西新井ファーストプロジェクトってどうでしょう【２】

[匿名]

前スレッドが４５０を越えましたので、新しくスレッドを立てました。

前スレッド→http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41302/

公式→http://www.nomura-re.co.jp/sumai/mansion/nishiarai/top.html

[281: 匿名さん]

駅前複合開発は本当に大丈夫なんでしょうか？工事がステージオとスーパーしか
すすんでいないんで心配です。このまま頓挫するなんてないですよね。
完成はいつごろになるかわかる人いますか

[282: 匿名さん]

重要事項説明会では土壌汚染の話しとか出てくるのかな・・
ちゃんと前もって説明してもめないようにしてもらいたいなあ
それで一時間かかったりしたらうんざりだし、できれば個別にお願いしたいけど
無理だとは思いますが。

[283: 匿名さん]

>>281 ”予定で”　Ｈ２２まで。　実際はもっとかかるんでないかな。

[284: 匿名]

>>280　２４時間営業というのは既に営業している西新井駅の東武ストアのことではないでしょうか。
隣接のスーパーに関しては、詳細はわかりませんが、これから地元に対しての説明会などが予定されているようですよ。

[285: 匿名さん]

重要事項の説明会でも何か話しがあるかもね。

[286: 匿名さん]

むしろ、ヨーカドーの併設映画館の夜までの営業での車のでいりとかが心配ですね。

[287: 匿名さん]

>>278
この事から考えると無理をして長期ローンを組んでもマンションを買いたいという人が、大勢いるという
事なんですかね。日本人って、他の国と比較して、いつかは一戸建てや、マンションを持たないと人生の
上がりじゃないみたいな土地信仰の考え方の人って、まだまだ多いのかなって気もします。

[288: 匿名さん]

上質の賃貸物件がないというのもありますね。

[289: 匿名さん]

>>287,288
　かなり”買う”ほうに有利に出さないとまずいはずの、住宅情報スタイルあたりの記事でも
現実的な見積もりで総支払いが得になるまで44年とかかかるとかの計算になりますからね。
冷静に考えれば、かなり頭金を貯めてから買ったほうが得策かなとか思うんですが、
一方、貯まるのまっていたら寿命がつきてしまうような気も...
賃貸専用の物件って、やっぱりかなり安くあげているのでこれはこれでいいのを
安くで探すのが難しいですよね。　

[290: 家探し中]

はじめまして。先日ステージオのモデルルームを見学する前に夜の西新井駅周辺をを見に行きました。確かに生活するにはスーパーも遅くまで開いており便利そうなイメージでした。しかし駅前には柄の悪い若者が多く、中には大騒ぎして植え込みに打ち上げ花火！を打ち込んでいる者がいたり、浮浪者がいたりで怖い所だなあと言うイメージです。特にステージオの南側には大きい公園が出来ますが夏にそう言う若者が夜中までたむろして花火をしたり飲酒して騒いだりしないか心配です。特に子供が夜学習
塾から遅く帰るのでなおさら心配です。地域に詳しい方いかがでしょうか

[291: 匿名さん]

>>290
前スレッド→http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41302/
も含めると 800超える投稿がありますから、まずはそちらをご覧になったらいかがでしょう？
結構治安ネタも多かったはずです。　城東地区としてはとくに悪いというものでもないと思いますが、
例えば城西地区から移ってこられようという感じだと、随分と怖いかなと思う場面も多いでしょう。
こればかりは実際に夜いって確認するしかないのでは？　　

[292: 匿名さん]

>290
西新井に住んで10数年になります。確かに柄が悪いというか、そういう風に見えるところがありますよね。
引っ越してきた当初は、なんてところに来てしまったんだろう。と思ったものです。

でも、この柄の悪さ＝悪い人というわけでもなく、なんというかファッションというか、文化というか
とにかく、見た目ほど悪い人はいない、逆に気さくで面倒見の良い人が多いなあ、という感じがあります。

「てやんでえ」「べらんめえ」的な、短気で怒りやすいけどすぐさっぱりと忘れてしまう、正義感が強く
曲がったことが大嫌い、なんていう絵に描いたような下町的な人もよく見かけます。

ま、いわゆる「お上品」を期待しているのでしたら、ダメだとは思いますけど。

[293: 匿名さん]

