西新井ファーストプロジェクトってどうでしょう【２】

[匿名]

前スレッドが４５０を越えましたので、新しくスレッドを立てました。

前スレッド→http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41302/

公式→http://www.nomura-re.co.jp/sumai/mansion/nishiarai/top.html

[301: 匿名さん]

回りの賃貸住宅の影響は自分で調べないとならないんでしょうか
営業の方で調べているんじゃないでしょうか
誰か具体的に聞かれた方いらっしゃらないですか？

[302: 匿名さん]

>>301 ここ、賃貸専用物件と比較すれば装備もまぁまぁいいので、
直近のUR賃貸相場からみて、短期的には2000円/m^2程度はいけるかと
思いますが、場所が場所だけに、15万/月を家賃が大きく超えてくると
なかなか借り手を捜すのは困難だと思います。逆に回りは賃貸ばかりになるので
競合があって、突出した値段は設定できませんし、4LDKのような賃貸としては
希少性のある間取りの場合、借り手をつけるのは大変な一方で、定期借家制度を
つけない限りなかなか出て行ってくれないかと。
　ここ確か4500万/80m^2 と確かかなりの割高物件なので、　単純利回りで4%台の
かなり下に、税金・管理費・修繕積み立てを考えると3%台そこそこではないでしょうか。
無論投資目的で手を出すような物件ではないですが、実質12万/月程度にしかならない
ので、2.8%固定金利35年の計算だと、30%は頭金を積んで買わない限り、
返済額が、　家賃ー諸経費を上回ります。リスクを貸すことで回避するのはかなり難しいと
思うべきかと。

[303: 匿名さん]

>>302 続き。
逆に、全部で2000戸できる予定のうち、ここの550戸と、予定では東隣の300戸
(あくまで予定）の他は全部賃貸だと思うと、あんまり購入してまで住もうかな
という気にはなりにくいのではないでしょうか。　まお金が余っているなら
別ですが。　

[304: 匿名さん]

>>302,303関連
細かい資金計算まで聞いていないので知らないのですが、ここ80m^2程度で
減免措置なしの場合の固定資産税っていくらくらいなんでしょうか？
20万/年とかで収まりますかね。

[305: 匿名さん]

大型物件の割りにはランニングコストも高めだし・・
免震のメンテ費用も詳細はわからないですし
免震のない低層の方が割安でいいかもね
タワーの高層階くらいしか日当たり良さそうではないし
パ−クフロントにこだわらない方がいいかな。
後管理組合は棟ごとに別個になるんですよね
じゃあないと不公平ですよね。

[306: 匿名さん]

途中で萎えて管理説明会はいっていないのですが....　どうなんでしょ。

大型で管理費安くなるのは100戸レベルまで。その上いくと共用施設をつける傾向が
あるので、平米あたり管理費はあがる傾向がありますよね。　まぁそれに見合った
共用施設があって、自分が使えばいいんですが。　

[307: 匿名さん]

普通は管理組合は棟ごとですよね。
構造が違ううわけだからかかる費用は当然違ってきますから。

[308: 匿名さん]

重要事項説明会で土壌汚染の説明があるのか？会社のコンプライアンスから絶対必要だと
思いますが。どの程度の人が認識しているか疑問です。
普通これだけ大阪で問題になれば神経質になると思いますが・・・

[309: 匿名さん]

　構造説明会(だったかな）で基礎の話に絡んでかなり詳細に説明をしていましたけど、
あれでは不十分？　横のウェルファーマのに比べればダイオキシンって訳でもないし、
私的にはもともと気にならないレベルなんですが。　賽の目状に土地をスキャンして、
各々の点でなにもでなくなるまでとにかく掘って捨てるという方式で、この土地を
使う限りあれ以上やいようはないかなぁとか聞いていたのですが。
　うっとうしいので予めいっておくけど私はデベ関係者じゃないよ。　最後の段階の
除染費用が、デベ負担になったというのも知っています。

[310: 匿名さん]

管理組合は　Pとその他３棟の２組合

[311: 匿名さん]

個人的に気にしているわけではないんです。
話を聞いていない人がたくさんいると重要事項説明会が長引きそうで
個別に事前に説明しておいてくれた方がスムーズにいくと思います。
正式に登録した人には話しするべきかと。

[312: 匿名さん]

