パークタワー新川崎ってどうですか？Part5

[匿名さん]

パークタワー新川崎についてPart5です。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/381145/

所在地：神奈川県川崎市幸区鹿島田一丁目1201番（地番）
交通：横須賀線 「新川崎」駅 徒歩3分
南武線 「鹿島田」駅 徒歩4分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：54.08平米～79.79平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

[1: 契約済みさん]

週末に積雪が続いたためなかなかMRに行けませんでしたが、今日は何とか行けたので久々に行ったところ、第2期1次のピンクのバラもずいぶん付いていて、既に7～8割に要望が入っているようでした(第2期1次の抽選日は3/1だったと思います)。
第1期の1次では、1期で販売する戸数のほとんどを公開していましたが(さらに追加販売しているぐらいでしたが)、第2期の1次は残りの戸数の半分ぐらいに値段が付いているようで、残りの半分はまた次期販売って感じになっていました。

[2: 匿名]

雪でなかなかいけなかったけど久々に行けたって、他の購入者はそんなしょっちゅう顔出すものなの？

何しに行くの？世間話とか？

[3: 匿名さん]

購入者はオプションの話をしに行ったり、セミナーとかあるので(今回はフラワーアレンジメント)、そういうのに参加するためにいってるんですよ。

[4: 匿名]

雪の中、フラワーアレンジメントご苦労様です。

[5: 匿名さん]

最上層除く高層階の空きが目立ちますね。
低中層も空きがなくはないですが、希望の間取りを選べるような状況ではないです。

[6: 匿名さん]

>5
目立つ程の空きというのは、2期の2次販売予定の部屋ではなくて？

[7: 5]

＞6
別件で行った際にバラのつき具合を見た印象で、そこまで細かく見てなかったので分かりません。

2期も何回かに分ける計画なのですね。
以前の書き込みで全て価格オープンになっているという話があったので気にしてませんでした。

[9: 匿名さん]

>7
2期も数回に分けて、売り出すと聞きましたが、実際はどうなるでしょうね。

[12: 入居予定さん]

5000円も上がるわけないよ、誰も契約したくなくなるし
自分が住みたいけど住めないからって僻んで嘘入れるのやめたら

[13: 匿名さん]

うちも購入しましたが3年ごとに5000円上がる話はでていませんよ！あとタワーじゃないマンションも修繕費上がるのはあたりまえですよね（笑）
何故かパークは色々書かれますね、それだけ人気なのでしょう来年住むのが楽しみです。

[14: 匿名]

ファミリータイプだと３年ごとに五千円ではないにせよ５年ごとに五千円ぐらい上がります。

３０年後には管理費とあわせて六万円ってくらいが相場です。

[15: 匿名さん]

修繕費の計画書はあるんですよね？
最大どれぐらいになるんでしょうか？

[16: 匿名さん]

タワーマンションなら普通の費用だと思います。
まして、ここは日本初の各部屋に蓄電池みたいなのもあるので、停電や地震の時は安心ですよね。
駅近くデッキで行けるのも安心です。
もちろん、2期で申し込みますが、抽選なのが残念です。

[17: 匿名さん]

>15
14さんので合ってると思います。

[18: 匿名さん]

30年も住まないで売るとか

[19: 匿名さん]

将来の修繕費など考えるとうちには手が出なかった。
残念。

[20: 匿名さん]

タワーじゃないマンションも一戸建ても修繕費かかります、悩むなら賃貸がいいですね！

[21: 匿名さん]

確かに。最近の建売戸建は35年ももつようには見えない。建て替えになるんだろうなぁ。賃貸が一番安全かも。

[22: 匿名さん]

>20
賃貸なら家賃がかかりますよ。その中には修繕費も大家の儲けも入ってます。

タワーじゃないマンションも当然修繕費は掛かりますがタワマンのそれよりは安いって話でしょ。相対的に考えて高い修繕費/管理費を払ってもタワマンに住む価値を見出だせれば良いのです。

[23: 匿名さん]

>13

段階的値上げって未納リスクがあるから国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。武蔵小杉のパークシティーでは、入居後数年で管理組合が定額積み立てに移行している。段階的値上げって販売時の積立金を安く見せかけてるだけなんで、販売後にそういった動きがあるのを知ってるはずなのに、相変わらずこういう売り方してるってのはいかがなものか。

