西新井ファーストプロジェクトってどうでしょう【２】

[匿名]

前スレッドが４５０を越えましたので、新しくスレッドを立てました。

前スレッド→http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41302/

公式→http://www.nomura-re.co.jp/sumai/mansion/nishiarai/top.html

[364: 匿名さん]

　そういいだしたら、MRも不要な気もするけど.... チープな
内装レベルがばれずにすんだかもしれないのに。
MRでどんどんやって遮音レベルチェックする人までいるけども (^^)

[365: 匿名さん]

>>364 竣工してから売るんでないと、そこまではちょっと無理かな

[366: 匿名さん]

多分、ここまで叩かれるとは野村も考えていなかっただろう。
他の物件と同じく、普通にただ他のデベロッパーより１０％多く利益を乗せているだけだ。
こんなボヤキが聞こえてきそうです。

[367: 匿名さん]

　それを城東地区でやってしまったのが失敗の原因。梅島はその分直床にして
元手をけちっていたから　10% 高くてもあまりばればかった。　プラウドでは
新小岩も非常に好調とはいいがたいですからね。　この地区でにわざわざくる
購入者はCP評価には非常にシビアってだけでしょう。
　値段が10-20%も高いなら、上の議論じゃないが、東急線沿線で買えるものなぁ
とか思うわけですよ。　まぁCMも流しまくったし、このまま押し切るしかないよね。

[368: 匿名さん]

　しかし前のスレッドからで900近い投稿あって、半分近くが値段高いネタってのも凄いな。
正直、他いきゃいいだけじゃないかと思うのだけど、あっさり検討をやめにくいほどの
魅力があるのここ？
　MRいくのはやめちゃったけど、読む限りでは、建物本体・共用施設ともダメってんで、
普通には検討すぐやめるような物件に思えるんだけど。　　

[369: 匿名さん]

>366
地所の取り分も上乗せされてますから実質15％以上は上乗せされてますよ。
当初ここの価格が市場価格から比べて20％増しだった理由ですし。
野村単独でやってれば10％増しで済んだのでここまで言われることはなかったんじゃないかな？
ただ城東（特に足立区）の不人気ぶりと梅島のことがあって単独じゃ不安になり
地所に泣きついたのでしょう。

[370: 匿名さん]

まぁ550戸ともなると単独でこけたときのリスクは大きいですからね。

[371: 匿名さん]

>>369 梅島は別に不人気物件じゃなかったよ。寧ろ非常に早く売り切ったほうだった
記憶があるけど。　知ったときにはもうほとんど売り切れていたもの。

[372: 匿名さん]

>369
なんて計算でしょう。５社、６社で組んでる物件は３０％増しになるとでも言うんでしょうか？

それよりも土壌汚染対策費が馬鹿にならなかったんだと思いますよ。だいたい、都会での土壌汚染なんて
封じ込めで十分(実害なんてない)なのに、とにかく１００％の対策を求める風潮がいけないんだよなあ。

[373: 匿名さん]

>372
あら、ここの取り分の取り決め方知らないんですね。
最初野村単独でやろうとしてすでに取り分決めた値付けした後、地所に泣きついたので
その分の取り分は「上乗せ」するしかなかったんですよ。

それと封じ込めで実害がないって言い切れる根拠はどこですか？
土壌汚染の対策の結果、実害があるかないかは長年の積み重ねで結果がでるものなのですが・・・。
100％対策を施しても100％安全だとは言い切れないのが現状なのですがね。

[374: 匿名さん]

なんかケンカ腰な373さんは何者。
何でここの取り分の取り決め方(っていうか泣きついた云々の事情)なんて知ってるんだろう。

だけど、土壌汚染が判明している土地に対策施すのは当たり前だと思いますよ。
汚れっぱなしの土地なんて、372さんは嫌じゃないの？
まあ汚染対策万全で絶対クリーンですと言われても土を触った手は洗うし、
とりあえず公園に散らかるであろう犬のフンの方が、住んでからは気になるのでしょうけど。

[375: 372]

土壌汚染対策費についてですが、

都会じゃ、井戸水なんて飲んでない。井戸はあっても汚染範囲と深さがぜんぜん違う。まず、問題にならない。
別に野菜とか作って食べるわけでもない。覆い土をしてしまえば表面も問題ない。っと思います。少なくとも
大きな問題ではないと思います。他にたくさん危険なものは溢れてます。法律などの目的も拡散の防止であっ
て、処理そのものではないですし。

