西新井ファーストプロジェクトってどうでしょう

[匿名さん]

野村＆三菱で西新井に500戸超のマンションをつくるようですね。
ＨＰできてますがどうなのでしょうか。
http://www.nomura-re.co.jp/sumai/mansion/nishiarai/top.html
建物はよさそうですが、この辺りの土地勘がないので、ご存知の方教えてください。

[122: 匿名さん]

　構造説明会のほうで特記すべきこととしては、土壌汚染の土の入れ替え費用が、
”デベの負担で”　行われていることを示す資料が配布されていたことです。
説明係は地所のほうの人でしたが、地所と土壌汚染の組み合わせってのはシャレに
ならんなとか思って聞いていました。　まぁ損はできないですから、この費用分も
織り込み済みなんでしょう。
>今の計画ではお隣のイトーヨーカドー、賃貸物件一つしか決まっておらず、
>その他は白紙。これで将来性と言うのもはばかられますね。
　実際に土地取得してみたら、そこからまた地面にお金払うリスクがあるという
ことは判っているわけですから開発に参加しようとする業者もやや引き気味という
ことはあるのではないでしょうか。

[123: 匿名さん]

>構造説明会のほうで特記すべきこととしては、土壌汚染の土の入れ替え費用が、
”デベの負担で”　行われていることを示す資料が配布されていたことです。

デベが持ったから、その費用を負担してね。という腹積もりなのだろうけど、何でエンドユーザーが負担するのかな？
土地を売った都市機構にその隠れたる瑕疵を請求すればいいのにね。
いずれにせよ、土地盛替え代をエンドユーザーに負担させようとし、おかげで周辺マーケット相場より高くなっては本末転倒。
売れない物件は、金利負担とともに噂が噂を呼びデベの首を絞めるはず。
港南、下丸子に続いて週刊ダイヤモンドに嗅ぎ付けられたら一巻のお終いですな。

[124: 匿名さん]

　私の担当の人は、4LDKタイプには既にかなりの要望書が入っていて、他3LDKタイプも
含めて、パークフロントタワーの方は、第１/2とか"期分け"をしなくても完売可能と
強気なことをいっていましたが... 野村マジックどこまで通じるかですかね。
　港南物件とかだと、説明会でも”すれた”感じの一杯MR見てきましたという感じの
人中心ですけど、ここの構造説明会はふむふむとか頷き系のおじいさん・おばあさんが
多かったですし.. こちらで心配してあげなくてもあっさり売り切るかも。
　竹ノ塚のエミエルタワーは、77m^2/4080万円とかで瞬間に売り切りましたので、
デベ側からみたら、ボリュームゾーン 80m^2ちょっときるところを4000万切ってだして
しまったら、早く売り切れてしまって失敗ということは間違いないのではないかと。
ちょっと高いけど、滅茶苦茶高いというほどではないと思うけどな。

[125: 匿名さん]

営業は普通どこでも強気なもんです。売らないといけないんですから。
物件がかなり埋まってる、要望書がたくさん入ってる、もう残り少ないんですよ、
さっきキャンセルでたばかりのお得な物件です、
等の営業文句は普通でしょ。
価格表には済みてけてるけど本当は残ってる物件がたくさん・・・ってのもよくあること。

[126: 匿名さん]

みなさんの意見を見ていると、割高という意見が目立ちますが、安ければここが欲しいってことですか？
今までいろいろなマンションを見てきて、いいなと思えるものは、やはり価格もそれなりに高かった気がします。
価格だけならもっと安い物件はたくさんありますが、やはり魅力を感じられないから、
そこには決められないというのがあるので・・・。
私はここの立地条件や周辺環境を評価していますが、ここと同じくらいの価格で買える都内のマンションで
今売り出ししているオススメのマンションってどこかありますか？
ちなみに私のゆずれないポイントは
１．駅からの距離と交通利便性（将来子供が大学や就職でどこに通うことになっても比較的でやすいエリア）
２．保育園、小学校、中学校が近くにある。
３．スーパーや公園が近くにある。
４．日当たりと眺望
今のところ、この私の希望をみたしているマンションはここしか見当たりません。
ただ、価格の面と足立区ということ（イメージがあまりよくない）で迷ってる部分は正直あります。
他にこの条件を満たしているマンションがあれば、できれば足立区ではないほうがいいですが、
今までさんざん探してきてみつかりませんでしたので、それを探し続けているといつまでも
マンションが買えないような気がしています。アラを探そうと思えば、どこのマンションであっても
いくらでもでてくると思います。私は自分のゆずれないポイントを満たしている物件を探そうという
基準でマンション選びをしようと発想を切り替えました。私の場合は上記の条件を満たした物件で
プラスできれば足立区ではない方がいいという気持ちがありますが、足立区ではないエリアでそういう
物件がみつからなければ、ここに決めようかと思っています。