誰か知っている人いたら教えてください
ステージオの南向きの低層を検討（予算の関係）中ですが、東の賃貸はスタ-ツが１４階？をつくるときいたんですが
東南側の賃貸（公園の東側）は何階縦になるんでしょうか？
西のスーパーの高さも10階相当ときいてますので低層階だと南東・南西の建物で真南に太陽があるとき意外
は日陰になりますか。南東側の建物の階数や建ち方知っている人いたら教えて下さい。

[294: 匿名さん]

>293さん
賃貸の方が14階だったと思いますが？
ただ、再開発のため歩道がゆったりと取られるらしいですし、建物の形や配置によっても
変わってくるでしょうから、日照がどの程度遮られるかはまだ判らないと思います。
御心配でしたら専門家に御相談したほうがよいかもしれませんし、
開放感を重視するならやはり中層階以上を選ぶほうが安全だと思います。

[295: 匿名さん]

>290
他の地区も多少はありますが、特にここら辺は中高生ぐらいの素行が悪い地区だと認識してます。
駅のホームで中高生が平然とタバコを吸ってるようなところですから。
素行の悪さをイコール悪い人と見ないで欲しいと思ってる方もいらっしゃいますが、
社会的には不適合な行いをしてたり、法律を守れていない、周囲の人間に迷惑をかけている
のであれば一般的には悪い人間です。
また南側の公園が危惧されているような使われ方にならないとは言い切れないと思いますので
心配であれば帰りは親が同伴するなどといったことを検討されたほうが良いでしょう。
私としては子供の教育には適さない環境だと思ってます。

[296: 匿名さん]

>>293 まだはっきりとしていませんが、公園の東側の賃貸の区画も、スターツと同じように14階以上の建物はNGという決まりになっていると聞きました。
294さんの仰るように日照関係がご心配なら,専門家の方にご相談なさってはいかがでしょうか。

ステージオ南面の公園については、私も使われ方に危惧しています。
ただ、並びに西新井警察署が移ってくるので、290さんの仰るように夜中に若者が騒いだり、浮浪者が寝泊りしてしまったりということは、ないのではないかなと・・・希望を含め思っております。
それよりも昼間の使われ方どうなのかなと・・・野球やテニスなどができるような公園になると、ボールが飛び込んでこないかという心配をしてしまいます。
とにかく出来上がっていないものに対しては、あれこれ心配がつきませんね。

[297: 匿名さん]

ほんとうですね。公園の使われ方といってもいろいろあるわけですから。
さんざん悩んだ末、私はここを購入しようかと思っているのですが、希望の部屋の倍率が心配です。結構希望している
方がいらっしゃるみたいなので。
皆さんは営業の方に何ていわれているのですか？

[298: 匿名さん]

>297
私も人気の高いタイプの部屋を希望していて倍率が心配です。
かなり早くから希望を出していたので、営業の人は「他に希望者が現れたら
別のところに誘導してなるべく抽選にならないように努力する」と言っていますが、
実際どうなるかは蓋を開けてみないと分かりませんよね。

しかし、もし営業の努力（？）が実って無抽選ということになったら、
それはそれで「実はそんなに人気が無かったのでは・・・？」
という思いに囚われそうです。人間て勝手なものです。

まあ抽選で落ちたら縁が無かったと思ってあきらめるか、第２期で
良い間取りがあったらまた考えようかと思います。

[299: 匿名さん]

第２期となるとガーデンフロントタワーかイーストですよね。よい間取りがあるといいですね。

[300: 匿名さん]

>296さん
西新井警察署が移ってきてもさもどよくはならないかと・・
というのも今駅前交番や西新井警察もそんなに遠くない現状での今の駅前の状況からは
期待薄そうで。
交通量もふえるでしょうから違法駐車や放置自転車は厳重に取り締ってほしいですね

[301: 匿名さん]

回りの賃貸住宅の影響は自分で調べないとならないんでしょうか
営業の方で調べているんじゃないでしょうか
誰か具体的に聞かれた方いらっしゃらないですか？

[302: 匿名さん]

>>301 ここ、賃貸専用物件と比較すれば装備もまぁまぁいいので、
直近のUR賃貸相場からみて、短期的には2000円/m^2程度はいけるかと
思いますが、場所が場所だけに、15万/月を家賃が大きく超えてくると
なかなか借り手を捜すのは困難だと思います。逆に回りは賃貸ばかりになるので
競合があって、突出した値段は設定できませんし、4LDKのような賃貸としては
希少性のある間取りの場合、借り手をつけるのは大変な一方で、定期借家制度を
つけない限りなかなか出て行ってくれないかと。
　ここ確か4500万/80m^2 と確かかなりの割高物件なので、　単純利回りで4%台の
かなり下に、税金・管理費・修繕積み立てを考えると3%台そこそこではないでしょうか。
無論投資目的で手を出すような物件ではないですが、実質12万/月程度にしかならない
ので、2.8%固定金利35年の計算だと、30%は頭金を積んで買わない限り、
返済額が、　家賃ー諸経費を上回ります。リスクを貸すことで回避するのはかなり難しいと
思うべきかと。

