西新井ファーストプロジェクトってどうでしょう

[匿名さん]

野村＆三菱で西新井に500戸超のマンションをつくるようですね。
ＨＰできてますがどうなのでしょうか。
http://www.nomura-re.co.jp/sumai/mansion/nishiarai/top.html
建物はよさそうですが、この辺りの土地勘がないので、ご存知の方教えてください。

[202: 匿名さん]

>>201
確かに擁護している人の書き込みは休みの日に多いと思われ....(^^)

[203: 匿名さん]

>200
>今まで何年も空いていたのは、都市計画でわざとストップしてたからだし。
土壌汚染が最終段階まで基準値を超えたからですよ。
デマカセはやめましょうね。
それに何年もじゃないですね。
日清紡の工場閉鎖、土壌汚染発覚がH13年のことです。
それから土壌の改良工事でここまで長引いたのですがねぇ。
擁護したいのはわかりますが
そこまでデタラメ並べ立てると信用落ちますよ。

[204: 匿名さん]

もちろん土壌改良で時間がかかったのは、周知の事実です。
土壌汚染は最終段階まで基準値を超えたのではなく、法が改正され基準が厳しくなったから
再度処理したってことでしょ。

[205: 匿名さん]

具体的に購入を考えている人に質問です。
日当たりや眺望の点でパークフロントタワーに魅力を感じていますが
同じく日当たり、眺望を望んでる方って何階あたりを検討していますか？
前が公園なので、低い階でも日当たりは問題ないと思いますが、
眺望の点ではやはり上層階の方がいいのでしょうか？価格とのかねあいで、
上にいくほど高くなるけど、この物件そんなに階数で価格差がないし
上層階の方が割安な気がします。でも上の階って風とかの影響はすごいのでしょうか？
あまり高いと窓とか開けられずに、洗濯物を干したりできないのかな。

[206: 匿名さん]

最上部でも20階ですから窓が開けられないとか洗濯物が干せないとかは大丈夫ですよ。
私も最上階P-K狙いです。ライバルですか？

[207: 匿名さん]

タワーマンションといっても20階建てしかないような
マンションでそんなに階数での価格差つけれないでしょ。
それにそこまでやったら本当に売れる物件がなくなるって。

[208: 匿名さん]

P-K狙いですか、私もP-Kなら8000万出しても購入したい気持ちがあります

[209: 匿名さん]

PAも相当魅力的なんですよね。

[210: 匿名さん]

２０階でも洗濯物干せるんですね。やっぱり高層階の方が開放感があっていいかな
迷っています。ちなみに私はＰ−Ｋではありません。東南角部屋いいですけど、
うちは予算的にむずかしいです。４ＬＤＫの割合が少ないので、Ｐ−Ｋ、Ｐ−Ａ人気高そうですね。

[211: 匿名さん]

PG、PCも人気高いみたいですねえ。

[212: 匿名さん]

買わないほうがいいのかなぁと迷うレスが多かったので、
やっと同じ気持ちの方がいるとうれしくなりました！
ＰＫいいですよね？日曜日の管理説明会に出席するんですが、その日に要望書を提出しようと思っています。
私は西新井に５年住んでいて、住みやすいと思っています。
もう買う気満々です！でも野村の営業さんに抽選抽選と言われているし、
他の情報からも人気があるコトを聞きました。実際どうなんでしょうねぇ。。
どこでもいいから買えるといいなぁ。。

[213: 匿名さん]

人気人気と言われてますが実際それほどでもなさそうですよ。
>212
他のとこの情報でもあまり良い書かれ方されてないですがね。
どこに人気があると書かれてました？

高層階の間取りは広いので一見いい間取りのようにも見えますが、
家事動線の悪さが目立ちます。
それにここ、これだけの大型物件のわりにごみ置き場が少ないですね。
住む人間のこと考えているんだろうか？

[214: 匿名さん]

>>213 同感
P-K確かにワイドスパンだけれども、まるでタワー物件のような異形住居なので、
廊下に面積を食われていて、居室面積はろくに確保できていないことに皆気が
ついているのかな？　100m^2近くあるのに、居室・LD・台所合計で、41畳相当しか
ないもの。　これ、P-Aより畳4枚分(7m^2)多いだけですね。　LDの13.7畳という
数字にも、当然入り口近くの2畳程度のデッドスペースを含むので、普通に戸割した
90m^2程度の住居のスペースでしかありません。例えば P-Nと比較しても実効スペース
は同じくらいだというのはよーく見れば分かりますよね。
また、戸数を稼ぐために、建物が折れ曲がっているところにあるので、居室の
うち２部屋が乾式の戸境壁に面しています。地震がきたら壊して建物の安全を確保
しようという場所なわけですし、乾式壁の遮音性に問題があるのは定説でしょう。
　中層階でも6000万超という値段に見合った間取りが確保されているとはとても
思えません。 8000万でもいいなんてとんでもない。実効面積で同じになる
専有面積ベースで90m^2台で、都心に近いところで6000万台前半の
タワーマンションで20階超なんてざくざく転がっていますよ。

[215: 匿名さん]

>>196　価格”差”には整合性があるけど、単に両方高いだけでは？

[216: 匿名さん]

ウエストレジデンスが高いとは思いませんが、パークフロントタワーは正直当初高いなぁと思いましたが、
やはり南が公園っていう立地は探してもなかなかないので妥当かなと今は思っています。
都心に近いところでざくざく転がっているのは、単に間取りがＰ−Ｋよりもよいという意味でですか？
それとも立地条件もここより良いということでしょうか？

[217: 匿名さん]

　南の公園が気にいって買うのであれば、それでいいですが、こういう
掲示板で良い悪いというためには、誰もが納得できる客観的根拠が
必要だと思います。
駅近くといっても、準急にのって、北千住で乗り換えてというと通勤の
"距離"は短めですが、通勤"時間"が短いわけではないですよね。
通勤時間が短縮できることによるメリットは、自分の時給を考慮すれば
計量化可能なものです。 単に駅直近であるというだけでは大きなメリット
とは言いがたいですよね。

