西新井ファーストプロジェクトってどうでしょう

[匿名さん]

野村＆三菱で西新井に500戸超のマンションをつくるようですね。
ＨＰできてますがどうなのでしょうか。
http://www.nomura-re.co.jp/sumai/mansion/nishiarai/top.html
建物はよさそうですが、この辺りの土地勘がないので、ご存知の方教えてください。

[182: 匿名さん]

>>180
　駅近だけでは、好立地とはいいにくいのでは。
再開発の先が読めない状態なので、その分のプレミアを払わされては...

[183: 匿名さん]

まぁ、分相応の値段になればここでの悪評も覆るね。

[184: 匿名さん]

ここよりも都心に近い南千住に１３００戸もの巨大プロジェクトがあります。
売主は藤和と有楽土地。
値段帯もどうやら４千万で８５㎡をボリュームゾーンとしているようです。

最大のライバル登場にステージオはどうやって対抗するのでしょうか。
南千住と言えども都内最大の再開発区域内。
昨年販売したハセコーのトキアスは大人気のまま、わずか半年足らずで八百戸を完売させています。
さながら「トキアスⅡ」と呼んでもいいこの強敵。トキアスの販売が終わるまで周辺の金町や梅島などは、販売自粛か
若しくはかなりの苦戦を強いられていたようです。

野村不動産は他物件でハセコーを使っているのであまり悪し様には蹴落とせないし、何より東京東部を考えている人は何より値段に敏感。
まぁ、みなさんもじっくり検討してみてね。

[185: 匿名さん]

そう言えば、藤和不動産も今では三菱地所の傘下の企業ですね。
なおのこと南千住を叩き潰せないね。

[186: 匿名さん]

>>184
駅からの距離が全然違うよ.... かなーりコンセプトが違うんでは

[187: 匿名さん]

>>184
ここ敷地の買い取り価格については、都の予定価格（61億円以上）を遥かに上回る
91億円を提示して、一番札をとりましたから、非常に安いってのは
期待しにくいんではないかな。

[188: 匿名さん]

でも、ホームページ上では80㎡代3500万、88㎡代3900万中心と値段を謳ってますよ。
安さは本当のようです。
ちなみに187さんはかなりお詳しそうですが、西新井の敷地買取額も教えてもらえませんか?
高値掴みをしたか、ぼったくりの値段かはそれで判断できそうです。

[189: 匿名さん]

東京東部地区で売れ行き好調だったレジデンス東京イースト、プラウド梅島、トキアス等々
の長谷工物件は３５００万円前後が中心価格帯でしたよね？

普通の年収５００〜７００位のサラリーマンだとローンは３０００位がＭＡＸ位でしょうから、
頭金５００で３５００の物件を購入というのがだいたい相場ですかね？だとすると、それを上回
る価格帯だと売れ行きは厳しいかもですね。

特に東京東部は地域は、ブランドや教育環境を気にする高年収の自称「中流の上」の方々が住むこと
を選択しないでしょうから・・・。地元の方が主なターゲットでしょうかね？

南千住はトキアスは比較的駅に近く、また、ダイナシティ（？）の物件もまずまず駅に近いですが、ＪＶ
の大規模プロジェクトはちょっと駅から遠いですよね。あの距離だともう少し都心から離れた駅近（例え
ばこの物件ですが）の方が利便性は良いですよね。

[190: 匿名さん]

ステージオに要望書を出したものです。
最大のライバル登場って・・・・・
駅からの距離、すぐそばに貨物駅・・・・・
そもそも比較するのが間違ってませんか？？？？？？？？？
共通するのは大規模ってことだけじゃないですか。
明日のジョーを思い起こす風景もちょっとね・・・・・・

[191: 匿名さん]

>>190
ステージオを購入出来ない方々を拾っていく物件という事でしょう。

[192: 匿名さん]

