西新井ファーストプロジェクトってどうでしょう

[匿名さん]

野村＆三菱で西新井に500戸超のマンションをつくるようですね。
ＨＰできてますがどうなのでしょうか。
http://www.nomura-re.co.jp/sumai/mansion/nishiarai/top.html
建物はよさそうですが、この辺りの土地勘がないので、ご存知の方教えてください。

[182: 匿名さん]

>>180
　駅近だけでは、好立地とはいいにくいのでは。
再開発の先が読めない状態なので、その分のプレミアを払わされては...

[183: 匿名さん]

まぁ、分相応の値段になればここでの悪評も覆るね。

[184: 匿名さん]

ここよりも都心に近い南千住に１３００戸もの巨大プロジェクトがあります。
売主は藤和と有楽土地。
値段帯もどうやら４千万で８５㎡をボリュームゾーンとしているようです。

最大のライバル登場にステージオはどうやって対抗するのでしょうか。
南千住と言えども都内最大の再開発区域内。
昨年販売したハセコーのトキアスは大人気のまま、わずか半年足らずで八百戸を完売させています。
さながら「トキアスⅡ」と呼んでもいいこの強敵。トキアスの販売が終わるまで周辺の金町や梅島などは、販売自粛か
若しくはかなりの苦戦を強いられていたようです。

野村不動産は他物件でハセコーを使っているのであまり悪し様には蹴落とせないし、何より東京東部を考えている人は何より値段に敏感。
まぁ、みなさんもじっくり検討してみてね。

[185: 匿名さん]

そう言えば、藤和不動産も今では三菱地所の傘下の企業ですね。
なおのこと南千住を叩き潰せないね。

[186: 匿名さん]

>>184
駅からの距離が全然違うよ.... かなーりコンセプトが違うんでは

[187: 匿名さん]

>>184
ここ敷地の買い取り価格については、都の予定価格（61億円以上）を遥かに上回る
91億円を提示して、一番札をとりましたから、非常に安いってのは
期待しにくいんではないかな。

[188: 匿名さん]

でも、ホームページ上では80㎡代3500万、88㎡代3900万中心と値段を謳ってますよ。
安さは本当のようです。
ちなみに187さんはかなりお詳しそうですが、西新井の敷地買取額も教えてもらえませんか?
高値掴みをしたか、ぼったくりの値段かはそれで判断できそうです。

[189: 匿名さん]

東京東部地区で売れ行き好調だったレジデンス東京イースト、プラウド梅島、トキアス等々
の長谷工物件は３５００万円前後が中心価格帯でしたよね？

普通の年収５００〜７００位のサラリーマンだとローンは３０００位がＭＡＸ位でしょうから、
頭金５００で３５００の物件を購入というのがだいたい相場ですかね？だとすると、それを上回
る価格帯だと売れ行きは厳しいかもですね。

特に東京東部は地域は、ブランドや教育環境を気にする高年収の自称「中流の上」の方々が住むこと
を選択しないでしょうから・・・。地元の方が主なターゲットでしょうかね？

南千住はトキアスは比較的駅に近く、また、ダイナシティ（？）の物件もまずまず駅に近いですが、ＪＶ
の大規模プロジェクトはちょっと駅から遠いですよね。あの距離だともう少し都心から離れた駅近（例え
ばこの物件ですが）の方が利便性は良いですよね。

[190: 匿名さん]

ステージオに要望書を出したものです。
最大のライバル登場って・・・・・
駅からの距離、すぐそばに貨物駅・・・・・
そもそも比較するのが間違ってませんか？？？？？？？？？
共通するのは大規模ってことだけじゃないですか。
明日のジョーを思い起こす風景もちょっとね・・・・・・

[191: 匿名さん]

>>190
ステージオを購入出来ない方々を拾っていく物件という事でしょう。

[192: 匿名さん]

話を西新井に戻しますが、
購入予定者の多くが「駅近の利便性」を挙げておりますが、
実際シュミレーションされた方いらっしゃいますか？
現時点においての伊勢崎線の運行状況、乗車人数に
駅前複合開発プロジェクトが完成した場合の総戸数を
加味すると、単純に「駅近」だからといって「利便性」があるとは思えません。

またこの物件を購入し住むことを念頭にいれると数年間の工事環境を
考慮にいれてない遮音性も個人的には問題かと思います。

[193: 匿名さん]

