西新井ファーストプロジェクトってどうでしょう【２】

[匿名]

前スレッドが４５０を越えましたので、新しくスレッドを立てました。

前スレッド→http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41302/

公式→http://www.nomura-re.co.jp/sumai/mansion/nishiarai/top.html

[264: 匿名さん]

もし詳しい方がいたら教えてください。

建築オプションの中に風呂ＴＶがあって、「地上デジタル非対応、デジタル移行後は使用できない」
って書いてあるんですけど、これって、チューナー外付けとかで対応できるんでしょうか？あるいは、
テレビ自体を取り替えれば良いんでしょうか？

きっと何かしらの方法はあると思うんですけど、営業の人は不確実なことは言えないのか？「使えま
せん」ばっかりで要領を得ません。それとも本当にただの飾り物になってしまうんでしょうか？

よろしくお願いします。

[265: 匿名さん]

ＰーＫの間取り、リビングインだったら良かったんですけどね・・・。
自分の部屋だけリフォームしても下階の人に迷惑になる可能性大だし。

[266: 匿名さん]

>>264 さん
浴室TV は、システムバスに設置されるタイプのものでしょうか？　設置工事はシステムバスの製造工場で
システムバスの密閉状態を損なわないように、取り付けられるタイプのものの場合、あとから仕様
変更するのは結構大変な気がします。　システムバスのなかにめり込んでしまっているわけで、
例えは悪いですが、パソコンが壁にめりこんでいたら数年たって更新したいと思うときにとても
困りますよね？　お風呂でも液晶TVがワイヤレスで楽しめる 802.11b搭載の液晶TVがありますよね。
うちはこれを持ち歩いています。　風呂にもろぼっちゃんと落っことしても大丈夫な
やつで、　風呂の他、キッチン（妻の場合）/ベランダ（私がタバコすいながら）と、
いけるので、結構便利ですよ。　これも、デジタル対応というわけではなかったはずですが。
私は長風呂というわけではないので、ちょっと可搬性のないのは不可というか、
確かoption 価格がうちのマンションの場合20万とかしたんですよ。
　Sony の LF-X1 か、　CASIO の XF-1000　あたりを調べてみられたいかがでしょう。
10万程度で購入が可能です。これなら、風呂にめり込んでいるので、まぁ古くなったら
買い換えるのだと思えば普通のTVと同じですから腹も立ちません。　

[267: 匿名さん]

>>265
　南向きでは、この部屋だけがワイドスパンですから、余裕のある向きに人気が
あるのでしょうね。
　入り口部分が部屋にするには難しいが、通路だけには勿体ない感じずっと
あるので、これ、収納スペースに充てるしかないですよね。物を一杯もっている
一家だったらこれはこれでいいんでしょうが、確かにヒューザー宜しくリビングイン
にでもしてしまえば、その後そのまま続いている廊下の分はなしにできたのに
そこまでの発想の転換はできなかったみたいですね。　メニュープランが凄く沢山
ありますけれども、どうやっても廊下が減るわけではないので、ちょっとなぁとか
思って図面見ていました。
　ここ建物が曲がって EXP-J とかで繋ぐ部分にあたっているので、大地震が来たら
積極的に壁は壊してしまいましょうということで（これは私の想像ですが、大抵の
L字棟マンションの角はそうなっていますよね）壁が乾式工法なのですが、
スペック上は遮音等級がでているようでも、音が止まっていないというパターンが
多いのが、うちでは検討したけどやめた理由です。　一度、高層ホテルに泊まった
ことがあるのですが、夜になると隣の部屋から怪しい声がというのを聞かされました。
後で、調べてみたら、そのホテルの遮音壁は、吉野石膏の A-2000・WI相当の
TLD-56等級のものが採用されていました。　TLD-56でこの程度かぁと思った記憶が
あって、乾式工法の壁の遮音性能に関しては、随分割りびいて考えるようにしています。
ここの乾式壁の遮音性能って誰か聞かれています？　遮音性能 TLD-60超が、並みの
コンクリート壁20cm と互角になるためには必要だと私は思うのですが。

[268: 231]

>>261 さんへ 231です。

　勝どきのマンション(TTT)の１期に繰り上がりで当選したので、恐らく
そちらを買うことになると思います。　以下そのつもりで読んでいただければ。

>「若干環境に難のある、湾岸地区？」って
　大抵の湾岸地区の物件の場合、用途地域は、準工業地域あるいは工業地域
になっている場合が殆どです。殆ど風俗営業以外なんでもありなので、将来
の環境の変化リスクが大きいですよね。また、TTTのように極端にトラックなど
の通行量の多い道が直近にできるなどのパターンも多くなります。
ステージオの場合、住居系の用途地域なのでその手のリスクは小さいです。
また、南側の公園もそう簡単になくなってしまうとは思えません。
湾岸地区物件の場合、眺望等も含めて”賭け”の要素が大きいことは
これは誰も否定しがたいのではないでしょうか。　（結局賭けに
でることにしましたが）
　妻は、割と日当たりを重視するほうでしたので、ここP-Kの南向き
ワイドスパンというのは妻の好みには一致したものです。　一方
予算的制約から、TTTのほうは、120m^2とより広くはなりましたが、
南向きではありません。

　土地の用途地域が住居系であること　及び、南向けの採光というのは
子供がいなくて、8000万-1億級が狙えるようであれば当然重視したと
思う点なのですが、これを満たす湾岸物件はまず存在しませんね。
これを”難あり”といったわけです。　結局、その２点は捨て、”賭け”
に出たのは、〜40階 120m^2 角部屋で、7000万前後という価格の魅力に
負けたということですね。　CP評価を外してマンション購入は考えられない
ので。

[269: 231]

>「世帯年収」？　いつまで、奥様に働いてもらうのですか？
>（こう書くと考え方が古いと言われると思いますが、
>殆どの就労者は結局お金のために働いているわけですから

授業料を払っていたときから、教えるほうに回るまで20年ほど同じ
大学に世話になりましたが、同じことを同じようなモチベーションを
保ってやっているので、私は”お金のために”働いているわけでは
ありません。 もし年収が倍になるとしても、今やっていることをやめて
移る気はありません。
　妻に”働いてくれ”と頼んだことも一度もありませんし、
特に大学時代は私のほうが給料がかなり下でしたが、”給料が低い”ため
に他に移れといわれたこともないです。代わりに育児も含めた
家事分担は完全に1:1でやっていますが。 妻は、好きで働いて
いるのであるという点だけは一言いっておきたく。

　私自身は、普通の企業サラリーマンとしての経験がないですが、大学
同期の知り合いを見ていると、年収1000万あたりを境にして、極端に
多忙にならないでしょうか？　我が家も含めてまずTVも見る暇が全く
ないほどに多忙です。　”仕事そのもの”が楽しいというのでないと
その上のレベルではやっていけないかなと思うのですが如何なもの
でしょうか。

ps. 　なお、もとの大学の所属学科の助教授・教授は合わせて60人ほど
いたのですが、山手線内側に住んでいた人は２人だけでした。 皆
片道１時間強をかかけて通ってきていたわけです。
　 やはり、国立大学教官というのは、給料的には割りが悪いなぁと皆で
笑っていたのですが、だからやめるという人はまずいないですよ。
（私自身は、給料がどうこうより、研究費と、部下の人数が増やせるので
移籍しましたが）

[270: 匿名さん]

>>264 さんがどの程度”画質”を気にされるかにもよりますが、
無線式の液晶TVのベースステーションは、大抵 S端子入力くらいは
受け付けるので、デジタル化されても、チューナー通してそこに繋げば
まぁ問題なく見られますね。　それくらいで買い替えになるのも困りますよね。
ということで私も、システムバスに防水加工をしてめりこんでいるタイプの
浴室TVよりも、あちこちもって運べるやつのほうがいいかなぁと思いますよ。

[271: 匿名さん]

>266,270さん、お二方ともありがとうございました。やはり簡単には対応できないみたいですね。

実は、ソニーのエアーボード(ちょっと古いやつ)は持っております。ただ、なんというか、持ち運び式は
「見るぞ」って気合入れないといけない、と言うか、できれば固定式も悪くないなと思っていました。

たぶんオプションのＴＶは製造工程で取り付けるものだと説明を受けたと思います。安いものではないで
すし、現段階では残念ながらあきらめます。（けっこう、あこがれてたんですけど・・・)

[272: 匿名さん]

＞269さん　255です。おそらく良き夫、良きパパなのでしょうね。
奥様は金融系ということでご多忙と想像しますが、大変理解のあるご主人でお幸せですね。
仕事は生活のためだけに非ず、社会貢献であり自己実現の手段でもある、という意見に共感します。
奥様も同じお考えでしょう。好きな表現ではありませんが、本当の勝ち組ですよ。
教育費のことで説教じみたことを申しまして、すみませんでした。
こちらは生活者の視点で（不動産や建築は専門ではないので）
当該物件の購入層の１サンプルを出したつもりでしたが、失礼いたしました。
ついでながら申しますと、１０００万を超える教育費といっても、そこには
私学の学費、塾代のほかに
子供達の芸術系、伝統系のお稽古事の経費も入っています。
269さんならご存じでしょうけれど、
優秀な人材はおしなべて教養と芸術的素養を身に備えていますよね。
269さんは奥様と今後も２馬力で奮闘され、私たちが力が及ばなかった
城南城西方面に居を構えられたうえに
お子様の希望を叶えてさしあげる経済力を維持されますよう
エールを送らせていただきます。