　そもそも南が公園だというのはそんなにメリットといえるでしょうか？
当然人が一杯集まるわけで、煩い可能性が高い割りには、遮音等級の低い
サッシ採用ですよねここ。それなりにお金をかけるのであれば、エアタイトサッシ
を採用する手もあるわけです。　採光を期待するには、ハイサッシでもないし、
バルコニー幅はかなり目一杯大きくとっていますから、庇の陰になって部屋に
日光が差し込むというわけでもないですよね。 この公園高々1ha 程度の大きさ
で、南北幅は100mほどしかありません。　公園から見たマンションのイメージ
図が凄く小さくかいてあるので、だまされているのではないでしょうか？
公園の南端から見上げても30度を超える仰角になっているというのは認識
されていますでしょうか。

　私にとっては”立地”は自分の勤め先方向へのDoor-to-doorの通勤時間が
最優先です。ここは”悪くはない”程度のレベルなので、相応に値段が安く
ないと考慮の対象とはなりません。足立区は２３区ないで一番路線価の
安い地区ですから、この値段なら戸建てにいったほうが妥当ではないですかね。
　間取りに関しては 214で詳しく書きました。 98m^2もあって
P-Kほどゆとりのない間取りはちょっと見つけるのが難しいのでは？

[218: 匿名さん]

検討中の者です
やはり両面バルコニー付きタイプは抽選になりますでしょうか？

[219: 匿名さん]

>218
使いかって悪い間取りだし、そんなに希望者いないでしょ。
まあ、抽選なっても一桁だよ。

[220: 匿名さん]

　低層の価値の目減りを減らすために、無理やり両面バルコニーにして
150万アップしているのが見え見えですから... 好みもあるけど、
直近に立つ向かいの棟から覗かれる位置になるので、本来の両面バルコニーの
目的であるはずの、北側の部屋のプライバシー確保が果たせているとはいえない点と、
火災の場合の避難経路の確保方法が減るってのもありますよね。
同じ値段で高層階いったほうが、南が抜けている分まだよいような気がしますが。

[221: 匿名さん]

営業関係者のいない土日は辛辣な意見が多いですね。
値段さえ適正価格にすればここまで言われないのにね。

[222: 匿名さん]

俺の推測だが；
ここのデベは値付けに失敗したと衝撃を感じて、
作戦会議を練っているのではないか。
あまり下げられないとすると、下らない小手先の
オプションなどを無料でつけてくるかもしれない。
以上、単なる推測

[223: 匿名さん]

悪くはないと思うけどねぇ... あと 5% 値下げさえすれば。
もともと造りが団地レベルなんだから、オプションとか
一杯つけてもしょうがないよ。

[224: 匿名さん]

さんざん文句ばっかり言ってた人が、価格下がったら検討しはじめたらうけるね。

[225: 匿名さん]

　一杯文句書いたけど正直 1割引になったら考えてもいいけどな。

[226: 匿名さん]

若干擁護になるけど、足立区で３千万円台のマンションだと「布団をベランダで干して何が悪い」
という人が多くなるので、せめて４千万台は確保してほしい。
選民意識はないけど、ある意味同程度のモラルを持った人と一緒に住みたいと思います。

[227: 匿名さん]

私も２２６さんの意見に同感です。

[228: 匿名さん]

>224

さんざん文句（価格の割りに内容が悪い！）とさんざん言ってたら
「提携企業さんになら...」と値引きをにおわされましたよ（笑）
　内容と価格が見合えば検討してもよいかと思ってる人多いんじゃない？
だから　もう少しすればあれこれ理由をつけて「個別に」値引きを示されるかも？（笑）

[229: 匿名さん]

>>225,226
　モラルは人によっているわけで、収入によっている訳ではないと思うけど。
現に、平均価格帯6000-7000万なんて、都心のタワーマンションでも同じような
ことをする人がいて困っているなんてのがこの掲示板でもよくでてくるしね。
4000万台になれば、民度が上がるってのは錯覚に過ぎないと思いけど。
　私が今住んでいるところも、洗濯物をバルコニー干しさえ禁止していますが、
結構やっている人いますよ。
　

[230: 匿名さん]

>>228
勤め先が提携企業なら、会社からの紹介状で若干値引きされるのは知っていたのですが、
それとは別に値引きしてくれそうな感じだったのでしょうか？
だとすると非常に気になるところです。

[231: 匿名さん]

皆さんの願い空しく、高値のまま販売が強行されるようです。
吹き付け塗装にALC壁、というタワーでも郊外にしか見られない廉価仕様。
営業の方は残念ながらあと二年以上は、西新井張り付きが決定したも同然です。
打開策もないまま、まもなく幕が上がります。

[232: 匿名さん]

逆におもしろいんじゃない？
坪単価とか、周辺環境とかあまりよく調べずに購入する奴が
世の中に何人ぐらいいるのか目安になるから。

[233: 匿名さん]

結構、管理説明会ごったがえしてましたよ。真剣に迷ってそうな人（たぶん物件はある程度気に入っていて
あとは価格とのかねあいで）がたくさんいそうな感じでした。
個別に値引きはないんじゃないですか？今の時点で値引きしてるような物件じゃ、問題だし。
高いなぁと思いつつも、多くの人にとって気になる物件ってことは間違いないような。

[234: 匿名さん]

汚染処理に金貢ぎたい人たちが多いんですねｗ

まあ、今の時点で値引きしないようじゃ梅島のライオンズみたいに
１０００万引きしても売れ残りって落ちになるかもねｗ

[235: 匿名さん]

管理費だけはまぁまぁ安いけど、あの共用施設水準ではなぁ..