[127: 匿名さん]

>>126
マンション内の設備等はMRに言ってないので分からないですが、立地として駅から近いのは魅力的なので
場所の価格が見合った価格なら悪くないなーと思います。
他の方も既に述べられているように、跡地が完全に整備され施設等も完全に立った状態なら
駅からも近いですし、この価格でもいいかな？と思います。
ただ、今の段階でこの跡地に立つと決まったものは少なくしかもこの跡地はどれだけ立つと言われながら
そのまま放置されてきた土地かと言うことを考えると、下手したらマンションが立っただけで
他の話は流れてしまう事も十分ありえそうですし、確約されてない状態に投資するのは
自分なら恐ろしくてできないですね・・・
ということで、自分もとりあえず様子見かなーと思ってます。
ただ、126さんが書かれている通り探せば探すだけマンション購入は迷うと思います。
こういうのはタイミングが大事なので、ここがいい！と思われてるならそれもありだと思いますよ。
私が足立区に入る時に、散々言われてきたのですが学校についてはよく調べて考慮した方がいいそうです。

[128: 匿名さん]

>>126
　駅に近いだけは本当だけど、再開発も、ヨーカドーと賃貸以外何も決まって
ないし、ここ自身みたいに自前で土壌汚染の処理しないといけないとかなったら
なかなか手を出しにくいでしょう。日清紡はうまく法律施行前に売り抜けました
よね。 計画通りでもH22年まで周辺工事しまくりなわけで、実際はもっとずっと
かかるんでしょうが、さして立派な遮音性に優れたサッシ採用というわけでもない。
直近の公園で騒ぐ声聞こえまくりかもしれないですしね。
　足立区はいうほど治安は悪くはないが、教育レベルに問題ありというのは
区議会の議事録でも区自身の認めているところです。子育て重視でここで
いいのかな？ 自分自身が出身で避けたから知っているけど足立区の
7/10中は両方とも近いけど進学面ではお奨めしかねます。

　気がついたらもう殆ど売り切れているようなのがよい物件では？
公園は近くにはないけど、
*　瞬時に売り切った 竹ノ塚駅１分のエミエルタワー竹ノ塚.
77m^2 4100万程度 がMaxだったはず
* ライオンズタワー竹ノ塚ガーデン。 106m^2の東南角部屋が、4000万弱でも
　 売れ残っているみたい
* 野村が隣の梅島の物件は、ずっと安かった
* あと100-200万も足せば町屋駅直結のマークスタワーあたりの
南面10階あたりの 84m^2とかの部屋の値段

とか考えたら、

> 割高という意見が目立ちますが、安ければここが欲しいってことですか？

再開発の行方も確定的でない以上、駅近しかメリットのない物件では
”安くなければ欲しくない”です。

[129: 匿名さん]

>126
安ければ欲しいというよりは
ここは元々安く買える場所だということですよ。
駅からの距離は近いですが東武伊勢崎線の利便性はあまりよくはありません。
そこへ計画後には2000戸の世帯数が集中すればなおさら
利便性は落ちるでしょう。
周辺環境ですが、足立区自体の治安はさほど悪くはないのでしょうが、
税金が高いです。　健康保険は隣の荒川区の約1.5倍ほどします。
さらには保育園なども周辺の区に比べると高いですし。

[130: 匿名さん]

もとの工場は平成１３年にはどいていることを忘れてはいけない。なんでこんなに
時間がかかったか？　を考えると、予定通りに　22年までに周り中綺麗な建物で
埋め尽くされてすっきりとした町並みが... ってのはちょっと甘いのではないかなとね

[131: 匿名さん]

安いこと意外この辺りにメリットを見出せないとこに
高めの物件が出れば批判も出るだろうに・・・。

[132: 匿名さん]

