西新井ファーストプロジェクトってどうでしょう

[匿名さん]

野村＆三菱で西新井に500戸超のマンションをつくるようですね。
ＨＰできてますがどうなのでしょうか。
http://www.nomura-re.co.jp/sumai/mansion/nishiarai/top.html
建物はよさそうですが、この辺りの土地勘がないので、ご存知の方教えてください。

[102: 匿名さん]

>100さん
北千住でしたら、駅から9分で同じ三菱地所のパークハウスがちょうど販売していますね。
広さや条件が違うから一概に言えないけど、10階で70mで4000ぐらいだったはずので、ここの方が割高な気がするのですが...

[103: 匿名さん]

>102さん
西新井と北千住の坪単価比べてみたらどうです？
坪20万↑違うから。駅からの距離さっぴいても同じ平米数なら500万は違うから。

[104: 匿名さん]

しかし価格の話ばっかりだねぇ...
まぁこの地区安く買えるのが、普通は最大の売りだからね。

[105: 匿名さん]

まあ、安い意外に取り得ないしね。
内装も安っぽいんだけどねぇ。

[106: 匿名さん]

購入予定者いるの？

[107: 匿名さん]

値段が高すぎて閑古鳥の今日この頃です。(by営業)

[108: 匿名さん]

これほどの大型物件なのにもう話題にもならないのねｗ

[109: 匿名さん]

　 いや私がいったときには年配の人が沢山...
相場を知らないずっと足立区在住の人たちがキャッシュでお買い上げとか。
それだけで550戸売り切れるかどうかですが。　私はパスに決めました。

[110: 匿名さん]

あまりにも評判悪すぎです。
一瞬買っても良いかな、と思いましたがここまで悪評が立つと今後の資産性に問題ありと判断。
候補から外しました。自営業の訳分からん社長ともお付き合いしたくはないのでパス。

[111: 匿名さん]

そんなに高いですかね〜。
昨日MRに行ってきましたが、全体設定180百万弱とのことでした。
西新井のここ１年の相場は160〜170百万ですので、
・デベ野村・地所
・大規模、駅徒歩5分以内
・全体街区の将来の付加価値アップ　等々
を考慮すれば妥当かと思います。

確かに足立区は立地として人気はないと思いますが、
実態として都心からの距離は、城西、城南、城北エリアと
変わらないですし交通利便性は不悪と思います。
都心のマンション競争激化の中、今まで人気のなかった足立など
城東エリアにも、最近大手デベが進出してきましたし、
この西新井の分譲住宅予定街区も大手が狙っているという噂もあります。

この開発全体が出来上がれば、まちとしては魅力あるものになると思いますし
それを考慮するとこれに続く物件の価格がさらに上がる可能性も十分あります。
価格の見方はもちろんエリア全体の値段が前提ですか、その中の特性により
かなりの幅で上下すると思います。西新井の中でもここは駅前、大規模、
全体街区計画、商業隣接、公園等々の魅力は大きいですし、それを考慮すると
エリア相場160〜170百万＋１割＝180百万は妥当ではないでしょうか。

建物・内装の仕様については、私個人的にはそれなりの水準かと思いました。
他の城北・東エリアの大手物件（ブリリア、ファイブスター、パークホームズ巣鴨、
プラウド駒込、パークハウス北千住等々）を数多くみてきましたが、遜色ないというか、
西新井は高い水準かと思います。見方は人それぞれだと思いますが。

ということでここ１年間程色々と見てきた中では、立地、将来性、建物仕様などを
総合的に考慮すると、結構なレベルにあると考えています。
個人的に候補として前向き検討中です。

評判がかなり悪いようですが如何でしょうか？
地所ではない財閥系デベで働く者の意見でした。

[112: 匿名さん]

>>111
180百万＝1億8千万？！

[113: 匿名さん]

>他の城北・東エリアの大手物件（ブリリア、ファイブスター、パークホームズ巣鴨、
プラウド駒込、パークハウス北千住等々）を数多くみてきましたが、遜色ないというか、
西新井は高い水準かと思います。

そうですかね、ブリリアは坪２００万ながらも錦糸町徒歩圏と錦糸公園を目の前に抱く立地が違います。
ファイブスターは東京メトロ沿線において希少の徒歩二分に括目すべし。
巣鴨、駒込に関しては山手線徒歩圏ということもありライバルとして検討するには無理があるでしょう。
そしていずれも共通とするのが設備の良さ。フローリングやキッチンなど目に付きやすいところでも西新井より
かなり上質のものを使っています。デベの方ならずとも、普通の人間でもすぐに分かります。