あくまでも費用対効果の話です。世間一般の風潮が変われば、封じ込め程度の対策で十分な場合はたくさん
あると思います。このせいで、廃業や移転が出来ない中小の工場がたくさんあります。今の日本はもっと
前向きにお金をかけなければいけない事が、他にたくさんあるはずです。

[376: 匿名さん]

ここ本当に完売しますかね〜？
新小岩も一応第一期完売ってなってるけど
かなり苦戦したみたいですし。

[377: 匿名さん]

>>375 さんに同感。　まぁしかし直近に前科ありの地所も噛んでいますから、
ここはあんまりサボれないでしょう。
　新小岩は2回ほど価格調整しましたね。
段々に下層の価格が下がっていく傾向はここそっくりでしたよ。　

[378: 匿名さん]

>375
公園があり、そこで子供が遊ぶことを考えれば対策をするのは当然かと思います。
後から何か問題があったとわかったときには責任を逃れられませんからね。

[379: 匿名さん]

　南の公園はここのマンションの持ち物じゃないんだけど.... 　敷地内に
土むき出しの場所なんて殆どないでしょ。　過度の除染を行った費用まで負担したい人は
買えばいいと思うけど、
　そんなにお金余っているなら他にいくらでも使い道あるんでないかな。
どんなことでもコストに見合うメリットがなかったらやらんほうがましではないでしょうかね。

[380: 匿名さん]

>>379
「除染費用を負担したくて」買うわけではなく、この物件が気に入って、
除染費用の一部を負担してでも買いたいと思う人は買うということですよね？

長所短所をふまえた上で、買う買わないは個々人の判断です。

今後の価格動向や売れ行き情報以外は、この掲示板で交わされるべき情報はもう
出尽くしたように思われます。

[381: 匿名さん]

>>380 ですね。　もう登録開始しているんでしたっけ？
うちは殆どやめたので、ここ１月ほどはMRはみにいっていないんですが、
電話はよくかかってきて、販売員いわく　”好調です”だそうですけど。
値下げしたらおしえてほしいな。　（今の価格だったら買わないので
おしえてとはいってあるけど）

[382: 匿名さん]

>>380さん。
登録は８月２７日〜９月４日。
抽選会は９月５日。
契約は９月１０日１１日。と、いうことです。
評判が悪いのか良いのか、とにかく掲示板の書き込みが多く、注目はされている物件なのかなと思いました。
発表会から登録までやけに期間が長かったというのもあるんでしょうが・・・。
要望書はたくさん入っているようですね。いざ蓋を開けてみたらどうなるのでしょうかね。

[383: 匿名さん]

　少なくも上層階4LDKの人気は高くて、強く他に移ることを薦められましたが。

[384: 匿名さん]

うちもう１０回以上ビラはいっているんですが、ビラってどのくらいコストかかるんだろう。
あのTV-CM も見ただけで10回程度はあるしな... その分 キッチン天板自然石化とか、
トイレタンクレス化とか、フローリング材質アップとかに回してくれればいいのにねぇ....
登録に向けて悩ましいです。

[385: 匿名さん]

ここ最初のプロジェクト説明会は確かGW中だった。まだ、登録すら始まっていないとは
驚き。　その間に、6月にMRいったマンションは、もう会員期/1期/1期2次とかで1000戸以上
売ってしまうんだが.... 28日の抽選で３回連続で外れたらこっち買いにくるか...
　なんか時が止まっているみたいでのんびりしていて購入検討者にはいいけど,
ガーデン側は竣工売りすら可能かもしれん (^^)

[386: 匿名さん]

今モデルルームが立っている区画の入札がそろそろ始まりそうなので、
そんなに長い間モデルルームを置いておけない、と聞きました。
２期（ガーデンフロント・イーストレジデンス）の販売の方は、急ピッチに
なるんでしょうかね。
そんな話を聞くにつれ、なんでこんなに販売まで時間をかけたのか不思議。

[387: 匿名さん]

まさにMRのところもマンションで20階とかでの”予定”だったんだよね。
高層ならスターツを背丈で超えるので問題ないわけだ。
”公園南面”で、かつ”野村”で高くなっているんだったらそっちに期待しようかな...
別にそんなに急いでいないし。

[388: 匿名さん]

でも、モデルルーム跡地にも野村三菱連合で入札するよ。
ここの評判見て、一番札にならないようにするかもしれないけど。

[389: 匿名さん]

モデルルームに行って感じたんですが、あのトイレタンク下の配管カバーは何とかならなかったんでしょうか？
すごくブサイクなんですけど。マンションってけっこうあんな感じなんですか？

