西新井ファーストプロジェクトってどうでしょう【２】

[匿名]

前スレッドが４５０を越えましたので、新しくスレッドを立てました。

前スレッド→http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41302/

公式→http://www.nomura-re.co.jp/sumai/mansion/nishiarai/top.html

[381: 匿名さん]

>>380 ですね。　もう登録開始しているんでしたっけ？
うちは殆どやめたので、ここ１月ほどはMRはみにいっていないんですが、
電話はよくかかってきて、販売員いわく　”好調です”だそうですけど。
値下げしたらおしえてほしいな。　（今の価格だったら買わないので
おしえてとはいってあるけど）

[382: 匿名さん]

>>380さん。
登録は８月２７日〜９月４日。
抽選会は９月５日。
契約は９月１０日１１日。と、いうことです。
評判が悪いのか良いのか、とにかく掲示板の書き込みが多く、注目はされている物件なのかなと思いました。
発表会から登録までやけに期間が長かったというのもあるんでしょうが・・・。
要望書はたくさん入っているようですね。いざ蓋を開けてみたらどうなるのでしょうかね。

[383: 匿名さん]

　少なくも上層階4LDKの人気は高くて、強く他に移ることを薦められましたが。

[384: 匿名さん]

うちもう１０回以上ビラはいっているんですが、ビラってどのくらいコストかかるんだろう。
あのTV-CM も見ただけで10回程度はあるしな... その分 キッチン天板自然石化とか、
トイレタンクレス化とか、フローリング材質アップとかに回してくれればいいのにねぇ....
登録に向けて悩ましいです。

[385: 匿名さん]

ここ最初のプロジェクト説明会は確かGW中だった。まだ、登録すら始まっていないとは
驚き。　その間に、6月にMRいったマンションは、もう会員期/1期/1期2次とかで1000戸以上
売ってしまうんだが.... 28日の抽選で３回連続で外れたらこっち買いにくるか...
　なんか時が止まっているみたいでのんびりしていて購入検討者にはいいけど,
ガーデン側は竣工売りすら可能かもしれん (^^)

[386: 匿名さん]

今モデルルームが立っている区画の入札がそろそろ始まりそうなので、
そんなに長い間モデルルームを置いておけない、と聞きました。
２期（ガーデンフロント・イーストレジデンス）の販売の方は、急ピッチに
なるんでしょうかね。
そんな話を聞くにつれ、なんでこんなに販売まで時間をかけたのか不思議。

[387: 匿名さん]

まさにMRのところもマンションで20階とかでの”予定”だったんだよね。
高層ならスターツを背丈で超えるので問題ないわけだ。
”公園南面”で、かつ”野村”で高くなっているんだったらそっちに期待しようかな...
別にそんなに急いでいないし。

[388: 匿名さん]

でも、モデルルーム跡地にも野村三菱連合で入札するよ。
ここの評判見て、一番札にならないようにするかもしれないけど。

[389: 匿名さん]

モデルルームに行って感じたんですが、あのトイレタンク下の配管カバーは何とかならなかったんでしょうか？
すごくブサイクなんですけど。マンションってけっこうあんな感じなんですか？

[390: 匿名さん]

>>388 ここが不評なんで、かなり下がっての落札になるんでないかな。

いずれにしてもぼったくり野村がかんでいたらやめりゃいいだけでは。
別に東京23区には西新井しかないわけではないもの。広い目で見ましょ。

[391: 匿名さん]

>386
販売まで時間をかけたくはなかったけど、思惑通りに事が進まなく、当初の見込みよりも
MRの来場数・要望書が少なかった等の要因で販売時期を遅らせるしか手がなかったんじゃないかな？
野村からしてみれば販売開始してそぐに完売にならなきゃカッコつかないでしょうし。

[392: 匿名さん]

土壌汚染自体は自分ではそんなに気にはしてませんが
駅前複合開発が進めばまた隣接街区で同じように騒がれはしないかの方が怖いんですけど
5年も6年先まで土壌汚染エリアと騒がれそうで・・

[393: 匿名さん]

５、６年で済めばいいほうじゃないですか？
普通に考えてエリア的なマイナスイメージって１０年、２０年残りますから。

[394: 匿名さん]

同じ坪単価で、中央区・港区に住むか、足立区に住むかの違いですね。
たまたま同じ時期になったことを不運と呼ぶのか、そんなのプロなんだから織り込んで値段設定せよ。
と言うのか、選択肢はすべて自分自身。
ただ少なくとも言えるのは、十年後の売却価格は倍以上の差が開いているということ。

真剣に、ここで良いのか。友人には少なくとも薦めない物件だよ。

[395: 匿名さん]

