西新井ファーストプロジェクトってどうでしょう

[匿名さん]

野村＆三菱で西新井に500戸超のマンションをつくるようですね。
ＨＰできてますがどうなのでしょうか。
http://www.nomura-re.co.jp/sumai/mansion/nishiarai/top.html
建物はよさそうですが、この辺りの土地勘がないので、ご存知の方教えてください。

[362: 匿名さん]

>361
　今年寄りじゃなくても30年先35年先にはみんな年寄りだろ

[363: 匿名さん]

　然し現実問題として、買ったマンションに一生住む人は２人に１人いるかどうか。
そして、自分で住まないマンションの処理方法は、売るか貸すしかないのも事実。
　80m^2 が無事2000円/m^2 の16万で貸せたとしても (356さんの言うとおりちょっと甘いかも）
管理費/修繕積み立てを引いた残りのローン支払いが とんとんになる13万に押さえる
ためには、例え変動金利の2.375% がずっと続いたとしても、30年/2.375% で、支払い
13万になる借金を逆算すると 3340万。 　>>340 のような価格だとすると
1000万以上の頭金を積んでいないと、貸しても毎月赤字が残ることになりますね。
これはなかなかに厳しい条件ではないかな。
　貸す側からみて厳しい条件ということは、借りる側から見たら案外悪くないと
いうことではありますよね。

[364: 匿名さん]

ああ、将来的な話ですか。
でもその辺を考えると分譲マンションって適さなくなると思うんですけど・・・。
あくまで永住を考えてればの話ですが。

[365: 匿名さん]

賃貸との比較は置いといて、(隣の賃貸マンションができないとなんとも言えないので)
他地区は南側に賃貸が建つのでここよりは安くなるのでは？と期待してます。

そういや担当者がここの南側の棟は駅から徒歩４分ではなく徒歩６分だと言ってましたよ。

[366: 匿名さん]

マンション敷地内で、一番駅に近いところまでの距離を80m/分で割り算すれば
いいので、実際にはパークフロントタワー狙いの人だと、敷地が南北に150mほど
あるので、2分増しになるでしょうね。　広告上は最も有利な点で測ってよいので
嘘にはなりません。
　確かスターツの賃貸物件の入るF1街区は斜めにつっきっていける動線が確保される
予定になっているはずなので、実際にはもうちょっと近くて 5分程度ということに
ならないかな。

[367: 匿名さん]

別にうそとは言ってませんが・・・。
情報として載せただけなので。

[368: 匿名さん]

>>356 さん。 350です。
　あまり将来の話をいっても仕方ないかと。10年後の地価/物価/経済状況を予測できる人が
いるかといったら、1億人いたって誰もバブル崩壊は予測できなかったわけですから。
一方 2-3年という短期で、都内の新築マンションが値下がりしていくかとか、賃料が
大きく下がるとか思っていると思ったらかなりお気楽な予測であると言わざるを得ますまい。

　よく　5年で地価が半分になるかもといった本が出ていたりしますが、あまりありがちには
思えないですし、もしそのようなことが起こった場合、それは日本経済そのものの破綻を
意味しているわけで、購入者/賃貸希望者の所得も激減していることを意味するわけです。
収入だけ同じだけあるので、半分の負担で買えるかもというのは錯覚に過ぎませんよ。

[369: 匿名さん]

>>365　E街区以外に、分譲マンションの予定されているところありましたっけ？
Eは20階くらい建ててよいというか、その方向での都市計画の予定だったはず
ですけれども、もう業者とか決まったんですかね。

[370: 匿名さん]

>364
そうですね、永住を考える方はマンション購入を
将来的な所得、出費のシミュレーションを元にして考えてみてください。

例としてはローンを30、35年で返済したとして、そこから建替えを行うまでに
建替え資金を蓄えられるかどうか？　とか。

最終的な判断は個人個人でなされるのでしょうが、
わりと目先の金銭シミュレートだけして後で泣きを見る人も多いので。

[371: 匿名さん]

「牛後たるより鶏頭たれ」「腐っても鯛」
あなたのご注文はどっち？

[372: 匿名さん]

そういやパークフロントタワー以外の外壁はどうですか？

[373: 匿名さん]