[390: 匿名さん]

>>388 ここが不評なんで、かなり下がっての落札になるんでないかな。

いずれにしてもぼったくり野村がかんでいたらやめりゃいいだけでは。
別に東京23区には西新井しかないわけではないもの。広い目で見ましょ。

[391: 匿名さん]

>386
販売まで時間をかけたくはなかったけど、思惑通りに事が進まなく、当初の見込みよりも
MRの来場数・要望書が少なかった等の要因で販売時期を遅らせるしか手がなかったんじゃないかな？
野村からしてみれば販売開始してそぐに完売にならなきゃカッコつかないでしょうし。

[392: 匿名さん]

土壌汚染自体は自分ではそんなに気にはしてませんが
駅前複合開発が進めばまた隣接街区で同じように騒がれはしないかの方が怖いんですけど
5年も6年先まで土壌汚染エリアと騒がれそうで・・

[393: 匿名さん]

５、６年で済めばいいほうじゃないですか？
普通に考えてエリア的なマイナスイメージって１０年、２０年残りますから。

[394: 匿名さん]

同じ坪単価で、中央区・港区に住むか、足立区に住むかの違いですね。
たまたま同じ時期になったことを不運と呼ぶのか、そんなのプロなんだから織り込んで値段設定せよ。
と言うのか、選択肢はすべて自分自身。
ただ少なくとも言えるのは、十年後の売却価格は倍以上の差が開いているということ。

真剣に、ここで良いのか。友人には少なくとも薦めない物件だよ。

[395: 匿名さん]

>394
>同じ坪単価で、中央区・港区に住むか、足立区に住むかの違いですね。
住まいって、そんな単純な理由で選別するものじゃないと思いますが。
この板でも既に議論されている事ですよね。あまりに今更な発言ですよ。
また十年後の売却価格が倍以上開いていると断言されていますが、確実な根拠があるのでしょうか。
中央区・港区にしては割安な物件には、安くしなければならない理由が必ずあるはずです。
ステージオが足立区で割高な事と、中央区・港区の物件は関係が無いように感じられて仕方ありません。

[396: 匿名さん]

＞また十年後の売却価格が倍以上開いていると断言されていますが、確実な根拠があるのでしょうか。

随分絡んでますが、394もあながち荒唐無稽ではない話です。というのも、ローンの査定を行う銀行が
中央区の物件と足立区の物件では同時期の竣工・同程度の面積であっても融資額にかなりの差をつけます。
結局は、融資可能額が中古価格を決めると言っても過言ではなく、立地の差は我々素人が考えるより
貸付のプロはもっとシビアに見ているようです。端的に言えば足立区というだけで評価は極めて低いようです。

ちなみに私の連れ合いが以前銀行に勤めており、上記の件から公園前且つ再開発物件でありながらも候補から却下されてしまいました。
値段表も手元にありますが、憎らしいほど中央区の物件と坪単価が同じです。
ここに未練を感じつつも、私は中央区の物件を狙うことにします。

[397: 匿名さん]

民団ではなく、総連系の人たちが多いのが気になります。

[398: 匿名さん]

>>395 　大分昔のことになりますが、土地仕入れに関連した仕事についていました。
土地仕入れが訳有りで”高い”か”安い”というパターンがあるので、
必ずしも土地値段が立地のよしあしを反映するわけではありません。ちょっと前に
なりますけれども、Wコンフォートタワー（つい最近も100m^2 40階とかを5000万台
でキャンセル住戸でていましたね）があれほど安い値段をつけられたのは、売主の
自社施設の跡地だったからでしたよね。

　売却の価格は、周りの中古価格の影響を受け、自由に設定することはできません。
新築時に高くっても、売るときには高く売るというわけにはいかないわけです。
ここステージオは、新築時価格で15-20% ほど高いですよね。
( 土地購入単価/容積率　＋工事費坪単価 ) *1.4 の普通の販売単価の算定式
[土地購入を決めるために、容積率消化が可能かどうかを調べるボリュームチェックの
基本式ですね]　に従えば、ここのように容積率が300%に緩和されているにも
かかわらず80m^2 4000万超というのはちょっとありえないわけですから、
恐らくは、余程の高値掴みをしているわけです。　ブランドイメージで売れると踏んで
無理に１番札をとりにいったのでしょうが。
　一方中央区で売っている高層のマンションは、破綻した会社から非常な安値で
土地を仕入れたことがあの安値の原因であるわけです。　新築でありながら、
直近の築浅の中古マンションを下回る驚異的な安値に設定されていますから、
恐らくは相場より、20%は安いでしょう。　この時点で、中古相場に対する価格で
5割近い差がついているわけです。
　一方、例えば2020年時点では、人口の都心集中が進み、23区内でも不便なところでは
人口が減少に転じている可能性が高いと予想されています。　東武伊勢崎線沿線でいえば
既に越谷あたりまでは非常に早く中古価格の低下の嵐の中にあります。足立区の人口が
10-20年で大きく減少に転じることは考えにくいとは思いますが、すくなくとも緩やかには
価格の低下は加速されていくでしょう。　その時点で土地価格が維持可能なのは、
都心３区に文京区など、非常によい住環境を維持できている一部の区だけだと思います。
その意味で、10年後はともかく、15-20年後での売却価格が2倍の差というのは
無論”確実な根拠”なんてものはありませんが、妥当な評価だと思いますが。