このくらいの価格だったら街の全容がわかってから建てて欲しかったな。
計画じゃなくて実際に街並みが出来上がってから。

[313: 匿名さん]

まぁ一生に一回の話なんですから何時間でもじっくり聞く覚悟はあります。
ちゃんと話してくれるでしょう。　これ話さないで売ってしまうと、
手付け倍返し相当のペナルティですから。

[314: 田園都市]

できれば半蔵門線とはつなげてほしくなかった。

[315: 匿名さん]

↑
半蔵門線とつながって何か不都合でもあるのですか？

[316: 匿名さん]

　東武線側では、半蔵門線経由で城西地区にも乗り入れていることを宣伝している。
一方向こう側では決して”売り”にはしない。　　ということかな。

[317: 匿名さん]

半蔵門線大手町基準としても、西側に同じ時間乗れば充分にここと同じ㎡単価でマンション買えるからな。
実際、街としての洗練度から見ても誰もが感じる差はある。
東武はひたすら根津一族の繁栄しか考えてなく、地域振興には一切資金を投入しなかったツケが
東急が沿線とする城西地区との差異になっている。
事業家としての才能差がこれほど地域に影響を与えたことはある意味、研究対象としても丁度良い比較対象です。

多くの人が「住みたい」と思う地域と「出来れば避けたい」地域、同じ値段であなたが選ぶのはどっち？

[318: 匿名さん]

　同じ２４分では、向こう側では中目黒か学芸大までしかいけないよ。
中目黒で坪単価180万とかで新築マンション売っているかねぇ... 煽りでも
あんまり嘘はやめて欲しいかな。

[319: 匿名さん]

大手町から西新井まで、直通で35分位。反対方面の田園都市線直通で35分行くと、二子新地辺りですね。
二子新地辺りの駅直近マンションは坪単価180ではとても買えませんよ。

[320: 匿名さん]

>318
中目黒、学芸大は日比谷線-東急東横線でしょ？
非難する前に相手の文章を読み取れないようなのは論外だよ。317は半蔵門線を基準での話してんだから
319の書いてる通り直通で田園都市線の二子新地辺りだね。
たしかに318の書いてる通り坪単価180万ギリギリでなら同程度のマンションは出てこないだろうが、
元々西新井との坪単価が20万程度差もあるし、317が主張する同価格で探すのはちょっと無理があると思う。
ただ、ここの価格からプラス500万〜800万くらいで買えるのであれば
東武沿線よりは東急沿線に買いたいと思うのが一般的な感覚だろう。(余裕がない場合は別だが)
しかし、現状二子新地辺りで駅近の新築マンションがないから比較や競合先はないのだから
317の主張は机上の空論でしかないけど。

[321: 匿名さん]

どちにしても購入を検討してうるのはほとんど地元なんじゃないですか
ＴVCMやっても基本的には他の地域からは検討は難しいんじゃないかな

[322: 匿名さん]

>>317 の主張は同じm^2単価で買えるものがあるということですよね。
実際にネットで検索してみましたが、坪単価１８０なんてのが存在しうる
気はしませんね。

[323: 匿名さん]

なんか、よってたかって317をあげつらっているけど、
要はみんな東武沿線より田園都市線沿線が良いと思っているのですね。
それなら納得。

[324: 匿名さん]

そらいいに決まっています。　”同じ”値段ならね。
実際には３２０さんのおっしゃるとおり500-800万高いとしたときに
それだけの価値を見出せるかどうかですよ。私は、城西地区に狭いのを
買うのなら、城東地区で広めのがいいかと。　ただ、安いのがもっとも
大きなメリットなのでここステージオは買わないですけど。

[325: 匿名さん]

地元からすれば田園都市線に住みたいとも思いません。
ただＴVＣＭで経費使うくらいなら地元の為価格に還元してくれれば・・
と思います。ズ−と待たされた挙句にいまさらCＭはどうなんでしょう。

[326: 匿名さん]

＞３２５　同感です
まぁ、リチャード・ギア（THE TOKYO TOWERS）や海老蔵親子（プラウド駒込）のギャラに
比べれば安いつくりなんでしょうけど、高価格であることが一番問題視されている物件な
んですから、宣伝費を価格に還元して欲しかったですよね。

[327: 匿名さん]