[303: 匿名さん]

>>302 続き。
逆に、全部で2000戸できる予定のうち、ここの550戸と、予定では東隣の300戸
(あくまで予定）の他は全部賃貸だと思うと、あんまり購入してまで住もうかな
という気にはなりにくいのではないでしょうか。　まお金が余っているなら
別ですが。　

[304: 匿名さん]

>>302,303関連
細かい資金計算まで聞いていないので知らないのですが、ここ80m^2程度で
減免措置なしの場合の固定資産税っていくらくらいなんでしょうか？
20万/年とかで収まりますかね。

[305: 匿名さん]

大型物件の割りにはランニングコストも高めだし・・
免震のメンテ費用も詳細はわからないですし
免震のない低層の方が割安でいいかもね
タワーの高層階くらいしか日当たり良さそうではないし
パ−クフロントにこだわらない方がいいかな。
後管理組合は棟ごとに別個になるんですよね
じゃあないと不公平ですよね。

[306: 匿名さん]

途中で萎えて管理説明会はいっていないのですが....　どうなんでしょ。

大型で管理費安くなるのは100戸レベルまで。その上いくと共用施設をつける傾向が
あるので、平米あたり管理費はあがる傾向がありますよね。　まぁそれに見合った
共用施設があって、自分が使えばいいんですが。　

[307: 匿名さん]

普通は管理組合は棟ごとですよね。
構造が違ううわけだからかかる費用は当然違ってきますから。

[308: 匿名さん]

重要事項説明会で土壌汚染の説明があるのか？会社のコンプライアンスから絶対必要だと
思いますが。どの程度の人が認識しているか疑問です。
普通これだけ大阪で問題になれば神経質になると思いますが・・・

[309: 匿名さん]

　構造説明会(だったかな）で基礎の話に絡んでかなり詳細に説明をしていましたけど、
あれでは不十分？　横のウェルファーマのに比べればダイオキシンって訳でもないし、
私的にはもともと気にならないレベルなんですが。　賽の目状に土地をスキャンして、
各々の点でなにもでなくなるまでとにかく掘って捨てるという方式で、この土地を
使う限りあれ以上やいようはないかなぁとか聞いていたのですが。
　うっとうしいので予めいっておくけど私はデベ関係者じゃないよ。　最後の段階の
除染費用が、デベ負担になったというのも知っています。

[310: 匿名さん]

管理組合は　Pとその他３棟の２組合

[311: 匿名さん]

個人的に気にしているわけではないんです。
話を聞いていない人がたくさんいると重要事項説明会が長引きそうで
個別に事前に説明しておいてくれた方がスムーズにいくと思います。
正式に登録した人には話しするべきかと。

[312: 匿名さん]

このくらいの価格だったら街の全容がわかってから建てて欲しかったな。
計画じゃなくて実際に街並みが出来上がってから。

[313: 匿名さん]

まぁ一生に一回の話なんですから何時間でもじっくり聞く覚悟はあります。
ちゃんと話してくれるでしょう。　これ話さないで売ってしまうと、
手付け倍返し相当のペナルティですから。

[314: 田園都市]

できれば半蔵門線とはつなげてほしくなかった。

[315: 匿名さん]

↑
半蔵門線とつながって何か不都合でもあるのですか？

[316: 匿名さん]

　東武線側では、半蔵門線経由で城西地区にも乗り入れていることを宣伝している。
一方向こう側では決して”売り”にはしない。　　ということかな。

[317: 匿名さん]

半蔵門線大手町基準としても、西側に同じ時間乗れば充分にここと同じ㎡単価でマンション買えるからな。
実際、街としての洗練度から見ても誰もが感じる差はある。
東武はひたすら根津一族の繁栄しか考えてなく、地域振興には一切資金を投入しなかったツケが
東急が沿線とする城西地区との差異になっている。
事業家としての才能差がこれほど地域に影響を与えたことはある意味、研究対象としても丁度良い比較対象です。

多くの人が「住みたい」と思う地域と「出来れば避けたい」地域、同じ値段であなたが選ぶのはどっち？

[318: 匿名さん]