[273: 匿名さん]

なんかイヤな感じになってきましたね・・・。
あまり個人の人生観・価値観に踏み込むようなことはせずに、単純な情報交換だけの
スレになってほしいなぁ・・・と個人的には思いますが、これも一つの価値観でしょうか？

[274: 匿名さん]

>>271 エアービー度はお持ちのようですから、本当にお風呂限定でじっくり
楽しみたいということですね。　ポイントを外した返事で申し訳なかったです。　

[275: 231/269]

>>273 さん　申し訳ありませんでした。
　 最初は、値段の割高さんに拒否反応
→ 種々の条件を考えれば悪くないかなと自分を納得させる
→　同坪単価価格帯の別物件に決め
の流れだったのですが、随分この板に参加させてもらいました。
　(数えてみたら、50回に近いかな）
別物件に決めたので、これで去ります。　　　

[276: 匿名さん]

２７３さん　２７２です。
おしゃる通り、みなさんの情報交換が目的の場でしたね。
大変失礼いたしました。自粛いたします。

[277: 匿名さん]

人気は一部のタイプに集まりそうなんですね？
人気の部屋以外で無抽選でとれても・・まだ心が固まっていないので
どうしょう。
心配材料　　１、本当に町並みが計画通り完成するのか？またそれは実際いつになるのか（ほとんど工事してないよう）
　　　　　　２、二期以降の販売が苦しくなりまた価格を下げられるのでは（パ-クフロントの値崩れに影響は）
　　　　　　３、東側の賃貸の南にも賃貸ができたら午前中は日陰になりそう（上の方は影響ないと思いますが）
　　　　　　４、まだ売主が決まらない分譲が1区画あるとのことですが２同様に値崩れの心配が
　　　　　　５、隣のス−パーができたときの交通量（渋滞も）・路上駐車・放置自転車が気になる。（営業時間は？）
　　　　　　６、子供を育てるのには環境が・・（便利ではありますが）
　　　　　　７、賃貸・分譲とも何百も残っているので転勤とかの売ったり、貸したりが不安（安くしないと無理？）
　　　　　　８、土壌汚染自体はそれほど気にしてませんが、他の区画からまた話題になったりしませんか（困ります）
　　　　　　

[278: 匿名さん]

>>207 >>231 さん
ここよりは、高価格帯中心の　CMT でも年収構成は 2/3 以上が1000万以下です。
→　http://www.mec.co.jp/j/group/news/release/pdf/mec050803.pdf
（こういうのを公表する東急不動産の体質を疑いますが、登録者だから個人情報保護法には
反しないのだろうか）
　ここの　P-Kを即金購入といった人を中心に、かなり高額所得の人もいらっしゃる
ようですが、皆がみな所得1000万超なんてことだけはあり得ないかと。

[279: 匿名さん]

>>278
URL を見れば分かるように　三菱地所のページなんですが..... ここステージオ
にもかんでますよね。　

[280: 匿名さん]

隣接のスーパーが24時間営業とダイレクトメールに書いてありましたが本当なんですか？
危惧してる点なので気になります。

[281: 匿名さん]

駅前複合開発は本当に大丈夫なんでしょうか？工事がステージオとスーパーしか
すすんでいないんで心配です。このまま頓挫するなんてないですよね。
完成はいつごろになるかわかる人いますか

[282: 匿名さん]

重要事項説明会では土壌汚染の話しとか出てくるのかな・・
ちゃんと前もって説明してもめないようにしてもらいたいなあ
それで一時間かかったりしたらうんざりだし、できれば個別にお願いしたいけど
無理だとは思いますが。

[283: 匿名さん]

>>281 ”予定で”　Ｈ２２まで。　実際はもっとかかるんでないかな。

[284: 匿名]

>>280　２４時間営業というのは既に営業している西新井駅の東武ストアのことではないでしょうか。
隣接のスーパーに関しては、詳細はわかりませんが、これから地元に対しての説明会などが予定されているようですよ。

[285: 匿名さん]

重要事項の説明会でも何か話しがあるかもね。

[286: 匿名さん]

むしろ、ヨーカドーの併設映画館の夜までの営業での車のでいりとかが心配ですね。

[287: 匿名さん]

>>278
この事から考えると無理をして長期ローンを組んでもマンションを買いたいという人が、大勢いるという
事なんですかね。日本人って、他の国と比較して、いつかは一戸建てや、マンションを持たないと人生の
上がりじゃないみたいな土地信仰の考え方の人って、まだまだ多いのかなって気もします。

[288: 匿名さん]

上質の賃貸物件がないというのもありますね。

[289: 匿名さん]

>>287,288
　かなり”買う”ほうに有利に出さないとまずいはずの、住宅情報スタイルあたりの記事でも
現実的な見積もりで総支払いが得になるまで44年とかかかるとかの計算になりますからね。
冷静に考えれば、かなり頭金を貯めてから買ったほうが得策かなとか思うんですが、
一方、貯まるのまっていたら寿命がつきてしまうような気も...
賃貸専用の物件って、やっぱりかなり安くあげているのでこれはこれでいいのを
安くで探すのが難しいですよね。　

[290: 家探し中]

はじめまして。先日ステージオのモデルルームを見学する前に夜の西新井駅周辺をを見に行きました。確かに生活するにはスーパーも遅くまで開いており便利そうなイメージでした。しかし駅前には柄の悪い若者が多く、中には大騒ぎして植え込みに打ち上げ花火！を打ち込んでいる者がいたり、浮浪者がいたりで怖い所だなあと言うイメージです。特にステージオの南側には大きい公園が出来ますが夏にそう言う若者が夜中までたむろして花火をしたり飲酒して騒いだりしないか心配です。特に子供が夜学習
塾から遅く帰るのでなおさら心配です。地域に詳しい方いかがでしょうか

[291: 匿名さん]

>>290
前スレッド→http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41302/
も含めると 800超える投稿がありますから、まずはそちらをご覧になったらいかがでしょう？
結構治安ネタも多かったはずです。　城東地区としてはとくに悪いというものでもないと思いますが、
例えば城西地区から移ってこられようという感じだと、随分と怖いかなと思う場面も多いでしょう。
こればかりは実際に夜いって確認するしかないのでは？　　

[292: 匿名さん]

>290
西新井に住んで10数年になります。確かに柄が悪いというか、そういう風に見えるところがありますよね。
引っ越してきた当初は、なんてところに来てしまったんだろう。と思ったものです。

でも、この柄の悪さ＝悪い人というわけでもなく、なんというかファッションというか、文化というか
とにかく、見た目ほど悪い人はいない、逆に気さくで面倒見の良い人が多いなあ、という感じがあります。

「てやんでえ」「べらんめえ」的な、短気で怒りやすいけどすぐさっぱりと忘れてしまう、正義感が強く
曲がったことが大嫌い、なんていう絵に描いたような下町的な人もよく見かけます。

ま、いわゆる「お上品」を期待しているのでしたら、ダメだとは思いますけど。

[293: 匿名さん]

誰か知っている人いたら教えてください
ステージオの南向きの低層を検討（予算の関係）中ですが、東の賃貸はスタ-ツが１４階？をつくるときいたんですが
東南側の賃貸（公園の東側）は何階縦になるんでしょうか？
西のスーパーの高さも10階相当ときいてますので低層階だと南東・南西の建物で真南に太陽があるとき意外
は日陰になりますか。南東側の建物の階数や建ち方知っている人いたら教えて下さい。

[294: 匿名さん]

>293さん
賃貸の方が14階だったと思いますが？
ただ、再開発のため歩道がゆったりと取られるらしいですし、建物の形や配置によっても
変わってくるでしょうから、日照がどの程度遮られるかはまだ判らないと思います。
御心配でしたら専門家に御相談したほうがよいかもしれませんし、
開放感を重視するならやはり中層階以上を選ぶほうが安全だと思います。

[295: 匿名さん]

>290
他の地区も多少はありますが、特にここら辺は中高生ぐらいの素行が悪い地区だと認識してます。
駅のホームで中高生が平然とタバコを吸ってるようなところですから。
素行の悪さをイコール悪い人と見ないで欲しいと思ってる方もいらっしゃいますが、
社会的には不適合な行いをしてたり、法律を守れていない、周囲の人間に迷惑をかけている
のであれば一般的には悪い人間です。
また南側の公園が危惧されているような使われ方にならないとは言い切れないと思いますので
心配であれば帰りは親が同伴するなどといったことを検討されたほうが良いでしょう。
私としては子供の教育には適さない環境だと思ってます。

[296: 匿名さん]

>>293 まだはっきりとしていませんが、公園の東側の賃貸の区画も、スターツと同じように14階以上の建物はNGという決まりになっていると聞きました。
294さんの仰るように日照関係がご心配なら,専門家の方にご相談なさってはいかがでしょうか。

ステージオ南面の公園については、私も使われ方に危惧しています。
ただ、並びに西新井警察署が移ってくるので、290さんの仰るように夜中に若者が騒いだり、浮浪者が寝泊りしてしまったりということは、ないのではないかなと・・・希望を含め思っております。
それよりも昼間の使われ方どうなのかなと・・・野球やテニスなどができるような公園になると、ボールが飛び込んでこないかという心配をしてしまいます。
とにかく出来上がっていないものに対しては、あれこれ心配がつきませんね。

[297: 匿名さん]