ステージオは公式ページにもあるように、防災・免震・セキュリティがテーマのマンションですが、
こういった安全面に関心を示す方が意外といらっしゃらないですね。
自分は震災経験者なので、免震構造を採用しているという点を非常に魅力に感じます。
金銭的な話をすれば、戸建てや賃貸を選ぶ方がお得な場合もあるかもしれませんが、
一般的な賃貸は無論の事、戸建にこのマンションと同じ安全性能を付加すれば大金が必要になるのでは。
ちなみに驚くので、１度機会があったら営業さんに足立区の地盤調査資料を見せてもらって下さい。
変なところに家を買っても、地震で地盤もろとも傾いては元も子もないなぁと私は思いました・・・。
それにしても、これほど大地震のリスクを背負った東京という都市において、
安全面を重視される方が少ない事が不思議でなりません。

・・・といってもやっぱりもうちょっと安ければいいなという想いは自分も同じだったりしますが。

[374: 匿名さん]

　地震を気にするなら、せめて直基礎で建てられるところを選びません？自分の背丈
ほどの杭を打ち込まないとまともなN値の地盤がでないようなところでいくら基礎を
造りこんでも、直基礎には適わないですし。　もともと、足立区は低湿地帯だったところで、
ほんの30年ちょい前にはありとあらゆるところに池があったわけですから。

　防災を気にしているなら、20階/60M超という超高層建築において、なぜオール電化を採用
しなかったのかに疑問が残りませんか？　ガスは地震の後何ヶ月単位で復帰しないので、その間
ずっと不便を強いられることになりますよね。　私も出身が関西で、親戚は皆震災地域なので、
そのあたりは非常に気にします。
防災倉庫があれば防災に気を使っているというものでもないでしょう。　法定での義務以上の
配慮があるかといえばあまり感じませんけれども。　セキュリティもまぁ並のレベルですよね。


　　

[375: 匿名さん]

>373
免震構造を評価されてるようですが注意が必要なことがあります。
現在の免震構造は横揺れには強いが縦揺れには弱いということです。
関東で家屋が倒壊する規模の地震が来るとしたら縦揺れだとの予想されてるので
免震構造は意味をなしません。耐震のほうがまだ良いでしょう。
またALCはコンクリとしての強度が弱いのでALCが割れる危険性もあります。
地盤と基礎杭については374さんの言う通りですね。

私としては安心面を重視してしまうとここは検討外となります。

後、
>一般的な賃貸は無論の事、戸建にこのマンションと同じ安全性能を付加すれば大金が必要になるのでは。
とおっしゃってますが、
賃貸はわかりませんが、戸建に関しては免震と耐震を兼ね備えた(縦揺れ横揺れ双方を考慮した)
戸建を建てるのは、一坪当たり55万前後でできます。(通常戸建では一坪当たり35万前後)

[376: 匿名さん]

地震などの災害を考慮するのであればタワー型のマンションは避けるべきでしょう。
免震、耐震などは気休めにしかなりません。
実際に構造試験を見ればわかります。特にALCだと真ん中から「ポキッ」と折れます。
また構造試験においては土地ごとの地盤は考慮してません。すべて計算上でのものです。

後、施工会社にタワーマンション、免震構造のマンションの施工実績が少ないのも
懸念事項ですね。

[377: 匿名さん]

>>368さん　356です。
368さんのように資産家の奥さんをお持ちで、賃貸収入が安定して見込める方は将来の事を
心配されなくてもいいんでしょうが、我々、庶民が、ローンを組んでマンションを購入する場合には
１０年、２０年後の経済状況や不動産の価値って重要ですよ。（笑）

現在、日本経済ですが、実質は間違いなく破綻していますよ。経済を少し勉強されれば解ります。
又、バブル崩壊ですが、一部の企業や人はちゃんと事前に予測され、対応していましたよ。
私は、そもそも株や不動産投資するような資産はなかったので、全く関係ありませんでしたが。（笑）

逆に368さんが、今後2-3年の期間では、大きく不動産価格やマンション価格が値下がらないとされる
根拠は何でしょうか？　ぜひ、御教示頂ければと思います。

既に品川や湾岸地域で乱立するマンションは余り気味で一声、1,000万〜2,000万円での値引きも珍しく
ないと聞いています。この状況の中で2005年度だけでも大型マンション計画が30〜40戸あるという明らかな
供給過剰な状況で早晩、大幅な下落は免れないと思いますが、いかがでしょうか？