[236: 匿名さん]

周辺での土壌汚染の問題をよく聞きますが、大丈夫でしょうか・・
大阪の三菱地所の前例もありますし

[237: 匿名さん]

>236
前例があるだけに心配ですね。
特に公園なんか少しでも残っていたりしたら子供を遊ばせたりはまずできませんね。
基準値は・・・とか言いますが、実際に数値下回っても身体的被害が出たりすることも
あると聞きますしね。

[238: 匿名さん]

土壌汚染は問題ないと思いますよ。今この掲示板でも言われるように三菱地所は土壌汚染に
対し過敏なほど反応していると思います。その結果がここの値段にきれいに転嫁されてますけど。

別にステージオの共用部に畑作って、その野菜食べるなんてことはないだろうから、
土壌汚染は気にしません。というか気になったら東京には住めないよ。
逆に土壌汚染で慰謝料貰ったマンションがある意味羨ましい。

[239: 匿名さん]

すぐ近くの東武工場、三菱ウェルファ−マと同様に土壌汚染はあったようです。土の入れ替えとかはして
問題はないとおもいますが・・もともとは一帯が工場跡地の開発なんで妥協は必要かと思います。

[240: 匿名さん]

管理説明会に行ってきました。
修繕計画についての資料があったのですが、そこに免震装置に関する記述がなかったのが気になっています。
以前参加したセミナーでは、免震装置は60年もつとメーカーは言うけども30年も持たないと講師が話していて
30年後にとんでもない修繕費を請求されるんじゃないかと心配になっています。
購入要望書を出そうかと思ってたのですが、迷ってます。

[241: 匿名さん]

>>240
同感です。他の免震マンションはどうなんでしょう？
どなたか、情報をお持ちの方いませんか？

[242: 匿名さん]

うちも不安だったので営業さんに質問してみましたが、免震マンションの歴史そのもの
が浅くて、何年後にどの程度の修繕が必要なのか、その際費用がどのくらいかかるのか
予測不能というような答えでした。まぁ実際、メーカー側の言うことと評論家の方が言
うことには乖離がありすぎてどっちが正しいのかわかりませんよね。
ただ、免震装置がついていることで大地震で家具や落下物に襲われて死傷するリスクは
軽減するようですし、その安心感をとる為に目をつぶろうかなと思ってます。
装置が６０年もつなら心配はないし、３０年で交換が必要だとしても大地震から命が守
られ２次的被害が軽減されるなら仕方がないかな。

[243: 匿名さん]

免震装置の持つ持たないに関わらず、
６０年も経つ前に普通は建て替えじゃないの？
日本じゃそれこそ企業が利益むさぼり食うために建て替え時期早めたりもするし。

[244: 匿名さん]

>243
確かに６０年先は考えてませんが．．．
先のことは分からないというデベの態度と、分からないからよけい
２０年先３０年先にどうなっているかが気になりますね．．．
もし修繕する必要になったら半端な額では済まないだろうなと
容易に想像がつくだけに、心の準備としての情報が欲しいと思います。
１億と１０億とでは積立金にしろ一時金にしろ全然違いますから．．
その程度の情報はデベに要求しても良いと思いますがいかがでしょうか？

[245: 匿名さん]

購入検討中なのですが、Ｐ棟のエレベーターの数は、妥当なのでしょうか、と考えてます。
価格は高いと思います。公園はできますが、そこへ住人以外の住人(？)達が集まる可能性は
高いのでは...。24時間セキュリティーとはいえ、出入り口が多いようにも思えます

[246: 西新井在住者]

マンション購入ではないですが、西新井に住んでるので参考になればと思います。
周辺は、あまり店は現状はありません。駅の反対側にサティーはあります。
あと、サティーの横に安い八百屋があります。
マンションが出来たら今後は西口も店が出来たりして変わるとは思うのですが。
交通の便は、東武伊勢崎線で普通列車はもちろんのこと、
準急（ＪＲでは快速と呼ばれてるもの）も停まりますし、
準急に乗ると北千住までは５分程度で着きます。
半蔵門線直通にのると渋谷までも乗換なしでいけます。
日比谷線直通に乗ると上野や秋葉原も乗換なしです。
もちろん、浅草も乗換なしです。
バスは西口から王子経由の池袋行きもあります。
交通の便、良いとは思います。
ペットショップも環七沿いにありますし、
ペットホテルも送迎ありの店が、
梅島にあります。この店はチワワで１泊2,100円です。
銀行は駅東口にみずほ銀行で西口に東京三菱のＡＴＭがあります。
どちらかというと東口に比べると静かな環境だと思います。

もう知ってる人もいるかとは思いますが、参考まで。

[247: 匿名さん]

>>245
私も購入検討者なのですがマンションの前の公園が気になっています。
新宿の戸山公園のような状態になるんじゃないかと危惧していて、購入すべきかどうか迷ってます。
手入れも行き届いていないし、テントが建っていて、良い印象がありません。

やっと入れた保育園を手放してまで西新井近辺以外のマンションは買いたくないので、
ザ・ステージオを買わなかったら、検討対象の物件が今後出てくるまで、ひたすら待つ状態になります。。。
西新井近辺の工場跡地にマンション建設計画があるかどうか知ってる情報通の方いませんか？

[248: 西新井在住者]

工場跡地には公団も出来るみたいですね。２棟。
まあ、賃貸ですけど。

聞いただけですが、イトーヨーカドーも出来るみたいですよ。
駐車場２０００台くらいとめれるみたいです。
その近辺では一番大きいヨーカドーじゃないかと
話してました。

[249: 匿名さん]

ヨーカドーってのが微妙だよね。
もう少しまともな感じの・・・って無理かなぁ。
北千住あたりなんかはルミネと丸井とかあるのに・・・。
マンション安っぽけりゃ、店まで安っぽい、おまけに値段はくそ高い。
どうなんだろ。