話を西新井に戻しますが、
購入予定者の多くが「駅近の利便性」を挙げておりますが、
実際シュミレーションされた方いらっしゃいますか？
現時点においての伊勢崎線の運行状況、乗車人数に
駅前複合開発プロジェクトが完成した場合の総戸数を
加味すると、単純に「駅近」だからといって「利便性」があるとは思えません。

またこの物件を購入し住むことを念頭にいれると数年間の工事環境を
考慮にいれてない遮音性も個人的には問題かと思います。

[193: 匿名さん]

>>188
　この南千住の物件で、30万/ｍ^2 だして応札した会社があったというのもちょっと
驚いたのですが（駅から異常なまでに遠いですしね)。 西新井のほうもちょっと調べて
みましたが、実は分かりませんでした。　南に公園の予定された"一応”好位置でも
ありますし、40万/m^2だしていても驚かないですが。　ついでに、その土地の土壌改良
費用も負担してしまったというのは、ここの投稿の通りですね。　さすがに、ここで
高値つかみしていないと、ステージオのあの値段は説明つかないでしょう。 189さんの
いう通り、坪単価どうこうというより、金額そのものをかなり押さえないと、東部地区では
難しいでしょうね。　結構2人だけですみますといった感じの老夫婦とかがＭＲには
多かったですから、今の坪単価で押したいなら、70m^2前半中心とか少し狭めにつくれば
まだこの物件かなり成功したかもしれませんが..　今でもなんか団地っぽいですが、
ますます団地っぽくなってしまうかな。
　
>>190 さんの"明日のジョー"てのは
笑いましたが、確かもろ舞台設定は泪橋ではなかったでしたっけ。思い起こすというよりも
果てしなくその場所ずばりに近いんですが。

[194: 匿名さん]

>>192
準急は本数は多いですが、朝のラッシュ時に”西新井”から乗るのは特に冬には尋常な
ことではできません。私はかなり大きいので、がしがし押して乗って、最後にはアルバイト
君に押してもらってドアしてて貰ってしまいますが、女性の人とかは普通列車選択の
パターンが多いですね。　まぁ朝は既にかなり混んでいるわけですが、この駅今でも
一日の乗降人数50000人を超えていますから、複合開発がうまくいったとして2000戸
くらい増えても、それで圧倒的に乗降人数が変わるというわけでもないでしょう。
　大抵北千住を経由して都内方向へでていくパターンが多いんでしょうが、
北千住駅の造りが、またひどく不便にできていますよね。　もともとホームから
人が零れ落ちそうでしたからなんとかしないといけなかったのでしょうが、
あれはちょっと。　帰りは、地下鉄で西新井まででてきてから、そこで向かいのホーム
に来る準急に乗り換えている人を頻繁に見ますね。

[195: 匿名さん]

>>193
明日のジョーという表現はかなり気をつかってのものですよ、お解りでしょうか？
すぐそばの泪橋の先にどういう風景があるのかお解りですね。

[196: 匿名さん]

＞＞193
パークフロントタワーの価格とウエストレジデンスとの価格差には整合性がある。
ザ・ステージオ全体としての唯一無二の希少性高い立地。

[197: 匿名さん]

>>195
　この地区に30年近く住んでいて、ようやくエスケープできたので、
当然知っていますけども... より端的にいえば、南千住の駅(特にJRのほう）で
朝早めの時間にどういう人が乗り降りしているかですよね。
　トキアスも、もともと化学工場の跡でしたから。そういう地ぐらいである
ということも、当然あの価格には織り込み済みであったということですね。
別件の話なので、これくらいで。

[198: 匿名さん]

駅近、環境良し、唯一無二の物件などと言って強気の値段で臨んだ「プラウド柏」に似てますね。
値段帯も近似値だし、販売計画も竣工後まで続けることまで織り込み済みですか？

[199: 匿名さん]