>>188
　この南千住の物件で、30万/ｍ^2 だして応札した会社があったというのもちょっと
驚いたのですが（駅から異常なまでに遠いですしね)。 西新井のほうもちょっと調べて
みましたが、実は分かりませんでした。　南に公園の予定された"一応”好位置でも
ありますし、40万/m^2だしていても驚かないですが。　ついでに、その土地の土壌改良
費用も負担してしまったというのは、ここの投稿の通りですね。　さすがに、ここで
高値つかみしていないと、ステージオのあの値段は説明つかないでしょう。 189さんの
いう通り、坪単価どうこうというより、金額そのものをかなり押さえないと、東部地区では
難しいでしょうね。　結構2人だけですみますといった感じの老夫婦とかがＭＲには
多かったですから、今の坪単価で押したいなら、70m^2前半中心とか少し狭めにつくれば
まだこの物件かなり成功したかもしれませんが..　今でもなんか団地っぽいですが、
ますます団地っぽくなってしまうかな。
　
>>190 さんの"明日のジョー"てのは
笑いましたが、確かもろ舞台設定は泪橋ではなかったでしたっけ。思い起こすというよりも
果てしなくその場所ずばりに近いんですが。

[194: 匿名さん]

>>192
準急は本数は多いですが、朝のラッシュ時に”西新井”から乗るのは特に冬には尋常な
ことではできません。私はかなり大きいので、がしがし押して乗って、最後にはアルバイト
君に押してもらってドアしてて貰ってしまいますが、女性の人とかは普通列車選択の
パターンが多いですね。　まぁ朝は既にかなり混んでいるわけですが、この駅今でも
一日の乗降人数50000人を超えていますから、複合開発がうまくいったとして2000戸
くらい増えても、それで圧倒的に乗降人数が変わるというわけでもないでしょう。
　大抵北千住を経由して都内方向へでていくパターンが多いんでしょうが、
北千住駅の造りが、またひどく不便にできていますよね。　もともとホームから
人が零れ落ちそうでしたからなんとかしないといけなかったのでしょうが、
あれはちょっと。　帰りは、地下鉄で西新井まででてきてから、そこで向かいのホーム
に来る準急に乗り換えている人を頻繁に見ますね。

[195: 匿名さん]

>>193
明日のジョーという表現はかなり気をつかってのものですよ、お解りでしょうか？
すぐそばの泪橋の先にどういう風景があるのかお解りですね。

[196: 匿名さん]

＞＞193
パークフロントタワーの価格とウエストレジデンスとの価格差には整合性がある。
ザ・ステージオ全体としての唯一無二の希少性高い立地。

[197: 匿名さん]

>>195
　この地区に30年近く住んでいて、ようやくエスケープできたので、
当然知っていますけども... より端的にいえば、南千住の駅(特にJRのほう）で
朝早めの時間にどういう人が乗り降りしているかですよね。
　トキアスも、もともと化学工場の跡でしたから。そういう地ぐらいである
ということも、当然あの価格には織り込み済みであったということですね。
別件の話なので、これくらいで。

[198: 匿名さん]

駅近、環境良し、唯一無二の物件などと言って強気の値段で臨んだ「プラウド柏」に似てますね。
値段帯も近似値だし、販売計画も竣工後まで続けることまで織り込み済みですか？

[199: 匿名さん]

　プラウドはもともと１割高いもの。　二子多摩川のタワーみたいにイメージ戦略に
成功しない限り、普通はちょっと苦戦しても不思議ではないですよね。
もともと”価格”に敏感な人たちが買いにくる地区（柏もそうですよね。もともと
購入後の値落ちの激しい地区ですし）ではやはりちょっと苦戦しても
不思議はないのでは。　もともと高く設定しているので、長期に渡って売って
販売コストが上がっても、赤字にはなっていないんだと思いますけど。

[200: 匿名さん]

プラウド柏とは、全然違うのでは。駅近ってここは４分だし、柏は１６号越えで車の通りも激しいし、
東の渋谷と言われる位、治安的にもよろしくない場所でしょ。
駅前にデパート等があっていいっていうのはあるかもしれないけど、日常のスーパーが近くにあった方が
生活しやすいと思いますし。
ステージオは線路沿いじゃないし、歩道の幅も広いし、南向き公園だし立地条件は抜群でしょ。
複合開発がどうなるかわからないといっても、あんなに駅近の場所そうそうほっとかれることないでしょう。
今まで何年も空いていたのは、都市計画でわざとストップしてたからだし。
少なくてもヨーカドーができるのは決まっているから、たとえ万一他の計画がストップしたところで、
何の問題もないのでは？街ができあがってないのは、全然リスクだとは思いません。
ただ多少音は気になるだろうけど、そんなことを言ったらどこの場所だっていつ他の建物が建ってもおかしくない
わけだから、どこでも同じでしょう。

[201: 匿名さん]

しかし、火曜の夜と水曜だけ盛んな掲示板ですね。