[250: 匿名さん]

元々、割高と言う声が大半を占める中、南千住に大規模開発の物件が登場しますね。
どうやら、同程度の金額を出せば80〜90㎡代が充分買えそうです。
ハセコーのプロジェクトですが、こちらも是非検討したいと思っています。
徒歩15分とのことですが、南千住から西新井までの電車に乗る時間も同じぐらいなので
根元的には変わらないと感じてます。どなたか検討者いらっしゃいますか。

[251: 匿名さん]

南千住のはちょっと駅から遠すぎるよねぇ。
ハセコーってのもいただけないねぇ。
まあ、安いの欲しい人にはいいんじゃない？

[252: 匿名さん]

私は毎日通勤で南千住を通過してますが、南千住の物件は私的には論外です。
街頭はあるものの、女性は駅から１５分もかけて夜マンションまで帰るとなると結構不安だと思いますよ。
（専業主婦のご家庭は関係ないかも）
電車の中からあそこにできるのかーと、見てますが、かなり遠いし、殺風景だし。

[253: 匿名さん]

>>250
南千住の物件は、最初からHPで値段を前面に押し出していますから、とにかく広めのを
安くでというコンセプトは、トキアスとかと同じですが、少なくとも東武伊勢崎線沿線という
立地にはフィットしているかとは思います。　100m^2 の間取りで見て中心価格帯 4800万円台
というのは、ステージオのP-Kとかに比較すれば1000万以上安いですから十分競合すると思います。

　当然長谷工仕様だから、２重床・２重天井とはいかんだろうけど、もともと
ステージオのP-K角部屋は、地震がきたら壁は壊しましょうというので、乾式壁仕様ですから、
遮音をどうこういえるような造りではないですものね。　徒歩の差11分に対して、
西新井-南千住の時間もどう少なく見ても6-7分はかかりますから、往復で10分。
年250日/30年で浮く通勤時間は、　1000時間ちょいがいいところ。　私自身の収入を
時給計算して、5000円がいいところですから、ステージオの割り増しが500万以内に
収まっていないと割り得感はないかなぁとか思って、価格重視なら南千住かなと。

　一方、100m^2 に6000万円台だせるんだったら、もうちょっと共用施設の充実を
望みたい。　南向きとかにこだわわなければ、6000万半ばだせば、"The Tokyo Towers"とかの
120m^2 代とかの角部屋30-40階相当が手に入るわけで、共用施設レベルは天と地ほど
違いますし、装備レベルも全然違いますよ。　台所は、全部天然石天判でジーマテック社製だし、
逆梁でハイサッシだしで、比較していってステージオが勝っているかもというのは、
不良が集まって大騒ぎしそうなさして広いとも言えない公園が南にあるくらうですしね。
チープな内装といい、安さを狙ったのか？高級感を狙ったのか？　ステージオに関していえば、
コンセプトが明確でないのが最大の欠点だと思うけれども。

[254: 匿名さん]

電車の中にいる15分と徒歩15分は時間的には変わりませんが、実際通勤・通学するとなると違うかな〜と。
でも、建物の前が川なので、展望はいいかもしれないですね。西新井の物件と比べると、価格的に安いし、
部屋は広いし。徒歩15分が気にならない方には選択肢の中に入ってくるのかも。

[255: 匿名さん]

253です。共稼ぎだったら、年収1500位はいって普通だと思えば、どちらもあんまり選択肢には
入ってこないんではないかなぁ。　私自身は、”時は金なり”での逆で、”金は時なり”で、
マンションというのは好立地が選択可能になることによる、通勤・通学時間の短縮を、お金で
買うものだと思っているので、駅直近が売りであるステージオの場合、通勤/通学する人の人数が
それなりに多くないと(最低でも3人くらい）、先の計算の通り、今の値段で買ってあんまり元が
とれるような気がしません。
ちなみに我が家は、共稼ぎ/小さな子供1で、手取り世帯年収で1600万程度/頭金は4000万程度
です。　買えるか買えないかといえば、ステージオで買えない部屋はないと思っていますけれども、
買う価値のある部屋が一つでもあるかといえば、夫婦での結論は今のところNoです。　　　

[256: 匿名さん]

先日の説明会でいただいた説明資料に天井や壁が「吹付塗装」とあったのですが、これってどんなもの
なんでしょうか？

[257: 匿名さん]

　不動産の価格査定を、仕事の"一部"にしている者です。
80-89m^2 とかの 3LDK レベルの広めの物件の場合、駅からの徒歩分数が
上がっても、そう大きな値落ちにはなりません。(DINKS中心の2LDK レベルとは
微妙に話しが違うので） 東武伊勢崎線沿線の、このあたりで考えて
85m^2位で考えて、　徒歩で10分の価格差は、7%程度が妥当なところです。
南千住のほうが明らかに駅からの距離が同じならば、割高になりますが、実際には
徒歩距離の差があるので、同じ仕様レベルであれば、ほぼ同価格による評価が妥当です。
　あくまで、中古になってしまった場合の話ですが、不動産取引に使用する情報は
かなり簡素なものが中心なので、南の公園がどうのこうのという割り増しは、購入時には
ともかく、もし手放される場合には考慮されないと考えたほうがよいかと思います。
ということで、一生住むので、中古相場は気にされないという方以外にはちょっと...