ほんとうですね。公園の使われ方といってもいろいろあるわけですから。
さんざん悩んだ末、私はここを購入しようかと思っているのですが、希望の部屋の倍率が心配です。結構希望している
方がいらっしゃるみたいなので。
皆さんは営業の方に何ていわれているのですか？

[298: 匿名さん]

>297
私も人気の高いタイプの部屋を希望していて倍率が心配です。
かなり早くから希望を出していたので、営業の人は「他に希望者が現れたら
別のところに誘導してなるべく抽選にならないように努力する」と言っていますが、
実際どうなるかは蓋を開けてみないと分かりませんよね。

しかし、もし営業の努力（？）が実って無抽選ということになったら、
それはそれで「実はそんなに人気が無かったのでは・・・？」
という思いに囚われそうです。人間て勝手なものです。

まあ抽選で落ちたら縁が無かったと思ってあきらめるか、第２期で
良い間取りがあったらまた考えようかと思います。

[299: 匿名さん]

第２期となるとガーデンフロントタワーかイーストですよね。よい間取りがあるといいですね。

[300: 匿名さん]

>296さん
西新井警察署が移ってきてもさもどよくはならないかと・・
というのも今駅前交番や西新井警察もそんなに遠くない現状での今の駅前の状況からは
期待薄そうで。
交通量もふえるでしょうから違法駐車や放置自転車は厳重に取り締ってほしいですね

[301: 匿名さん]

回りの賃貸住宅の影響は自分で調べないとならないんでしょうか
営業の方で調べているんじゃないでしょうか
誰か具体的に聞かれた方いらっしゃらないですか？

[302: 匿名さん]

>>301 ここ、賃貸専用物件と比較すれば装備もまぁまぁいいので、
直近のUR賃貸相場からみて、短期的には2000円/m^2程度はいけるかと
思いますが、場所が場所だけに、15万/月を家賃が大きく超えてくると
なかなか借り手を捜すのは困難だと思います。逆に回りは賃貸ばかりになるので
競合があって、突出した値段は設定できませんし、4LDKのような賃貸としては
希少性のある間取りの場合、借り手をつけるのは大変な一方で、定期借家制度を
つけない限りなかなか出て行ってくれないかと。
　ここ確か4500万/80m^2 と確かかなりの割高物件なので、　単純利回りで4%台の
かなり下に、税金・管理費・修繕積み立てを考えると3%台そこそこではないでしょうか。
無論投資目的で手を出すような物件ではないですが、実質12万/月程度にしかならない
ので、2.8%固定金利35年の計算だと、30%は頭金を積んで買わない限り、
返済額が、　家賃ー諸経費を上回ります。リスクを貸すことで回避するのはかなり難しいと
思うべきかと。

[303: 匿名さん]

>>302 続き。
逆に、全部で2000戸できる予定のうち、ここの550戸と、予定では東隣の300戸
(あくまで予定）の他は全部賃貸だと思うと、あんまり購入してまで住もうかな
という気にはなりにくいのではないでしょうか。　まお金が余っているなら
別ですが。　

[304: 匿名さん]

>>302,303関連
細かい資金計算まで聞いていないので知らないのですが、ここ80m^2程度で
減免措置なしの場合の固定資産税っていくらくらいなんでしょうか？
20万/年とかで収まりますかね。

[305: 匿名さん]

大型物件の割りにはランニングコストも高めだし・・
免震のメンテ費用も詳細はわからないですし
免震のない低層の方が割安でいいかもね
タワーの高層階くらいしか日当たり良さそうではないし
パ−クフロントにこだわらない方がいいかな。
後管理組合は棟ごとに別個になるんですよね
じゃあないと不公平ですよね。

[306: 匿名さん]

途中で萎えて管理説明会はいっていないのですが....　どうなんでしょ。

大型で管理費安くなるのは100戸レベルまで。その上いくと共用施設をつける傾向が
あるので、平米あたり管理費はあがる傾向がありますよね。　まぁそれに見合った
共用施設があって、自分が使えばいいんですが。　

[307: 匿名さん]

普通は管理組合は棟ごとですよね。
構造が違ううわけだからかかる費用は当然違ってきますから。

[308: 匿名さん]

重要事項説明会で土壌汚染の説明があるのか？会社のコンプライアンスから絶対必要だと
思いますが。どの程度の人が認識しているか疑問です。
普通これだけ大阪で問題になれば神経質になると思いますが・・・

[309: 匿名さん]

　構造説明会(だったかな）で基礎の話に絡んでかなり詳細に説明をしていましたけど、
あれでは不十分？　横のウェルファーマのに比べればダイオキシンって訳でもないし、
私的にはもともと気にならないレベルなんですが。　賽の目状に土地をスキャンして、
各々の点でなにもでなくなるまでとにかく掘って捨てるという方式で、この土地を
使う限りあれ以上やいようはないかなぁとか聞いていたのですが。
　うっとうしいので予めいっておくけど私はデベ関係者じゃないよ。　最後の段階の
除染費用が、デベ負担になったというのも知っています。

[310: 匿名さん]

管理組合は　Pとその他３棟の２組合

[311: 匿名さん]

個人的に気にしているわけではないんです。
話を聞いていない人がたくさんいると重要事項説明会が長引きそうで
個別に事前に説明しておいてくれた方がスムーズにいくと思います。
正式に登録した人には話しするべきかと。

[312: 匿名さん]

このくらいの価格だったら街の全容がわかってから建てて欲しかったな。
計画じゃなくて実際に街並みが出来上がってから。

[313: 匿名さん]

まぁ一生に一回の話なんですから何時間でもじっくり聞く覚悟はあります。
ちゃんと話してくれるでしょう。　これ話さないで売ってしまうと、
手付け倍返し相当のペナルティですから。

[314: 田園都市]

できれば半蔵門線とはつなげてほしくなかった。

[315: 匿名さん]

↑
半蔵門線とつながって何か不都合でもあるのですか？

[316: 匿名さん]

　東武線側では、半蔵門線経由で城西地区にも乗り入れていることを宣伝している。
一方向こう側では決して”売り”にはしない。　　ということかな。

[317: 匿名さん]

半蔵門線大手町基準としても、西側に同じ時間乗れば充分にここと同じ㎡単価でマンション買えるからな。
実際、街としての洗練度から見ても誰もが感じる差はある。
東武はひたすら根津一族の繁栄しか考えてなく、地域振興には一切資金を投入しなかったツケが
東急が沿線とする城西地区との差異になっている。
事業家としての才能差がこれほど地域に影響を与えたことはある意味、研究対象としても丁度良い比較対象です。

多くの人が「住みたい」と思う地域と「出来れば避けたい」地域、同じ値段であなたが選ぶのはどっち？

[318: 匿名さん]

　同じ２４分では、向こう側では中目黒か学芸大までしかいけないよ。
中目黒で坪単価180万とかで新築マンション売っているかねぇ... 煽りでも
あんまり嘘はやめて欲しいかな。

[319: 匿名さん]

大手町から西新井まで、直通で35分位。反対方面の田園都市線直通で35分行くと、二子新地辺りですね。
二子新地辺りの駅直近マンションは坪単価180ではとても買えませんよ。

[320: 匿名さん]

>318
中目黒、学芸大は日比谷線-東急東横線でしょ？
非難する前に相手の文章を読み取れないようなのは論外だよ。317は半蔵門線を基準での話してんだから
319の書いてる通り直通で田園都市線の二子新地辺りだね。
たしかに318の書いてる通り坪単価180万ギリギリでなら同程度のマンションは出てこないだろうが、
元々西新井との坪単価が20万程度差もあるし、317が主張する同価格で探すのはちょっと無理があると思う。
ただ、ここの価格からプラス500万〜800万くらいで買えるのであれば
東武沿線よりは東急沿線に買いたいと思うのが一般的な感覚だろう。(余裕がない場合は別だが)
しかし、現状二子新地辺りで駅近の新築マンションがないから比較や競合先はないのだから
317の主張は机上の空論でしかないけど。

[321: 匿名さん]

どちにしても購入を検討してうるのはほとんど地元なんじゃないですか
ＴVCMやっても基本的には他の地域からは検討は難しいんじゃないかな

[322: 匿名さん]

>>317 の主張は同じm^2単価で買えるものがあるということですよね。
実際にネットで検索してみましたが、坪単価１８０なんてのが存在しうる
気はしませんね。

[323: 匿名さん]

なんか、よってたかって317をあげつらっているけど、
要はみんな東武沿線より田園都市線沿線が良いと思っているのですね。
それなら納得。

[324: 匿名さん]

そらいいに決まっています。　”同じ”値段ならね。
実際には３２０さんのおっしゃるとおり500-800万高いとしたときに
それだけの価値を見出せるかどうかですよ。私は、城西地区に狭いのを
買うのなら、城東地区で広めのがいいかと。　ただ、安いのがもっとも
大きなメリットなのでここステージオは買わないですけど。

[325: 匿名さん]

地元からすれば田園都市線に住みたいとも思いません。
ただＴVＣＭで経費使うくらいなら地元の為価格に還元してくれれば・・
と思います。ズ−と待たされた挙句にいまさらCＭはどうなんでしょう。

[326: 匿名さん]

＞３２５　同感です
まぁ、リチャード・ギア（THE TOKYO TOWERS）や海老蔵親子（プラウド駒込）のギャラに
比べれば安いつくりなんでしょうけど、高価格であることが一番問題視されている物件な
んですから、宣伝費を価格に還元して欲しかったですよね。

