸な日本人より魅力的な子供たちでした。
心無い教師のせいで差別の目にさらされたり、いじめに合った子もいたようですが、私はむしろ彼らが好きでした。

環境を作っていくのは自分たち自身でもあるということを忘れないでいたいと思います。

たしかに教育レベルは低かったと思います。ただ、公立学校だけに頼っていてはダメだというのはどこも同じだと思います。塾に通わせるなり、私立にやるなり、その子にあった教育を受けさせるべきでしょうが、その際にも駅近というのは便利だと思います。