[258: 匿名さん]

>>247 さん
　今何歳なのか分かりませんけれども、3-4才になると保育園の入りやすさも
随分違ってきますよ。　ステージオの場合、竣工まで２年近くかかるので、
あまり保育園重視で考えられる必要はないのではと。(うちは３歳なので、
まぁ、小学校はいる前の１年間だと思えばなんとかなるかなぁと）
　最も足立区は、23区中では、突出して待機児童が多いのもまた事実ですが。
知り合いの話だと、都心部の区とかだと、逆に保育園ははいり放題とのこと
ですが、こんどは予算超過... (^^)
認証保育所とかの、区内での一層の充実を図って欲しいものですね。

[259: 匿名さん]

そういや施工を受け持つ淺沼組って評判良くないとこだよね？
手抜き、欠陥多くて有名なとこ。

[260: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41521/

[261: 匿名さん]

私も発表会、構造説明会、管理説明会と話を聞いてきましたが、結論から言うと本物件の購入は
見送ろうかなと思っています。（営業担当者からは、買う気だと思われているかもしれませんが。（笑））
理由は色々ありますが、西新井という場所を考えた場合、どう考えても価格が高すぎる事。
（中央区のマンションで同じ広さの物件を間違いなく購入可能です。）、今後５年以内で資産価値が
少なく見積もって半値以下に目減りする可能性があると判断したからです。

一部の方を除いて多くの方が、ステージオ購入に当たっては、マンションローンを組まれる事になると思いますが
例えば１０年後、２０年後に現在の収入、ボーナスが保障されていると確信する事が出来るでしょうか？
今後、少子化、団塊世代の退職、企業の減損会計導入、農地、工業用地の宅地化により地価が下落する事は明らか
です。（一部地域を除いて、５年で半値近く下落する可能性があるとも言われています。）

上記のような事を考慮に入れた上で、当地に永住する覚悟があり、なおかつローン返済にも全く問題なし
という方がご購入を検討されるべきマンションかなと思います。

[262: 匿名さん]

>>261 さんへ　257です。　昼休憩中...

5年で半値に落ちるかといったら、それはありがちでないとは思うけども、基本的に今の
マンションブームって、都心方向への住み替え需要なので、足立区のような周辺部分の
マンション価格に対してはまだまだ下がる方向しか考えられないでしょう。残念ながら、
（実家がこっちのほうなので）伊勢崎線と、京成線沿線に対しては特にきびしめに査定を
出すように指示がでているというのが現状です。
もともとマンションは買った瞬間に売りに出せば8割りがけでしか売れないものなので、
この物件のようにもともと10%ほど割高に設定されている場合は、買った瞬間の担保割合
は70%と考えるのが妥当ではないでしょうか。5年後の価値としては 6割残と私は考えます。
　土地代が大きく下がることによる評価額の減少という観点で議論されていますが、
ここ、もともとの路線価が20万そこそこのところに、400%の容積率を利用して建ててある
ので、1住戸あたりの土地持分は27m^2ほどですから、土地代は、700万-1000万(路線価の２倍
で入札に参加していたとしても）相当ですよね。土地代が半値になっても、本来的にはそれに
よって大きく評価額が目減りするという議論はあまり当たっていないことになるのでは？
(例えば、文京区の低層地区に、200%の容積率で建ててある場合には、共用部分面積などで、
実際の土地の半分以上を各戸がもつことになり、土地代がマンション代の半分を超えているので
もっと直撃でしょうけれども、まぁ逆に都心地区での土地の値下がりはすぐにはありがちではないですね）

[263: 匿名さん]

２４７さんへ
島根小学校の横に、ダイアパレスが工事はじめたよ！

[264: 匿名さん]

>>２６３さん
詳しいこと知ってたら教えてください。

[265: 匿名さん]

>>262 さんへ　261です。
詳細なコメントありがとうございます。私はマンションについては専門家ではないので、こういう数値に
裏付けられた情報は非常に参考になります。
土地代ですが、営業の方に伺った所、建物と土地の割合は５：５ or いって６：４ぐらいの割合という
事でした。（まだ正確に出ていないとの事でしたが、本部に確認したので、ほぼこんな割合らしいです。）
これは、例えば、5000万円の部屋だとすると、土地代は2000万円〜2500万円という意味には
ならないのでしょうか？　もし考え方が間違っていれば、御指摘下さい。

[266: 匿名さん]

　今日の日経夕刊の記事みました？　杉並区の公立中学校２年生が75点平均
とれるテストを足立区の同じ公立中２年にとかせると、23区最低点の65点平均とはね。
やっぱり教育レベルは褒められたものではないんですかね。　まぁ私立に入れれば
いいのかもしれないけども.. ローンの負担がねぇ

[267: 匿名さん]

＞例えば、5000万円の部屋だとすると、土地代は2000万円〜2500万円という
＞意味にはならないのでしょうか？

なりません。　私の投稿ではないですが、このスレの >>17-19 の通りだと思います。
土地代 + 建物の 1.5倍には値段つけないとデベは金利負担・CMなど販売費用ほか
もろもろでつぶれてしまいますから。　ここは 1.5倍ではすんでいないようだという、
17-19さんのご意見ですが、私も同感です。

[268: 匿名さん]

>>265 さん
　実際に建築条件付きの土地が、足立区でいくらくらいで売られているかを
調べてみられたらいかがでしょう？　2000-2500万も出すと、ミニ戸建てくらいは
立ってしまう面積(20-25坪くらいは買えてしまいますよ）ステージオの場合、
15000m^2 に550戸収容しているので、一戸あたりでは、27m^2と、9坪弱の土地代
負担です。　坪300万近いって、それは東横線沿線の一等住宅地の値段になって
しまいますって。　世田谷の高層マンションみたいに、今後は建たないとかいう
別格の好条件があるんなら別ですけども... 土地代価値が都心なみに
半分もあると思うとはまりますよ。　

[269: 匿名さん]

まぁ、みんな色々話はあるが「高い」物件であることを認識しましょう。
そんなに西新井にこだわる理由があるのか胸に手を当て今一度考えるべきです。
書いてて、「やめる」という気持ちがさらに強くなりました。

[270: 匿名さん]