>394
>同じ坪単価で、中央区・港区に住むか、足立区に住むかの違いですね。
住まいって、そんな単純な理由で選別するものじゃないと思いますが。
この板でも既に議論されている事ですよね。あまりに今更な発言ですよ。
また十年後の売却価格が倍以上開いていると断言されていますが、確実な根拠があるのでしょうか。
中央区・港区にしては割安な物件には、安くしなければならない理由が必ずあるはずです。
ステージオが足立区で割高な事と、中央区・港区の物件は関係が無いように感じられて仕方ありません。

[396: 匿名さん]

＞また十年後の売却価格が倍以上開いていると断言されていますが、確実な根拠があるのでしょうか。

随分絡んでますが、394もあながち荒唐無稽ではない話です。というのも、ローンの査定を行う銀行が
中央区の物件と足立区の物件では同時期の竣工・同程度の面積であっても融資額にかなりの差をつけます。
結局は、融資可能額が中古価格を決めると言っても過言ではなく、立地の差は我々素人が考えるより
貸付のプロはもっとシビアに見ているようです。端的に言えば足立区というだけで評価は極めて低いようです。

ちなみに私の連れ合いが以前銀行に勤めており、上記の件から公園前且つ再開発物件でありながらも候補から却下されてしまいました。
値段表も手元にありますが、憎らしいほど中央区の物件と坪単価が同じです。
ここに未練を感じつつも、私は中央区の物件を狙うことにします。

[397: 匿名さん]

民団ではなく、総連系の人たちが多いのが気になります。

[398: 匿名さん]

>>395 　大分昔のことになりますが、土地仕入れに関連した仕事についていました。
土地仕入れが訳有りで”高い”か”安い”というパターンがあるので、
必ずしも土地値段が立地のよしあしを反映するわけではありません。ちょっと前に
なりますけれども、Wコンフォートタワー（つい最近も100m^2 40階とかを5000万台
でキャンセル住戸でていましたね）があれほど安い値段をつけられたのは、売主の
自社施設の跡地だったからでしたよね。

　売却の価格は、周りの中古価格の影響を受け、自由に設定することはできません。
新築時に高くっても、売るときには高く売るというわけにはいかないわけです。
ここステージオは、新築時価格で15-20% ほど高いですよね。
( 土地購入単価/容積率　＋工事費坪単価 ) *1.4 の普通の販売単価の算定式
[土地購入を決めるために、容積率消化が可能かどうかを調べるボリュームチェックの
基本式ですね]　に従えば、ここのように容積率が300%に緩和されているにも
かかわらず80m^2 4000万超というのはちょっとありえないわけですから、
恐らくは、余程の高値掴みをしているわけです。　ブランドイメージで売れると踏んで
無理に１番札をとりにいったのでしょうが。
　一方中央区で売っている高層のマンションは、破綻した会社から非常な安値で
土地を仕入れたことがあの安値の原因であるわけです。　新築でありながら、
直近の築浅の中古マンションを下回る驚異的な安値に設定されていますから、
恐らくは相場より、20%は安いでしょう。　この時点で、中古相場に対する価格で
5割近い差がついているわけです。
　一方、例えば2020年時点では、人口の都心集中が進み、23区内でも不便なところでは
人口が減少に転じている可能性が高いと予想されています。　東武伊勢崎線沿線でいえば
既に越谷あたりまでは非常に早く中古価格の低下の嵐の中にあります。足立区の人口が
10-20年で大きく減少に転じることは考えにくいとは思いますが、すくなくとも緩やかには
価格の低下は加速されていくでしょう。　その時点で土地価格が維持可能なのは、
都心３区に文京区など、非常によい住環境を維持できている一部の区だけだと思います。
その意味で、10年後はともかく、15-20年後での売却価格が2倍の差というのは
無論”確実な根拠”なんてものはありませんが、妥当な評価だと思いますが。

[399: 匿名さん]

>395
他の方も書いてますが、デベのブランドが通用するのは新築時のみなので、
売ることが織り込み済みの購入者からすればすでにここの割高分の15％〜20％は損になるのです。

また、足立区に縁もゆかりもない人からすれば
>中央区・港区に住むか、足立区に住むか
の選択で足立区を選ぶ人は少数でしょう。まず人気がありませんから。
ということは売る際に駅近のメリットがあっても売れにくいでしょう。

ただ395さんも
>住まいって、そんな単純な理由で選別するものじゃないと思いますが。
と書いてる通り、将来的な資産価値や利便性などだけで購入する人だけじゃないということです。
地縁がある人たちから見れば足立区内で一番良品質な物件だということで購入するのですから。
足立区外から検討する方には勧めませんがね。
伊勢崎線の駅近4分なら、中心部で他路線駅から7〜8分のほうが便利でしょうから。

[400: 匿名さん]

相場というのは刻一刻と変化するもの。湾岸地区の新築分譲価格が、直近の築浅中古マンションより安いということは、地区相場全体が下落傾向にあることを意味しているのではなかろうか。