ここ550戸もあるのに、異常なまでに小さいゲストルーム×1。2年に一回しか順番回ってこないって (^^)
こういう”一応ありますけど”というのは私は嫌い。最低でも一部屋/300戸が常識だよ。
いっそないほうがましではないかな。　多目的ルームとかあるとかいってるけど、普通の住居より狭い
くらいだしね。　その分、管理費はちょっと安めではあるようだけど。
大体 60m超えていないで棟名に　”タワー”名称もないもんです。
　DINKSだし、もう数100万だして、都内タワー物件へいこうと夫婦で決心しました。
>>126 さん。　いつまでも決まらないと買えないとかおっしゃっていますが、
その間に頭金がたまると思えばよいものです。　賃貸住まいで損しているような
錯覚をしますが、買うとその土地に縛られてしまいますからね。一生引越しは起こり
得ないと確信できない限り、最低売るか貸すでリスク回避できる物件以外はちょっと。
近くは賃貸だらけなので、競合して貸すのも無理；売るのはもっと無理では
怖くて手がだせません。　(連れ合いが、信託銀行で不動産の評価関連の仕事なもんで..
買った瞬間に3割以上減というご託宣ですが私も同意; なお一戸建ては入居した瞬間に
建物分は1/2で見積もるんだそうだがそんなもんですかねぇ...)

[133: 匿名さん]

検討をしている者なのですが。。。。。。。
ここのデベ担当から夜の９時近くになっても頻繁に電話が掛かってくるのですが。。。。
これって、不人気物件の証拠だと、知り合いから言われましたが本当でしょうか？？？？？
確かに人気があるマンションだったら電話とかしつこくしてくる訳がないですよねー。
子供が小さいので夜の電話は辞めて欲しいですよねえ。

[134: 匿名さん]

>>133
　携帯電話番号しか教えないのが手なんですよ。　好きなときだけとれますから。
うちも３歳とかの子供がいて起こされると困るので、固定電話はなしといってあります。

　ちなみに、向こうから頻繁にかかってくるのは、そういう体質の(例えば
大京のように足で売る）会社でない限りは、必ず不人気物件の証拠ではありますが...
一杯売れていると、あんまり要望書の重複とか出したくないので、向こうからは
静かなもんです。

[135: 匿名さん]

>>133さん
どのような用件で電話がかかってくるのですか？
うちも検討中ですが、電話は説明会の前日に出席の最終確認のためにかかってくるだけです。
「もうちょっと一生懸命売ってもいいんじゃないか」と思うくらいです。
まだそれほど営業攻勢かける時期ではないし、人気不人気以前に営業担当者どうしの競争というのもありますから、
「電話＝不人気物件」と即断はできないと思います。

[136: 匿名さん]

>>133
人気無い証拠ですよ、それ。
こちらも余りにしつこいので、主人が怒って検討外にすることになりました。

[137: 匿名さん]

>>133
近くに住む者ですが、確かに事務室らしき所には夜中まで明かりが煌々とついてますね。
迷惑電話が掛かってきてこまりますと、野村不動産と三菱地所の
お客様相談室宛に直接苦情の電話を入れればいいのでは？

[138: 匿名]

ウチにもしつこく電話がかかってきています。
これまで、かなりＭＲに行きましたが、これほどのフォローは初めてです。

あと、ここは、南側の公園を売りにしていますが、場所柄、悪ガキの溜まり場に
ならないか心配です。特に夏場は花火なんかもやられて、大騒ぎされるのでは・・・。
私は西新井に長年住んで、ここ数年自由が丘に住んでいますが、環境は相当違いま
す。一番感じるのは、安全面です。例えば、夜コンビニでの不良連中との遭遇率、
暴走族との遭遇率、電車内での喧嘩の遭遇率等々、色々と違いは大きいです。
足立区外から住まわれる方は、こういった点も留意してご検討された方が、よろし
いのではと思います。

[139: 匿名さん]

そんなにしつこいんだ。まだ第一期の販売もしてないのに。やばいねそれ。
ボッタクッテるから客が引いてるんじゃねええの

[140: 匿名さん]

>138
そんなに環境ひどいんですか？たしかに公園が溜まり場になったら困りますね。
知人から足立区は教育レベルも相当低いと聞いてますがそこら辺はどうでしょうか？
子供の教育環境を考えるとあまりいい環境ではないのでしょうか？

[141: 匿名さん]

>>138さん
自由が丘に住めるのなら、その方が良いに決まってます。わざわざこんな場所のMRに遊びに来なくてもいいのでは？
確かに、不当に評判を落とそうとする悪意のある人たちが注目しているということ自体、ガラが悪い場所なのでしょう。
そう、「あななたち」こそガラが悪いのです。
でも「あななたち」には買えないでしょうから、これ以上ガラが悪くはならないと思います。
ちなみに私は生まれも育ちも足立ですが、コンビニで不良集団や暴走族に会ったことはありません。
深夜２時とかに行ったらどうかわかりませんが、まっとうな人間はそんな時間に買い物に出る必要もないので関係ありません。
歩いているとたまに乱暴な運転の車に遭遇してヒヤッとしますが、大抵「春日部」ナンバーです。