まぁ、そんなに熱くならずとも、同じ地所が噛んだ川口のシティデュオタワーのように
販売途中で気合が入りますのでご心配なく。
野村もいつもの五十軒以下の高値目くらましでは、一割しか売れないと実感する時がきます。
あせらない、要望書を入れても契約に応じない、いつのまにか、西新井適正価格に落ち着きますよ。

[271: 匿名さん]

　確かにちょっと高いけど、10％下げたら、今度は80m^2 4000万切ってしまったりして、
これはこれで瞬時に完売でデベ的には失敗だよね。

[272: 匿名さん]

ここの相場だと、駅４分、85m^2で3850万前後だから10％下でも適正くらいだよ。
造り的に高級物件って造りではないし。

[273: 匿名さん]

>>272
　妙に細かい数字だけど算定根拠は？
住まいサーフィンあたりからとってきたのだとネタがちょっと古いっすよ。
なんぼなんでも、あの仕様で、坪単価150ってのは無理でしょう？

[274: 匿名さん]

足立区の不動産屋数件回って出した平均ですが。
あの仕様と言うが、そんなこと言えるほど良い仕様ではないですよ。
(少なくとも高級仕様ではない)
同じデベでも野村プラウドの仕様からは１ランク以上下がりますしね。
ある程度MR回ってて目が慣れればここの仕様の安っぽさに気付くはずですよ。

[275: 匿名さん]

それにこれが基準としてプロジェクト全体の指標となれば
開発後期にはさらに物件価格は上がるでしょね。
ってことは全体的に供給過多で資産価値は下がるのではないかな。

[276: 匿名さん]

>>274
　激戦区といえる港南地区とか見てくれば別でしょうけども、足立区平均と比較したら
大分にましなんでない？　足立区の”平均”と同じになれというのはちょっと無理が
あるような気がするけども。
　　じゃあ買うかといわれればまぁ買わないですから
安いといっているわけではないんだけれども。　大体価格の安さを前面に押し出すなら
最初から 100m^2 いくらとか広告しますからね。（この辺だと、南千住・新越谷が
大型物件ではそうかな；両方長谷工なので嫌う人は嫌うだろうが）

[277: 匿名さん]

>>272　さん
　あと駅9分のアクアージュの中古相場が、85m^2 とかで、3300万前後とかで最近何件かさばけて
いますから、これと比べてより好条件のここが新築で3000万円台で”相場”というのは
ちょっと考えにくいように思いますが如何？　　遠くと比較してもしょうがないよ。
マンションは殆ど近くの人が買うものなんだから、中央区にいけば同じ値段で買えますよ
といったって、それでここの値段が下がるというもんでもないでしょう。　足立区指定で
ちょっといいのが欲しいという人にちゃんとさばけると思うけどな。
（うちは、まぁ無理だけど）　

[278: 272]

表現がわかりずらかったようですが、
足立区の不動産屋数件を回って「西新井の駅から徒歩４分圏内、85m^2のマンション」の条件で
出した平均の相場です。(どこの不動産屋行ってもここの物件のことだとバレましたがね)
一番上の価格を出した不動産屋でも3970万円と言われたのでやはり高いと思いましたね。
ちなみに中古で出た時の価格も教えてもらいましたが、やはり差損額大きそうですね。

[279: 272]

>ちなみに中古で出た時
ミスです。
ちなみに中古で出した時
です。

[280: 匿名さん]

272さん。　 276です。　たまたま、住まいサーフィンの相場情報の数字と全く同じで、もともと
ここの情報は、ちょっと安く見積もりすぎているのではないかなと思っていたので
なんか勘ぐってしまってすいませんでした。　随分しっかりと”足を”使った調査をされているのですね。
　依頼されたとおりの、「西新井の駅から徒歩４分圏内、85m^2のマンション」の見積もり条件
の通りだと、
* 一応高層/免振/商業施設直近/大きな公園が南面/駅直近にも関わらず戸数比80%の駐車場設置
など好条件は考慮に入っていないことになりますし、
* また、ecoジョーズ/ミストサウナ/複層ガラス/ディスポーザー/浄水器/ガラストップコンロ/
シャワートイレ/手洗いカウンター付きなどの、港南物件などでは当然でも、”足立区限定”
でいえば、オプション設定であるのが普通（もしくはない）のものが”標準”であるという
要素は入っていないみつもりで 3850万ということですよね。

普通に option 代で足していくだけで、4000万にいってしまって、あと上記条件を考慮すれば、
すくなくとも新築の値段としては（確かに中古価格においては >>262の指摘が適当かもしれない）
4000万台半ばいっても不思議ではないのではないでしょうかね。　プラウドの標準仕様に
比較して、ドア小さい・台所天板チープ・フローリング安っぽいなどの指摘があって、これは
確かにそうですが、私の実家がそうですが、どのみちフローリングなんて消耗品ですから、
この辺ちょっとけちったからといって、いくらも安くなるかといったら？？　かなと。
今より5% 下げたら適性価格をちょっとだけ割り込んでしまう気もします。

　中古狙いで、竹ノ塚のライオンズタワーはあまりに不便なのでやめた者ですが、
案外ここも中古狙いでいくとよい物件かもしれません。（そんなには待てないか...)