[399: 匿名さん]

>395
他の方も書いてますが、デベのブランドが通用するのは新築時のみなので、
売ることが織り込み済みの購入者からすればすでにここの割高分の15％〜20％は損になるのです。

また、足立区に縁もゆかりもない人からすれば
>中央区・港区に住むか、足立区に住むか
の選択で足立区を選ぶ人は少数でしょう。まず人気がありませんから。
ということは売る際に駅近のメリットがあっても売れにくいでしょう。

ただ395さんも
>住まいって、そんな単純な理由で選別するものじゃないと思いますが。
と書いてる通り、将来的な資産価値や利便性などだけで購入する人だけじゃないということです。
地縁がある人たちから見れば足立区内で一番良品質な物件だということで購入するのですから。
足立区外から検討する方には勧めませんがね。
伊勢崎線の駅近4分なら、中心部で他路線駅から7〜8分のほうが便利でしょうから。

[400: 匿名さん]

相場というのは刻一刻と変化するもの。湾岸地区の新築分譲価格が、直近の築浅中古マンションより安いということは、地区相場全体が下落傾向にあることを意味しているのではなかろうか。

[401: 匿名さん]

>>400 さん 398 です。399さんに同意です。あくまで売る場合にはこちらの
値落ちが激しいというだけの話で、一生住む分には気にする必要はないわけです。
　大型物件の登場が、周辺価格に影響を与えるのはここも同じこと。　例えばこの
近くでいえばアクアージュはかなり最近までかなりの中古価格を保っていましたが、
ステージオが竣工し、その中古まで出てくるようになてばもっと激しく値段が
落ちていくでしょうし、　ステージオ自身の価格には、今MRがたっている場所の
マンションの価格が影響を与えますよね。　ただ、片や相場の20%まし、片や相場の
20%引きとかで同じ値段になっているものを両方購入して、値落ちが同じように
なるということだけはあり得ないという点だけは確かかと。

[402: 匿名さん]

　でも、スレ覗いてみれば分かるけど、　中央区だったり、超高層だったりで
共益費+修繕積み立て+税金だけで、20年もすれば 10万/100m^2 超みたいよ。
　どっちも（ステージオでは4LDK)の場合、今は高所得層の人の購入になるんだけど、
年取ってから 10万超の負担はきついと思うので、こっちのほうがリスクはない
気がするけれども (倍値段に差がつくなら、向こう売ってこっちに移ってくれば
いい理屈ではあるけれども）　そろそろ4捨5入で40なのでそんなところが気になりだします。

[403: 匿名さん]

>402
ここも南のパークフロントは「タワー」を冠してるため超高層の扱いのはず。
共益費+修繕積み立て+税金の合計額が中央区で超高層の条件のとこと
そんなに差がでるのかな？
仮に差が大きく出るようなら、永住じゃなく買い替えすればいいだけじゃない？

また、絶対に転勤・転属、親元に帰るなどの心配が微塵もない人ならいいが、
もし万が一にも買い替えや貸出しが念頭に入る人は総合的なリスクはこっちのほうが高くなると思う。

[404: 匿名さん]

アスベストの健康被害は大丈夫っでしょうか？
以前の東京工場でアスベストによる死亡が2名と発表になりましたが
跡地への健康被害の影響はないんでしょうか。

[405: 匿名さん]

>403仮に差が大きく出るようなら、永住じゃなく買い替えすればいいだけじゃない？

あんまりカッカしないでよく読んだほうがいいですよ。

>402(倍値段に差がつくなら、向こう売ってこっちに移ってくれば
いい理屈ではあるけれども）

と書いてありますから。

[406: 匿名さん]