[327: 匿名さん]

西新井事件についてはいまさら説明の必要もないだろう。「朴」と名乗る北工作員が小熊和也さん（結核で死亡）、小住健蔵さん（失踪）になりすまし国内で暗躍していた事件である。昭和六十二年の大韓航空機爆破事件の実行犯・金賢姫の教育係「李恩恵」とされる田口八重子さんの拉致事件にも関与していた疑いが強まっている。警視庁公安部は昭和六十年、この北工作員を旅券法違反容疑などで国際手配したが、日本人女性と家庭をもち、正月には和服姿で初詣までして十五年間も日本人を装っていた主犯格のスパイ「朴」はいまだ捕まっていないのだ。

[328: 匿名さん]

>>326 そうですね。　特に低層の値下げにね。もう遅いか。　

[329: 匿名さん]

営業の人の態度が高圧的に感じるのは私だけでしょうか・・
かなり失礼な言葉に女房が怒りぎみで振り出しに戻ってしまいました。
きめきれないからだとは思いますが、私たちだけなんでしょうか？

[330: 匿名さん]

>>329 上にも記述がありますが、野村のほうが必須・地所のほうはそんなに無理しては売り
つけてこない感じなので。　物件は悪くないと思っているんだったら、担当なんか
いくらでも代えてもらえばよいだけです。　私も代えてもらった経験が複数回あり、
今住んでいるMS は、代わった営業さんから買ったものです。
　あと、”決められない”理由はなんなのか、ちゃんと営業さんに伝わっている
でしょうか？　これがはっきりしていないお客さんにはなかなかアプローチ
しにくい・情報だしていきにくいってのは事実ですよね。
　

[331: 匿名さん]

三菱と野村で営業の態度がそんなに違うんですか？
担当が悪いと変えてもらったからいいという問題ではなく
結構引きずりますよ。
営業担当会社で明暗わかれるのは不公平ですよね。

[332: 匿名さん]

私の担当の営業は野村ですが、高圧的ではないですよ。
ここに決めています的なことを言っているからかな？

[333: 匿名さん]

　複数の販売会社に渡るプロジェクトの場合、やはり必死さの度合いというか、
無理やり押し付けようとする傾向は、主にやっている側に強くなります。
この物件の場合、HPは野村の側にあるので野村がメインですよね。
　営業さんとぶつかると結構気疲れしますが、悪くはない物件だと思う場合には、
それでやめてしまうというのも勿体ない気がします。うちの場合も代わった営業から
今住んでいるところは購入したわけですが、やめなくてよかったなと思っています。
　特に奥さん側がお怒りのようなので、旦那さんのほうからびしっと担当者交換を
申し出てみられたらいかがでしょうか？　営業やっていればわかりますが、担当者
変更請求は本人には結構きついものです。　奥さんを怒らせてしまった人にはいい薬
になると思いますよ。

[334: 匿名さん]

大きな買物なんで一回ケチがつくと取り返すのは大変ですし、時間も必要かと。
第1期は見送るしかないかな・・担当変えても、気持ちはそう簡単には切り替えできないと思います。

[335: 匿名さん]

>329
私の担当の方もなんか高圧的で上から見下してるような態度の方でした。
若くてメガネかけてる方でしたが。　若い営業は接客の仕方がわかんないんですかね？

[336: 匿名さん]

私も三菱の方が担当ですが、良く勉強されている方で話の筋も通っており、
些細な相談にも嫌な顔ひとつせず実に良く付き合ってくださるので、物件自体への印象も上がりました。
まあ購入までの短い付き合いですし、担当の態度がどうでも物件自体の質が変わるわけではありませんが、
どうせなら良い気分で買いたいですよね。高い買い物なんですから。
じゃないと、買った後に不満な出来事が起こる度に、担当さんの顔を思い出す事になると思います。
やはり担当の方を代えてもらうのが良いと思いますよ。
人柄の良い担当さんだと、自分の都合のいいように断りにくくなるって事もあるんですけどね・・・
身勝手なものです。

[337: 匿名さん]

ちょっと高飛車な感じなのは野村の営業の常です。　売ってやろうとか
いう感じで、ちょっとついていけない人が多い。
プラウド＊＊とかだけで4-5箇所MRを回ったので、たまたまはずればかりに
当たったというもんでもないと思うな。

[338: 匿名さん]

登録説明会に参加したのですが、いざ登録が始まるとすごい勢いで進みますね。
5日の抽選にあたったら、

[339: 匿名さん]

３３８の続きです（途中で間違えました）。

契約まで1週間で済ますというのは、普通のながれなんですか？
今までがあまりにもノンビリしていたので、ついていけるかどうか（笑）

[340: 匿名さん]

営業マンの事でけっこう書き込まれてるので。
確かに地所はおだやかな接客の人多いですね。野村はけっこう強気です。
でもうちの他物件で当たった野村の営業は良かったですよ。知識はあまりなかったけど。
本当に欲しい物件なら担当変えてもらう方が良いと思います。
でもその際は必ず責任者にお願いした方が後々良いですから、その物件の担当責任者に
依頼したら良いと思いますよ。

[341: 匿名さん]

ちなみに
感じ悪い営業マンってどんな感じなんでしょう？

[342: 匿名さん]

＞感じ悪い営業マンってどんな感じなんでしょう？

・こちらのニーズが掴めず、マニュアルどおりの話しか出来ない人
・メリットばかり強調してデメリットは一切話さない人
・他ライバル物件をこき下ろすことしか出来ない人

そして、極め付けが「強引」であること。
こんな要素を持った営業が多いんだよね野村は〜
「日付変わるまで頑張って残業してます」とか「前の物件では○件売り切りました」
なんてどうでもいい話聞かされた挙句、「ここいいですよ。今後この沿線で絶対出ませんよ」
と言われたのが梅島のとき。
その舌の根も乾かないうちに「梅島は不人気だったけど野村の物件力で最後は売り切りました」
おいおい、梅島に続いて西新井に行く俺も馬鹿だが、もうちょっとスマートになりましょう、ね!野村さん。

[343: 匿名さん]

>342

最後の２行には笑わせて頂きました。（＾−＾）

[344: 匿名さん]

>342
なるほど。
確かに野村に限らず上記の様な営業マンっていますね。
たまにちょっとマニアックな事聞くと全然分からなくて話変えたりする営業マンも多いです。
自分が当たった野村の営業マン（略して野村マン）はそんなに強引じゃなかったです。
でも知識がなくてけっこう困ったね。
こちらの物件は野村マンと地所マンとどれくらいの割合なんでしょうね？
どうせ買うならここの物件のデメリット全部言ってくれる様な営業マンの方が買う気になるんじゃない？

[345: 匿名さん]

梅島って不人気だったんか？
長谷工だしできがいいとは言わないが、結構手早く完売したような気がするが・・・
ま、おかげでもっといいのが買えそうだから良かったけど。

[346: 匿名さん]

私は、最初は、Ｗなべさんという色白の女性でした。
この子は、良かったのですが、次には、背の低い男性でした。
「なぜ　購入に踏み切らないのか。」とか言ってすごく気分が悪くなりました。
私は、のどがかわいたなと話題を変えようとしてもお茶のひとつも出しません。
今までいろんなＭＲ行ったけど、初めてでした。
かみさんは、むちゃくちゃ　この物件からさめました。
結構あたりはずれがこの物件にはありますね。

[347: 匿名さん]

あそこは飲み物自由に飲めます。

[348: 匿名さん]

背の低い男はコンプレックスがあるからね。私もですが…。
でも、ここの物件は良さそうです。
物件購入に営業マンは関係ありません。担当を替えれば済む話。
そんな感情的だと肝心な部分を見逃しますよ！

[349: 匿名さん]

>348
営業必死だねー　今時物件購入に営業まんが関係ないとか平気で言えるってある意味スゴイよね。
だったら営業なんて人件費の無駄だから全員クビ切れば？
物件の資料と間取り図、MRの案内係のバイトさえいれば十分でしょ。

営業の当たりハズレが多いってことは会社での教育がなってないってこと。
そんな会社信頼してマンション買う気にはならないね、普通の消費者は。

[350: 匿名さん]

>349
営業マンなんてのはどうでも良いのよ！聞きたいことを聞いて答えさせればそれで良い。
物件の良し悪しは自分で判断しないと後悔も出来ない。
大体、大きな買い物をするのに営業マンあたりに話の主導権を握らせてどうするの？
何がしたいの？と思っちゃいます。
349さんはもうちょっと物事の本質を見極めるのがよろし。

[351: 匿名さん]

>350
だからそんなことだったら営業マンなんていらないよって言ってるのがわからないかな？
>物件の資料と間取り図、MRの案内係のバイト
これだけあれば十分。
物事の本質どうのこうのよりちゃんと文章読もうね。

[352: 匿名さん]

そもそも348、350のような考えかたならどの業種であれ客に接する人間は必要なくなるね。
人件費の無駄だもの。

[353: 匿名さん]

>351
営業マンの必要不必要はデベが決める。
誰もが仕事をしてるわけだから営業マンを上手く活用するということ。
営業マン一人が気に入らないからそこの物件の駄目駄目率が上昇するわけ
ではありませんがな。
お分かりですか？

[354: 匿名さん]

営業の必要性→優柔不断なもしくは無知な人の背中を押す。

[355: 匿名さん]