西新井事件についてはいまさら説明の必要もないだろう。「朴」と名乗る北工作員が小熊和也さん（結核で死亡）、小住健蔵さん（失踪）になりすまし国内で暗躍していた事件である。昭和六十二年の大韓航空機爆破事件の実行犯・金賢姫の教育係「李恩恵」とされる田口八重子さんの拉致事件にも関与していた疑いが強まっている。警視庁公安部は昭和六十年、この北工作員を旅券法違反容疑などで国際手配したが、日本人女性と家庭をもち、正月には和服姿で初詣までして十五年間も日本人を装っていた主犯格のスパイ「朴」はいまだ捕まっていないのだ。

[328: 匿名さん]

>>326 そうですね。　特に低層の値下げにね。もう遅いか。　

[329: 匿名さん]

営業の人の態度が高圧的に感じるのは私だけでしょうか・・
かなり失礼な言葉に女房が怒りぎみで振り出しに戻ってしまいました。
きめきれないからだとは思いますが、私たちだけなんでしょうか？

[330: 匿名さん]

>>329 上にも記述がありますが、野村のほうが必須・地所のほうはそんなに無理しては売り
つけてこない感じなので。　物件は悪くないと思っているんだったら、担当なんか
いくらでも代えてもらえばよいだけです。　私も代えてもらった経験が複数回あり、
今住んでいるMS は、代わった営業さんから買ったものです。
　あと、”決められない”理由はなんなのか、ちゃんと営業さんに伝わっている
でしょうか？　これがはっきりしていないお客さんにはなかなかアプローチ
しにくい・情報だしていきにくいってのは事実ですよね。
　

[331: 匿名さん]

三菱と野村で営業の態度がそんなに違うんですか？
担当が悪いと変えてもらったからいいという問題ではなく
結構引きずりますよ。
営業担当会社で明暗わかれるのは不公平ですよね。

[332: 匿名さん]

私の担当の営業は野村ですが、高圧的ではないですよ。
ここに決めています的なことを言っているからかな？

[333: 匿名さん]

　複数の販売会社に渡るプロジェクトの場合、やはり必死さの度合いというか、
無理やり押し付けようとする傾向は、主にやっている側に強くなります。
この物件の場合、HPは野村の側にあるので野村がメインですよね。
　営業さんとぶつかると結構気疲れしますが、悪くはない物件だと思う場合には、
それでやめてしまうというのも勿体ない気がします。うちの場合も代わった営業から
今住んでいるところは購入したわけですが、やめなくてよかったなと思っています。
　特に奥さん側がお怒りのようなので、旦那さんのほうからびしっと担当者交換を
申し出てみられたらいかがでしょうか？　営業やっていればわかりますが、担当者
変更請求は本人には結構きついものです。　奥さんを怒らせてしまった人にはいい薬
になると思いますよ。

[334: 匿名さん]

大きな買物なんで一回ケチがつくと取り返すのは大変ですし、時間も必要かと。
第1期は見送るしかないかな・・担当変えても、気持ちはそう簡単には切り替えできないと思います。

[335: 匿名さん]

>329
私の担当の方もなんか高圧的で上から見下してるような態度の方でした。
若くてメガネかけてる方でしたが。　若い営業は接客の仕方がわかんないんですかね？

[336: 匿名さん]

私も三菱の方が担当ですが、良く勉強されている方で話の筋も通っており、
些細な相談にも嫌な顔ひとつせず実に良く付き合ってくださるので、物件自体への印象も上がりました。
まあ購入までの短い付き合いですし、担当の態度がどうでも物件自体の質が変わるわけではありませんが、
どうせなら良い気分で買いたいですよね。高い買い物なんですから。
じゃないと、買った後に不満な出来事が起こる度に、担当さんの顔を思い出す事になると思います。
やはり担当の方を代えてもらうのが良いと思いますよ。
人柄の良い担当さんだと、自分の都合のいいように断りにくくなるって事もあるんですけどね・・・
身勝手なものです。

[337: 匿名さん]

ちょっと高飛車な感じなのは野村の営業の常です。　売ってやろうとか
いう感じで、ちょっとついていけない人が多い。
プラウド＊＊とかだけで4-5箇所MRを回ったので、たまたまはずればかりに
当たったというもんでもないと思うな。

[338: 匿名さん]