　同じ２４分では、向こう側では中目黒か学芸大までしかいけないよ。
中目黒で坪単価180万とかで新築マンション売っているかねぇ... 煽りでも
あんまり嘘はやめて欲しいかな。

[319: 匿名さん]

大手町から西新井まで、直通で35分位。反対方面の田園都市線直通で35分行くと、二子新地辺りですね。
二子新地辺りの駅直近マンションは坪単価180ではとても買えませんよ。

[320: 匿名さん]

>318
中目黒、学芸大は日比谷線-東急東横線でしょ？
非難する前に相手の文章を読み取れないようなのは論外だよ。317は半蔵門線を基準での話してんだから
319の書いてる通り直通で田園都市線の二子新地辺りだね。
たしかに318の書いてる通り坪単価180万ギリギリでなら同程度のマンションは出てこないだろうが、
元々西新井との坪単価が20万程度差もあるし、317が主張する同価格で探すのはちょっと無理があると思う。
ただ、ここの価格からプラス500万〜800万くらいで買えるのであれば
東武沿線よりは東急沿線に買いたいと思うのが一般的な感覚だろう。(余裕がない場合は別だが)
しかし、現状二子新地辺りで駅近の新築マンションがないから比較や競合先はないのだから
317の主張は机上の空論でしかないけど。

[321: 匿名さん]

どちにしても購入を検討してうるのはほとんど地元なんじゃないですか
ＴVCMやっても基本的には他の地域からは検討は難しいんじゃないかな

[322: 匿名さん]

>>317 の主張は同じm^2単価で買えるものがあるということですよね。
実際にネットで検索してみましたが、坪単価１８０なんてのが存在しうる
気はしませんね。

[323: 匿名さん]

なんか、よってたかって317をあげつらっているけど、
要はみんな東武沿線より田園都市線沿線が良いと思っているのですね。
それなら納得。

[324: 匿名さん]

そらいいに決まっています。　”同じ”値段ならね。
実際には３２０さんのおっしゃるとおり500-800万高いとしたときに
それだけの価値を見出せるかどうかですよ。私は、城西地区に狭いのを
買うのなら、城東地区で広めのがいいかと。　ただ、安いのがもっとも
大きなメリットなのでここステージオは買わないですけど。

[325: 匿名さん]

地元からすれば田園都市線に住みたいとも思いません。
ただＴVＣＭで経費使うくらいなら地元の為価格に還元してくれれば・・
と思います。ズ−と待たされた挙句にいまさらCＭはどうなんでしょう。

[326: 匿名さん]

＞３２５　同感です
まぁ、リチャード・ギア（THE TOKYO TOWERS）や海老蔵親子（プラウド駒込）のギャラに
比べれば安いつくりなんでしょうけど、高価格であることが一番問題視されている物件な
んですから、宣伝費を価格に還元して欲しかったですよね。

[327: 匿名さん]

西新井事件についてはいまさら説明の必要もないだろう。「朴」と名乗る北工作員が小熊和也さん（結核で死亡）、小住健蔵さん（失踪）になりすまし国内で暗躍していた事件である。昭和六十二年の大韓航空機爆破事件の実行犯・金賢姫の教育係「李恩恵」とされる田口八重子さんの拉致事件にも関与していた疑いが強まっている。警視庁公安部は昭和六十年、この北工作員を旅券法違反容疑などで国際手配したが、日本人女性と家庭をもち、正月には和服姿で初詣までして十五年間も日本人を装っていた主犯格のスパイ「朴」はいまだ捕まっていないのだ。

[328: 匿名さん]

>>326 そうですね。　特に低層の値下げにね。もう遅いか。　

[329: 匿名さん]

営業の人の態度が高圧的に感じるのは私だけでしょうか・・
かなり失礼な言葉に女房が怒りぎみで振り出しに戻ってしまいました。
きめきれないからだとは思いますが、私たちだけなんでしょうか？

[330: 匿名さん]

>>329 上にも記述がありますが、野村のほうが必須・地所のほうはそんなに無理しては売り
つけてこない感じなので。　物件は悪くないと思っているんだったら、担当なんか
いくらでも代えてもらえばよいだけです。　私も代えてもらった経験が複数回あり、
今住んでいるMS は、代わった営業さんから買ったものです。
　あと、”決められない”理由はなんなのか、ちゃんと営業さんに伝わっている
でしょうか？　これがはっきりしていないお客さんにはなかなかアプローチ
しにくい・情報だしていきにくいってのは事実ですよね。