[24: 購入検討中さん]

販売から数年間の修繕積立金が安く設定されているのはどこの物件も同じ。

逆にそうでない物件があれば教えてほしいくらいです。

長期的に負担をならすような計画にするかどうかは購入後の管理組合次第でしょう。

新手のネガネタかな？

[25: 匿名さん]

検討するに当っては重要な問題だけどな。売る側にとって都合の悪いことをネガ扱いにするのって営業さんかな。

[26: 匿名さん]

どこのマンションも段階的に修繕費が上がるのは同じ。ただ、タワーの修繕費が高いのは事実なので、資金的な余裕をもって買うべきですね。

[27: 匿名さん]

＞23
武蔵小杉のパークシティは過去に情報ありましたので、それ以外の具体例を皆さんに紹介して下さいな。

こういうことを言い続ける人がいるからこそ業界も変わっていくのでしょうけど、
現時点で定額積立で計画されている分譲マンションの選択肢は私の知る限り武蔵小杉のパークシティ以外ないので
追加の情報がなければ役に立てようのない情報です。

まして三井の売り方が他と比べて問題というような読み手をミスリードするコメントでは批判が出るのも当然と思いますよ。

[28: 匿名さん]

三井の売り方も相変わらず問題だねってことでしょ

[29: 匿名さん]

20です、悩む人は賃貸にした方がという意味です、私はパーク購入しました低層マンションに比べると修繕が高くなるのはしかたないです、その代わり駅近で三井清水のブランド力、資産価値になるから高くてもいいかなと。
賃貸だとずっと払って何も残らないですよね、だったらいつか自分の家になる方がいいかな。

[30: 匿名さん]

＞三井の売り方も相変わらず問題だねってことでしょ

別にそれはそれで構わないけど、
それでは「問題のない売り方」をしている不動産販売会社はどこかにあるの？って話。

問題のない売り方をしている物件の選択肢がない以上、
現時点でマンション探しをしている契約者には役立てようがないでしょう。

問題のない売り方をしているマンションはないから購入はやめて
賃貸や一戸建てにしとくべきだ、という主張なら分からなくもないけど
それならストレートにそう書くべきですね。

この辺りを自覚的にか無自覚にか知りませんが
三井は云々と書くから読み手をミスリードするようなこと言うな、と批判される。

[31: 匿名さん]

販売時の修繕費を言うなら全ての掲示板に同じことを書いてこないといけないですね。
頑張って下さい。
途中で引っ越す場合は築年数にあわせて修繕費徴収されたほうが都合がいいです。

[32: 匿名さん]

メジャーどころで修繕積立金が一定なのは野村のオハナシリーズがありますね。

http://www.sankeibiz.jp/smp/business/news/120625/bsd1206250500001-s.ht...

ここを検討中の方には他の条件が合わないので候補にはならないでしょうが…

[33: 購入検討中さん]

修繕費が高くなるのはタワーで仕方ないとして、管理費も共用施設が多くない割に高額に感じます。
高層タワー故の清掃費が高額なのかな〜何がネックになってるんだろう？
ランニングコスト含めて手は届くのですが悩ましところです。
個人的に通勤利便性が良く、細かいところまで標準仕様が充実していて、
新川崎の開放感と鹿島田の老舗的な二面性を享受出来る点は魅力的で今のところ前向きに検討中です。

[34: 匿名さん]

それ相応の管理費を管理会社に支払うということは何でもやってくれる至れり尽くせりの管理という事だと思いますよ。

管理会社への委託業務は管理組合が立ち上がってから見直せばよいのですが、初めから高い品質のサービスを受けてそれが当たり前になるとグレードを下げるのはなかなか大変です。

[35: 検討中の奥さま]

既出ですが、管理費が高いのはペデストリアンデッキの管理費がかかること、新川崎のシンボルタワーとして価値を維持するために余裕をもって高めに設定してあること、が理由だそうです。
確かに、ここの管理費は高いですが、タワーは管理費が高めに設定してあり、そのなかでも三井はさらに高めなので、その範疇で比べると異常ってほどではないでしょう。
余裕をもって設定してあるとのことですから、管理組合の努力によって、多少のコストカットはできるかもしれません。
個人的には、管理費を上手くコストカットし、安くなった金額だけ早めに修繕費を値上げして、将来的な修繕費の大幅値上げを抑制することが理想かと思います。