　プラウドはもともと１割高いもの。　二子多摩川のタワーみたいにイメージ戦略に
成功しない限り、普通はちょっと苦戦しても不思議ではないですよね。
もともと”価格”に敏感な人たちが買いにくる地区（柏もそうですよね。もともと
購入後の値落ちの激しい地区ですし）ではやはりちょっと苦戦しても
不思議はないのでは。　もともと高く設定しているので、長期に渡って売って
販売コストが上がっても、赤字にはなっていないんだと思いますけど。

[200: 匿名さん]

プラウド柏とは、全然違うのでは。駅近ってここは４分だし、柏は１６号越えで車の通りも激しいし、
東の渋谷と言われる位、治安的にもよろしくない場所でしょ。
駅前にデパート等があっていいっていうのはあるかもしれないけど、日常のスーパーが近くにあった方が
生活しやすいと思いますし。
ステージオは線路沿いじゃないし、歩道の幅も広いし、南向き公園だし立地条件は抜群でしょ。
複合開発がどうなるかわからないといっても、あんなに駅近の場所そうそうほっとかれることないでしょう。
今まで何年も空いていたのは、都市計画でわざとストップしてたからだし。
少なくてもヨーカドーができるのは決まっているから、たとえ万一他の計画がストップしたところで、
何の問題もないのでは？街ができあがってないのは、全然リスクだとは思いません。
ただ多少音は気になるだろうけど、そんなことを言ったらどこの場所だっていつ他の建物が建ってもおかしくない
わけだから、どこでも同じでしょう。

[201: 匿名さん]

しかし、火曜の夜と水曜だけ盛んな掲示板ですね。

[202: 匿名さん]

>>201
確かに擁護している人の書き込みは休みの日に多いと思われ....(^^)

[203: 匿名さん]

>200
>今まで何年も空いていたのは、都市計画でわざとストップしてたからだし。
土壌汚染が最終段階まで基準値を超えたからですよ。
デマカセはやめましょうね。
それに何年もじゃないですね。
日清紡の工場閉鎖、土壌汚染発覚がH13年のことです。
それから土壌の改良工事でここまで長引いたのですがねぇ。
擁護したいのはわかりますが
そこまでデタラメ並べ立てると信用落ちますよ。

[204: 匿名さん]

もちろん土壌改良で時間がかかったのは、周知の事実です。
土壌汚染は最終段階まで基準値を超えたのではなく、法が改正され基準が厳しくなったから
再度処理したってことでしょ。

[205: 匿名さん]

具体的に購入を考えている人に質問です。
日当たりや眺望の点でパークフロントタワーに魅力を感じていますが
同じく日当たり、眺望を望んでる方って何階あたりを検討していますか？
前が公園なので、低い階でも日当たりは問題ないと思いますが、
眺望の点ではやはり上層階の方がいいのでしょうか？価格とのかねあいで、
上にいくほど高くなるけど、この物件そんなに階数で価格差がないし
上層階の方が割安な気がします。でも上の階って風とかの影響はすごいのでしょうか？
あまり高いと窓とか開けられずに、洗濯物を干したりできないのかな。

[206: 匿名さん]

最上部でも20階ですから窓が開けられないとか洗濯物が干せないとかは大丈夫ですよ。
私も最上階P-K狙いです。ライバルですか？

[207: 匿名さん]

タワーマンションといっても20階建てしかないような
マンションでそんなに階数での価格差つけれないでしょ。
それにそこまでやったら本当に売れる物件がなくなるって。

[208: 匿名さん]

P-K狙いですか、私もP-Kなら8000万出しても購入したい気持ちがあります

[209: 匿名さん]

PAも相当魅力的なんですよね。

[210: 匿名さん]

２０階でも洗濯物干せるんですね。やっぱり高層階の方が開放感があっていいかな
迷っています。ちなみに私はＰ−Ｋではありません。東南角部屋いいですけど、
うちは予算的にむずかしいです。４ＬＤＫの割合が少ないので、Ｐ−Ｋ、Ｐ−Ａ人気高そうですね。

[211: 匿名さん]

PG、PCも人気高いみたいですねえ。

[212: 匿名さん]