[281: 272]

私が依頼した条件でいきますと間取りで該当するのは
P-A 4LDK 26坪南西角部屋 です。
ここの価格が4500〜6000万だと記憶していますので
280での仕様を+してもまだ高い感は否めませんね。
また、通常ですと大型物件、開発地域最初の物件というのは
設定が安めになります。
その分も考慮に入れると５％下げても適正価格と言えるかどうか・・・。
どうしても足立区・西新井にこだわる人以外にはかなり高めだと思いますよ。

[282: 匿名さん]

>>281さん P-A は3階-18階で　4850-5210万くらいの値段が仮に提示されていたかと思います。
　下層なら、185万/坪くらいで、この物件の平均値段程度に収まっているので、
案外角部屋もしくは、高層階での割り増しがないということで、割高感の少なめの
部屋になっていたかとは思います。　ただ、低層階の場合、10階相当まで西側に立つ
ヨーカドーとお見合いなので、確かにハト看板と向かいあわせでは、角部屋割り増しとか
いってもぴんとこないですね。　まぁ、確かに中層で 4500位が適当なところでしょうか。
やはり4000万代前半がはっきり分かるところまで10% 引いたら安すぎだとは思いますけど。

　皆さん高い高いとおっしゃる割には、例えば LMの106m^2 の角部屋とか4000万まで
下げてもなかなか売れないですから、多少高くても”駅近の利便性”を非常に高く評価する
方が多いということかもしれません。　確かに足立区のマンション販売は利便性のいい
立地の物件は、再開発でもないとでないですからね。

　私の記憶が確かなら、P-A　85m^2でかなり無理に4LDKにしているので、結構窮屈な間取りの
部屋でったですね。5畳台で、実質的に入り口部分が使えない部屋×2 に LDK の入り口付近に
大きなデッドスペースがあるので、実質的には 9畳くらいにしか使えないですよね。
こりゃちょっととか思った記憶あります。　個人的には、90m^2を超えない限り 4LDK って間取り
には無理があると思いますね。逆角の P-K はあの値段なら The Tokyo Towers か、豊洲のシェルタワー
かなという値段で(ちょうどタワーにありがちな形をしているのでこっちに連想がいく）
まぁちょっとあり得ない価格ですけれども。

[283: 272]

個人的にはここの90m^2を超える間取りにしても
動線が悪く使い勝手が良くなさそうでしたので４LDKはお勧めできませんね。

P-A は4850-5210万くらいでしたか。
坪単価186万-200万。
そうすると10％引いたとして4365万-4689万。
坪単価168万-180万くらい。
ここの元々の坪単価からすると仕様の分を足しても
坪単価にして170万-180万が妥当な範囲ですので
５％−１０％の間くらいでの値引きくらいがちょうど良いかと。

>ecoジョーズ/ミストサウナ/複層ガラス/ディスポーザー/浄水器/ガラストップコンロ/
>シャワートイレ/手洗いカウンター付き
この分はドアサイズ、キッチンの天板、フローリング、タンクレスでないトイレ、
天井高が低いこと、外壁の軽量気泡コンクリートで金額が相殺されそうですし。

[284: 匿名さん]

　異論ないけど...　足立区の標準的な物件レベルをチェックしたほうが
いいかも...

もともとプラウド＊＊・パークハウスレベルのマンションは足立区にはなかった
(梅島にできた・北千住に作っているけど) ので、城東地区以外まで足を延ばして
MRにお勉強にいく人以外には、案外よいように見えるんですよ。　全員が
272さんのようにちゃんとお勉強されているわけではないわけです。

　安さで最初から値段を出して勝負するトキアスみたいなもの以外は、
マンションは、6-7割まで地元の人に売られるのが普通なので、直近に同じ
レベルのがなければ、だまされて買ってしまうんですよね。

[285: 匿名さん]

>>283 さんへ
　P-K のモデルルームプランみたいに3LDK以下に部屋数減らすと、入り口付近の
変なデッドスペースが減って少しはよくなるんではないかな。
入り口を、なるべく廊下寄せで作って、リビングはいってすぐしばらく
廊下が続いている感じにすれば、LDK何畳をいう数字は多めにかけるという
マジックに皆ひっかっかって、引き渡されたからあれこんなに小さいのとか
泣くはめになるんですよね。　（私自身も、最初のマンション購入はそうでした
ので自戒。　まぁ高い勉強代だと思って次（多分最後）は注意したいなと）

[286: 272]

90m^2を超える間取り(89m^2も)で一番目立つのは
家事動線の悪さのほうですかね。(個人的にですが)
この場合部屋数を減らしても解消はされないので仕方ありません。
80m^2台の間取りではそんなに家事動線が悪くはないんですがね。
>284
もちろん足立区の他の物件も見てますよ。
ただそうするとここのマンションの印象は
「ボッタクリのように高い」との印象しか残らないので
足立区の標準的なマンションの価格からするとですがね。

[287: 匿名さん]

>>272
なるほどね。　そろそろ他に調査の重点移すしかないかな。　もうこんなこと
1年以上やっているんだけどねぇ... マンションの資料を自分の背丈以上に
集めたんで、家族はあきれていますが。　調べれば調べるほどあらが見えて
くるようになるので、実際の購入には踏み切りにくいもんですね。　性格的な
問題もあるかもしれないです。　多分この板からはこれで去ります。

[288: 匿名さん]

足立区の標準的なマンションの価格というのは、何を基準とするかで違ってくると思います。
今まで足立区にあったマンションでは、そもそも検討レベルにさえもあがらないものしかないのでは？
そこと比較して足立区にしては高い、高いといってもちょっと違うのではという気がします。
設備、仕様に標準以上のものを求め、価格も安くというのは、結局ないものねだりですよね。
足立区＝安いをメインに求めるのであれば、他にいくらでもありますし。
プラウド仕様がよければプラウドを選べばいい話だし。もう少し安ければなぁと思いつつ、ぐだぐだ
考えている時点で自分は結構この物件を気に入っているのかなぁという気はしますが。
今までみてきたマンションはいいけど高い→あきらめよう。とか手ごろだけど→気に入らない。とか、
わりと決断しやすかったけれど、ここに関してはかなりうだうだ迷っています。

[289: 272]