>>403 私も両方見積もりして実際に比較しているのでこれは全然違う。 ちゃんと公平に見るために
以下別物件ネタですが書いておきます。ここの数字は皆MRいっているはずだもの知っていますよね。
中央区で格安といっているのは"The Tokyo Towers" (TTT) ですよね？他に超格安といえる物件はないので。
ここのP-K 6000万前後と同等になる100m^2前後/真南向きは外した40階程度の部屋の場合で比較すると、
TTTは 管理費 210円/m^2 程度。　修繕費は最初は100円/m^2程度ですが、21-30年後には 400円/m^2 です。
TTTは、プールやら膨大な共有部分を有していて、実に80m^2専有面積の部屋でも120m^2までという税額1/2に
減額される面積を楽勝で超えてしまっています。大体自分の家の1.8倍強の面積に対応する固定資産税負担が
あります。分かりやすくするために一切減免措置なしの場合で計算して、年50万/100m^2程度。本当は30年
たったら固定資産税はちょっと安くなっているはずですが、これは忘れて全部高い場合で足すと、
100m^2 で 年120万と確かに月10万になります。
　ステージオはいくらなんでもそんな額にはなりませんって。 TTTは角部屋とかは自分でふけない窓とか
あったりしますし、同じ超高層認定とはいっても、60mちょいと200m近くではまるでコストが違うでしょ。
ここは共用施設が貧弱とかいう人もいますけど、プールなんかまであった場合、自分ががしがし使わなけれ
ばその税金もかかってくるってのを忘れてはいけません。　使わないんだったらなるべく何もないほうが
ベターですよね。
　買ったときの価格は同じでも、資産価値が倍ほど違うかもというのは同感。しかし、購入時の値段だけで
比較するのは危険で、ローン支払いが終わった老後のコンスタントなコストってのはちゃんとみておかない
といけない。　今２馬力とかで楽勝で払えるとしても、30年後の年金額なんて誰にも判らんからね。

[407: 匿名さん]

>405
ちゃんと読んでますし別にカッカもしてませんのでご安心を。

>406
差額が知りたかったんだけどねぇ。大きいのか小さいのかを。
まぁ、後で自分で調べます。
ただ、30〜40代の方ですと今マンションを買って永住を考えるのはちょっと早計かと思います。
100年コンクリートとは謳っていても実際にマンションが100年持つわけじゃありませんので。

[408: 406]

>>407 さん既に次買うのが2戸目です。　今住んでいるのはなんといってもバブルの直後に買った
ものですから、超郊外に買ったこともあって値落ちの怖さってのは自分で見にしみてよく知っています。
こっちは残債整理も済んでいるので、賃貸で貸すほうが得かなとか思っています。
さすがに一生に3回マンション購入ってのは無駄が大きいでしょう。　次で永住にもって
いきたいものです。　

[409: 匿名さん]

> 登録は８月２７日〜９月４日。
> 抽選会は９月５日。
平日抽選会ってのはやめてほしいなぁ... なんか隠したいことでもあるんでないかと
勘ぐりたくもなるよね。

[410: 匿名さん]

確かにたかだか300戸弱の抽選だもの、午後はやい時間締め切り、夜から堂々と
皆の前で抽選ってできるはずだよね... 　ちょっと気合が足りないと私も思う。　

[411: 怖〜い話]

夏の怪談です。登録予定の皆さんも一緒に楽しんでね。

山上兄弟のイリュージョンにより色んなものが消えてなくなっていることに気づきました。
ゴールデンウィークのプロジェクト説明会に参加された方は、その時の資料をお手元に・・・
それではスタート

まず、ラビリンスの庭(パークフロントタワーの裏)に上がる階段が消えています。
更に目を凝らすと駐車場通気口のようなところに、前はあったフェンスが消えています。
ややっ、ラビリンスガーデン自体がかなり縮小されていることにも気づきました。
建築家柴田さんの無念さを思うと涙が禁じえません。

建物に目を移すと、外部階段を覆う外壁がなくなっています。かなり大掛かりなマジックですね。
設備では、塩ビライニング鋼管からステンレス管に変わっているようです。

私は恐怖のあまり、これ以上見続けることが出来ませんでした。
勇気のある方はぜひ、プリンセス・テンコーをも凌駕する山上ワールドへいざ！

[412: 匿名さん]

よく調べたねぇ.... そら怖いわ (^^;

[413: 匿名さん]

>>411
自分ゴールデンウィーク行ってないからその資料持ってない・・・
ちょっと見たいので誰かうｐしてくれるとうれしいな

よろしくお願いします