買わないほうがいいのかなぁと迷うレスが多かったので、
やっと同じ気持ちの方がいるとうれしくなりました！
ＰＫいいですよね？日曜日の管理説明会に出席するんですが、その日に要望書を提出しようと思っています。
私は西新井に５年住んでいて、住みやすいと思っています。
もう買う気満々です！でも野村の営業さんに抽選抽選と言われているし、
他の情報からも人気があるコトを聞きました。実際どうなんでしょうねぇ。。
どこでもいいから買えるといいなぁ。。

[213: 匿名さん]

人気人気と言われてますが実際それほどでもなさそうですよ。
>212
他のとこの情報でもあまり良い書かれ方されてないですがね。
どこに人気があると書かれてました？

高層階の間取りは広いので一見いい間取りのようにも見えますが、
家事動線の悪さが目立ちます。
それにここ、これだけの大型物件のわりにごみ置き場が少ないですね。
住む人間のこと考えているんだろうか？

[214: 匿名さん]

>>213 同感
P-K確かにワイドスパンだけれども、まるでタワー物件のような異形住居なので、
廊下に面積を食われていて、居室面積はろくに確保できていないことに皆気が
ついているのかな？　100m^2近くあるのに、居室・LD・台所合計で、41畳相当しか
ないもの。　これ、P-Aより畳4枚分(7m^2)多いだけですね。　LDの13.7畳という
数字にも、当然入り口近くの2畳程度のデッドスペースを含むので、普通に戸割した
90m^2程度の住居のスペースでしかありません。例えば P-Nと比較しても実効スペース
は同じくらいだというのはよーく見れば分かりますよね。
また、戸数を稼ぐために、建物が折れ曲がっているところにあるので、居室の
うち２部屋が乾式の戸境壁に面しています。地震がきたら壊して建物の安全を確保
しようという場所なわけですし、乾式壁の遮音性に問題があるのは定説でしょう。
　中層階でも6000万超という値段に見合った間取りが確保されているとはとても
思えません。 8000万でもいいなんてとんでもない。実効面積で同じになる
専有面積ベースで90m^2台で、都心に近いところで6000万台前半の
タワーマンションで20階超なんてざくざく転がっていますよ。

[215: 匿名さん]

>>196　価格”差”には整合性があるけど、単に両方高いだけでは？

[216: 匿名さん]

ウエストレジデンスが高いとは思いませんが、パークフロントタワーは正直当初高いなぁと思いましたが、
やはり南が公園っていう立地は探してもなかなかないので妥当かなと今は思っています。
都心に近いところでざくざく転がっているのは、単に間取りがＰ−Ｋよりもよいという意味でですか？
それとも立地条件もここより良いということでしょうか？

[217: 匿名さん]

　南の公園が気にいって買うのであれば、それでいいですが、こういう
掲示板で良い悪いというためには、誰もが納得できる客観的根拠が
必要だと思います。
駅近くといっても、準急にのって、北千住で乗り換えてというと通勤の
"距離"は短めですが、通勤"時間"が短いわけではないですよね。
通勤時間が短縮できることによるメリットは、自分の時給を考慮すれば
計量化可能なものです。 単に駅直近であるというだけでは大きなメリット
とは言いがたいですよね。

　そもそも南が公園だというのはそんなにメリットといえるでしょうか？
当然人が一杯集まるわけで、煩い可能性が高い割りには、遮音等級の低い
サッシ採用ですよねここ。それなりにお金をかけるのであれば、エアタイトサッシ
を採用する手もあるわけです。　採光を期待するには、ハイサッシでもないし、
バルコニー幅はかなり目一杯大きくとっていますから、庇の陰になって部屋に
日光が差し込むというわけでもないですよね。 この公園高々1ha 程度の大きさ
で、南北幅は100mほどしかありません。　公園から見たマンションのイメージ
図が凄く小さくかいてあるので、だまされているのではないでしょうか？
公園の南端から見上げても30度を超える仰角になっているというのは認識
されていますでしょうか。