>288
意味が伝わりにくかったみたいですね。拙い文章ですみません。
足立区の標準的なマンションとこことの
マンションの価格自体で比べて高いと言っているのではありません。
マンション同士というのは仕様等が違うのでそのものの価格で比べても仕方ないからです。
まず、マンション価格から仕様でかかってる費用を算出して引きます。
次に筐体(内装等ではなく、マンションの構造の部分)部分の費用を引きます。
そうすると残るのは立地すなわち土地代です。
これは不動産屋等で実際の土地代の原価がわかりますのでそれとマンションの土地代とを
個々に比較します。
大体平均すると1〜1.5割増しなのですが、ここは2.5〜3割り増しぐらいですね。
この比較方法で出してみて個人的に「ボッタクリのように・・・」
と感じたわけです。
(仕様、筐体の価格差は個人単位で割ると実はそんなに価格差でないものです。)

周辺環境やまだまだ計画が未定な開発の部分に魅力を感じる方もいると思うので
それを高いと思わないで買える方はそれで良いと思います。

ここの物件が悪いとかという話ではなく、
あくまでここの物件を見た個人的な感想ですので・・・。

[290: 匿名さん]

今週末、セレクト説明会に参加予定の者ですが、10％割引で交渉してみようと思います。
まあ、この時点で割引に応じてくれる事は100%ないと思いますが、現状、いかにこの物件が
割高なのかを主張した上で、『10％割引で提供可能になったら又、又、知らせて下さい』と、
担当営業の方に話そうかなと思います。
個人的には、絶対に売れ残ると思っていますし、仮に完売だとしても、本当にここに住みた
ければ、２〜３年待って中古物件が出てから適正価格での購入の方がかしこい選択かなーと
感じます。

[291: 匿名さん]

他地域の開発の受けてが決まってから、若しくは開発が全て終わり工事がなくなってから
中古でって手も悪くないかも。
住んでから何年も工事音で悩むのいやだからなぁ。

[292: 匿名さん]

　投資目的だったり、家賃収入狙いだったら当然中古狙いだろうけど、
自分が住むのに中古待ちなんて現実的じゃあないよ。　築浅でちょうど
欲しいような部屋が中古ででるかな？　ここ、確かに値落ちは激しいとは
思うけど、一生気持ちよく使おうって考えて新築を皆買いに来るわけでしょ
待ってたら寿命が先に尽きてしまうって。
　そんなこという人に限って最上階・角部屋が中古で欲しいとかいいがちなんですよね。
ま、皆がいらないといえば無抽選で欲しいへやが手に入るから私はいいんですけどね。
　車だったら１割くらいで高い安いとかいわないでしょ？　マンションなんて、
借金して買っているのに資産価値もへったくれもないでしょ。　気持ちよく使えれば
それでいいんだよ。　とにかく安いのが欲しい人は、最初から値段だして勝負して
いるコストパフォーマンス系の新越谷とか、南千住へゆくべし。　

[293: 匿名さん]

　変に倍率上がって買えないとやなので、今のままでよし。

　　うちは転勤とかもないし、30-40年は住むもの。 400万割高だって、年10万ほど
だよ。　気にしないな。　こういうとこに細かい人に限って、週末しか
使わない車を持っていたりするんだよね.. 　原価償却と、駐車場・税金・保険・整備費用
・ガソリン代もろもろで年50万くらいかかっているんだよ〜。
　ずっと住む場所が便利で気持ちよく住めると思えば、ちょっとは割高なのは当たり前だよ。
文句ぶうぶういうのは”買えないから”だと勘ぐられても仕方ないと思うな。

[294: 匿名さん]

>292、293さんへ　290です。
私の『10％割引で交渉』とか『中古物件』で・・とかの発言が気にいらなかったのでしょうか？
一生住まれる覚悟があって、ローン（組まれる方は）の心配がない方であれば、新築狙いで
少々割高だとしても御購入されれば良いと思いますが、こんなに噛み付かれるのは
何か理由があるのでしょうか？　私が逆の立場なら、ライバルが減って放置かなと
と思うのですが。（笑）

[295: 匿名さん]

私も今の価格でも購入します。　別にチョイスはいくらでもあるわけですし、
値引き交渉する人がいたからといって感情的になるもんでもないでしょう。

[296: 匿名さん]

>>294 さんへ
　当然、一生住む(当方自営業につき転勤リスクなどはありません）/
完全にキャッシュで購入です。　P-N高層を考えています要望書はまだ
だしてないけど。

[297: 匿名さん]

>290、294
マンションって一生住む人と買い替えを考えてる人の割合は4:6ぐらいなんで
中古狙いも悪くない選択だと思いますよ。
最近の大規模物件だと、売れ残り＆築２〜３年での中古なんかもちらほら出ますしね。
買い方なんて個人の自由でしょうからケチつけるもんではないと思いますがね。

[298: 匿名さん]

あっ、購入者が減って困る人なんかだとケチ付けたくもなるのかもね。

[299: 匿名さん]

施工の淺沼組がハズレが多いとこなので青田買いはちょっと・・・と考えてます。
>290、294、297
のように中古狙いなんかだと
実際住んだ人の意見が聞けるころなので一番買い時かもしれないですね。
自分なりの狙い方が見えて参考になりました。

[300: 匿名さん]

中住居は、どれも似たような間取りなので、どこでもいいかと思えば
550戸もありますし、十分築浅の物件が中古で狙えるでしょう。
もっとも今かっても2年先なので、5年先とかでよければですが。
　一方角部屋とか、最上階指定とかだとなかなか難しいのではないかな。
ここ、階や、角部屋とかでの坪単価の差が少ないので、特に低層/中住戸の
価格の割り増し感が高いですよね。　中住戸なら中古、それ以外(最上階プラン
含む）なら新築狙いがよいのではないでしょうか。　もっとも上の議論のように
P-K とかはお奨めしかねるとは思うますけど。

[301: 匿名さん]

５年もあれば他にもいいのが出るかもしれないし、
ここの他地区で安いのが出るかもしれないな。
広いとこは使い勝手悪いみたいだし、中住居で築浅中古狙うかな。