確かに知識不足の営業マン（物件資料に書いてある以上のこと知らない）だったら
いないほうがましかもしれないねぇ.... 最近レベルの低いのが多い。
本当に宅建もっているのかなぁとかいう説明だったりね。

[356: 匿名さん]

また家にビラが入ってました。こういう必死なビラって不安要素にしかならないんですが。
やっぱり一階って人気ないんですかね。

[357: 匿名さん]

>353
一般的に物を購入する際、購入者は接客する営業や社員・店員が良くないと
購入意欲そのものが下がる。
マンションであっても例外ではない。
客観的な物件の良し悪しには関わらないかもしれないが、主観的な物件の良し悪しには関わること。

また、営業がダメだから売れ残るということも少なくない。
売れ残れば当然物件価値も多少は下がるので、営業がダメなとこの物件は買いたくない
といった消費者心理も生まれるのは仕方ない。

[358: 匿名さん]

でも営業の人にはもう少し知識をつけてほしい
あまりにもなさすぎです。
マルチメディアコンセントはどこについてますか？の問いに
なんですか？それ？だってさ

[359: 匿名さん]

営業も営業だけど、コンセント位置なんてオンラインでも見られる図面に
書いてあるじゃない.. どっちもどっちというレベルのような気もするけども。
コンセント”高さ”が知りたいというなら別だけど。

[360: 匿名さん]

自分が分かってること試しに聞いてみただけの話

[361: 匿名さん]

地震あったけど静かですね。唯一無二のメリットなのに・・・
野村の営業さん明日は水曜だし、早く出てきて！

[362: 匿名さん]

いやまぁ全部の棟が免振というわけでもないし...

[363: 匿名さん]

個人的には営業マンは不要だね

時間かかるし
ＭＲも好き勝手に見させてほしい

[364: 匿名さん]

　そういいだしたら、MRも不要な気もするけど.... チープな
内装レベルがばれずにすんだかもしれないのに。
MRでどんどんやって遮音レベルチェックする人までいるけども (^^)

[365: 匿名さん]

>>364 竣工してから売るんでないと、そこまではちょっと無理かな

[366: 匿名さん]

多分、ここまで叩かれるとは野村も考えていなかっただろう。
他の物件と同じく、普通にただ他のデベロッパーより１０％多く利益を乗せているだけだ。
こんなボヤキが聞こえてきそうです。

[367: 匿名さん]

　それを城東地区でやってしまったのが失敗の原因。梅島はその分直床にして
元手をけちっていたから　10% 高くてもあまりばればかった。　プラウドでは
新小岩も非常に好調とはいいがたいですからね。　この地区でにわざわざくる
購入者はCP評価には非常にシビアってだけでしょう。
　値段が10-20%も高いなら、上の議論じゃないが、東急線沿線で買えるものなぁ
とか思うわけですよ。　まぁCMも流しまくったし、このまま押し切るしかないよね。

[368: 匿名さん]

　しかし前のスレッドからで900近い投稿あって、半分近くが値段高いネタってのも凄いな。
正直、他いきゃいいだけじゃないかと思うのだけど、あっさり検討をやめにくいほどの
魅力があるのここ？
　MRいくのはやめちゃったけど、読む限りでは、建物本体・共用施設ともダメってんで、
普通には検討すぐやめるような物件に思えるんだけど。　　

[369: 匿名さん]

>366
地所の取り分も上乗せされてますから実質15％以上は上乗せされてますよ。
当初ここの価格が市場価格から比べて20％増しだった理由ですし。
野村単独でやってれば10％増しで済んだのでここまで言われることはなかったんじゃないかな？
ただ城東（特に足立区）の不人気ぶりと梅島のことがあって単独じゃ不安になり
地所に泣きついたのでしょう。

[370: 匿名さん]

まぁ550戸ともなると単独でこけたときのリスクは大きいですからね。

[371: 匿名さん]

>>369 梅島は別に不人気物件じゃなかったよ。寧ろ非常に早く売り切ったほうだった
記憶があるけど。　知ったときにはもうほとんど売り切れていたもの。

[372: 匿名さん]

>369
なんて計算でしょう。５社、６社で組んでる物件は３０％増しになるとでも言うんでしょうか？

それよりも土壌汚染対策費が馬鹿にならなかったんだと思いますよ。だいたい、都会での土壌汚染なんて
封じ込めで十分(実害なんてない)なのに、とにかく１００％の対策を求める風潮がいけないんだよなあ。

[373: 匿名さん]

>372
あら、ここの取り分の取り決め方知らないんですね。
最初野村単独でやろうとしてすでに取り分決めた値付けした後、地所に泣きついたので
その分の取り分は「上乗せ」するしかなかったんですよ。

それと封じ込めで実害がないって言い切れる根拠はどこですか？
土壌汚染の対策の結果、実害があるかないかは長年の積み重ねで結果がでるものなのですが・・・。
100％対策を施しても100％安全だとは言い切れないのが現状なのですがね。

[374: 匿名さん]

なんかケンカ腰な373さんは何者。
何でここの取り分の取り決め方(っていうか泣きついた云々の事情)なんて知ってるんだろう。

だけど、土壌汚染が判明している土地に対策施すのは当たり前だと思いますよ。
汚れっぱなしの土地なんて、372さんは嫌じゃないの？
まあ汚染対策万全で絶対クリーンですと言われても土を触った手は洗うし、
とりあえず公園に散らかるであろう犬のフンの方が、住んでからは気になるのでしょうけど。

[375: 372]

土壌汚染対策費についてですが、

都会じゃ、井戸水なんて飲んでない。井戸はあっても汚染範囲と深さがぜんぜん違う。まず、問題にならない。
別に野菜とか作って食べるわけでもない。覆い土をしてしまえば表面も問題ない。っと思います。少なくとも
大きな問題ではないと思います。他にたくさん危険なものは溢れてます。法律などの目的も拡散の防止であっ
て、処理そのものではないですし。

あくまでも費用対効果の話です。世間一般の風潮が変われば、封じ込め程度の対策で十分な場合はたくさん
あると思います。このせいで、廃業や移転が出来ない中小の工場がたくさんあります。今の日本はもっと
前向きにお金をかけなければいけない事が、他にたくさんあるはずです。

[376: 匿名さん]

ここ本当に完売しますかね〜？
新小岩も一応第一期完売ってなってるけど
かなり苦戦したみたいですし。

[377: 匿名さん]

>>375 さんに同感。　まぁしかし直近に前科ありの地所も噛んでいますから、
ここはあんまりサボれないでしょう。
　新小岩は2回ほど価格調整しましたね。
段々に下層の価格が下がっていく傾向はここそっくりでしたよ。　

[378: 匿名さん]

>375
公園があり、そこで子供が遊ぶことを考えれば対策をするのは当然かと思います。
後から何か問題があったとわかったときには責任を逃れられませんからね。

[379: 匿名さん]

　南の公園はここのマンションの持ち物じゃないんだけど.... 　敷地内に
土むき出しの場所なんて殆どないでしょ。　過度の除染を行った費用まで負担したい人は
買えばいいと思うけど、
　そんなにお金余っているなら他にいくらでも使い道あるんでないかな。
どんなことでもコストに見合うメリットがなかったらやらんほうがましではないでしょうかね。

[380: 匿名さん]

>>379
「除染費用を負担したくて」買うわけではなく、この物件が気に入って、
除染費用の一部を負担してでも買いたいと思う人は買うということですよね？

長所短所をふまえた上で、買う買わないは個々人の判断です。

今後の価格動向や売れ行き情報以外は、この掲示板で交わされるべき情報はもう
出尽くしたように思われます。

[381: 匿名さん]

>>380 ですね。　もう登録開始しているんでしたっけ？
うちは殆どやめたので、ここ１月ほどはMRはみにいっていないんですが、
電話はよくかかってきて、販売員いわく　”好調です”だそうですけど。
値下げしたらおしえてほしいな。　（今の価格だったら買わないので
おしえてとはいってあるけど）

[382: 匿名さん]

>>380さん。
登録は８月２７日〜９月４日。
抽選会は９月５日。
契約は９月１０日１１日。と、いうことです。
評判が悪いのか良いのか、とにかく掲示板の書き込みが多く、注目はされている物件なのかなと思いました。
発表会から登録までやけに期間が長かったというのもあるんでしょうが・・・。
要望書はたくさん入っているようですね。いざ蓋を開けてみたらどうなるのでしょうかね。

[383: 匿名さん]

　少なくも上層階4LDKの人気は高くて、強く他に移ることを薦められましたが。

[384: 匿名さん]

うちもう１０回以上ビラはいっているんですが、ビラってどのくらいコストかかるんだろう。
あのTV-CM も見ただけで10回程度はあるしな... その分 キッチン天板自然石化とか、
トイレタンクレス化とか、フローリング材質アップとかに回してくれればいいのにねぇ....
登録に向けて悩ましいです。

[385: 匿名さん]

ここ最初のプロジェクト説明会は確かGW中だった。まだ、登録すら始まっていないとは
驚き。　その間に、6月にMRいったマンションは、もう会員期/1期/1期2次とかで1000戸以上
売ってしまうんだが.... 28日の抽選で３回連続で外れたらこっち買いにくるか...
　なんか時が止まっているみたいでのんびりしていて購入検討者にはいいけど,
ガーデン側は竣工売りすら可能かもしれん (^^)

[386: 匿名さん]