　私にとっては”立地”は自分の勤め先方向へのDoor-to-doorの通勤時間が
最優先です。ここは”悪くはない”程度のレベルなので、相応に値段が安く
ないと考慮の対象とはなりません。足立区は２３区ないで一番路線価の
安い地区ですから、この値段なら戸建てにいったほうが妥当ではないですかね。
　間取りに関しては 214で詳しく書きました。 98m^2もあって
P-Kほどゆとりのない間取りはちょっと見つけるのが難しいのでは？

[218: 匿名さん]

検討中の者です
やはり両面バルコニー付きタイプは抽選になりますでしょうか？

[219: 匿名さん]

>218
使いかって悪い間取りだし、そんなに希望者いないでしょ。
まあ、抽選なっても一桁だよ。

[220: 匿名さん]

　低層の価値の目減りを減らすために、無理やり両面バルコニーにして
150万アップしているのが見え見えですから... 好みもあるけど、
直近に立つ向かいの棟から覗かれる位置になるので、本来の両面バルコニーの
目的であるはずの、北側の部屋のプライバシー確保が果たせているとはいえない点と、
火災の場合の避難経路の確保方法が減るってのもありますよね。
同じ値段で高層階いったほうが、南が抜けている分まだよいような気がしますが。

[221: 匿名さん]

営業関係者のいない土日は辛辣な意見が多いですね。
値段さえ適正価格にすればここまで言われないのにね。

[222: 匿名さん]

俺の推測だが；
ここのデベは値付けに失敗したと衝撃を感じて、
作戦会議を練っているのではないか。
あまり下げられないとすると、下らない小手先の
オプションなどを無料でつけてくるかもしれない。
以上、単なる推測

[223: 匿名さん]

悪くはないと思うけどねぇ... あと 5% 値下げさえすれば。
もともと造りが団地レベルなんだから、オプションとか
一杯つけてもしょうがないよ。

[224: 匿名さん]

さんざん文句ばっかり言ってた人が、価格下がったら検討しはじめたらうけるね。

[225: 匿名さん]

　一杯文句書いたけど正直 1割引になったら考えてもいいけどな。

[226: 匿名さん]

若干擁護になるけど、足立区で３千万円台のマンションだと「布団をベランダで干して何が悪い」
という人が多くなるので、せめて４千万台は確保してほしい。
選民意識はないけど、ある意味同程度のモラルを持った人と一緒に住みたいと思います。

[227: 匿名さん]

私も２２６さんの意見に同感です。

[228: 匿名さん]

>224

さんざん文句（価格の割りに内容が悪い！）とさんざん言ってたら
「提携企業さんになら...」と値引きをにおわされましたよ（笑）
　内容と価格が見合えば検討してもよいかと思ってる人多いんじゃない？
だから　もう少しすればあれこれ理由をつけて「個別に」値引きを示されるかも？（笑）

[229: 匿名さん]

>>225,226
　モラルは人によっているわけで、収入によっている訳ではないと思うけど。
現に、平均価格帯6000-7000万なんて、都心のタワーマンションでも同じような
ことをする人がいて困っているなんてのがこの掲示板でもよくでてくるしね。
4000万台になれば、民度が上がるってのは錯覚に過ぎないと思いけど。
　私が今住んでいるところも、洗濯物をバルコニー干しさえ禁止していますが、
結構やっている人いますよ。
　

[230: 匿名さん]

>>228
勤め先が提携企業なら、会社からの紹介状で若干値引きされるのは知っていたのですが、
それとは別に値引きしてくれそうな感じだったのでしょうか？
だとすると非常に気になるところです。

[231: 匿名さん]

皆さんの願い空しく、高値のまま販売が強行されるようです。
吹き付け塗装にALC壁、というタワーでも郊外にしか見られない廉価仕様。
営業の方は残念ながらあと二年以上は、西新井張り付きが決定したも同然です。
打開策もないまま、まもなく幕が上がります。