登録説明会に参加したのですが、いざ登録が始まるとすごい勢いで進みますね。
5日の抽選にあたったら、

[339: 匿名さん]

３３８の続きです（途中で間違えました）。

契約まで1週間で済ますというのは、普通のながれなんですか？
今までがあまりにもノンビリしていたので、ついていけるかどうか（笑）

[340: 匿名さん]

営業マンの事でけっこう書き込まれてるので。
確かに地所はおだやかな接客の人多いですね。野村はけっこう強気です。
でもうちの他物件で当たった野村の営業は良かったですよ。知識はあまりなかったけど。
本当に欲しい物件なら担当変えてもらう方が良いと思います。
でもその際は必ず責任者にお願いした方が後々良いですから、その物件の担当責任者に
依頼したら良いと思いますよ。

[341: 匿名さん]

ちなみに
感じ悪い営業マンってどんな感じなんでしょう？

[342: 匿名さん]

＞感じ悪い営業マンってどんな感じなんでしょう？

・こちらのニーズが掴めず、マニュアルどおりの話しか出来ない人
・メリットばかり強調してデメリットは一切話さない人
・他ライバル物件をこき下ろすことしか出来ない人

そして、極め付けが「強引」であること。
こんな要素を持った営業が多いんだよね野村は〜
「日付変わるまで頑張って残業してます」とか「前の物件では○件売り切りました」
なんてどうでもいい話聞かされた挙句、「ここいいですよ。今後この沿線で絶対出ませんよ」
と言われたのが梅島のとき。
その舌の根も乾かないうちに「梅島は不人気だったけど野村の物件力で最後は売り切りました」
おいおい、梅島に続いて西新井に行く俺も馬鹿だが、もうちょっとスマートになりましょう、ね!野村さん。

[343: 匿名さん]

>342

最後の２行には笑わせて頂きました。（＾−＾）

[344: 匿名さん]

>342
なるほど。
確かに野村に限らず上記の様な営業マンっていますね。
たまにちょっとマニアックな事聞くと全然分からなくて話変えたりする営業マンも多いです。
自分が当たった野村の営業マン（略して野村マン）はそんなに強引じゃなかったです。
でも知識がなくてけっこう困ったね。
こちらの物件は野村マンと地所マンとどれくらいの割合なんでしょうね？
どうせ買うならここの物件のデメリット全部言ってくれる様な営業マンの方が買う気になるんじゃない？

[345: 匿名さん]

梅島って不人気だったんか？
長谷工だしできがいいとは言わないが、結構手早く完売したような気がするが・・・
ま、おかげでもっといいのが買えそうだから良かったけど。

[346: 匿名さん]

私は、最初は、Ｗなべさんという色白の女性でした。
この子は、良かったのですが、次には、背の低い男性でした。
「なぜ　購入に踏み切らないのか。」とか言ってすごく気分が悪くなりました。
私は、のどがかわいたなと話題を変えようとしてもお茶のひとつも出しません。
今までいろんなＭＲ行ったけど、初めてでした。
かみさんは、むちゃくちゃ　この物件からさめました。
結構あたりはずれがこの物件にはありますね。

[347: 匿名さん]

あそこは飲み物自由に飲めます。

[348: 匿名さん]

背の低い男はコンプレックスがあるからね。私もですが…。
でも、ここの物件は良さそうです。
物件購入に営業マンは関係ありません。担当を替えれば済む話。
そんな感情的だと肝心な部分を見逃しますよ！

[349: 匿名さん]

>348
営業必死だねー　今時物件購入に営業まんが関係ないとか平気で言えるってある意味スゴイよね。
だったら営業なんて人件費の無駄だから全員クビ切れば？
物件の資料と間取り図、MRの案内係のバイトさえいれば十分でしょ。

営業の当たりハズレが多いってことは会社での教育がなってないってこと。
そんな会社信頼してマンション買う気にはならないね、普通の消費者は。

[350: 匿名さん]

>349
営業マンなんてのはどうでも良いのよ！聞きたいことを聞いて答えさせればそれで良い。
物件の良し悪しは自分で判断しないと後悔も出来ない。
大体、大きな買い物をするのに営業マンあたりに話の主導権を握らせてどうするの？
何がしたいの？と思っちゃいます。
349さんはもうちょっと物事の本質を見極めるのがよろし。