又、現状、銀行の利息がほとんどつかない0金利の中で、企業、個人の余剰資金がREITなどの不動産投信に
向かっていますが、今後、金利上昇、首都圏マンションブームの後退と共にREITなどのリスクは非常に高まる
と考えています。本来、欧米では不動産投資は非常にリスクの高い運用方法であると考えられており、日本
の場合、地震の危険や、今後、少子化に伴う供給過剰などのリスクを考えた場合、10%以下の利回りでは割
の合わない運用方法であるとは言えないでしょうか。（バブルの時と一緒で、現時点では少数派の意見かも
しれませんが。）

一度、バブル崩壊で痛い目にあっている方であれば、なおさら、今後、首都圏では地価が下げ止まり
又、不動産価格が上昇するというような幻想を頂いている考えの方が、およそお気楽に見えるのですが。

[378: 匿名さん]

>>356 さん
368ですが、357さんと混同していません？　私も資産家の妻が欲しいけども (^^)
我が家の資産規模は、357さんより随分下ですが、REIT は2000万ほどやっています。
確かにそろそろ売り時かもしれません。（下がりだしてから売ったので十分ですが）

　資産運用で考える場合、　2-3年以上先を考えても外的要因での変化とかもあり得ますし無駄かと。
賃料収入目的で、ステージオを買う人はありえないと思いますので、一生住むつもりなら10年後に安くなっていてもしょうがないわけですね。
いくつかの点を次の投稿で指摘しておくに留め、ここにはもう出入りしません。

ここは個別物件の板なので、以後はマンションは今が買い時か　板にでも。

[379: 匿名さん]

378続き:

(1) マンションの”買い時”は都区内に限っていえば既に2002年をピークとして過ぎています。デベは面積を
狭くして調整してますが、新築マンションの坪単価は2年連続で上昇しています。　地価は殆ど横ばいな
一方、資材コストの上昇のほうが効いているせいですね。
(2) 上記平均価格の上昇は、8万戸近い大量供給が続いたなかでおきているものです。供給過剰によって
価格低下が起こっているのは、都区部への住み替えを行う人が現在住んでいる、埼玉や、千葉地区を
中心とした価格低下として現れてきていますが、ある程度利便性のある23区内にまでその効果が波及
するには、実際の人口減が実感できるような〜10% とかの減少が実際に起こらないと無理かと。
(3) ここのマンションの例にとってみても、15000m^2の土地を、550戸で分けているわけで、一戸あたりの
土地負担は9坪弱に過ぎません。土地代負担は1000万前後に過ぎないわけで、よしんばこれが半値に落ちた
　　としても、鉄などの資材価格が世界的にデフレとかで落ちない限りマンション価格自身が大きく
　　落ち込んでいくことは不可能です。もう一つの大きなコストである人件費が大きく落ちれば価格は
　　下がりますが、これは買おうとする人の所得そのものも大きく低下していることを意味します。
(4) 実際に下がっている例として 377さんのような方がよく挙げられるのが、タワーマンションの例です。
　　これは、元々原価を大きく超えた値が、希少性に伴ってついていただけでしょう。既に30-40階程度の
　　部屋のプレミアムはなくなっていますが、50階以上とかは中古でもまだ高値がついているのが現状。
　　港南地区を例にとれば、元々 1m^2 50万そこそこの土地に容積率緩和で、800-1000% とかの容積率で
　　建てているわけで、土地代の負担が非常に低いはずなのに、5年前のVタワーの頃とかは坪単価300以上を
　　つけていたわけです。タワー型に関していえば、希少性は薄れていっているわけですから、坪200万前後
　　の通常の都内のマンション価格に収斂していくのは、ある意味当然。

[380: 匿名さん]

西新井では確かに一番の物件です。
井の中の蛙大海を知らず・・・これが言うところの鶏頭。

都心、勝どきで買えるのは眺望がさえぎられ採光性の悪い住居。
これが牛後。
つくづくお金ってあるに越したことないな、と実感する。

出るのはため息ばかりです。

[381: 匿名さん]

鶏口…