今モデルルームが立っている区画の入札がそろそろ始まりそうなので、
そんなに長い間モデルルームを置いておけない、と聞きました。
２期（ガーデンフロント・イーストレジデンス）の販売の方は、急ピッチに
なるんでしょうかね。
そんな話を聞くにつれ、なんでこんなに販売まで時間をかけたのか不思議。

[387: 匿名さん]

まさにMRのところもマンションで20階とかでの”予定”だったんだよね。
高層ならスターツを背丈で超えるので問題ないわけだ。
”公園南面”で、かつ”野村”で高くなっているんだったらそっちに期待しようかな...
別にそんなに急いでいないし。

[388: 匿名さん]

でも、モデルルーム跡地にも野村三菱連合で入札するよ。
ここの評判見て、一番札にならないようにするかもしれないけど。

[389: 匿名さん]

モデルルームに行って感じたんですが、あのトイレタンク下の配管カバーは何とかならなかったんでしょうか？
すごくブサイクなんですけど。マンションってけっこうあんな感じなんですか？

[390: 匿名さん]

>>388 ここが不評なんで、かなり下がっての落札になるんでないかな。

いずれにしてもぼったくり野村がかんでいたらやめりゃいいだけでは。
別に東京23区には西新井しかないわけではないもの。広い目で見ましょ。

[391: 匿名さん]

>386
販売まで時間をかけたくはなかったけど、思惑通りに事が進まなく、当初の見込みよりも
MRの来場数・要望書が少なかった等の要因で販売時期を遅らせるしか手がなかったんじゃないかな？
野村からしてみれば販売開始してそぐに完売にならなきゃカッコつかないでしょうし。

[392: 匿名さん]

土壌汚染自体は自分ではそんなに気にはしてませんが
駅前複合開発が進めばまた隣接街区で同じように騒がれはしないかの方が怖いんですけど
5年も6年先まで土壌汚染エリアと騒がれそうで・・

[393: 匿名さん]

５、６年で済めばいいほうじゃないですか？
普通に考えてエリア的なマイナスイメージって１０年、２０年残りますから。

[394: 匿名さん]

同じ坪単価で、中央区・港区に住むか、足立区に住むかの違いですね。
たまたま同じ時期になったことを不運と呼ぶのか、そんなのプロなんだから織り込んで値段設定せよ。
と言うのか、選択肢はすべて自分自身。
ただ少なくとも言えるのは、十年後の売却価格は倍以上の差が開いているということ。

真剣に、ここで良いのか。友人には少なくとも薦めない物件だよ。

[395: 匿名さん]

>394
>同じ坪単価で、中央区・港区に住むか、足立区に住むかの違いですね。
住まいって、そんな単純な理由で選別するものじゃないと思いますが。
この板でも既に議論されている事ですよね。あまりに今更な発言ですよ。
また十年後の売却価格が倍以上開いていると断言されていますが、確実な根拠があるのでしょうか。
中央区・港区にしては割安な物件には、安くしなければならない理由が必ずあるはずです。
ステージオが足立区で割高な事と、中央区・港区の物件は関係が無いように感じられて仕方ありません。

[396: 匿名さん]

＞また十年後の売却価格が倍以上開いていると断言されていますが、確実な根拠があるのでしょうか。

随分絡んでますが、394もあながち荒唐無稽ではない話です。というのも、ローンの査定を行う銀行が
中央区の物件と足立区の物件では同時期の竣工・同程度の面積であっても融資額にかなりの差をつけます。
結局は、融資可能額が中古価格を決めると言っても過言ではなく、立地の差は我々素人が考えるより
貸付のプロはもっとシビアに見ているようです。端的に言えば足立区というだけで評価は極めて低いようです。

ちなみに私の連れ合いが以前銀行に勤めており、上記の件から公園前且つ再開発物件でありながらも候補から却下されてしまいました。
値段表も手元にありますが、憎らしいほど中央区の物件と坪単価が同じです。
ここに未練を感じつつも、私は中央区の物件を狙うことにします。

[397: 匿名さん]

民団ではなく、総連系の人たちが多いのが気になります。

[398: 匿名さん]

>>395 　大分昔のことになりますが、土地仕入れに関連した仕事についていました。
土地仕入れが訳有りで”高い”か”安い”というパターンがあるので、
必ずしも土地値段が立地のよしあしを反映するわけではありません。ちょっと前に
なりますけれども、Wコンフォートタワー（つい最近も100m^2 40階とかを5000万台
でキャンセル住戸でていましたね）があれほど安い値段をつけられたのは、売主の
自社施設の跡地だったからでしたよね。

　売却の価格は、周りの中古価格の影響を受け、自由に設定することはできません。
新築時に高くっても、売るときには高く売るというわけにはいかないわけです。
ここステージオは、新築時価格で15-20% ほど高いですよね。
( 土地購入単価/容積率　＋工事費坪単価 ) *1.4 の普通の販売単価の算定式
[土地購入を決めるために、容積率消化が可能かどうかを調べるボリュームチェックの
基本式ですね]　に従えば、ここのように容積率が300%に緩和されているにも
かかわらず80m^2 4000万超というのはちょっとありえないわけですから、
恐らくは、余程の高値掴みをしているわけです。　ブランドイメージで売れると踏んで
無理に１番札をとりにいったのでしょうが。
　一方中央区で売っている高層のマンションは、破綻した会社から非常な安値で
土地を仕入れたことがあの安値の原因であるわけです。　新築でありながら、
直近の築浅の中古マンションを下回る驚異的な安値に設定されていますから、
恐らくは相場より、20%は安いでしょう。　この時点で、中古相場に対する価格で
5割近い差がついているわけです。
　一方、例えば2020年時点では、人口の都心集中が進み、23区内でも不便なところでは
人口が減少に転じている可能性が高いと予想されています。　東武伊勢崎線沿線でいえば
既に越谷あたりまでは非常に早く中古価格の低下の嵐の中にあります。足立区の人口が
10-20年で大きく減少に転じることは考えにくいとは思いますが、すくなくとも緩やかには
価格の低下は加速されていくでしょう。　その時点で土地価格が維持可能なのは、
都心３区に文京区など、非常によい住環境を維持できている一部の区だけだと思います。
その意味で、10年後はともかく、15-20年後での売却価格が2倍の差というのは
無論”確実な根拠”なんてものはありませんが、妥当な評価だと思いますが。

[399: 匿名さん]

>395
他の方も書いてますが、デベのブランドが通用するのは新築時のみなので、
売ることが織り込み済みの購入者からすればすでにここの割高分の15％〜20％は損になるのです。

また、足立区に縁もゆかりもない人からすれば
>中央区・港区に住むか、足立区に住むか
の選択で足立区を選ぶ人は少数でしょう。まず人気がありませんから。
ということは売る際に駅近のメリットがあっても売れにくいでしょう。

ただ395さんも
>住まいって、そんな単純な理由で選別するものじゃないと思いますが。
と書いてる通り、将来的な資産価値や利便性などだけで購入する人だけじゃないということです。
地縁がある人たちから見れば足立区内で一番良品質な物件だということで購入するのですから。
足立区外から検討する方には勧めませんがね。
伊勢崎線の駅近4分なら、中心部で他路線駅から7〜8分のほうが便利でしょうから。

[400: 匿名さん]

相場というのは刻一刻と変化するもの。湾岸地区の新築分譲価格が、直近の築浅中古マンションより安いということは、地区相場全体が下落傾向にあることを意味しているのではなかろうか。

[401: 匿名さん]

>>400 さん 398 です。399さんに同意です。あくまで売る場合にはこちらの
値落ちが激しいというだけの話で、一生住む分には気にする必要はないわけです。
　大型物件の登場が、周辺価格に影響を与えるのはここも同じこと。　例えばこの
近くでいえばアクアージュはかなり最近までかなりの中古価格を保っていましたが、
ステージオが竣工し、その中古まで出てくるようになてばもっと激しく値段が
落ちていくでしょうし、　ステージオ自身の価格には、今MRがたっている場所の
マンションの価格が影響を与えますよね。　ただ、片や相場の20%まし、片や相場の
20%引きとかで同じ値段になっているものを両方購入して、値落ちが同じように
なるということだけはあり得ないという点だけは確かかと。

[402: 匿名さん]

　でも、スレ覗いてみれば分かるけど、　中央区だったり、超高層だったりで
共益費+修繕積み立て+税金だけで、20年もすれば 10万/100m^2 超みたいよ。
　どっちも（ステージオでは4LDK)の場合、今は高所得層の人の購入になるんだけど、
年取ってから 10万超の負担はきついと思うので、こっちのほうがリスクはない
気がするけれども (倍値段に差がつくなら、向こう売ってこっちに移ってくれば
いい理屈ではあるけれども）　そろそろ4捨5入で40なのでそんなところが気になりだします。

[403: 匿名さん]

>402
ここも南のパークフロントは「タワー」を冠してるため超高層の扱いのはず。
共益費+修繕積み立て+税金の合計額が中央区で超高層の条件のとこと
そんなに差がでるのかな？
仮に差が大きく出るようなら、永住じゃなく買い替えすればいいだけじゃない？

また、絶対に転勤・転属、親元に帰るなどの心配が微塵もない人ならいいが、
もし万が一にも買い替えや貸出しが念頭に入る人は総合的なリスクはこっちのほうが高くなると思う。

[404: 匿名さん]

アスベストの健康被害は大丈夫っでしょうか？
以前の東京工場でアスベストによる死亡が2名と発表になりましたが
跡地への健康被害の影響はないんでしょうか。

[405: 匿名さん]