この掲示板に書かれる方が、共通して言われるのは東武線沿線・足立区と都区内において一番魅力に欠ける、
そしてそれが路線価に反映され、本来もっと低くて良い物件価格が不当に吊り上げられていることに不満を感じています。
迷うのなら、ブリリア、ファイブスターの方がずっと良かったと断言できます。
自分でも書いてて空しくなったが(買っておけば良かった)、安易な擁護は慎みましょう。
いまどき、この程度なら不動産業界の人間でなくても判断はつきますよ。
改めて言いますが、「割高物件」です。

[114: 匿名さん]

>111　さんが
誤解しているみたいなので正しい情報出しておきます。
>西新井のここ１年の相場は160〜170百万ですので
坪160〜170万としていますが、
西新井の坪単価は駅から４分でも
148〜155万がいいとこです。（高いとこでも160万いきません）

[115: 114]

補足事項
また西新井は水準が高くありません。
足立区、東武伊勢崎線不人気の一番影響受けてる地区でしょう。
また、私も
>111　さんの行ってる
ブリリア、ファイブスター、パークホームズ巣鴨、
プラウド駒込、パークハウス北千住等々
行ってますが、建物も内装も他物件に比べて西新井のほうが、安物で揃えている感があります。
まあ、野村プラウドと比べれば明確でしょうが。
>駅前、大規模、
>全体街区計画、商業隣接、公園等々の魅力は大きいですし
それは出来てからのお話。
将来性まで価格に反映させるのはどうかと。
今の計画ではお隣のイトーヨーカドー、賃貸物件一つしか決まっておらず、
その他は白紙。これで将来性と言うのもはばかられますね。
それに将来性というのも数年の工事音に耐えれての話ですね。

総合的に見て現時点でここの価格はだいぶ高いですね。
計画が全て進みこれが最後の物件だというのなら話は別ですが。
（東京マリン跡地のアクアージュが値崩れしてないので強気なんでしょうが）

[116: 匿名さん]

ちなみに、この物件程度の値段(180万／坪)で、
大手デベ（三井・三菱・住友・野村・東建）、23区内、
大規模、駅近の物件でオススメはありますか？
特に城東地区で探しているので教えて下さい。

[117: 匿名さん]

インターネット接続については、つなぐネットコミュニケーションズという会社を使うみたいですね。
野村不動産なのでブロードスターかと思ってましたが、違ってました。
これから、利用できるサービスを細かく調べようと思ってます。
あまりいけてなかったら、見送りかな。

[118: 匿名さん]

西新井の物件と比較に出されているファイブスターなどは海に近い場所になるかと思いますが、地盤的な問題などはどうなんでしょうか。
昨今地震の予測がこれだけされているので、あまり海に近いところの物件はさけているのですが。
本日、ザ・ステージオの構造説明会に出席してきましたが、説明のとおりに作られるのであれば、結構いい物件かなあと
いう感じがしています。まあ、みなさんが投稿されているとおり、MRのつくりから言って割高とは思っていますが。
周辺の将来性についても、まだ図りきれていませんが、駅近にあの場所に何も立たないことはないのでは！？

[119: 匿名さん]

>西新井の物件と比較に出されているファイブスターなどは海に近い場所になるかと思いますが、地盤的な問題などはどうなんでしょうか。

地盤的にはほとんど変わりないと思います。杭の深さはどちらの物件も同じの５０〜６０メーターぐらいです。
河口に近い南砂町はそんな程度かとも思いますが、内陸の西新井も思ったより地盤は脆弱ですね。
多分、荒川・中川等の旧河道あたりなのかな。ただ、地盤についてはそれほど心配要らないですよ。
ベタ基礎の戸建なら地盤に大いに左右されますが、今の日本の土木技術なら海の上にマンションも充分建てられます。

ただし、いくら基礎を作りこんだとしてもここの価格を正当化できるとは思っていません。

[120: 匿名さん]

>> 113 同感
　野村不動産のほうでいえば”プラウドほげほげ”の標準的な仕様ってのがありますが、
普通殆ど天井までのでかい扉がついてます。　例えば大泉学園の物件などと比較しても
同じ野村のHPになっているので、非常に比較しやすいですが、微妙にちょっとずつけちっているのは
明らかですよね。　プラウドシティ梅島がそうだったように、場所柄安価に収めないと
競争力のある物件をつくれないからというのであれば、それはそれで納得しますが、
フローリングひとつをとっても目で見てすぐ判るほどに安めのを使っておいて、できあがりが
この値段で売られるのではパスしたくなるのも無理はないかと。

[121: 匿名さん]

>>118
　構造説明会では基本都合のいいことしかいいませんから。言わなかったこと、書いて
ないことのほうが大事なので、構造説明会/管理説明会とも数物件は出てみて比べられる
とよいですよ。　他の物件では、プラスターボード厚が規格で 12.5mm/9.5mmとあるうち
全部12.5mmのほうだよと威張っているのに、ステージオのでは、厚みに関する説明は
なかったですよね。　あぁ9.5mmの薄いほうだなと判るわけです。