[36: 30]

＞32
情報ありがとうございます。
あるにはあるんですね。
たしかにこことはエリア的に条件合わないようですが、
差別化の要素として取り入れたように読めるので、評価されれば、今後広く普及するかもしれませんね。

[37: 匿名さん]

一戸建てだってマンションと変わらないくらい修繕かかります、管理費はないけど駅から遠く玄関先の掃除、雪掻き、まわってくるゴミ捨て場の掃除をやるのは嫌です。

[38: 匿名さん]

ここは管理組合で管理費下げれそうですね、その分を修繕に回して欲しい。

[39: 契約済みさん]

色んなタワマン見て来ましたが、とりあえずパークタワーは良いマンションですムサコのパークも素敵だったので住むのが楽しみです、雨、雪の日とか心配ないし、このハイグレードでの価格は納得むしろ安く感じた人もいるのでは？

無事に工事終わるといいな。

[40: 匿名さん]

>39
私は3.4つのタワマンを見て決めました。
なので、いろんなタワマンを見て決めたと聞いて、安心しました（≧∇≦）

[42: 匿名さん]

>38

管理組合の収支に余剰があったら、管理組合総会の議決を経て修繕積立に組み込むってのはできるよ。ただ、して欲しいじゃなくて、理事になって頑張りますくらいの気概がないと。誰かがやってくれるだろうなんて考えだと誰もやらない。

[43: 匿名さん]

要は、他のタワーと同じサービスレベルを維持するためには、ペデストリアンデッキ分だけ余計に高い管理費が必要ってだけ。管理組合が見直せばいいってのは、どのマンションにも当てはまる話だから、気休めにはなっても比較検討の材料にはなりえない。

[44: 購入検討中さん]

34,35
33です。情報ありがとうございます。
デッキの点は見落としていました。未知の不安材料はここに限らずあげたらきりがありませんが、
事前にはなるべく把握したうえで契約したいので助かります。

[45: 匿名さん]

デッキはパーク、商業施設以外の人たちは駅みたいに入場料金とるとかしてデッキの修繕に回したいな
だってパークのエントランスに入ってるのと変わらないよね、いい立地を買ったわけだし買ってない人が当たり前のようにおこぼれ貰ってる感が強い。

パーク購入した皆さんはそう思いませんか？

[46: 契約済みさん]

＞45
ずいぶん偏狭な考えですね。
全く同意できない。

ベディストリアンデッキは相互の利害が一致する敷地所有者が、それぞれの費用負担で相互接続しているから成り立つものです。

逆に、川崎市が負担している新川崎や鹿島田への接続部分の利用料金を払う気あるんでしょうか？

[47: 匿名さん]

そんなことしたら、そもそもパークタワーが誕生してません。あくまで再開発ですから。補助金もでてるかもしれまんし。自己中心的です。再開発タワーをかうなら、高いランニングコストを払うだけの利便性が得られると判断しなければならないと思います。

[48: 匿名さん]

結局のところ、ランニングコストっていくらなんでしょうか？
固定資産税、積立金の一時金と上がる金額とタイミング、管理費。
話からみると、マンション以外にも払うお金が必要なんですよね？

[49: 匿名さん]

大抵のタワマンの公開空地に解放義務があるのと同じで、ここのペデストリアンデッキにも開放義務があるんだよ。仮にそこを否定するなら、ここにこのタワーは立たないってだけ。

[50: 契約済みさん]

＞45さん
お気持ちはわかりますが、無理でしょう。

理由は、一般への敷地の開放を条件に、容積率を超えた建物の建築許可が下りているからです。
通行料をとるということは、それをひっくり返すことになります。

また、鹿島田~新川崎のデッキの工事費は10数億円らしいですが、その2/3が川崎市の負担とのことです。
当然普通の市民も通行できるわけです。

あと、3Fの店舗が困ってしまいますよ。