>403仮に差が大きく出るようなら、永住じゃなく買い替えすればいいだけじゃない？

あんまりカッカしないでよく読んだほうがいいですよ。

>402(倍値段に差がつくなら、向こう売ってこっちに移ってくれば
いい理屈ではあるけれども）

と書いてありますから。

[406: 匿名さん]

>>403 私も両方見積もりして実際に比較しているのでこれは全然違う。 ちゃんと公平に見るために
以下別物件ネタですが書いておきます。ここの数字は皆MRいっているはずだもの知っていますよね。
中央区で格安といっているのは"The Tokyo Towers" (TTT) ですよね？他に超格安といえる物件はないので。
ここのP-K 6000万前後と同等になる100m^2前後/真南向きは外した40階程度の部屋の場合で比較すると、
TTTは 管理費 210円/m^2 程度。　修繕費は最初は100円/m^2程度ですが、21-30年後には 400円/m^2 です。
TTTは、プールやら膨大な共有部分を有していて、実に80m^2専有面積の部屋でも120m^2までという税額1/2に
減額される面積を楽勝で超えてしまっています。大体自分の家の1.8倍強の面積に対応する固定資産税負担が
あります。分かりやすくするために一切減免措置なしの場合で計算して、年50万/100m^2程度。本当は30年
たったら固定資産税はちょっと安くなっているはずですが、これは忘れて全部高い場合で足すと、
100m^2 で 年120万と確かに月10万になります。
　ステージオはいくらなんでもそんな額にはなりませんって。 TTTは角部屋とかは自分でふけない窓とか
あったりしますし、同じ超高層認定とはいっても、60mちょいと200m近くではまるでコストが違うでしょ。
ここは共用施設が貧弱とかいう人もいますけど、プールなんかまであった場合、自分ががしがし使わなけれ
ばその税金もかかってくるってのを忘れてはいけません。　使わないんだったらなるべく何もないほうが
ベターですよね。
　買ったときの価格は同じでも、資産価値が倍ほど違うかもというのは同感。しかし、購入時の値段だけで
比較するのは危険で、ローン支払いが終わった老後のコンスタントなコストってのはちゃんとみておかない
といけない。　今２馬力とかで楽勝で払えるとしても、30年後の年金額なんて誰にも判らんからね。

[407: 匿名さん]

>405
ちゃんと読んでますし別にカッカもしてませんのでご安心を。

>406
差額が知りたかったんだけどねぇ。大きいのか小さいのかを。
まぁ、後で自分で調べます。
ただ、30〜40代の方ですと今マンションを買って永住を考えるのはちょっと早計かと思います。
100年コンクリートとは謳っていても実際にマンションが100年持つわけじゃありませんので。

[408: 406]

>>407 さん既に次買うのが2戸目です。　今住んでいるのはなんといってもバブルの直後に買った
ものですから、超郊外に買ったこともあって値落ちの怖さってのは自分で見にしみてよく知っています。
こっちは残債整理も済んでいるので、賃貸で貸すほうが得かなとか思っています。
さすがに一生に3回マンション購入ってのは無駄が大きいでしょう。　次で永住にもって
いきたいものです。　

[409: 匿名さん]

> 登録は８月２７日〜９月４日。
> 抽選会は９月５日。
平日抽選会ってのはやめてほしいなぁ... なんか隠したいことでもあるんでないかと
勘ぐりたくもなるよね。

[410: 匿名さん]

確かにたかだか300戸弱の抽選だもの、午後はやい時間締め切り、夜から堂々と
皆の前で抽選ってできるはずだよね... 　ちょっと気合が足りないと私も思う。　

[411: 怖〜い話]

夏の怪談です。登録予定の皆さんも一緒に楽しんでね。

山上兄弟のイリュージョンにより色んなものが消えてなくなっていることに気づきました。
ゴールデンウィークのプロジェクト説明会に参加された方は、その時の資料をお手元に・・・
それではスタート

まず、ラビリンスの庭(パークフロントタワーの裏)に上がる階段が消えています。
更に目を凝らすと駐車場通気口のようなところに、前はあったフェンスが消えています。
ややっ、ラビリンスガーデン自体がかなり縮小されていることにも気づきました。
建築家柴田さんの無念さを思うと涙が禁じえません。

建物に目を移すと、外部階段を覆う外壁がなくなっています。かなり大掛かりなマジックですね。
設備では、塩ビライニング鋼管からステンレス管に変わっているようです。

私は恐怖のあまり、これ以上見続けることが出来ませんでした。
勇気のある方はぜひ、プリンセス・テンコーをも凌駕する山上ワールドへいざ！

[412: 匿名さん]

よく調べたねぇ.... そら怖いわ (^^;

[413: 匿名さん]

>>411
自分ゴールデンウィーク行ってないからその資料持ってない・・・
ちょっと見たいので誰かうｐしてくれるとうれしいな

よろしくお願いします

[414: 匿名さん]

＞411
すごい！
やっぱ野村＆浅沼だね
変更バリバリ

[415: 匿名さん]

　確かに.... 私は持っているんだな〜これが。 比較するとうううむ...

売り出し住戸価格表いりのDMがきたね。ついでに往復葉書がはいっていて、
なお迷っている人は、いくらなら買うのか書けという欄がありますね...
いまさらアンケートとっても仕方がないという気もするんですが、まさか
登録した人に踏み絵をせよともいえないでしょうし.... ここみてると二股かけて
いる人も多いみたいですものね。　一応ここを第2希望で登録するつもりでは
いるんですが、　なおあきらめ悪く、この週末は、The Tokyo Towers の登録/ここの登録/
日暮里駅前タワーのMR/南千住の物件と4つも予定を入れてしまいました...
私も物好きではある。

[416: 匿名さん]

>この週末は、The Tokyo Towers の登録/ここの登録/日暮里駅前タワーのMR/南千住の物件と4つも予定を入れてしまいました...

笑ってしまうほど同じスケジュールです。多分何箇所かでかち合うとは思いますが、その際は宜しくお願いします。

[417: 匿名さん]

どの人かなぁと楽しみにしていますよ　(^^)
妙に細かい質問を一杯くりだしているおっちゃんがいたらそれが私です

[418: 匿名さん]

私も間違い探しゲームよろしく二冊を並べてみました。
新たな発見はなかったけど、これでどの程度コスト落とせたのでしょうか。
目に見える部分ですら、何のアナウンスもなく変更すねのですから、見えない部分のことを思うとちょっと複雑です。

当初計画から変わった部分を他にご存知の方、是非情報ください。

[419: 匿名さん]

皆様日付が変わりました。水曜日です。
水曜日と言えばわかりますよね？そう皆様お待ちかねのデベの日です。
今日はどんな発言を残していってくれるんだろう？

[420: 匿名さん]

もう腹はくくっているとは思うけどねぇ.... 即日完売には違いないって。
売れたってことにして、キャンセル住戸がでるわけだ。　

[421: 匿名さん]

近所に住んでいるので案内がポスティングされていたのですが、ステージオ隣に建設予定の
ヨーカドーに関して「環境影響評価書案の説明会」というのが開催されるそうです。
１回目　８月30日(火)午後６:３０〜８:３０　場所：西新井文化ホール
２回目　９月４日(日)午後４:００〜６:００　場所：栗原小学校体育館

[422: スレ主]

この物件のスレ見てると楽しいから今週ＭＲ見に行ってみようかと思う今日この頃。

[423: 匿名さん]

今日はデベ書き込みないですね〜

[424: 匿名さん]

もし書き込むにしても、水曜に書き込むほどばればれにはやらないと思うけどなぁ...

[425: 匿名さん]

419にここまで書かれてるし、その前にも水曜になる度にデベらしき痕跡が叩かれてるし
そろそろネタも尽きてるだろうし、毎週のように書き込んでれば逆効果だとようやく学習したんじゃないのかな？

[426: 匿名さん]

とうとうHP上にも値段を載せましたね。　大分前の投稿で、野村は載せないとかいっていた
人いたけど嘘八百。　検討していた部屋は全然変わっていないようだな。まぁ買い手が
いるってことかな... 　あきらめて他いくか...

[427: 匿名さん]

野村の方針で、登録直前まで値段は公表しないんだそうな。
ウェブで公開すると物件の倍率が上がって、MRに来てた人が不利になってしまうからと営業さんは話していたけど(笑)
そうなんだ、わあありがたいなと思う事にしよう。

[428: 匿名さん]

わぁありがたいな (^^)

[429: 匿名さん]

ここ１週間で DM 3通　新聞ビラ2回　ポストビラ投函3回 　ちなみに伊勢崎線沿線ですが
西新井駅がもよりではない... なんか無駄な気が... もっと別のところにお金をかけるか、
値下げするだけでたかが300戸くらい瞬間蒸発で売れるだろうに。　宣伝経費かけすぎだよ。　

[430: 匿名さん]

本当にすごいＤＭの数々・・
ここまでやるとしょっと引きますね

[431: 匿名さん]

パークフロントを、しかも少し部屋数を絞ってで１期ですから、万が一にも、
これが完売しなかったら非常にまずいでしょう。（遥かに条件の悪いガーデン棟を
売る勢いがつけられない）　必死さは分かりますけど... 資源の無駄は無駄だな。

[432: 匿名さん]

うち、近所だけどここんとこ全くないよ、DMもポストちらしも。
配る範囲変えたんか？

[433: 匿名さん]

>>429,431 うちは埼玉県ですけど、まぁ建物全体が賃貸棟なので入りやすいってのはあるかもしれない。

[434: 匿名さん]

やっぱ施工会社の淺沼って良くないのかなあ
錦糸町のプラ○ド大変そう

[435: 匿名さん]

どう大変なの？　向こうは一応一期は売り切ったんだよね？

[436: 匿名さん]

先ほど申込登録してきました。
開始前からかなり並んでいて、まずまずの人気かな？
今日一日でどれくらい売れるか楽しみです。

[437: 匿名さん]

私も登録してきました。開始１時間前には行きましたがすでに並んでいました。
やっと登録という感じですね。９月４日にはどうなっているでしょうかね。
希望の部屋の倍率があがらないことを願ってます。

[438: 匿名さん]

オープン1時間前って・・・・
早く登録すると当たりやすいとかあるのかな。
それにしてもテーマパークの人気アトラクション並ですね。

登録された方当たるといいですね、
自分はもう少し考えたいので登録は最終日にしようかと思っています。

[439: 匿名さん]

私も登録してきました！10時ぴったりに行ったんですが、
整理券はすでに100番を超えており、座るところもないほどでした。
11時頃登録が終わり、ボードを見てみると、たぶってるところもありました。
早く来て登録したほうがいいとせかされたのに、意味がないような。。

[440: 匿名さん]

夕方に登録にいってきました。
まだ倍率がついている部屋は一部のみ、空いているへやも多少ありました。

[441: 匿名さん]

東京新大陸モデルルーム前でのステージオビラ配り。
登録者の意図とは別に売主の野村は間違いなく南千住の物件を意識していると感じさせます。

実はハセコー物件こそが一番のライバルとは登録者を落胆させるよね。

[442: 匿名さん]

>>441 上の投稿で、南千住はライバルにはならないとか書いていた人もいましたけど、デベ自身が
ライバル視しているとは... 結構笑えますね。　昨日は、ステージオと、TTTの登録をしたのですが、
今日は、南千住と、日暮里のMRを見に行くので、ビラもらえるかどうか楽しみにしていましょう。

[443: 匿名さん]

>442
ここに書き込まれちゃったらビラも配りづらいんじゃない？
営業必死で掲示板チェックしてるみたいだし。

[444: 匿名さん]

さて、第一期完売なるか？
楽しみですな

[445: 匿名さん]

>>441
豊洲や港南と言った元々人が住んでいない場所を大規模に再開発しているようなレアケースを除けば、
マンションってのは基本的に周辺の住人が買うわけで。
その周辺の住人が購買可能な範囲は全てライバルになるわけですが…。

[446: 匿名さん]

>>445 南千住はトキアスが典型的でしたけど地縁でさばくプロジェクトではないですよ。
トキアスは、70%以上外から買いにきていたわけで、まして今回のは駅15分と利便性は
いくら西新井より都心方向に近い駅だといっても大きくおちるわけでしょ。
あんまり、正面でビラきうばりするとかの”コバンザメ”商法を野村・地所にはやって
欲しくないなぁというのが正直な実感ですけれども。　ちなみに今日はいませんでしたよ。
南千住のは安いは安いけど、梁でまくり、直床/2重壁(逆じゃないんだな...) で
免振でもない、同じ20階建てといっても、物件レベルとしてはこことは天と地ほど違ったね。
南千住のをみて、ステージオでもよいかとあきらめもついた。　いくら20%ほど安くても
とても手を出す物件には思えなかったな。

[447: 匿名さん]

やっほー
西新井在住の俺が来ましたよ。
Stagioのことは知らないが、西新井についての疑問があれば
可能な範囲で返答するので聞いてね。

[448: 匿名さん]

登録会の時気づいたのだが、ここってあまりにも近所の人が多いよね。
自転車が何台も並び、その全てが登録者。車も九割方足立ナンバー。

ご近所引越し組でほとんどを占めるみたいです。

[449: 匿名さん]

足立ナンバー＝足立区オンリーじゃないけど。
ま、ご近所に違いないわな。
登録開始２日でほぼ埋まったようで。
今のところ、2倍が数箇所。ほとんどは1倍って感じ。

[450: 匿名さん]

最初の週末だけで大体埋められたのはまぁまぁの人気ですね。　

[451: 匿名さん]

第一期は殆どがパークフロントなので問題なく完売するでしょうが、二期は大変そうですね。

[452: 匿名さん]

　売れた部屋=1期販売に再定義するだけだもの、必ず完売はしますよ。
登録まで時間がかかりすぎたので、抽選にあたったあとでキャンセルが
相当でそうな気もしますね。　重説で気が変わったまで引っ張っても9/7までに
決心せねばいかんか... 難しいな。

[453: 匿名さん]

>売れた部屋=1期販売に再定義するだけだもの、必ず完売はしますよ。

そうでしょうか？第一期販売戸数は２７９戸と明記されていますが・・・？
ちなみに当方はこの物件に決めたいと思っています。抽選にならないことを
祈ります。
二期（パークフロント以外）は確かに厳しそうですが、価格もそれなりに
下げるでしょうから、コストパフォーマンス重視の人には良いかもしれない。

[454: 匿名さん]

>登録まで時間がかかりすぎたので、抽選にあたったあとでキャンセルが
>相当でそうな気もしますね。

逆な気がするけど。
こんだけ待たされたんだから、
当選してもキャンセルするような人はそもそも登録しないと思うけど。
だからほとんど1倍なんじゃないかな。

[455: 匿名さん]

>>453 売れたことにしてキャンセルでましたという手もあるんですよ。
>>454 うちだけの例ですが、登録はしましたが少なくとも第1希望ではありません。

[456: 匿名さん]

うちも第二希望でありながら登録しました。
とりあえず今度の日曜(正確には契約に調印する再来週の土日)まで引っ張る予定。

悩ましいポイントが多い物件です。
足立区にしては高い、しかし再開発による近接地は良好な環境が期待できる…
ここの掲示板で仕入れた「中央区のマンションと同じ坪単価」これが激しく惑わせるポイントです。

[457: 匿名さん]

祝 再び450レス突破。　抽選前に３いくとは少なくとも注目度は凄いですね。
スレッド建て直しかな (^^)

[458: 415]

南千住は、直床/2重壁の最悪の組み合わせに、部屋の真ん中に50cmとかの凄い梁でまくりで目が
点になりました。　ここを検討している人のお眼鏡にかなうようなレベルではありませんでしたね。
長谷工が好きに低価格で設計するとこうなるという悪い見本としてはいいけれども、2周りほど
安いからといって、買いたいという気が起こらないな。
こんな粗悪物件の前でステージオのビラ配りするのだけは、レベル同じと思われるからやめて
欲しいかな。

　 一方 日暮里駅前タワーは、80m^2 で、南角6800万　多少角度を回っても6000万と比較になるような
値段ではありませんでした。思っていたより1割りとか高いのはここと同じ。
室内空間・内装レベルは見事で、あの高級感の半分でも”同じ値段で”ステージオにあれば
即決できたのですがねぇ...

[459: “454]

>455
>456
第一希望じゃない人も結構いるんですんね。
勉強になりました。

自分のところは数倍だったので（ほかの人が第一希望じゃなきゃ）少しは住める確率UPするかな。
ちなみに倍率はないしょ。

[460: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39746/

↑新スレッド。以降はそちらへお願いします。

[461: 匿名さん]

売れ残り物件の管理費や修繕積立金は通常売主が負担するのですかね。
野村の営業の人に聞いたら、購入者で負担すると言われました。
完売するかが不安・・・。

[462: aitx tukuba[]

　ビル管理システム
建物ＳＯＳ　（非破壊検査！）
鉄筋検査　（非破壊検査！）

商号：有限会社つくばライン開発　　　　　
本社：茨城県守谷市本町３３８６番３号
ＴＥＬ　０２９７−４６−３６７２
ＦＡＸ　０２９７−４６−３６７３

ビル総合管理業務
１/安全・安心の２４時間・管理体制
　　地震・火災等の非常事態に対応する安心サポートシステム
２/ビル管理
　高度な専門業者による定期巡回サービス
３/建物・設備保守管理（メンテナンス）
　エレベータ及び電気・ガス・空調・換気・給油・給水・排水・消防
　その他の設備
４/清掃管理（環境管理）
　共用部分の廊下・階段・ガラス・ドア及び建物の周囲等
５/クレーム処理全般
　所有者・居住者・近隣等からのクレームの対応

[463: 管理人]

旧関東板をご利用の皆様へ

当スレッドをご利用頂きましてありがとうございます。
マンションコミュニティはお役に立っておりますでしょうか？

さて、関東圏のマンション板につきましては、各県の板を用意させて頂きましてから
半年が経過致しました。
既に多くのマンションにおいて各県の板に移行頂いておりますが、投稿数が規定数に
達していないものなどまだ旧関東板をご利用頂いております。

より多くの皆様が該当するマンションの掲示板を探して頂けますようにタイトル検索
を用意させて頂きましたが、それでも各県からお探しの場合もあるかと思います。

御手数ですが、今後は各県に新たにスレッドを立てて頂きまして、新しいスレッドを
ご利用頂きますよう何とぞご協力宜しくお願いします。
ブラウザのお気に入りに追加されている場合は、新しいURLに変更して下さい。

各スレッドにて、新しいスレッドのURLをご案内頂きますようご協力お願い致します。

※こちらのスレッドは1週間程度様子を見て閉鎖させていただきます。